Nam'a ifa için yükleniciye özgülenmiş ve mahkemece satışına izin/yetki verilmiş bağımsız bölümün üçüncü kişilere satışı için kesinleşme şart mıdır?

Merhabalar değerli hukukçular,
İnfazı kesinleşmesine bağlı kararların nitelikleri yasal olarak belirlenmiş de olsa, bir konuda çözüm bulamıyorum. Hakim de örnek yargıtay kararı getirirsem talebimi değerlendireceğini söyledi. Konu şu: Asa malikleri vekiliyim, temerrütteki yüklenici aleyhine Nam'a ifa izni, yükleniciye özgülenmiş dairenin birinin satışına yetki ve akçalı hakların tahsili talebinde bulundum. Taleplerim mahkemece kabul edildi ve temyiz sebebiyle dosya Yargıtay'a gönderildi. Biliyorsunuz yıllarca bekleyecek. Ama müvekkiller beklemek istemiyor ve nama ifa işlemlerini başlatarak, yükleniciye özgülenmiş, ama kendi üzerlerinde tapuda kayıtlı dairenin de satışını yapmak istiyorlar. Ancak çok küçük hissedar olan kök arsa maliklerinden biri dava açmadı ve kurulmuş kat irtifakıyla müvekkiller gibi o da yükleniciye özgülenmiş satışına izin/yetki verilmiş dairede hissedar ve tamamen yüklenicinin destekçisi.
1. Nama ifa ve yükleniciye özgülenmiş dairenin üçüncü kişilere satışı, yani kararın infazı için bu kararın kesinleşmesi şart mıdır?
2. Bu dairede %3 oranında hissedar olan,ancak yargılamada taraf sıfatı olmayan kök arsa hissedarının hissesinin de satışı için mahkemenin satış izin/yetkisi kararı yeterli mi?

İlginize ve özellikle örnek Yargıtay kararı gönderecek hukukçu dostlara teşekkür ediyorum.

Alıntı: Av.Ali ÖZDEMİR

Alıntı: "1. Nama ifa ve yükleniciye özgülenmiş dairenin üçüncü kişilere satışı, yani kararın infazı için bu kararın kesinleşmesi şart mıdır?"

„Nama ifaya izin“ talebi, TBK. 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesine dayanmaktadır.

HMK.m.367/2 - Kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez.



Saygılar

Değerli Meslektaşım,

Sorunuzu okudum ve şu konuda sizi temin ederim ki 3-4 gündür üzerinde düşünmekte araştırma yapmaktayım.Acizane tavsiyelerimi görüşlerinize sunar kolaylıklar dilerim.

1- İlamın kesinleşmesi meselesi üzerine;

Taraflar arasındaki yargılama gayrimenkulün aynına ilişkin yani mülkiyet ihtilafına konu değilse kesinleşmesinin beklenmesine lüzum yoktur.İcra edilebilir.Kaldı ki siz mülkiyetin yüklinici üzerinde olduğunu kabul etmektesiniz.Sizin talebiniz gayrimenkul üzerindeki şahsi hakka ilişkindir.Nitekim nama ifa ile direk ilgili olmasa da yargıtay kararlarına göre ayın konusunda ihtilaf olmadığı takdirde kesinleşmenin beklenmesine gerek yoktur.

-Y. 8. hd 2013-10964 e. 2013-9736 k 21.6.2013 t.
-Y. 8. hd. 2012-12791 e. 2013-292 k. 17.1.2013 t.
-Y. 8.hd. 2012-3739 e. 2012-4255 k. 15.5.2012 t.
-Y. 8. hd. 2012-3729 e. 2012-3956 k. 8.5.2012 t.
-Y. 12. hd. 2011-9304 e. 2011-26513 k. 5.12.2011 t.

Nama ifanın Hukuki temellendirmesi;

Nama ifaya izin davasında yapılacak işlerin tek tek saptanarak bedelinin ne olacağı hüküm fıkrasında gösterilmek zorundadır.Yine unutulmamalıdır ki; yapılacak eksik işler için takdir olunacak bedel tahmini bir rakam olup,Yüksek Mahkeme şu kararı vermiştir (Y.14. Hukuk Dairesi 5.11.2002 t. 2002-6474 e 2002-7366 k.) ;

''... davada hüküm altına alınan eksik iş bedelleri, anılan mahkeme kararında tahmini değerler olarak nitelendiği gibi Y. 15. Hukuk Dairesinin onama kararında da nama ifa ile ilgili davada hüküm altına alınan bu miktarın avans niteliğinde olduğu özellikle vurgulanmaktadır.''

Avans üzerine şu tartışmayı ön plana çıkararak konuyu kesinleşme ile bağdaştırmak amacındayım.Nama ifaya izin verildikten sonra mahkemece takdir olunan tahmini bedelin yapılan ayıp onarımından (eksik işten) daha az veya daha fazla olması durumunda ne yapılacaktır?
Zira mahkeme kararının kesinleşmesi bu problemi daha da derinleştirecektir.Bu bağlamda,

Dr. Şirin Aydıncık Nama İfa kitabında (Şirin Aydıncık, Yapma Borçlarının İfa Edilmemesi ve Hukuki Sonuçları Özellikle TBK m.113/1 Kapsamında Nama İfa,Vedat Kitapçılık, 1.Bası,İstanbul 2013, s.304);

''Bu sebeple önceki tarihli avans kararında belirlenen avans miktarı HMK m. 303 anlamında kesin hüküm teşkil etmez.''

Yazar bu konuda derin bir tartışmaya girmiş ve kesin hüküm olmadığı yönünde isviçre hukukundan örneklerle konuyu açıklamıştır.

ikinci bir imkan ise;

Kararda hükmedilen masrafların farklı yollardan da tahsil imkanı vardır.İlamlı icra yoluyla tahsil edilebilir.

Sonuç:
Kesinleşmenin şart olmadığı yönünde yargıtay kararlarını hakime sunarak alacağınızın kişisel bir hak olduğunu mülkiyet üzerinde hak ihtilafının olmadığını anlatarak karar alabilrsiniz diye umuyorum.Sizin olayınıza tam olarak uyan bir yargıtay kararı bulamadım.Bu konu da ilk olabilirsiniz.



2- Diğer hissedarlar üzerine;

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bir kısım arsa sahibinin nama ifayı isterken bir kısmının nama ifaya karşı çıkmasına ilişkin kararda Yüksek Mahkeme;

''Bir kısım arsa sahipleri masrafı yükleniciye ait olmak üzere aynen ifaya izin istemiş, bazıları ise buna karşı çıkmıştır.Dava açanların istemi karşı çıkanların da yararınadır.'' Y. 15. HD. 19.03.2002 t. 2002-623-1220 s.

(Efrail Aydemir, İnşaat Hukuku, Seçkin yayıncılık, Nisan 2012 s.260

İyi Çalışmalar Dilerim
lütfen burdan size fotoğraf ve daha ayrıntılı bilgi gönderebilirim
gordaglaw@gmail.com

Değerli meslektaşım, samimi emeğiniz ve dayanışmanız için sonsuz teşekkürler. Ben de sizinle aynı kanıdayım ve infazı kesinleşmesine bağlı olmadığına hakimi inandırmaya çalışacağım artık.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ne göre, yükleniciye özgülenmiş, ancak henüz devir hakkı doğmadığından halen davacı arsa malikleri ile dava açmamış küçük kök arsa maliki üzerinde kayıtlı olup, nama ifa kapsamında satışına izin ve yetki verilmiş bir bağımsız bölümden bahsetmekteyiz. Aynı zamanda akçalı haklarımızın da tahsiline karar verildi, yani para alacağımız var. Ancak bu ilamın infazı için, gayrimenkulün aynına ilişkin ve mülkiyet değişikliği ile sonuçlanacak düşüncesi ile ilamın kesinleşmesi gerektiği düşünülüyor. Gönderdiğiniz örnek Yargıtay kararlarından da yararlanıp Mahkemeye başvurmayı düşünüyorum. Sonucu da sizlerle paylaşacağım. Yeniden teşekkürlerimi sunuyorum. Saygılarımla..

Sayın meslektaşlarım,

İfa zamanının gelmiş sayılabilmesi için, kararın kesinleşmesi de gereklidir.

Saygılar

Merhaba Değerli Hukukçular,

Öncelikle nama ifaya izin davasında Yargıtay, olası masrafları karşılamak maksadıyla yükleniciye özgülenen gayrimenkullerin satışına izin verilmesini kabul etmektedir.Nama ifa davasında mülkiyetin ihtilaflı olmadığı, hatta ve hatta davacı tarafından mülkiyetin yükleniciye ait olduğu kabul edildiği ortadaiken yargıtayın satışa izin ve yetki açısından karar bozacağı mümkün değildir.(yüklenici teminat veya diğer güvenceleri sunmamışsa,avansın mahkemeye depo ettirilmesi gibi).Yargıtay masrafalrın hesaplanması vs yönünden bozabilir;

Nama ifa davasında arsa sahibine yetki verilmesinin temel mantığı şudur;

Mahkeme kararıyla eksik veya ayıplı işler tespit edilmiş ve arsa sahibine nama ifaya izin verilmiş, arsa sahibi masrafları evvela kendi cebinden karşılamış, sonra gelelim yapılan masraflar sebebiyle yükleniciye rücu meselesine.

Bu arada arsa sahibinin kendi borcunu ifa ederek kalan tapuları yükleniciye devrettiğini kabul edelim.Ki yüklenici iyiniyetli üçüncü kişilere bu tapuları devrini vaad etmiş de olabilir veya ipotek satış vs vs.

Geçen süre zarfında Sizin nama ifa davanız onandı kesinleşti.fakat ortada satılacak bağımsız bölüm yok veya ipotekli vs.Masraflarınızın tek teminatı olan dairede elinizden gitti.Dolayısıyla mağdur olan arsa sahipleri süreç içerisinde daha da mağdur olacak.

Açmış olduğunuz nama ifa davası satışa iznin hiçbir anlamı olmayacak.gereksiz yere yargılama vs.Bunun yerine eylemli olarak nama ifaya başvurunuz size daha hızlı ve etkin çözüm getirirdi.Ki yargıtay birçok kararında eylemli nama ifayı da kabul etmektedir.



İşte bu durumu engellemek adına nama ifa da masrafların avans olarak temini gündeme gelimiş, dairelerin satışına izin-yetki verilmiştir.

Konuyu Hakime Etraflıca Anlatmanızı Öneririm.Çünkü temel mantığını kavramak daha mühim ve size sonuç getirecektir.
Hatta hakime eylemli ifaya başvursaydık keşke diyebilirsiniz en son

Acizane tavsiyem;

Eğer arsa sahipleri hemfikirse ki mülkiyetin hala onlar üzerinde olduğunu söylemiştiniz.Bağımsız bölümü satıp masraflarınızı çıkarın derim.Kesinleşme meselesini de karşı taraf başka bir davaya konu etsin.Hatta ihtarname gönderin masraflar mahkemece tespit edilmiştir.Gerekli masrafların tarafımıza ödenmesini aksi takdirde alınan yetki izin gereğince tarafınıza ait dairenin satılacağı vs vs.

İyi çalışmalar dilerim

Alıntı: Av.Ali ÖZDEMİR

Alıntı: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ne göre, yükleniciye özgülenmiş, ancak henüz devir hakkı doğmadığından halen davacı arsa malikleri ile dava açmamış küçük kök arsa maliki üzerinde kayıtlı olup, nama ifa kapsamında satışına izin ve yetki verilmiş bir bağımsız bölümden bahsetmekteyiz. Aynı zamanda akçalı haklarımızın da tahsiline karar verildi, yani para alacağımız var.

Alıntı: gmenkulsimsarı

Alıntı: Öncelikle nama ifaya izin davasında Yargıtay, olası masrafları karşılamak maksadıyla yükleniciye özgülenen gayrimenkullerin satışına izin verilmesini kabul etmektedir.

Sayın Katılımcılar,

İyi ki hepimiz aynı görüşte değiliz...

Özel hüküm - Genel Hüküm:
Hüküm -Hükmün kesinleşmesi - Kesin hüküm

1.Hükmün kesinleşmesinin gerekip gerekmediği tartışmasının odak noktası "Eser Sözleşmesi"dir.

2.“...edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesi” talebinin dayanağı TBK.m.113 genel hükümdür.

3.işsahibinin sözleşmeden dönebilmesine olanak sağlayan TBK.473 hükmü, özel hükümdür.

4."Dava Arkadaşlığı (HMK.m.57 vd.) dışında, dava açmamış küçük kök arsa maliki"nin durumu, HMK.m.24 kapsamında da değerlendirilmelidir.

5.“edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesi” talebinin (TBK.m.113) mahkemece kabul edilip, hüküm altına alınmış olması; yalnızca, alacaklının borçludan "eda” da bulunmasını isteyebileceği zamanın gelmiş olduğunun (aksi halde dava reddedilirdi) “tespiti” mahiyetindedir. Bu nedenle de hükmün kesinleşmesi gerektiği görüşündeyim.

Saygılar