çatı, elektrik ve su tesisatı tamiri bedellerinin kiracıya ait olmaması

Selamlar, müstakil bir konutun çatısının zaman içinde aşınması, aynı zamanda elektrik ve su tesisatındaki arızalar nedeniyle yapılan tamirlerin bedelinin kiracıya değil kiralayana ait olduğu, bu arızaların evin mutad kullanımından kaynaklanmadığını gösterir yargıtay kararlarına ihtiyacım var. Şimdiden teşekkür ederim...

Selamlar, epey araştırdım ancak müstakil bir konuta ilişkin karar bulamadım, genel kurallardan yola çıkılacağını düşünüyorum... bu giderler kural olarak Kat Mülkiyeti Yasasına göre kat malikinin sorumluluğunda ise; Gayr. Kiraları Hakkındaki Yasa uyarınca da Kiraya verene ait olacaktır.
kiracı, kira bedelinden düşürme hakkına sahip olur eğer mal sahibi eksik ödemelere dayanarak icra takibi başlatırsa, kendisinin karşıladığı giderlere ilişkin belgelerle itiraz etmeye hakkı olur..
Umarım faydalı olabilmişimdir, benzer örnek olay bakmaya devam edeceğim, saygımla...

Merhaba,
BK m.258/2 çerçevesinde değerlendirme yapmanız uygun olur. Yargıtay'ın değerlendirmesi de bu yöndedir.

MADDE 258 - Mecurun mükellefiyeti ve vergileri mucire aittir.

Mecurun alelâde kullanılması için muktazi tathir ve ıslah masrafı müstecire ve tamir mucire aittir. Bu hususta mahalli âdete bakılır.

Faydalı olabileceğini düşündüğüm iki karar;
T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ

Esas No.
2009/9043
Karar No.
2009/10720
Tarihi
22.06.2009

KAVRAMLAR
KİRA SÖZLEŞMESİ
TAMİRAT GİDERLERİ

ÖZET
DAVACILAR TARAFINDAN ÖDENEN PARANIN MUTAT APARTMAN GİDERİ OLDUĞU VE DAVALI KİRACININ SORUMLULUĞUNDA BULUNDUĞU GEREKÇESİYLE DAVANIN KABULÜNE KARAR VERİLMİŞ, HÜKÜM, DAVALI VEKİLİ TARAFINDAN TEMYİZ EDİLMİŞTİR. YANLAR ARASINDAKİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖZEL 4. MADDESİ UYARINCA, YÖNETİM GİDERLERİNİN KİRACIYA AİT OLACAĞI AÇIKTIR. ANCAK; BU HÜKME GÖRE, KAT MÜLKİYETİ KANUNU UYARINCA MALİKİN ORTAK GİDERLERE İLİŞKİN BÜTÜN YÜKÜMLÜLÜKLERİNİN KİRACIYA DEVREDİLDİĞİ KABUL EDİLMEMELİDİR. KEZA, BORÇLAR KANUNU'NUN 258/2. MADDESİ UYARINCA, KİRALANANIN ALELADE KULLANILMASI İLE İLGİLİ VE KULLANIMDAN DOĞAN GİDERLER KİRACIYA AİT İSE DE, ESASLI TAMİR GİDERLERİ KİRALAYANA AİTTİR. BU DURUMDA KİRACI, TAŞINMAZI KULLANMANIN KARŞILIĞI OLARAK KİRA PARASI İLE MÜTENASİP VE ALELADE KULLANIMLA İLGİLİ TAMİR GİDERLERİNDEN SORUMLU OLMALIDIR

Dava dilekçesinde, 2.000 YTL alacağın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü.
Dava dilekçesinde; davalının kiracı olarak bulunduğu taşınmazı dava-ctların 06.12.2006 tarihinde satın aldıkları, davalının önceki malikle imzaladığı kira sözleşmesinin 4. maddesine göre, yönetim giderlerinden kiracının sorumlu olduğu, buna rağmen 2.000,00 YTL tutarındaki aidat borcunu ödemediği, yönetimin çektiği ihtar üzerine bu gideri davacıların ödemek zorunda kaldığı ileri sürülerek, davalı kiracıdan yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesi istenilmiştir.
Mahkemece; davacılar tarafından ödenen paranın mutat apartman gideri olduğu ve davalı kiracının sorumluluğunda bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Yanlar arasındaki kira sözleşmesinin özel 4. maddesi uyarınca, yönetim giderlerinin kiracıya ait olacağı açıktır. Ancak; bu hükme göre, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca malikin ortak giderlere ilişkin bütün yükümlülüklerinin kiracıya devredildiği kabul edilmemelidir. Keza, Borçlar Kanunu'nun 258/2. maddesi uyarınca, kiralananın alelade kullanılması ile ilgili ve kullanımdan doğan giderler kiracıya ait ise de, esaslı tamir giderleri kiralayana aittir. Bu durumda kiracı, taşınmazı kullanmanın karşılığı olarak kira parası ile mütenasip ve alelade kullanımla ilgili tamir giderlerinden sorumlu olmalıdır.
Ancak; davalı taraf, normal kullanım aidatı olan aylık 400 YTL gideri ödediğini, kalan kısmın ise, iş merkezine ait trafo merkezi ile asansör sisteminin yenilenmesi ve binanın komple boyanmasına ilişkin giderler olduğunu savunmuştur.
O halde, mahkemece davalının bu savunması üzerinde durulup, bahsi geçen tamiratların alelade kullanımdan kaynaklanan tamiratlar olmadığı, aksine mal sahibinin sorumluluğunda olan esaslı tamirat niteliğinde olduğu gözetilerek, davaya konu giderin savunmadaki tamiratlara ilişkin olduğunun tespiti halinde davanın reddi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi yanlış olup, bozmayı gerektirmiştir.
Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA) ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 22.06.2009 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ


Esas No.
2001/6823
Karar No.
2001/6877
Tarihi
24.09.2001


KAVRAMLAR
KİRACININ SORUMLULUĞU
TAHLİYE DAVASI
TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE
KİRALANANIN ALELADE KULLANILMASINDAN DOĞAN MASRAFLAR


ÖZET
BORÇLAR KANUNUNUN 258. MADDESİ GEREĞİNCE KİRALANANIN ALELADE KULLANILMASI İLE İLGİLİ VE KULLANIMDAN DOĞAN MASRAFLAR KİRACIYA AİTTİR. BU DAVADA; TARAFLAR ARASINDAKİ YAZILI SÖZLEŞME 15.9.1993 BAŞLANGIÇ TARİHLİDİR. SÖZLEŞMENİN 3.MADDESİNDE DE "KİRACI, KENDİ İHMALİ SONUCU DAİREDE MEYDANA GELEBİLECEK NORMAL KULLANMA VE YIPRANMA DIŞINDA HER TÜRLÜ HASAR GİDERİ KENDİSİNE AİT OLMAK ÜZERE DERHAL TAMİR ETTİRİLECEK" HÜKMÜ YER ALMAKTADIR. KİRALANANDA 1993 YILINDAN BERİ KİRACI OLAN DAVALININ SÖZLEŞMEDE BELİRTİLEN NORMAL BAKIM VE ONARIMI YAPMAYARAK, TESPİT RAPORLARINDA BELİRLENEN MİKTARDA HASARA NEDEN OLDUĞU ANLAŞILDIĞINDAN TAMİR İÇİN YAPILAN MASRAFLARIN KİRA BEDELİNE SAYILMASI DOĞRU DEĞİLDİR. KENDİSİNE TEBLİĞ EDİLEN İHTARNAME İLE TANINAN 30 GÜNLÜK SÜREDE 2000 YILI EYLÜL AYI KİRASINI ÖDEMEDİĞİNDEN TEMERRÜT GERÇEKLEŞMİŞTİR.TAHLİYESİNE KARAR VERİLMESİ GEREKİR.


DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görülüşüp düşünüldü:
KARAR : Dava, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi isteğine ilişkindir. Mahkeme davayı reddetmiş ve hüküm davacı vekili tarafından temyiz olunmuştur.
Davacı vekili, davalının ihtara rağmen 2000 yılı Eylül ayı kirasını ödemediğini bildirerek temerrüt nedeniyle tahliyesini istemiştir. Davalı vekili, davalının oturduğu dairenin cam çerçevelerinin tümden çürümesi ve değiştirmeyi gerektirmesine rağmen kiralayanın bunu değiştirmeye yanaşmaması üzerine davalının mahkemeye başvurup tespit yaptırdığını ve çerçevelerin değişmesinin zorunluluğuna ve değerine ilişkin rapor aldığını, kiralayanın muvafakat etmemesine rağmen çürümüş ve kullanılamaz duruma gelen çerçeveleri değiştirip bu harcamaları kiradan mahsup ettiğini, davacıya hem tespit raporunu tebliğ ettirdiğini hemde temerrüt iddiasıyla gönderilen ihtara cevabi ihtarla gerekli açıklamayı yaptıklarını bildirerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davalının savunması yönünde davanın reddine karar verilmiştir.
Borçlar Kanununun 258. maddesi gereğince kiralananın alelade kullanılması ile ilgili ve kullanımdan doğan masraflar kiracıya aittir. Bu davada; taraflar arasındaki yazılı sözleşme 15.9.1993 başlangıç tarihlidir. Sözleşmenin 3.maddesinde de "kiracı, kendi ihmali sonucu dairede meydana gelebilecek normal kullanma ve yıpranma dışında her türlü hasar gideri kendisine ait olmak üzere derhal tamir ettirilecek" hükmü yer almaktadır. Kiralananda 1993 yılından beri kiracı olan davalının sözleşmede belirtilen normal bakım ve onarımı yapmayarak, tespit raporlarında belirlenen miktarda hasara neden olduğu anlaşıldığından tamir için yapılan masrafların kira bedeline sayılması doğru değildir. Kendisine tebliğ edilen ihtarname ile tanınan 30 günlük sürede 2000 yılı Eylül ayı kirasını ödemediğinden temerrüt gerçekleşmiştir.Tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddi hatalı görüldüğünden hükmün bozulması icap etmiştir. SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle temyiz itirazlarının kabulü ile H.U.M.K.nun 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 24.9.2001 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.