Kİra SÖzleŞmesİnde Cezaİ Şarti Bertaraf Etmek

Merhaba,
Kiracının elinden çıkan bir sözleşmeye göre;Müvekkil ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinde sebep olmaksızın tahliye istemi halinde 40000 doların 80000 dolar olarak geri iade edileceği hükmü konulmuş ve sözleşme 01.01.2006 yılına kadar 5 yıllık olarak imzalanmış.2006 kasım ayında müvekkil sözleşmenin sahte olduğu iddiasıyla evrakta sahtecilik davası açmış ancak davayı kaybetmiş bulunmaktadır.Bu ayın kira parasını ödemeyen kiracıya karşı yapılacak olan eylemler neler olabilir?
a)2007 yılı itibariyle yenilenen sözleşmede 2006 Kasımında aöçılan dava gereği müvekkilin söz konusu cezai şartı kabul etmediği ve bu hüküm olmadan yenilendiği iddia edilebilir mi?
b)İcra takibine girişmek cezai şartı kaldırır mı?

Cezai şartın geçerliliği mevzusuna hiç değinmeksizin şunu diyebilirim ki kira parasının ödenmemesi tahliye istemek için haklı bir nedendir.