Kat KarŞiliĞi İnŞaat SÖzleŞmesİ Ve MÜteahhİdİn 3.Şahislara BorÇlari

Selam ve Saygılarımla;

Müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yapıp,%95 seviyesinden fazlasını tamamladığı bir inşaatta, kendi adına isabet edecek dairelerden bazılarını, noterden satış vaadi sözleşmesi ile satıyor.
Satış vaadi ile satın alanlar tüketici mahkemesinde, taşınmazın kendi adlarına tescili için tapu iptali ve tescil davası açıyorlar.
Bu arada müteahhitten alacaklı olan bir şahıs icra takibi yapıyor ve icra müdürlüğünden İİK.Md.94 gereğince dava açmak üzere yetki alıp, asliye hukuk mahkemesinde, taşınmazın müteahhit adına tescili hususunda tapu iptali ve tescil davası açılyor.

1. Her iki dava birbirinden habersiz devam edip, her ikisinde de davanın kabulüne karar verildiği takdirde aradaki çelişki nasıl giderilecektir?

2. Satış vaadi sözleşmesinin tarihi ile icra takibine konu senedin veya icra takip tarihinin önce ya da sonra olmasının hukuki neticesi nedir, dava tarihlerinin olayda önemi bulunmaktamıdır.

3.Eğer her iki dava birbirinden haberdar olmuş ise, kimin kimi bekletici mesele yapması gerekmektedir. Yada bekletici mesele yapması gerekmektedir.

4. Bu hususta yargıtay kararı varmıdır.

İlgilenecek arkadaşlarıma şimdiden teşekkür ediyorum.

Sayın Av.Özer Ökten

Bu çok özel durumda Yargıtay Kararının olabileceğini sanmıyorum. Fakat konunun ilginçliği üzerinde düşünmeyi gerektirmektedir.

1- Bildiğiniz gibi satış vaadinde bulunmak ve vaad edilen tarihte tapunun verilmesini taahhüt etmek vaad alacaklısına ayni bir dava açma hakkı vermektedir. Satış vaadi tapuya şerh verilmiş ise üçüncü şahısların iyiniyet iddiasına engel olmaktadır.

2- Yine bildiğiniz gibi : Bir taşınmazın birden çok kişilere satışının vaad olunması halinde geçersiz olmadıkça veya münfesih hale gelmedikçe eski tarihli sözleşmeye değer verilir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması sadece taşınmaz üzerinde sonradan temellükte bulunan hak sahiplerine karşı dermeyan olunabilir.

3- Sizin olayınızda ,

a) Mütteahhitten satış vaadi ile daire alanlar %95 bitmiş yerde müteahhite halef olarak arsa sahibine karşı tüketici mahkemesinde dava açmışlardır. Bu mümkündür

b)Yine müteahhitten başka bir nedenle alacaklı olanlar da mütteahhite düşen dairelerin haciz ve satışını yapabilmek için İİK dan aldıkları yetkiye istinaden ve arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve satış vaadi sözleşmesine istinaden (Karma akit ) genel mahkemede dairelerin müteahhit adına tescilini sağlamaya çalışmaktadırlar.

Görüleceği üzere (a) nolu durumda üçüncü şahıslar ,arsa sahibine karşı , müteahhitin halefi olarak tapu ve tescil açarlarken , (b) nolu durumda ise mütteahhit lehine yetkiye istinaden tapu iptal ve tescil hükmü talep edilmektedir. Bu davalarda geriye etkili hüküm kurulamıyacağından kanatimce müteahhitin halefi olarak arsa sahibine satış vaadine dayanarak hüküm alacakların korunmaya değer yararları baskın çıkmaktadır.
Belirtilen nedenle Asliye hukuk mahkemesi, Tüketici mahkemesinin , kararını bekletici mesele yapması gerekir.Zira müteahhit zaten kendisine düşecek olan dairenin satışını vaad etmiştir. Eğer daire müteahhit adına kayıtlı olsa idi daire üzerine zaten haciz konacak ve yetki alınmayacaktı.Bir an için ilgili daire müteahhit adına kayıtlı iken haciz konulmuş bulunsa idi o halde tapuya şerh verilmemiş olan satış vaadi sözleşmesi haciz alacaklarına karşı ileri sürülemezdi ve satış vaadi alacaklısının açacağı ayni davada , satıcının alacaklıları tarafından haczedilmesi halinde , taşınmazı üzerindeki hacizlerle kısıtlı olarak intikalinin sağlanacağına dair Yargıtay Kararları vardı.
Satış vaadi sözleşmesine dayanan davalarda takyidatlar , şerhler kaldırılmaz. Karar dava tarihi itibarı ile sonuç doğurur.
Somut olayınızda , konulabilecek haciz en erken Asliye Hukuk Mahkemesi kararının kesinleşme tarihi olacağından
bu haczin hukuki bir değeri olmayacaktır.

Hatta bir kısım müellifler , satış vaadine dayanılarak açılacak olan davalarda takyitler ve şerhler kaldırılmaz yönde verilen kararların bile daha sonra süresiz şikayet ile ve her zaman , hacizlerin kaldırılmasının istenebileceğini belirtilmektedir.

Saygılarımı sunarım Av.Erdal Dülgar.