Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi-Binanın Önemli Ölçüde Tamamlanması-Cezai Şart- Geç Teslim-Yapımda Eksik hususlar

Değerli meslektaşlarım forumda arama yapsam tam olarak bir yol haritası çizemediğim için sorma ihtiyacı hissettim. Zaman ayırıp cevap veren yahut yol gösteren herkese şimdiden teşekkür ederim. Öncelikle elimdeki düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bazı hükümlerini noktasına virgülüne dokunmadan aynen aktarıyorum.
Madde 5 – İnşaat yapım süresi iki yıldır. Bu süre imar planının ve inşaat projesinin tasdik (inşaat ruhsatının alınması) tarihinden itibaren başlar. Mal sahibine ait daireler 3. Maddede belirttiğimiz özelliklere sahip olarak inşaat ruhsat tarihinden itibaren 18 ayda teslim edilecektir.
Madde6- Müteahhit daire tapularını alamazsa yapım maliyetinin %50 fazlasıyla mal sahibi müteahhite ödeme yapacaktır. Müteahhit taahhüt ettiği daireleri taahhüt ettiği tarihte bitiremezse hak edişin %50 noksan alacaktır.
Madde 7- Müteahhide bırakılan bağımsız bölümlere tekabül eden arsa paylarının müteahhidin belirleyeceği kişilere ferağından önce bu kişi veya kişiler ile müteahhit arasındaki inşaat sözleşmesi arsa sahiplerini hiçbir şekilde bağlamaz. Bu kişilerden çıkacak tüm sorumluluklar müteahhite aittir.
Madde 8- Daire tapularının devri şu şekildedir. Müteahhit satışını yapmak istediği dairelerin mal sahibine bırakılan daireler hariç tüm daire tapularını istediği kişiye satma hakkına sahiptir. Bu satışlarla ilgili olarak mal sahibine teminat olarak 600.000 TL teminat senedi verecektir. Daire tapularını istediği zaman alamazsa müteahhitin mal sahiplerine verdiği senedin hiçbir hükmü kalmayacaktır. Ruhsat tarihinden itibaren 2 sene içersinde bu bina inşaatı bitmediği takdirde bu senet geçerli olacaktır.
Müteahhit daireleri yaptıktan sonra elektrik ve su aboneliği mal sahibine aittir. Müteahhit inşaatı yaptıkça mal sahibinden istediği tapuların vekaletname ücretlerini ödemesini kabul eder.
Sözleşmenin önemli maddeleri yukarıda bahsettiğim gibi sayın meslektaşlarım. Anlatım bozuklukları cümle düşüklükleri aynen yazıldığı gibi. Anlamadığım hususlar şu şekilde:
1- Müteahhit kendine düşen daireleri tabi ki istediğine satar diye düşünüyorum. Bu durumda 8. Maddedeki 600.000 TL lik teminat senedi nedir? Mal sahibine teminat olarak verildiği belirtilmiş. Neyin teminatı tam olarak?
2- 6. Maddeyi ne şekilde yorumlamak gerekir? ( aşağıda gecikmeye dair mevcut durumu yazacağım)

Mevcut durum ise şu şekilde: Ruhsat onay tarihi 05/10/2011, mal sahibine dairelerin teslim edilmesi gereken tarih 05/04/2013. Yani birkaç ay gecikme söz konusu. Her gecikme 6. Maddede belirtilen müteahhidin hak edişinin %50 noksanını almasını gerektirir mi? Sözleşmede 1 dükkan, 2 bodrum, 1 kapıcı dairesi ve normal katlarda 11 daire olacağı yazıyor. Müvekkillere iki daire kalan daireler ise müteahhide verilmiş. Gecikme olduğu için müvekkilin hak edişinin %50 noksanını alacağı ifadesi alacağı dairelerin yarı yarıya düşmesi anlamına mı geliyor?
Çevre düzenlemesi yapılmamış, mantolama yapılmamış, kazan dairesinde sorunlar var,müvekkilin dairesinde tuvalet banyo projedekı yerlerinde değil, müteahhit kapıcı dairesini de satmış, çatıya da birkaç odalı bir yapı eklemiş son katı alan şahsa orayı da satmış. Tüm bu hususlar değerlendirildiğinde neler yapılabilir? Daha doğrusu ne yapmak gerekir?Özellikle 6. Madde kapsamında müvekkillerin bir kazanımı olabilir mi yoksa saymış olduğum eksikliklerin niteliği ve gecikmenin az olması nedeniyle hakim indirim vs. mi yapar müteahhide süre mi tanır? Her halukarda bir tespit davası mı gerekir öncelikle? Sorumun uzun olduğunun farkındayım ama parça parça yazmaktansa mümkün mertebe kısaltarak ve tüm bilgileri sunarak sormaya çalıştım. İlgilenen herkese teşekkür ederim.

Sayın yeditepelişehir,


1-

Alıntı: Yazan yeditepelişehir ...Sözleşmede 1 dükkan, 2 bodrum, 1 kapıcı dairesi ve normal katlarda 11 daire olacağı yazıyor. Müvekkillere iki daire kalan daireler ise müteahhide verilmiş...

Sözleşmedeki paylaşım şekli bu mudur? Yani 1 dükkan+9 daire+? müteahhidin şeklinde mi kararlaştırılmış? 2 bodrum kat nedir; kazan dairesi, sığınak v.b. ortak yerler mi var... veya?


Bu haliyle paylaşım, %85'in üstünde müteahhide aidiyet şeklinde gibi görünüyor. Ki binanın bulunduğu yerdeki rayiç paylaşım bu şekilde değildir herhalde? Kısacası sözleşmede gabin var gibi görünüyor...


Bu bağlamda inceleyiniz: BK m.21-TBK m.28


2-

Alıntı: Yazan yeditepelişehir ...müteahhit kapıcı dairesini de satmış...

634 S.K. m.4/1-a uyarınca kapıcı dairesi ortak yerlerdendir.
Kapıcı dairesi olarak tanımladığınız yer taraflar arasındaki KKİS'de müteahhide bırakılan yerlerden olup, projesine uygun yapılmış ve bu şekilde "ortak yer" vasfında olmadan tapusu alınmışsa müteahhide düşen bağımsız bölüm olarak işlem görür. Aksi takdirde müteahhit, ortak yerin satımını yapamaz.


3-

Alıntı: Yazan yeditepelişehir ...çatıya da birkaç odalı bir yapı eklemiş son katı alan şahsa orayı da satmış...

Çatıya yapılan bu yer projesine uygun mu? Veya proje tadili ile yasallaştırılacak bir yer mi?
Sözleşmede aksine hüküm yoksa; fazladan yapılan bu yer, sözleşmedeki paylaşım oranına göre arsa sahibi ve müteahhide paylaştırılır.
Örn: %85'e 15 paylaşımlı sözleşmede bu yerin %85'i müteahhide %15'i arsa sahiplerine aittir.


4-

Alıntı: Yazan yeditepelişehir ...Müvekkillere iki daire kalan daireler ise müteahhide verilmiş...

Bunu; daireler müvekkillerinize teslim edilmiş ve kendilerinin veya kiracılarının kullanımında olarak anlıyorum? Bu şekilde ise müvekkillerinizin (arsa sahiplerinin) anılan daireleri teslim alırken cezai şarta dair ihtirazi kayıtları var mı?


5- İnceleyiniz:
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=15236
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=15235

Sayın Nevra Öksüz cevaplarınız için çok teşekkür ederim. Arsa üzerine yapılacak bina ve paylaşıma ilişkin bilgiler şu şekildedir:
- 1 dükkan+ 2 bodrum+1 kapıcı dairesi ve normal katlarda 11 daire
- Mal sahiplerine 2 bitmiş daire verilecektir, kalan daireler müteahhite verilecektir. (Dükkana ilişkin bir hüküm yok)
- Yapı ruhsatında yazılı hususlar: bağımsız bölüm sayısı 13, dükkan 1, kapıcı dairesi, bina içi sığınak, bina içi kalorifer dairesi ve kazan dairesi,su deposu... sanırım bodrum katlar ifadesine bunlar giriyor. Belirttiğiniz gibi yüzde 90 ı müteahhite ait gibi duruyor.
- Projeyi görmedim ama çatıdaki ek yer projede yok sanırım. Yapı ruhsatında ona dair bir bilgi yok.
- Müvekkillerden biri dairesinde oturuyor diğeri henüz kullanıma başlamamış. Kullanan müvekkil inşaat bitti inancıyla yaz aylarında gelmiş ve saydığım eksiklere rağmen ve diğer dairelerde de oturanlar olduğunu görünce mecburen kullanmaya başlamışlar. Teslime dair veya cezai şarta ihtirazi kayda dair yazılı bir belge vs. yok.
- Sözleşmede iskanı kimin alacağı da düzenlenmemiş.