Bankadan Temlik Alınan İpotekli Alacak

Üstadlarım merhaba,
A kişisi şirketi adına bir bankadan kredi çekiyor. Çekilen kredide kendisi şahsi kefil olup, 3. bir kişide ipotek borçlusu. A kişisi şirketin bankaya olan borcunu ödeyip, bankayla arasında temlik sözleşmesi yaparak alacağı temlik alıyor. Daha sonra müvekkilimde A kişisinden alacaklarından dolayı temlik alınan bu ipoteği tapuda resmi senet hazırlatıp ipotek belgesiyle temlik alıyor. İpotek belgesiyle ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takip yapılmış olup, borçlunun itirazıyla takip durmuş. Daha sonra itirazın kaldırılması yoluna gidilmiş ancak buda reddedilmiş. Dosya tarafımıza bu aşamada geldi ve itirazın iptali davası açmak için çok kısa bir zaman kalmış. Aklıma takılan husus, yargıtay kararlarında alacağın ne kadarlık olduğunun belirlenmesi için takipten önce genel mahkemelerde dava açılarak önce ilam alınması daha sonra takibe geçilmesi gerektiği belirtilmekte. Ancak ipotek belgesi ve resmi senette zaten bedel belirli durumda.(Sonuçta bankaya ödenen borç kadar kısmı temlik edilmiş ipotek.) Açacağım itirazın iptali davası, genel mahkemelerde dava açma koşulunu yerine getirir mi? Ayrıca ipotek temlik edilmeden önce ipotek borçlusuna bu borçla ilgili ihtar çekilmiş. Bizim tekrar ihtar çekmemize gerek var mı? İhtarı dava açıldıktan sonrada çekebilir miyiz?
Şimdiden tüm cevaplar için teşekkür eder, saygılarımı sunarım.