Kamulaştırmasız El Atma Davası Emsal Araştırması

Sayın meslektaşlarım;
Devam eden kamulaştırmasız el atma nedeni ile bedelin ödenmesi ve gayrımenkulün kamuya terkini davamızda, mahkeme resen tapu vs kurumlara emsal satışları sormuş ancak emsal olmadığına dair cevaplar gelmiştir. (Bu arada tapu müdürüyle bizzat görüştüm biz matbu olumsuz cevap veriyoruz zaten emsal satış yok dedi) Mahkemeden araştırıp sunmak üzere süre talep ettik ancak emsal satış kamulaştırma davalarında çok kısıtlı şartlara bağlanmış durumda. Bu halde emsal araştırmasını nereden yapacağız yaptığımız araştırmada neticesiz kalırsa bilirkişi hangi yöntemle hesaplama yapacak? Davamızı emsal bulamadığımız için kaybetmek istemiyorum. Teşekkürler.

Öncelikle dava konusu taşınmazın varsa kendi satışıda dahil olmak üzere yakınında bulunan ada ve parsellerde emsal araştırılması yapılır.Yakınında emsal bulunamazsa daha uzak ada ve parsellerde,diğer mahallelerde emsal aranır. Hatta il veya ilçe bazında emsal bulunamaması halinde (ki gelişmiş il ve ilçelerde böyle bir durumun gerçekleşmesi pek mümkün olmaz) civardaki il ve ilçelerden dahi emsal gösterilebilir.

Normal koşullarda mutlaka emsal bulunması gerekir. Taraflar bulamazlar ise,hakim resen araştırma yapıp bulma durumundadır. Bilirkişilerin bildikleri emsal varsa onların da kayıtları celp edilir. Başka dosyalarda getirtilen emsaller varsa onlardan da yararlanılabilir. Emsal bulunamaması ancak özellik gösteren taşınmazlar için söz konusu olabilir. Mesela biz Söke'de görev yaparken Bafa gölünün kamulaştırması davası açılmış ve göl kamulaştırmasında emsal bulunamayacağından Ege Ün.de bulunan elde edilen göl ürünleri ile ilgili kayıtlardan yararlanarak bedel tayin etmiş idik.

T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2013/2627
K. 2013/3706
T. 12.3.2013
Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre Kamulaştırma Yasasının kıymet takdiri esaslarını gösteren 11. maddesinin birinci fıkrasının özellikle arsalara ilişkin ( g ) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tespiti ve bedelin tespitinde etkisi olan diğer unsurlarda dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.
Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatınaTürkiye İstatistik Kurumu toptan eşya fiyatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.
Mahkemece, yeni bir bilirkişi kurulu oluşturularak, tarafların vereceği ya da re'sen belirlenecek emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten ve bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptandıktan sonra yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucunu içeren ek bilirkişi raporları alınıp hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.
İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasasının 18. maddesinin ikinci fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2012/2212
K. 2012/3117
T. 26.3.2012
Tüm araştırmalara karşın kamulaştırılan taşınmazın bulunduğu il veya ilçede uygun emsal bulunamaması halinde, benzer özellikte olması kaydıyla, emsalin civar il ve ilçelerde yer alan taşınmazlar arasından seçilebileceği Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarından olmakla birlikte, Silifke gibi gelişmiş ve taşınmaz alım satımının çok olduğu bir ilçede uygun emsal bulunamayacağı kabul edilemeyeceğinden, bilirkişi kurulunun raporunda emsalin komşu ilçe olan Gülnar'dan seçilmiş olması ve buna göre değerlendirme yapılması,
Doğru görülmemiştir.

Sn. Yücel Kocabaş'ın da belirttiği gibi emsal satış çok sıkı şartlara bağlanmış falan değil.
Buna sebep olan örneğinizde olduğu gibi baştan savmacı Tapu memurudur.

Bu sistemin sıkıntısı yok mu tabi ki var. İnsanların tapudaki satış bedelini az harç ve vergi ödemek adına asgari emlak rayiç değerinden göstermeleri kaçınılmazdır. Bu nedenle asıl sorun emsal satış bulmak değil asgari emlak rayiç değerinin üzerinde beyan edilmiş emsal satış bulmaktır.

Alıntı: Yazan Av. Can DOĞANEL Sn. Yücel Kocabaş'ın da belirttiği gibi emsal satış çok sıkı şartlara bağlanmış falan değil. Buna sebep olan örneğinizde olduğu gibi baştan savmacı Tapu memurudur. Bu sistemin sıkıntısı yok mu tabi ki var. İnsanların tapudaki satış bedelini az harç ve vergi ödemek adına asgari emlak rayiç değerinden göstermeleri kaçınılmazdır. Bu nedenle asıl sorun emsal satış bulmak değil asgari emlak rayiç değerinin üzerinde beyan edilmiş emsal satış bulmaktır.

Av. Can DOĞANEL,

Ufak bir tiyo, en sağlıklı gerçek satışlar hususunda emsal araştırması yapıyorsanız, öncelikle belediyelerin o bölgede ihale ile satışa çıkardığı kendi taşınmazlarını araştırın derim. Bunu Tapu idaresinden de sordurunuz. Örneğin; emlak vergisine esas rayiç bedeli 100 lira olan yeri 300 liradan satışa çıkarıp 700 liradan alıcı bulan yerler bulabilirsiniz. Bu satış ayrıca tapudaki satış rakamıdır. Ödenen vergi ve harçlarda gerçek satış değerleri üzerinden yapılmaktadır.

Saygılarımla,

İhale ile yapılan satışlar Yargıtay tarafından özel amacı olmayan emsal satış kabul edilmemektedir. İhale katılımcılarının birbirlerini geçme saiki ile sürdüğü peyler serbest iradeyi yansıtmamaktadır.

Alıntı: Yazan Av. Can DOĞANEL İhale ile yapılan satışlar Yargıtay tarafından özel amacı olmayan emsal satış kabul edilmemektedir. İhale katılımcılarının birbirlerini geçme saiki ile sürdüğü peyler serbest iradeyi yansıtmamaktadır.

Çok ilginç. Bu konuda yargıtay kararı paylaşırmısınız ?

Ihaleye alıcıdan başka hiç kimse girmemişse ve ihalede satisi yapılan taşınmazlar birden fazla olmakla birbirlerine yakın rakamlarla özel amacı olan bir taşınmaz olarak değerlendirilmesi hatalı olmaz mi

Sayın Hukukçular

Taşınmaz davalarında emsal bulunması konusunda temel olan bir kaç hususu açıklamak istiyorum:

Dava konusu taşınmazın vasfı ve niteliği ne olursa olsun emsalinin gösterilmesi ve bu emsalin üzerinden benzetme yoluyla probleme cevap verilmesi daima mümkündür.Bunun için iki temel dayanağı birlikte kullanarak sonuca ulaşılması gerekmektedir:

1. Konu taşınmazın emsalinin aranması için bilimsel kriterler:
a-) Komşuluk çevresi
b-) Benzer nitelik ve fiziksel özellikte olması
c-) Satış tarihi ve satış koşulları
d-) Taşınmazların yasal hakları ( imar ve benzeri hususlar)
e-) Varsa kısıtlılıkları
f-) Değeri Etkileyen Hizmetler( Belediye,Kamu Hizmetleri v.s.)
g-) Pazar koşulları

2.Yasal mevzuata uygunluğa dair kriterler
a-) Emsalle aynı veya benzer nitelikte olması
b-) Aynı idari sınırlar içinde olması
c-) Yerleşik içtahatlara uygun olması
d-) Özel satış koşulları dışında normal satış işlemi olması
e-) Değerleme tarihinden önce gerçekleşmiş satışlardan elde edilen verilere sahip olması
f-) Taşınmazların yasal hakları(İmar veya benzeri hususlar)
g-) Değeri etkileyen hususların belli olması
h-) pazar koşulları

Görüldüğü gibi karşılaştırma kriterleri belli olan bir konuda çalışma yapılarak ortaya çıkacak sonucun açıklamaya anlam katacak bir rapor ile delil olarak sunulması gerekmektedir.

Bu hususta yetkin olan ,yasal bir delil olarak raporu hazırlayacak olan uzmanın bu konuda çalışma yapması gerekmektedir.

Gerçekte hiç bir taşınmazın,kendisinden başka benzeri yoktur.Yukarıda açıklanan kriterlere göre benzeyen veya bazı yönleriyle benzeyen taşınmazlar vardır.Benzemeyen yönleri ise standart hale getirilmiş bilimsel yöntemlerle düzeltmeler yapılarak değere aynı miktar ve şekilde etki ederek aynı matematik sonucu veren belli bir güven aralığı (yüzdesi) ile açıklanmaktadır.Örneğin; x tarihinde y bölgesinde z özelliğinde 100 -120 m2 konutlar 2500 tl /m2 aralıkta satılmıştır,denir. Bu birim fiyat baz alınarak dava konusu taşınmaza uygulanır.

Ancak,bu kriterlerin üzerinde düzeltme yapabilmek için başka verilere de ihtiyaç vardır.Dolayısıyla uzmanlık gerektiren bu işi yapan DEĞERLEME UZMANI VEYA TAŞINMAZ EKSPERİ sahada araştırma yapmadan önce yasal olarak emsal sayılması gereken taşınmazları kadastral haritadan ; komşuluk çevresi içine giren parsel numaralarını tespit ederek bu parsellerin tapu kütüğünde yapılmış işlemlerine bakarak EMSAL TESPİT ETMESİ GEREKMEKTEDİR.

Asıl sıkıntı, bu işlemin hiç bir aşamasından haberi,BİLGİSİ,YETKİNLİĞİ VE FİKRİ olmayan,devlet memuruna DAVA KONUSU TAŞINMAZ İÇİN EMSAL VAR MI? SORUSUNUN RESMEN SORULMASI GİBİ BİR GARABETİN ÜLKEMİZDE YAŞANIYOR OLMASINDAN KAYNAKLANMAKTADIR.

Bu sorunun çok basit bir cevabını sunuyorum :

Bilirkişilik kanuna göre hazırlanan yönetmelikte ; bilirkişi hakimden, kendisine sorulan soruların cevaplarını verebilmek için lazım olan belgeleri ilgili yerlerden talep edebilmesi için yetkilendirme veya yazışma isteyebilmektedir.

aynı şekilde bu yetkinin taraflarca istemesi halinde de bunun mahkeme tarafından yerine getirilmesi ,adil yargılama ilkesi gereği yerine getirilmesi gerekmektedir.Yani aynı işlerin Uzman görüşü sunmak isteyen tarafa verilmesi gerekmektedir.

Dolayısıyla bu işlerin bir uzman tarafından yerine getirilmesi gereğini sayın hukukçulara tavsiye ediyorum

Alıntı: Yazan antipersonel Çok ilginç. Bu konuda yargıtay kararı paylaşırmısınız ? Ihaleye alıcıdan başka hiç kimse girmemişse ve ihalede satisi yapılan taşınmazlar birden fazla olmakla birbirlerine yakın rakamlarla özel amacı olan bir taşınmaz olarak değerlendirilmesi hatalı olmaz mi

Yanıltıcı olmasın cebri icra satışları emsal kabul edilmiyor. Şahısların katıldığı ticari nitelik taşımayan (nasıl olacaksa) satışlar emsal kabul ediliyor hatta iyi bir emsal olacağı da Yargıtay kararlarında belirtiliyor.

Alıntı: Yazan Av. Can DOĞANEL Yanıltıcı olmasın cebri icra satışları emsal kabul edilmiyor. Şahısların katıldığı ticari nitelik taşımayan (nasıl olacaksa) satışlar emsal kabul ediliyor hatta iyi bir emsal olacağı da Yargıtay kararlarında belirtiliyor.

Sayın Can Bey,

Tek sorun satışın dava tarihinden sonra gerçekleşmiş olması. Benim emsallerim dava tarihinden sonra satışı olan emsaller. Bu noktada nasıl bir yöntem izlenecek açıkcası bekleyip göreceğiz.

Alıntı: Yazan Av. Can DOĞANEL Yanıltıcı olmasın cebri icra satışları emsal kabul edilmiyor. Şahısların katıldığı ticari nitelik taşımayan (nasıl olacaksa) satışlar emsal kabul ediliyor hatta iyi bir emsal olacağı da Yargıtay kararlarında belirtiliyor.

Sayın Av.Can Doğanel, yorumunuz emsal araştırması hususunda bana yol gösterici bir fikir verdi, öncelikle bunun için teşekkür ederim. Sormak istediğim husus şu ki;
Emsal olabileceğini düşündüğüm, belediyeye ait iken 2017 yılında(benim dava tarihimden önce) ihale usulü ile satışa çıkarılmış bir gayrimenkul var.(Belediyenin web sayfasındaki geçmiş tarihli ihale ilanları arasından buldum.) Bu taşınmazın bir şahsa mı yoksa tüzel kişiye mi satıldığını ilgili tapu dairesine gidip öğrenmeyi düşünüyorum. Eğer satın alan kişi, gerçek kişi ise bu ihale usulü ile yapılan satışı emsal satış olarak göstermemde bir mahsur var mıdır?

Sayın meslektaşım;
Emsal kabul edilmesinin bazı şartları var fakat çok da sıkı değil; Önemli olan dava tarihinden önce olması, özel amaçlı olmaması (alıcı veya satıcısının şirket olmaması gibi.) dava konusu taşınmaz ile benzer yüzölçümlerde olması gibi.

Taraf olduğum yüzlerce kamulaştırma dosyasında; Tapu Müdürlükleri neredeyse her zaman olumsuz cevap vermiş, cevap verse dahi emsal vasfına haiz olmayan baştan savma bi şekilde tapuda satışı düşük gösterilen emsalleri göndermişlerdir.

Bunun için en güzeli Avukatlık Kanunu'ndaki evrak inceleme yetkisine dayanarak dava konusu taşınmazın bulunduğu Tapu daireine giderek, taşınmazın bulunduğu mahaldeki tapu kütük defteri sayfalarına göz gezdirerek, makul fiyatlı satışların ada parsel ve satış tarihlerini not almanız ve bunları mahkeme sunmanız ve bunlarla ilgili evrakların celp edilmesini sağlamak olacaktır.