Sözlü Kira Sözleşmesi İspat Sorunu

Herkese iyi çalışmalar.

Müvekkil sözlü anlaşma ile dükkanını 850 TL bedelle kiraya veriyor. (Rayice göre çok düşük) Fakat kiracı burada açtığı iş yerinin kaydında maliyeye kira bedelini yıllık 2.400 TL olarak bildiriyor. Maliyeye vermiş olduğu yazılı sözleşme ise müvekkilin imzası taklit edilerek imzalanmış bir sözleşme. Müvekkil bununla ilgili özel belgede sahtecilik suçundan şikayette bulunuyor. Soruşturma devam etmekte, imzanın müvekkile ait olmadığı uzman raporuyla sabit oldu. İddianameyi bekliyoruz.

Kira bedelleri ihtilafsız 2019 yılında kadar 850 olarak müvekkilimize elden ödeniyor. Bunun dışında kiracı yıllık olarak maliyeye bildirdiği miktarı müvekkilimiz hesabına yatırıyor, müvekkilimiz bu parayı çekerek elden kiracıya iade ediyor. Süreç böyle sorunsuz devam ederken müvekkilimiz 2019 yılının sonunda tahliye davası açtıktan sonra kiracı kira bedellerini ödememeye başlıyor. Bunun üzerine icra takibi başlattık. Borçlu kiracı kira bedeline itiraz ederek itirazında bedelin maliyeye bildirdiği gibi yıllık 2400 olduğunu ve bu miktarı da zaten ödediğini ve borcu olmadığını iddia etmekte. İcra takibi itirazıyla durmuş halde. İtirazın iptali davası için araştırmalarım sonucu Yargıtay; sözlü kira akdinde kira ilişkisi ve kira miktarının kiralayan, ödeme savunmasının ise kiracı tarafından ispatlanması gerektiğini; kiralayan bunu ispat edemezse kiracının ileri sürdüğü miktarın kira bedeli olarak kabul edileceğini söylemekte. Bu nedenle itirazın iptali davası açamadık zira kira bedeline ilişkin yazılı delilimiz yok.

Sonraki aylar için tekrar icra takibi yaptık fakat kiracı yine bankaya yatırdığı ödeme makbuzlarını sunarak itiraz etti ve icra takibi durdu. Dönüp dolaşıp aynı noktaya geliyoruz.

Mevcut durumda kiracı 2 yıla yakın süredir kira bedelini ödemediğinden müvekkilin ağır mağduriyeti söz konusu. Konu üzerine uzun süredir araştırma yapıyoruz fakat bir çözüm yolu bulamadık.

İki sorum olacak.
1) Sözleşme bedelinin iddiamız üzerine 800,00 TL olduğunu nasıl ispatlayabiliriz?
2)Kira bedellerinin tahsili noktasında nasıl bir yol izleyebiliriz?

Yardımlarınız için çok teşekkürler.

HMK 200 kapsamında yazılı delil sunmak zorunda olduğunuz için karşı tarafa yemin teklifi dışında ispat yolunuz olduğunu düşünmüyorum.

Her ne kadar kiracının sunmuş olduğu kira sözleşmesi sahtecilik nedeniyle geçersiz olsa da müvekkilinizin banka hesabına yatan 2.400-TL' yi kabul ederek itiraz etmemiş olması ve kira bedelini mahsup ederek artan bakiyeyi elden iade etmiş olması kiracının vergi kaçırmasına yardım ettiğini ve bu duruma rıza gösterildiğini ifade etmektedir. Bu halde "kimse kendi kusuruna dayanarak bir hak elde edemez" ilkesi gereğince bedeli ispat etmeden alacak talep edemezsiniz.

Öte yandan kiracı, kira sözleşmesine müvekkilinizin rızası dahilinde imza attığını, müvekkilinizin buna karşı çıkmadığını, banka hesabına yatan kira bedelini düzenli olarak kabul ettiğini, gerçekten de kira bedelinin yıllık 2.400-TL olduğunu, belgenin kimseyi yanıltmak, aldatmak amacıyla düzenlenmediğini, yalnızca var olan hukuki ilişkiyi açıklamak maksadıyla hazırlandığını, herhangi bir menfaat elde etmediğini ve kira borcunu düzenli olarak ifa ettiğini belirttiği takdirde özel belgede sahtecilik suçundan beraat edebilir. Bu durumda da taraflar arasındaki kira sözleşmesi yine yıllık 2.400-TL olarak ayakta kalır ve kira sözleşmesinin taraflar arasında çekilmez hale geldiği iddiasıyla dahi sözleşmeyi sona erdirmek istemeniz hakkın kötüye kullanımı teşkil edebilir.

Alıntı: Yazan solicitor54 Her ne kadar kiracının sunmuş olduğu kira sözleşmesi sahtecilik nedeniyle geçersiz olsa da müvekkilinizin banka hesabına yatan 2.400-TL' yi kabul ederek itiraz etmemiş olması ve kira bedelini mahsup ederek artan bakiyeyi elden iade etmiş olması kiracının vergi kaçırmasına yardım ettiğini ve bu duruma rıza gösterildiğini ifade etmektedir. Bu halde "kimse kendi kusuruna dayanarak bir hak elde edemez" ilkesi gereğince bedeli ispat etmeden alacak talep edemezsiniz. Öte yandan kiracı, kira sözleşmesine müvekkilinizin rızası dahilinde imza attığını, müvekkilinizin buna karşı çıkmadığını, banka hesabına yatan kira bedelini düzenli olarak kabul ettiğini, gerçekten de kira bedelinin yıllık 2.400-TL olduğunu, belgenin kimseyi yanıltmak, aldatmak amacıyla düzenlenmediğini, yalnızca var olan hukuki ilişkiyi açıklamak maksadıyla hazırlandığını, herhangi bir menfaat elde etmediğini ve kira borcunu düzenli olarak ifa ettiğini belirttiği takdirde özel belgede sahtecilik suçundan beraat edebilir. Bu durumda da taraflar arasındaki kira sözleşmesi yine yıllık 2.400-TL olarak ayakta kalır ve kira sözleşmesinin taraflar arasında çekilmez hale geldiği iddiasıyla dahi sözleşmeyi sona erdirmek istemeniz hakkın kötüye kullanımı teşkil edebilir.

Meslektaşım bankaya yatan miktardan mahsup ederek iade etmiyor müvekkilimiz. Her ay elden 850 TL düzenli ödeniyor, yıllık olarak 2.400,00 TL yatırılıp iade ediliyor. Ayrıca kiracı soruşturmada verdiği ifadesinde böyle bir imza atmadığını söyledi. Müvekkilimiz vergi kaçırma olayını bilse de böyle bir sözleşmenin düzenlenmiş olduğundan haberi yoktu. Kiracının en azından sahte belgeyi kullanmış olması nedeniyle suçu sabit olduğunu düşünüyorum fakat siz farklı bir bakış açısı getirdiniz. Tamamen umutsuzluğa düştüm

Mahsup edilmesinden kastım 2.400-TL yatırıldığında o ay için 850-TL alınarak bakiye bedelin iade edildiği. Elden teslimi gerçekleşen diğer ödemeleri zaten ispat edilmeniz mümkün görünmüyor. Bu halde kira borcu 2.400-TL olduğunun kiracı tarafından ispat olunduğu kabul edilmeli kanımca.

Suçun sabit olması kısmına ilişkin olarak; sahtecilik kastının bulunup bulunmadığının araştırılması gerekiyor. (Olması gereken bu fakat araştırılacağını sanmıyorum.) Eğer doğru bir savunma yapılırsa sanığın beraatine karar verilir. (Bkz. Yargıtay 21.C.D. 2016/8 E. 2016/7342 K. 30.11.2016) Çünkü yazılı sözleşme maliyeye bildirim amacıyla düzenlenmiş. Fakat taraflar sözlü olarak yıllık 2.400-TL üzerinden anlaşmış ve müvekkiliniz de bunu yukarıda izah ettiğim şekilde kabul etmiş görünmekte. Kira döneminde 2.400-TL' yi kabul eden müvekkilinizin çıkıp da kira sözleşmesindeki imzanın kendisine ait olmadığı iddiasını ortaya atarak varlığını kabul ettiği fakat yazıya dökmediği sözleşme dolayısıyla kiracıya suç isnat etmesi bana makul gelmiyor.

Sizin iddianız ise anladığım kadarıyla sahte imza ile güven sarsıcı harekette bulunulduğu, kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkiyi çekilmez hale getirdiği yönünde. Her ne kadar kira sözleşmesi sözlü olarak kurulmuş olsa da sahte imza kullandığı sabit olan kişi ile kira sözleşmesinin devam olunamayacağı düşüncesiyle fesih yoluna gitmek belki denenebilir. Olaya uygun karar bulduğunuz takdirde konunun altına paylaşırsanız memnun olurum.

Ceza kısmına yorum yapamam ama kira alacağı konusunda ben sizin yerinizde olsaydım 1 aylık kira için 850-TL üzerinden icra takibi yapar, itiraz ettiğinde konuyu SH'ye taşıyıp yemin teklif ederdim. Yemin ederse davayı kaybedeceksiniz ama en azından miktar küçük olduğu için az yargılama gideri ve asgari tarifeden vekalet ücreti ödersiniz. Ola ki, yemin edemezse kira miktarı sabit olur, geri kalan aylar için de buna göre hukuki işlem yapmayı değerlendirirsiniz.

Eğer kiracının tahliyesini sağlayamazsanız miktarın düşük olduğundan bahisle kira bedelinin uyarlanması için dava yoluna gidebilirsiniz. Ancak kira bedelini dava dilekçenizde kesin olarak belirlemeniz gerekmekte. Bununla ilgili Twitterda @yankibuyuksezer adlı kullanıcının paylaşmış olduğu bir kararı da emsal gösterebilmeniz açısından buraya bırakıyorum:

Yargıtay 3.H.D. 2017/5992 E. 2019/1363 K.

Kira bedelinin emsaller karşısında düşük kaldığına ilişkin kısım:
"...Davacı, maliki bulunduğu taşınmazda davalının 01.04.2003 başlangıç tarihli 20 yıl süreli kira sözleşmesine göre kiracı olarak oturduğunu, taşınmazın değerinin artması, ekonomik faktörler nedeniyle kira bedelinin emsaller karşısında çok düşük kalması sebebiyle sözleşmenin devamının çekilmez hal aldığını, ödenen 3.600.-TL kira bedelinin hak ve nesafete aykırı olduğunu belirterek dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin net 7.000.-TL 'ye uyarlanmasını istemiştir..."


Islahla talep artırımı gerçekleşemeyeceğine ilişkin kısım:
...Davadaki istem kira parasının uyarlanmasına yönelik olup, davacı dava dilekçesinde talep edilen dönem için kiralananın bulunduğu konum, çevrede meydana gelen değişimler, günün ekonomik koşulları vb. etkenleri değerlendirerek talepte bulunmuştur. Dava dilekçesi ile istenilen miktar davacının iradesini ve kira sözleşmesinden elde etmeyi amaçladığı yararı yansıtmaktadır. Bu itibarla, her ne kadar fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak dava açılmış ise de, alınan bilirkişi raporu çerçevesinde davanın ıslah edilerek talep edilen kira parasının üstünde istemde bulunulması mümkün değildir. Davacının dava dilekçesindeki talebi kendilerini bağlayıcı niteliktedir. Bu itibarla mahkemenin ıslah dilekçesine değer vererek aylık kira parasını bilirkişi raporu ve ıslah talebi doğrultusunda tespit etmesi usul ve yasaya aykırıdır..."