KİRA alacağı

kiralayan 22 kasım 2004 tarihinde arsasını , YAP-İŞLET-DEVRET amacı için 10 yıllığına NOTERDE DÜZENLENEN KİRA SÖZLEŞMESİ ile kiralamıştır. ilk dönem için 200 milyon kira bedeli belirlenmiştir. diğer dönemlerde kira artışının emsalleri gibi olacağına dair sözleşmede madde bulunmaktadır. FAKAT kiracı tüm sözlü uyarılara rağmen halen kirayı 200 ödemektedir. ve 29 kasım 2006 itiberyle kendisine ihtar gönderilmiştir. Abcak bu arada da 22 kasım itibariyle yeni kira dönemi başlamıştır. Geçmişte kalan kira alacağı farkı ile yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi açısından izlemem gereken yol konusunda şüphelerim var . kira tespit davsı açsak bile belirlenecek olan meblağ bu dönemi artk kapsamayacaktır, çünkü ihtar çekilmesi için gereken süre kaçırılmıştır, artık davayı kazansak bile sadece gelecek yılın kira bedelini belirlemiş olacağız.biz geçmişte sözleşmeye göre hakedilen farkı da istiyoruz. Bu durmda şöyle düşünüyorum; alacak davası açmak ve sözleşmeye aykırılıktan BK ya dayanarak tahhliye davsı açmak. SİZLERİNDE YORUMUNU BEKLİYORUM.. teşekkür ederim.

Yorumum şu şekilde,

Sorudan anladığım kadarıyla ilk kira dönemi 22.11.2004-22.11.2006 arası. O halde kiracı sözleşmeye uygun bir şekilde bu süre içerisinde kira bedelini ödemiş, bu halde yapılacak şey yeni kira dönemi için sanırım kira tespit davası açmak bu arada ödediği 200 ytl bedeli de alabilirsiniz zira Yargıtay bu eski bedelin alınmasını zımni muvafakat ya da kira bedelinin artışından vazgeçme olarak görmüyor.Anlamadığım şu bu durumda sözleşmeye aykırılık nasıl oluşmuş ki? Ayrıca 6570 sayılı Kanuna göre tahliye sebepleri belli bu kanunu gözönüne almanız gerek diye düşünüyorum. Son olarak İcra İflas Kanunu'nda kiralananın ilamsız yahliye ilgili maddelerinide inceleyebilirisiniz.

Biraz soyut oldu ama kısaca sözleşmeye aykırılıktan bk'ya dayanarak dava açabileceğinizi düşünmüyorum.

saygılar

talay

Aşağıdaki karar bir nebze de olsa yol gösterici olabilir.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU

E:

2004/3-718 K: 2004/644 T: 31.03.2004

SÖZLEfiMEDEK‹ ARTIfi KOfiULU • SÖZLEfiMEYE BA⁄LILIK
• K‹RANIN SAPTANMASI • ‹HTAR ZORUNLULU⁄U

Özet:

Birden çok y›l› kapsayan kira sözleflmelerinde
her bir y›l›n kira bedeli aç›kça
gösterilmifl ya da miktar›n›n aç›kça belirlenmesini
sa¤layacak art›fl kural› konulmufl ise
bu art›fl kural›na taraflar›n, sözleflmeye ba¤-
l›l›k ilkesi gere¤i uymalar› zorunludur.
Sözleflmede art›fl koflulunun varl›¤› halinde
kiralayan, ihtar çekmeye gerek kalmaks›
z›n o kira dönemi içinde kira paras›n›n
saptanmas› istemiyle mahkemeye dava açma
hakk›na sahiptir. Kiralayan›n bu döneme
iliflkin kira paralar›n› kirac›dan ihtiraz› kay›t
ileri sürmeden alm›fl olmas› da dava açma
hakk›n›n yitirilmesine neden olmaz.

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme karar›n›n süresinde
temyiz edildi¤i anlafl›ld›ktan ve dosyadaki ka¤›tlar okunduktan sonra gere¤
i görüflüldü:
Dava, kira tespiti istemine iliflkindir.
A. Davac› ‹steminin Özeti: Davac› kiralayan/malik Limitet fiirket vekili
27.10.2003 tarihli dava dilekçesinde: daval›n›n, taraflar aras›nda akdedilen
ve 03.07.2000 tarihinde bafllay›p kendili¤inden yenilenmek suretiyle
devam ede gelen kira sözleflmesi nedeniyle müvekkili flirkete ait dükkanda
kirac› oldu¤unu, mecurun 01.01.2002- 31.12.2002 döneminde geçerli
ayl›k kira paras›n›n dava konusu edilmeksizin daval›/kirac› taraf›ndan
330.400.000 TL olarak ödendi¤ini, 01.01.2003 - 31.12.2003 dönemine
ait geçerli ayl›k kira paras›n›n ise endeks uygulanmas› suretiyle en az
% 45.9 oran›nda bir art›flla 482.053.600 TL olmas› gerekirken, daval›/kirac›
n›n bu art›r›m› yapmayarak ayl›k kira paras›n› 396.480.000 TL olarak
ödedi¤ini, akdin özel maddelerinde yer alan kira paras›n›n art›r›m›na
iliflkin flart gere¤i mecurun 01.01.2003 tarihinden geçerli ayl›k kira paras›
n›n 01.01.2003 - 31.12.2003 dönemine münhas›r olmak üzere
482.053.600 TL olmas› gerekti¤ini, ifadeyle, kira bedelinin bu miktar üzerinden
tespitini istemifltir.
B. Daval› Cevab›n›n Özeti: Daval› kirac› vekili cevap dilekçesinde; kira
tespit davas›n›n kira döneminin bafllamas›ndan 15 gün önce aç›lmas›
gerekti¤ini, buna göre 01.01.2003 tarihinde bafllayan, kira dönemine ilifl-

Yarg›tay Kararlar› 197

kin kira tespit davas›n›n ise 27.10.2003 tarihinde aç›ld›¤›n›, süresinde
aç›lmayan davan›n reddini; 01.01.2003 tarihinde bafllayan yeni kira döneminde
taraflarca kararlaflt›r›lan kira bedellerinin müvekkillince davac›
tarafa düzenli olarak ödenip ve ödenen kira bedelleri ile ilgili olarak davac›
yan›n herhangi bir ihtiraz› kay›t ileri sürmedi¤ini, bunun ödenen ayl›k
kira bedellerini kabul anlam›na geldi¤ini, davac›n›n önce kira bedellerini
kabul edip, ard›ndan dava açmas›n›n hakk›n kötüye kullan›lmas› oldu-
¤unu, rayiç kira bedeli üzerinden ödeme yap›ld›¤›n›, davan›n reddini savunmufltur.
Daval› vekili ilk celse: "Davac› vekili 10 ayl›k kira ücretini benimsemifl
ve ödemelerimizi kabul etmifltir, bu nedenle 10 ay sonra dava aç›lmas›
hakk›n kötüye kullan›lmas›d›r, kabul etmiyoruz" fleklinde beyanda bulunmufltur.
C. Yerel Mahkeme Karar›: Yerel Mahkeme: "... Daval› 1.1.2003 tarihinden
itibaren dava aç›ld›¤› tarihe kadar kira ücretini makbuz karfl›l›-
¤›nda davac› tarafa ödedi¤ini ve bu yönde kendilerine herhangi bir uyar›-
da bulunulmad›¤›n›, makbuzlara da kira ücretinin sözleflmeye uygun olarak
ödenmedi¤i konusunda bir itiraz yaz›lmad›¤›n› ileri sürmüfltür. Nitekim
davac› taraf da dava tarihine kadar kira ücretlerini daval›n›n ödedi-
¤ini kabul ettiklerini ve kendilerine makbuz karfl›l›¤› ödenen bu kira ücretlerinin
sözleflme koflullar›na uygun olarak ödenmedi¤i konusunda itiraz
yap›lmad›¤›n› kabul etmifltir. Bunun anlam› fludur; davac› taraf yeni
dönem bafllang›c›ndan itibaren dava tarihine kadar daval›n›n ödedi¤i kira
miktar›n› al›rken herhangi bir itirazda bulunmayarak kabul etti¤ine
göre kira miktar› ile ilgili daval› ile z›mni olarak anlaflm›fl olmaktad›r. Yani
yeni dönemin kira ücreti uzun süre ödeme uygulamas›na ve z›mni olarak
belirlenen ve itiraz edilmeyen miktara göre yeni dönemde belirlenmifl
olmaktad›r. Bu durumda benimsenen ve kabul edilen daval› taraf›n ödedi¤
i kira ücretinin yeniden aradan uzun bir süre geçtikten sonra art›r›lmas›
n› istemek hakk›n kötüye kullan›lmas›d›r. Davac›, kira sözleflmesi
koflullar›na uygun olarak daval›n›n kira ücretini art›r›ml› bir flekilde ödemedi¤
ini gördü¤ünde bunu kira ücretini al›rken makbuz üzerine yazarak
itiraz›n› belirtmeli ve noksan kira ücretini bu koflulla kabul etti¤ini aç›klamal›
idi. Davac› bu yönde bir davran›fl göstermedi¤ine göre, dava konusu
yerin 01.01.2003 tarihinden itibaren ayl›k kira ücretinin daval›n›n
ödedi¤i tutar üzerinden benimsedi¤ini kabul etmek gerekir. Dolay›s›yla
dava tarihine kadar ses ç›karmayan davac›n›n geçmifle de yürürlü olacak
flekilde yeniden kira ücretini belirleme iste¤i iyi niyet kurallar› ile de ba¤-
daflmaz. Dolay›s›yla hakk›n kötüye kullan›lmas› hukukça da korunamayaca¤›
ndan aç›lan dava yersizdir..." Gerekçesiyle iste¤in reddine karar
vermifltir.
D. Temyiz Evresi, Bozma ve Direnme Kararlar›n›n Özeti: Davac› vekilinin
temyizi üzerine Özel Daire; yukar›da bafll›k k›sm›nda aç›klanan gerekçeyle
hükmün bozulmas›na karar vermifl; bozma ilam› ve duruflma

198 ‹STANBUL BAROSU DERG‹S‹ • Cilt: 80 • Say›: 1 • Y›l 2006

günü taraflara tebli¤ edilmifl; davac› vekili bozmaya uyulmas›n›, daval›
vekili önceki kararda ›srar edilmesini istemifltir.
Mahkeme yukar›da aç›klanan gerekçelere ek olarak "Yine Yüksek
Yarg›tay'›n çeflitli kararlar›nda da vurgulad›¤› gibi kiralayan›n kirac›n›n
davran›fllar›na ve isteklerine uzun süre ses ç›karmamas› onun isteklerini
ve davran›fllar›n› benimsedi¤i anlam›na gelmektedir. Dolay›s›yla bu davada
da davac›n›n taraflar aras›ndaki sözleflmenin kira ücreti ile ilgili özel
maddesini yeni dönemde uygulamak istemedikleri ve bu düzenlemenin
aksine aralar›nda oturup konuflarak yeni dönemin kira ücretini belirledikleri
ortadad›r. Bu yüzden 1.1.2003''den itibaren dava konusu yerin ayl›
k kira ücretinin 396.480.000 TL olarak ödenmesi davac› taraf›n kabulü
ile kesinlik kazand›¤›ndan ve daval› da davac›n›n kabul etti¤i bu paray›
dava tarihine kadar ödedi¤inden art›k bu durumda davac›n›n yeniden
1.1.2003'den geçerli olmak üzere ayl›k kira ücretinin de¤ifltirildi¤i apaç›k
olan sözleflme hükümlerine göre belirlenmesini isteme hakk› yoktur. Bu
yüzden aç›lan dava yersizdir. Dava hakk› olmayan davac›n›n davas›n›n
reddi uygun görülmüfltür ve bu görüflte de mahkememiz ›srar etmeyi yine
uygun bulmufltur." ifadelerine de yer vererek önceki karar›nda direnmifltir.
Direnme hükmünü davac›/kiralayan vekili temyize getirmektedir.
E. Maddi Olay: Taraflar aras›ndaki 3.7.2000 bafllang›ç 31.12.2001
bitifl tarihli kira sözleflmesinde y›ll›k kira bedeli 2.400.000.000 TL ayl›k
kira bedeli 200.000.000 TL olarak belirlenmifl olup; arkas›nda matbu olarak
11 madde s›ralanm›fl; hususi flartlar bafll›¤› alt›nda ise; "iliflikte ekli
G. San. ve Tic. Ltd. fiti'nin özel mukavele hükümleri geçerli olmak kayd›
yla" ifadelerine yer verilmifltir. Bu sözleflmeye ekli 5 sahifeden ibaret kira
anlaflmas› bafll›kl› sözleflme ayn› dönem için yap›lm›flt›r. Umumi flartlar
4 madde halinde gösterildikten sonra Özel flartlar 37 madde halinde
s›ralanm›flt›r.
Özel fiartlar 1. maddede aynen; "1. Kira bedeli kontratoda belirtildi¤i
rakamda ve belirtilen süre için geçerlidir.
1a. maddesi: süre sonunda M. S. mecuru tekrar kiraya verip vermemekte
serbesttir. 1b. maddesi: Kira süresi 03.07.2000- 31.12.2001 tarihlerine
münhas›r 18 ayd›r. ‹fl bu 18 ayl›k kira süresi geçerli olacak kira paras›
aç›s›ndan 03.07.2000 - 31.12.2000 ile 01.01.2001 - 31.12.2001 tarihlerine
münhas›r iki ayr› döneme ayr›lm›fl olup; 03.07.2000 -
31.12.2000 döneminin geçerli ayl›k kira paras› 200.000.000 TL'dir (KDV
hariç) 01.01.2001 - 31.12.2001 döneminde geçerli ayl›k kira paras› ise
250.000.000 TL'dir (KDV hariç) olacakt›r. Kira akdi kira süresi sonras›nda
6570 say›l› Yasa'n›n 11. maddesi hükmü gere¤i kendili¤inden yenilendi¤
i takdirde kira paras›nda her y›l 'herhangi bir ihtara gerek kalmaks›-
z›n' art›r›m yap›lacakt›r.

Yarg›tay Kararlar› 199

Bu art›r›m miktar› ‹TO'nun belirledi¤i y›ll›k toptan eflya fiyat genel
endeksindeki art›fl oran›ndan az olamaz.
1c. maddesi: kirac› bu flekilde bulunacak rakamla kiraya devam edip
etmemekte karar verecek ve yaz› ile bildirecektir, (1.a m.)
1d. maddesi: anlaflma olmamas› halinde kirac› en geç mukavele hitam›
nda mecuru tahliye edece¤ini flimdiden taahhüt eder.
1e. maddesi: tahliye etmemesi halinde her geçen ay için o günkü kiran›
n 10 mislini ayl›k olarak ödemek zorundad›r.
1f. maddesi: her mukavele hitam›nda bu fiyat tespiti usulünün uygulanaca¤›
n› kirac› flimdiden itirazs›z kabul eder. M. S. bu uygulamalar› yap›
p yapmamakta veya arzu etti¤i dönemde talep edip uygulamakta serbesttir.
1g. maddesi: Kirac› 20 ayl›k kira süresi için geçerli olarak belirlenen
ve ödemeyi kabul etti¤i kira paras›na her ne sebeple olursa olsun itiraz
etmeyece¤ini, belirlenen ifl bu ayl›k kira paralar›n› kendi serbest iradesiyle
ve hiçbir maddi manevi tazyik alt›nda kalmaks›z›n kabul ederek ödemeyi
taahhüt etti¤ini, bu nedenle kira paras›n›n miktar› ile herhangi bir
dava açmayaca¤›n›, bu husustaki dava haklar›ndan flimdiden feragat etti¤
ini kabul ve taahhüt eder." hükümlerine yer verilmifltir.
Daval› kirac› 01.01.2003 tarihinde bafllayan kira döneminde ayl›k kira
paras›n› kiralayana 396.480.000 TL olarak ödemifl; kiralayan taraf›ndan
kira tespiti istemli eldeki dava 27.10.2003 tarihinde aç›lm›flt›r.
F. Gerekçe: Davac› kiralayan limitet flirket taraf›ndan, ayn› zamanda
maliki de oldu¤u dükkan daval› tarafa iflyeri olarak kullan›lmak üzere
03.07.2000 tarihinde 18 ay süreyle kiralanm›fl; sözleflme takip eden
01.01.2002 - 31.12.2002 döneminde yenilenerek sürdürülmüfl; eldeki
dava ise 01.01.2003 - 31.12.2003 kira dönemine ait kira bedelinin tespitine
yönelik olarak 27.10.2003 tarihinde aç›lm›flt›r.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuflmazl›k; taraflar
aras›nda 03.07.2000 tarihinde bafllayarak devam ede gelen kira
sözleflmesinin özel flartlar bölümünde yer alan art›fl koflulunun
01.01.2003 tarihinde bafllayan yeni dönemde de ihtara gerek kalmaks›-
z›n uygulanmas›n›n gerekip gerekmedi¤i; kiralayan/davac› limitet flirketin
01.01.2003 tarihinden itibaren 10 ay boyunca daval›n›n yat›rd›¤› kira
bedelini hiçbir ihtiraz› kay›t koymadan makbuz karfl›l›¤› almas›n›n, taraflar
aras›nda z›mnen sözlü yeni bir sözleflmenin akdedildi¤i ve kira bedelinin
bu rakam üzerinden kabul edildi¤i anlam›na gelip gelmeyece¤i, noktalar›
nda toplanmaktad›r.
Hemen belirtilmelidir ki, birden çok y›l› kapsayan kira sözleflmelerinde
her bir y›l›n kira bedeli aç›kça gösterilmifl veya miktar›n›n aç›kça belirlenmesini
sa¤layacak art›fl kural› getirilmifl ise, getirilen bu art›fl kural›
na taraflar›n, "sözleflmeye ba¤l›l›k" kural› gere¤i uymalar› zorunludur.

200 ‹STANBUL BAROSU DERG‹S‹ • Cilt: 80 • Say›: 1 • Y›l 2006

Zira, art›fl kural› konulmakla her kira dönemi için kirac›n›n ödeyece-
¤i kira bedelinin taraflarca kolayl›kla belirlenmesi olanakl› hale getirilmifltir.
Sözleflmede art›fl kural›n›n varl›¤› halinde kiralayan, ihtar çekmeye
gerek kalmaks›z›n o kira dönemi içinde kira paras›n›n tespiti istemiyle
mahkemeye dava açmak hakk›na sahiptir ve kiralayan›n bu döneme iliflkin
kira paralar›n› kirac›dan ihtiraz› kay›ts›z alm›fl olmas› da do¤mufl ve
varl›¤›n› sürdüren bu dava açma hakk›n›n yitirilmesine neden olmaz.
Somut olayda, maddi olaya iliflkin aç›klamalarda aynen yer verildi¤i
üzere kira sözleflmesinde ilk kira dönemine ait kira bedeli ayr›nt›s›yla
gösterilmifl; sonraki y›llarda bu miktara hangi oran›n uygulanaca¤› ise yine
sözleflmenin özel flartlar›nda aç›kça; "Kira akdi kira süresi sonras›nda
6570 say›l› Yasa'n›n 11. maddesi hükmü gere¤i kendili¤inden yenilendi-
¤i takdirde kira paras›nda her y›l -herhangi bir ihtara gerek kalmaks›z›nart›
r›m yap›laca¤›, bu art›r›m miktar›n›n ‹TO'nun belirledi¤i y›ll›k toptan
eflya fiyat genel endeksindeki art›fl oran›ndan az olamayaca¤›" fleklinde
kararlaflt›r›lm›flt›r.
Davac›/kiralayan taraf›ndan, kira paras›n›n art›r›m›na iliflkin ifl bu
flarta dayan›larak kiralanan›n 01.01.2003 tarihinden geçerli ayl›k kira
paras›n›n 01.01.2003 - 31.12.2003 dönemine özgü olmak üzere
482.053.600 TL oldu¤unun tespiti istenilmektedir.
Yukar›da aç›klanan ilkeler karfl›s›nda kiralayan›n, ihtar çekmesine
gerek kalmaks›z›n kira dönemi içinde 01.01.2004 tarihine kadar dava
açarak kiran›n hükmen saptanmas›n› isteme hakk› bulunmas›na göre,
27.10.2003 tarihinde aç›lan eldeki davan›n dönem içinde aç›ld›¤›n›n kabulü
gerekir.
Kirac›n›n kiray› art›rarak ödemede bulunmas› ve kiralayan›n da bunu
hiçbir kay›t ve koflul ileri sürmeden kabul etmifl olmas›, do¤mufl ve
varl›¤›n› sürdüren bu dava açma hakk›n›n yitirilmesine neden olmayaca-
¤› gibi taraflar aras›nda yeni flartlarla akdedilmifl bir kira sözleflmesinin
varl›¤›n› kabule de yeterli de¤ildir.
Mahkemece bu yönler göz ard› edilerek, kiran›n hükmen saptanmas›
iste¤inin kabulü yerine, yasal olmayan gerekçelerle davan›n reddine karar
verilmifl olmas› usule ve yasaya ayk›r›d›r. Direnme karar› bu nedenle
bozulmal›d›r.

Yarg›tay Kararlar› 201

http://www.istanbulbarosu.org.tr/yay...200613yhgk.pdf

karari daha net bir şekilde bu linkten okuyabilirsiniz

kolay gelsin

ilginiz için teşekkürler