kat malikinin genel giderlere katılma yükümlülüğü

merhabalar,
Kat mülkiyetine tabi olan bir taşınmazda çatı katında oturan kat maliki, çatının su akıttığından bahisle, yönetim kurulunun rızası olmaksızın, acele ve ivedi bir durum olduğunu ileri sürerek kendisi tamirat yaptırabilirmi ve bu tamiratın bedelini kat mül.kan. md 20 gereğince kat maliklerinden talep edebilirmi? Farzedelim ki talep etti, bu durumun bir sınırlaması yokmudur; mesela ivedi durumlar dahi olsa mülkün imar planına aykırı bir tamirat yapılması caizmidir?
İlgi ve alakanız için şimdiden teşekkürler.

T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/133
K. 2002/559
T. 23.1.2002
• ÇATI ONARIM BEDELİNİN TAHSİLİ ( Kat Maliklerinden Hiçbirinin Anayapının Ortak Yerlerinde Bütün Kat Maliklerinin Rızası Olmadıkça Onarım ve Tadilat Yapamaması )
• ORTAK YER ( Kat Maliklerinden Hiçbirinin Anayapının Ortak Yerlerinde Bütün Kat Maliklerinin Rızası Olmadıkça Onarım ve Tadilat Yapamaması )
• KAT MALİKLERİNİN TAMAMININ ONAYI ( Onay Alınmadan Çatı Yapılamaması )
634/m.4,16,19
ÖZET : Kat maliklerinden hiçbiri, anayapının ortak yerlerinde bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça onarım, tesis ve tadilat yaptıramaz. Kat maliklerinin onayını almadan, kendi bağımsız bölümüne terastan gelen sızıntı ve rutubetlenmenin önlenmesi için, çatı yapmak suretiyle terası kapatmış olan kat malikinin bu işlemi yasaya açıkça aykırıdır. Hakimin, tüm kat maliklerinin yararına olduğu gerekçesi ile kat maliklerinin iradesi yerine geçip çatı yapımının yerinde olduğuna karar vermesi mümkün değildir.

DAVA : Dava dilekçesinde çatı onarım bedelinin tahsili, karşı dava dilekçesi ile projeye aykırılığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü ile karşı davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili ile karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

Davacı vekili 14.5.1999 tarihli dava dilekçesinde, müvekkilinin, yöneticisi bulunduğu apartmanın son katının maliki olduğunu, apartman çatısından dairesine devamlı olarak su girip evinin içinin rutubetlendiğini, hatta bazı yerlerinin küflendiğini, bu durumun giderilmesi için diğer kat malikleri ile görüşülmüş ise de olumlu bir sonuç alınamadığını ve tavan döşemesinin yetersizliği nedeniyle bu rutubetlenmenin meydana geldiğini tespit ettirdiğini ve tespit raporunda çatıya demir konstriksüyondan eternit örtülü çatı yapılmasının uygun olduğunun belirtilmesi sebebiyle çatı yaptırdığını, ancak bunun giderlerinin davalı kat maliklerince ödenmediğini ileri sürerek, davacı payı düştükten sonra yapılan 832.336.750 TL. masrafın davalılardan arsa payları oranında tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalılardan Ünal B, 25.6.1999 tarihli dilekçesinde, davacının projeye aykırı olarak apartmanın açık terasını, demir konstriksüyon üstüne eternit örtülü çatı ile kapattığını ayrıca maliki olduğu bağımsız bölümün ön balkonunu camekanla kapatıp kapalı alan oluşturduğunu ve çatı arasını, bu yerin kullanma amacına uygun düşmeyecek şekilde su ve gaz bidonları koymak suretiyle depo olarak kullandığını ve son katın sahanlığını merdiven başından kapatarak terasa çıkışı engellediğini ileri sürüp davacının bu müdahalelerinin önlenmesini ve eski hale getirilmesini karşılık dava olarak talep etmiştir.

Mahallinde yapılan üç ayrı keşif sonucu düzenlenen ve birbirini doğrulayan bilirkişi raporlarında, apartmanın onaylı projesinde çatı bulunmadığı, ancak, su sızıntısına karşı kalıcı bir önlem olmak üzere açık terasın üzerinin demir konstriksüyondan eternit örtülü çatıyla kaplanmış olmasının yerinde olduğu, terasta yapılabilecek izolasyonun uzun ömürlü olmayacağı ve çatı yapımı için yapılan harcamaların miktar itibariyle de uygun olduğu belirtilmiş, karşılık dava yönünden de, davacı balkonunun parapet üstüne alüminyum camlı doğrama ile projeye aykırı olarak kapatıldığı ve merdiven sahanlığının merdiven ağzına demir kapı yapılarak terasa çıkışın engellendiği ve çatı arasında davacının su ve gaz bidonlarının depolandığının tespit edildiği açıklanmıştır.

Mahkemece, bilirkişi raporları esas alınarak projeye uygun düşmemekle beraber terasın eternit çatı ile kapatılmasının bütün kat maliklerinin yararına olduğu sonucuna varılarak, asıl davacının davasının kabulü ile 832.336.750 TL'nın davalılardan arsa payları oranında alınıp davacıya ödenmesine; davalı-karşılık davacı Ünal B'ın projeye aykırı yapılan çatının eski hale getirilmesi talebinin reddine diğer taleplerinin de kabulüne karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 19.maddesinin ilk fıkrasında, kat maliklerinin anagayrimenkulün mimari durumunu titizlikle korumaya mecbur oldukları belirtilmiş, 2.fıkrasında da, anagayrimenkulün ortak yerlerinde bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça kat maliklerinden birinin onarım, tesis ve tadilat yaptıramayacağı öngörülmüştür.

Dosyadaki bilgi ve belgelere göre davacı, kat maliklerinin muvafakatını almadan kendi bağımsız bölümüne terastan gelen sızıntı ve rutubetlenmenin önlenmesi gerekçesiyle kendiliğinden teras üzerine demir konstriksüyondan eternit örtülü çatı yapmak suretiyle kapatmış olup, bu işlem yasanın yukarıda açıklanan hükmüne açıkça aykırılık teşkil etmektedir. Yasaya aykırı olan bu durumu hiçbir gerekçe ve mazeret meşru kılamaz. Hakimin de çatının daha uzun ömürlü ve tüm kat maliklerinin yararına olduğu gerekçesi ile kat maliklerinin iradesi yerine geçip çatı yapımının yerinde olduğuna karar vermesi mümkün değildir.

Bu durumda mahkemece davacının projeye aykırı olarak yaptığı çatı giderlerinin diğer kat maliklerinden tahsiline yönelik isteminin reddi ile davalı-karşılık davacı Ünal B'ın çatının yıkılıp eski hale getirme isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken yerinde olmayan gerekçelerle asıl davacının davasının kabulü ile karşılık davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 23.1.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Sayın ÇEÇEN,
Ana yapının orjinalinde değişiklikler (tadilat)yapılmamak koşuluyla,yapılması zorunlu olan onarımı (tamiratı) yaptıran kat maliki, yaptığı harcamanın diğer kat maliklerine isabet eden bölümünü onlardan tahsil edebilir.
Yargıtay kararı,ana yapının orjinalinin bozulması eylemiyle ilgilidir.Kararda sözü edilen eylemle gerçekleştirilen onarım (tamirat) değil değişikliktir (tadilattır ).