Kat maliklerine ait ortak alanı -binanın kömürlüğünü- alanı satın alma

Değerli meslektaşlarım,
Bir yakınım dükkanını büyültmek amacıyla dükkanın hemen altında bulunan ve uzun süredir kimse tarafından kullanılmayan kömürlüğü diğer kat malikleriyle anlaşarak satın almak istemektedir. Kömürlüğün tapu sicilinde 'ortak alan' mı yoksa her bağımsız bölüme ait 'eklenti' mi olduğunu tam olarak bilemediğim için her iki ihtimale göre ayrı ayrı değerlendirmenizi rica ediyorum.

1. Bağımsız bölüm niteliğinde olmayan kömürlük diğer kat maliklerinden satın alınabilir mi, tapuya tescil ya da şerh mümkün müdür?

2. Kömürlüğü ayrı bir bağımsız bölüme ya da sadece dükkana ait eklentiye çevirmek mümkün müdür?

3. Bina yıkılıp yapıldığı zaman tek söz ve hak sahibinin dükkan sahibi olması nasıl mümkün hale getirilebilir?

Değerli görüşleriniz için şimdiden teşekkür ediyorum.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 6. maddesine göre; Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.
Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir.
Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklariyle bağdaşması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz.
Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış vaya kiralanmış olur.

Kömürlüğün eklenti olması 6. maddeden kaynaklanıyor. Kat Mülkiyeti Yasasına göre bir bağımsız bölümün dışında kalan depo, kömürlük, garaj, tuvalet vs. gibi yerlerin eklenti sayılabilmesi için ana yapının mimari projesinde ya da yönetim planında bağımsız bölümlerden birine eklenti olarak özgülenmesi ve bunun Yasanın 6. maddesi hükmü uyarınca tapuda kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmiş olması gerekir.

Yine 634 sayılı Kanunun 16. maddesine göre; Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

Sorunuzda ki hususlara gelirsek öncelikle tapuda bu yer ne olarak geçiyor ilk ona bakmak lazım. Yönetim planında ortak yerlerle ilgili bir düzenleme var mı? Ortak yerlerin satılması veya kiralanmsına dair bir hüküm var mı? Ortak yermi eklenti mi?. Kömürlük olarak geçiyorsa sıkıntı olmayabilir ama sığınak olarak geçiyorsa satılması ve tescili sıkıntı olacaktır. İlk olarak bu hususa bakılması gerekir. Ayrıca sadece bu yeri satın almak yeterli değil. Eğer birleştirme için tadilat yapılacaksa Proje ve ruhsat değişikliği belediyeden de gerekli izinlerin alınması gerekir. Kanaatimce;

1-Kömürlük ortak alan olduğu için öncelikle mimari proje ve ruhsat değişikliği gerektirir, bu konuda ilgili belediyeye başvuru yapmanız, sonrasında imar işlemleri tamamlamanız ve ancak kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkün olabilir. Sonrasında irtifak hakkı veya satın alma yoluyla tapuya tescili mümkün olabilir. Eğer ortak yer değilse işiniz daha kolay olur. Ortak yerler arasında sayılmayan ve ortak yer olduğuna dair bir kayıt bulunmayan, eklenti olarak da gösterilmeyen depolara arsa payı verilip bağımsız bölüm niteliği kazandırılmış olması yasaya uygundur.

2- Kömürlük zaten eklentidir. Ayrı bağımsız bölüme dönüşmesi mümkün ise yine öncelikle mimari proje ve ruhsat değişikliği gerektirir, bu konuda ilgili belediyeye başvuru yapmanız, sonrasında imar işlemleri tamamlamanız ve ancak kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkün olur.
3. Bina yıkıldığı zaman herkes payı oranında hak sahibi olacaktır. Dükkan sahibi de tapuda ne kadar payı varsa o kadar hak sahibi olur.

3. Bina yıkıldığı zaman herkes payı oranında hak sahibi olacaktır. Dükkan sahibi de tapuda ne kadar payı varsa o kadar hak sahibi olur.[/quote]

Öncelikle detaylı yanıtınız için teşekkürler,
Dükkan sahibinin kömürlük üzerindeki payını %100' e çıkarmak için tapuya tescil mi yapılması gerekiyor yoksa yönetim palaninin ya da binanın projesinin değiştirilmesi mi gerekiyor? Plan ve proje değişikliğiyle söz konusu kömürlüğü dükkanın eklentisi yapmak mümkün mü?