Ayıba karşı sorumluluklarından kurtulan müteahhite karşı, taşınmaz satış sözleşmesinde belirttiği niteliklerde yapmadığı daireler için ne yapılabilir?

Merhaba meslektaşlarım.Müteahhitle alıcılar arasında gayrimenkul satış sözleşmesi düzenlenmiştir.Bu satış sözleşmesinde dairelerin özellikleri belirtilmiştir.Sonrasında müteahhit iskan ruhsatını almadan, satış sözleşmesinde belirtilen malzemelerin kullanılmadığı binayı bırakıp gitmiştir.30 gün içinde müteahhide eksikleri tamamlaması için ispata elverişli bir yolla bildirim yapılmamış müteahhit böylece açık ayıplara ilişkin sorumluluktan kurtulmuştur.Daire sahipleri iskan ruhsatını, sitenin sigortasını ve bunlar için gerekli masrafları müteahhidin yapması gerekirken kendileri yapmıştır.Bu noktada sizce hangi yola başvurmak gerekir ?
Tazminat davası açmayı düşünüyorum bu konuya ilişkin elinizde Yargıtay Kararları varsa paylaşırsanız çok memnun olurum.
Şimdiden teşekkür ederim.

Aramıza hoş geldiniz sayın meslektaşım

Konuyu daha iyi anlamak için...

1.Müteahhitle alıcılar arasında düzenlenen "gayrimenkul satış sözleşmesi"nin tarihi ve koşulları ?

2.Mülkiyetin kazanılma tarihi ?

3.Tespit yaptırılmamış mı?

4.Yüklenicinin sorumluluğunun kaynağı ve koşulları?

5.Zamanaşımı (Tüketicinin...K. m.12)

6.Tazminat (Tüketicinin...K. m.11/6)

Kahve molası...

Alıntı: Yazan Av. Hulusi Metin Aramıza hoş geldiniz sayın meslektaşım Konuyu daha iyi anlamak için... 1.Müteahhitle alıcılar arasında düzenlenen "gayrimenkul satış sözleşmesi"nin tarihi ve koşulları ? 2.Mülkiyetin kazanılma tarihi ? 3.Tespit yaptırılmamış mı? 4.Yüklenicinin sorumluluğunun kaynağı ve koşulları? 5.Zamanaşımı (Tüketicinin...K. m.12) 6.Tazminat (Tüketicinin...K. m.11/6) Kahve molası...

Hoşbuldum meslektaşım.Teşekkür ederim.
1.Taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış sözleşmesinin tarihi 24 Mart 2014'tür.Gayrimenkulün teknik özellikleri başlıklı maddelerde müteahhidin kullanacağı malzeme ,tesisat bilgileri detaylı yazılmış müteahhit bu maddelerden bazılarına uymamıştır.Bu maddelerden bir tanesi de ''Satıcı , alıcıya ait bağımsız bölümün teslimini , yapı kullanma izin belgelerini aldıktan sonra yapacaktır.'' maddesidir.Müteahhit bu maddeye de aykırı davranmıştır.Alıcılar dairelerin sigortalarını kendileri yaptırarak iskan ruhsatlarını yine kendileri almıştır.

2.Mülkiyetin kazanılma tarihi,19 Nisan 2016'dır.Ancak gerçek manada bir teslimin gerçekleşmediğini düşünüyorum doktrin gereği.Bu sebeple bir yandan da müteahhitin ayıba karşı sorumluluğunun da hala devam edecebileceğini düşünüyorum.(Tandoğan 126. İş sahibinin arsası üzerinde yapılan taşınmaz eserlerde teslim gibi geri verme de şahsi anlamda mümkün değildir.Burada iş sahibi bakımından,belirlenen işlerin bitirilmesi ve teslimin mutabık -eş zamanlı olması gerekir.İnşaat işlerinde ,iş sahibinin taşınması tek başına yeterli değildir.İş sahibi tek başına karar vererek inşaata konu olan gayrimenkule taşınmaya karar veremez.Taşınma ancak işlerin bitirilmesi sonucu mümkün olur.Yani işler tamamen bitirilmeden taşınılması teslim anlamına gelmez.)

3.Henüz tespit yaptırılmamıştır.

4.Yüklenicinin ayıba karşı tekeffül TBK m.219 vd. ve sözleşmesel sorumluluğu var.Daha önce de belirttiğim gibi açık ayıplarla ilgili olarak 30 gün içinde ispata elverişli bir yolla herhangi bir bildirim yapılmamış.
Seçimlik hak kullanılmadığı için tazminat hükmüne gidilemeyeceği ve zamanaşımına uğramadığını düşünüyorum.
Teşekkür ederim.

Merhaba,

Belirtmiş olduğunuz konuyu okuduğumda müteahhidin eseri tamamlayıp teslim edilmemesi nedeniyle aslında ayıba karşı tekeffül hükümleri kapsamında değerlendirilemeyeceği sonucuna ulaşılabilineceğini düşünüyorum ve dolayısıyla da açık ayıplar nedeniyle bir başvuru yapılmaması halinde de bir hak kaybı olmadığını düşünüyorum. Nitekim 23 HD.2014/1106 E 2014/5941 kararda da teslim edildikten sonra tespit edilebilecek ayıplardan söz edilmiş. Ayrıca 15 HD.1997/4645 1997/5322 no lu kararda da "Yüklenicinin ayıba karşı tekeffül borcu onun eseri teslim borcunun bir tamamlayıcısı" olduğu belirtilmiş.

Bu durumda müteahhide karşı ayıba karşı tekeffül hükümleri kapsamında değil ama sözleşmeye aykırılıktan doğan zararlardan tazminat talebi yoluna gidilebilineceği sonucuna ulaşılabilinir belki..Umarım yardımcı olur

Saygılarımla,

“…eksik iş, yapılması gerektiği halde yapılmayan işleri,

ayıplı iş ise eserde olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farkları ifade eder.

İşin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından iş sahibinin eksik işler yönünden ihbarda bulunmasına ya da ihtirazı kayıt koymasına gerek yoktur. İş sahibinin muayene ve ihbar yükümlülüğü sadece ayıplı işler içindir…”
(Y.13. HD. E. 2016/30593K. 2017/7328, T. 13.6.2017)

Kahve molası...

1.) İnşaattaki eksik işler (noksanlılar) herhangi bir muayene ve ihbara gerek kalmadan zamanaşımı süresi içinde her zaman istenebilir.

2.a.) Açık ayıp,TBK. m.474/1'de öngörüldüğü üzere teslimden sonra gözden geçirilmek sureti ile muayenenesinde görülebilen ayıplardır. Açık ayıbın teslimi takiben işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz ( yargıtay kararlarına göre 15-20 gün içinde) ihbar edilmesi gerekir. Yapı iskan ruhsatı alınmadan teslim alınmış ise kural olarak iskan ruhsatının alınmaması da hukuki nitelikte açık bir ayıp olduğundan bu husus ta ihbara tabidir. Aksi halde yüklenicinin açık ayıptan doğan sorumluluğu ortadan kalkar.

b) Açık ayıp ta kural bu olmakla beraber, sözleşme de somut olayda olduğu gibi "Satıcı , alıcıya ait bağımsız bölümün teslimini , yapı kullanma izin belgelerini aldıktan sonra yapacaktır." hükmü ile teslim iskan ruhsatının alınması olgusuna bağlanması halinde ortada sözleşmeye uygun bir teslim bulunmadığından açık ayıpta muayene ve ayıp süresi işlemez.

3.) Gizli ayıp durumunda ise, ancak teknik inceleme sonucu ortaya çıkan ayıptır. Bu nitelikteki ayıbın ise TBK 478 m.deki zamanaşımı süresi içinde ortaya çıktığında 477/3 m.gereğince yükleniciye bildirilmesi gerekir.