Kat Mülkiyetinde Beşte dört çoğunluk hesabı!

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz.

Toplam 11 kat malikinin olduğu bir sitede beşte dört çoğunluk için 8 kişi mi; yoksa aksine 9 kişi mi gereklidir?

Alıntı: Yazan av.knel 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Toplam 11 kat malikinin olduğu bir sitede beşte dört çoğunluk için 8 kişi mi; yoksa aksine 9 kişi mi gereklidir?

11 * (4/5) = 8,8 => 9 kişi.

Her bağımsız bölüm için birden fazla hissedar malik olması veya bir kişinin birden fazla bağımsız bölümünün bulunması halinde beşte dört oranının nasıl hesaplanacağı hakkında duraksamaya düştüm:

Mevzuata göre:

- Kat Mülkiyeti Kanununun 2.maddesine göre,
- Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul);
- Anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyeti konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm);
- Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti)
- Ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki) denir.

- Kat Mülkiyeti Kanununun 19.maddesine göre,
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. (Maddenin 14.11.2007 tarihinde yapılan değişiklikten önceki halinde “tüm kat maliklerinin rızası” aranmakta idi. Yapılan değişiklikle oran beşte dörde indirilmiştir.)

- Kat Mülkiyeti Kanununun 31.maddesinde kat malikleri kurulu toplantıları için oylamaya katılma koşulları düzenlenmiştir.

1- Hesaplama Konusunda Birinci Görüş:

Kat maliklerinin rızası için aranan beşte dört oranı kat malikleri sayısının beşe bölünerek dörtle çarpımı sonucu bulunur.

Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa her biri ayrı birer kat maliki olarak ayrı birer oy hakkına sahiptir.

Bir kat malikinin birden fazla bağımsız bölümde mülkiyet hakkı olsa bile bu kat maliki de ancak bir oya sahiptir.

Kanun (31.maddesinde Kat Malikleri Toplantısı için bağımsız bölümlere göre düzenleme yapmış ve bir bağımsız bölümün birden çok maliki olması halinde içlerinden birinin diğerlerini temsil etmesini öngörmüş veya birden ziyade bağımsız bölümü olan kat malikinin her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahip olacağını ifade etmiş olmasına karşın) 19.maddesinde beşte dört oranının hesabında bağımsız bölümlere göre bir düzenleme yapmamıştır. Kanun 19.maddesiyle bağımsız bölümleri dikkate almadan doğrudan kat malikleri sayısına göre hesaplama yapılmasını emretmektedir.

Kanunun 19.maddesinin 14.11.2007 tarihinde yapılan değişiklikten önceki halinde “tüm kat maliklerinin rızası” aranmakta idi. Bu yüksek oran da kanunun son halinin yukarıdaki gibi yorumlanmasını gerektirmektedir.

2- Hesaplama Konusunda İkinci Görüş:

Kat mülkiyeti zaten bağımsız bölüm üzerinde kurulduğuna göre oylamada her bağımsız bölüm ayrı düşünülmelidir. Bir bağımsız bölümün birden çok maliki olması halinde bile bir bağımsız bölümün maliklerinin birlikte kullanacakları tek oy hakkı vardır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 31.maddesinde bağımsız bölümlere göre adil bir oylama sayısı belirlenmiştir. Dört kata sahip olan kişinin oyu ile bir katın dörtte birine sahip olan kişinin oyu aynı sayılamaz. 19.maddeye göre hesaplama yapılırken 31.maddeye göre uygulama yapılmalıdır.

Sizin görüşünüz nedir?

Benim görüşüm de, Cengiz Bey'in hesaplamasına dayanıyor. Matematiksel olarak düşündüğümüzde 8.8 oranı 9'a tekabül etmektedir.

Alıntı: Yazan Av.Armağan Konyalı Sizin görüşünüz nedir?

31.maddeye benzer bir ayırm da 20.maddde mevcut.Burada da kat maliki olmakla arsa payı oranı arasında bir ayırım yaratılmış.Bu maddelerin varlığına rağmen 19.maddede sadece 'Kat Maliki' nden bahsedilmesini ben 'Kasıtlı Susma' olarak değerlendiriyorum.Dolayısıyla burada bir boşluk da yoktur.Bu ayrıntıyı belirttiğiniz için teşekkür ederim sayın Konyalı.Yasayı tümüyle bir de bu açıdan tekrar okuyacağım.İlginç şeyler çıkacağa benziyor, saygılarımla.