tapuda satış işlemine imza veren pay sahibinin önalım hakkı olabilir mi?

iyi günler,
a,b,c kardeştirler. babalarından kalan hisseli bir taşınmazı b ile satmak istem istemektedirler. müvekkilim ile pazarlık ederek anlaşmışlar ve tapu dairesine a, b,c ve müvekkilim gitmişlerdir. önce a. b. c nin üzerine intikal yapılmış akabinde b ve c hisselerini müvekkilime satmışlardır. resmi senet üzerinde her 4 ünün de imzası ve okudum yazısı bulunmaktadır. 4-5 ay sonra da başka bir taşınmaz için yine diğerleri (b, c)satış yapmış, a intikal yapmış müvekkilim de 2. kez pay sahibi olmuştur. yine tümünün imzaları ve okudum beyanı vardır. aradan 1,5 yıl geçtikten sonra a müvekkilime karşı şufa davası açmıştır. satış hususunda kendisine noterden ihtarname gönderilmemesinden bahisle tapunun iptalini talep etmektedir. tapu senedinde bulunan imzası bildirim sayılmaz mı?
(hak düşürücü süre bakımından)
illaki noterden bildirim yapılmalı ise dava sonunda yaklaşık 3 yıl sonra hükmedilecek miktar tapudaki beyan değerine göre mi belirlenir yoksa keşif yapılarak emsal değer mi araştırılmalıdır? (mahkeme tapu beyan değerinin yatırılmasına hükmetti)
şimdiden teşekkürler

her ne kadar noter ihtarı olmasa da,tapu dairesinde bütün paydaşların olması ve onay vermelerinden sonra,bu hususa dayanılması hakkın kötüye kullanımıdır.

yerel mahkeme ilk başta bu kanaatte idi ancak yargıtay bozdu yerel mahkeme de bozmaya uyarak tapu beyan değeri üzerinden önalım hakkının ödenmesine karar verdi.gerekçeli karar henüz tebliğ edilmedi temyiz hazırlayacağım yardım rica ediyorum

3aylık süre öğrenmeden itibaren başlıyor bu durumda paydaş A kötü niyetlidir. Yargıtay nasıl böyle bir karar vermiş inanamıyorum. Yasada acıkça noter ihtatıyla öğrenme demiyor hatırladıgım kadarıyla öğrenme diyor ve tapudaki işlem esnasında öğrenme oldugu aşikardır. İlginc cok ilginc. Kolay gelsin bol şans

Her ne kadar TMK 733'de noter kanalı ile satışın bildirileceği düzenlemişse de satış işlemleri sırasında tapuda hazır olup da imza atması karşısında işleme razı olduğunu gösterir. Olay TMK 2'deki hakkın kötüye kullanılması yasağını kapsamındadır, diye düşünüyorum.

Madde 733.- Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Yargıtay ın yerel mahkemenin kararını bozma nedeninin kanunda belirtilen önalım hakkından feragat feragate ilişkin hükümlere dayandırdığını düşünüyorum. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir. Her ne kadar paydaş a işlem yapılırken orda olsa da a nın iradesi intikal içindir. Kanun hükmüne uygun feragat olmadığı için karar bu şekilde verilmiştir.

Yargıtayın vermiş olduğu karar MK.733.madde lafzı ve gerekçesine uygundur.

eKonu ile ilgili bir içtihat THS Şerhinde bulunmaktadır. Sayın Mehmet Karausta'ya teşekkür ederiz. İnceleyiniz:

http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=8723

Özellikle HGK kararının şu cümleleri: "..Kısacası, yasal önalım hakkının kullanılması için gerekli sürenin başlaması konusunda bu yasal değişiklikten sonra geçerli olan kural; "öğrenme" olgusu değil "bildirim" olgusunun söz konusu olmasıdır. Bu bildirim de herhangi bir bildirim değil, noter vasıtasıyla yapılacak bildirimdir. Madde metninde "bildirilir" şeklinde kullanılan ifade kesinlik taşıdığı gibi, sürenin "bildirimden" başlayacağı da devamı fıkrada açıkça ve kesin olarak ifade edilmiştir. Bu açık düzenleme karşısında süre mutlaka bildirimden itibaren başlayacağından bildirim yapılmamışsa hak sahibinin satışı öğrendiği ileri sürülerek hak düşürücü sürenin başlatılması ve hak düşümü sonucunu doğurması olanaklı değildir.

Eş söyleyişle; yasal önalım hakkının kullanılması için öngörülen üç aylık hak düşürücü süre, satışın, önalım hakkı sahibine alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz..."

Davacıyı kötüniyetli olmaktan çıkarmaktadır. Düşüncesindeyim.

Alıntı: Yazan ayse1728 illaki noterden bildirim yapılmalı ise dava sonunda yaklaşık 3 yıl sonra hükmedilecek miktar tapudaki beyan değerine göre mi belirlenir yoksa keşif yapılarak emsal değer mi araştırılmalıdır? (mahkeme tapu beyan değerinin yatırılmasına hükmetti) şimdiden teşekkürler

Bu sorunuzla ilgili olarak; dava süresince, pay satış tarihi ile dava tarihi arasında uzun süre geçip, bedelin buna göre tayin edilmesi gerektiği yönünde iddiada bulunduğunuzu kabul ederek; bulabildiğim işinize en çok yarayacak Yargıtay kararını ekliyorum.

6.Hukuk Dairesi 2004/2574 Esas 2004/2706 Karar Tarih 13.04.2004 :

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, önalım hakkı sebebiyle payın iptali ile davacı adına tescile ilişkindir. Mahkemece istem gibi karar verilmiş, ve hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Önalım davalarında bedel, davalı ile satıcı paydaş arasında yapılan satım sebebiyle davalı tarafından ödenen satım bedeli ile tapu harç ve masrafı toplamından ibarettir. Yargıtay'ın yerleşen içtihatlarına göre satım tarihi ile dava tarihi arasında uzunca bir süre geçmişse payın dava tarihindeki değeri belirlenerek o miktarın şufa bedeli olarak kabul edilmesi icabeder. Bu süre dosya özelliği iktisadi hayattaki değişiklik dikkate alınarak belirlenir.
Dava konusu edilen pay 27.7.2000 tarihinde davalıya 9.000.000.000.-TL bedelle satılmış, dava ise 6.7.2001 tarihinde ikame edilmiştir. Bu iki tarih arasındaki zaman farkı gözönünde tutularak payın dava tarihindeki değeri belirlenerek fark olduğu takdirde onun da depo ettirilmesi, ondan sonra bir karar verilmesi gerekirken, bundan zühul olunması doğru olmadığı gibi bedeldeki muvazaa iddiası ispat edilmediğinden arasındaki fark üzerinden davalı yararına vekalet ücreti takdir edilmemiş olması da hatalı görülmüştür.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
Sonuç:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 13.04.2004 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Kolay gelsin,

T.C.YARGITAY-6. HUKUK DAİRESİ-E. 2009/4262-K. 2009/8644-T. 20.10.2009
PAYDAŞLAR ARASI SATIŞ ( Davalı Önalım Hakkına Konu Edilen Paydan Önce Aynı Taşınmazda Pay Satın Almak Suretiyle Paydaş Bulunduğu - Pay İktisap Eden Kimse Üçüncü Şahıs Olmadığından Yasa Gereği Diğer Paydaşların Önalım Haklarını Kullanamayacakları )
4721/m. 732, 733, 734
Olayımıza gelince; davalının şuf'alı payın ilişkin olduğu 2 parsel nolu taşınmazda 22.05.2006, 19.02.2007, 20.04.2007, 10.05.2007, 08.06.2007 ve 18.06.2007 tarihlerinde pay satın aldığı ve bu payların davaya konu pay ile birleştirildiği dosyada bulunan tapu kaydından anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı, önalım hakkına konu edilen paydan önce aynı taşınmazda pay satın almak suretiyle paydaş bulunmaktadır. Pay iktisap eden kimse üçüncü şahıs olmayıp paydaş ise, yasa gereği diğer paydaşların şuf'a hakkını kullanmaları mümkün değildir. Bu husus dava şartı olup, mahkemenin re'sen gözetmesi gerekir. Mahkemece paydaşlar arasındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamayacağından bahisle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.