Kiracının Anahtarı Teslim Yükümü -Anahtar Teslim Edilinceye Kadar Kira Talep Edilmesi

merhabalar , müvekkil kiracı meskeni boşalttığını mal sahibine noter kanalıyla bildirmiş . Mal sahibi ,müvekkilin anahtarı ihtardan çok sonra teslim ettiğini iddia ederek kira alacağı talep ediyor.Kiracı evi boşalttığını mal sahibine bildirirse mal sahibi eve girme hakkına sahip olur mu yoksa kiracının yasal sorumluıluktan kurtulmak için mutlaka anahtarı teslim tarihinin tespiti mi gereklidir...

Zilyetlik anahtar teslimi ile el değiştirir. Anahtar teslim edilinceye kadar zilyetlik kiracıda olduğundan bu tarihe kadar bundan doğan borçlarını (ve bu bağlamda kira borcunu da) ifa etmelidir diye düşünüyorum.

Yargıtay'ın yerleşik kazanmış içtihatlarına göre, anahtar teslimi ancak yazılı belge ile ispat edilebilir.

Çekilen ihtar, hukuki işlem olmayıp, irade açıklamasıdır. Mecur kiralayanın fiili hakimiyetine sokulmalıdır.

Alıntı: Yazan BORATAN merhabalar , müvekkil kiracı meskeni boşalttığını mal sahibine noter kanalıyla bildirmiş . Mal sahibi ,müvekkilin anahtarı ihtardan çok sonra teslim ettiğini iddia ederek kira alacağı talep ediyor.Kiracı evi boşalttığını mal sahibine bildirirse mal sahibi eve girme hakkına sahip olur mu yoksa kiracının yasal sorumluıluktan kurtulmak için mutlaka anahtarı teslim tarihinin tespiti mi gereklidir...

Cevaplara katılarak, hazır notere gitmişken anahtarı teslim etseydi de borcundan kurtulurdu.

Sn. Sabahattin Beyin belirttiği Yargıtay kararı şu şekilde olup, cevap yazan tüm meslektaşlarımızın cevabını teyit etmektedir:

Alıntı: T.C. YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2003/5249 K. 2003/9236 T. 4.7.2003 KARAR : Davacı, 15.11.1999 tarihli sözleşme ile kiracı olup, 1000 Dolar depozito verdiğini, mecuru 31. 12.2000 tarihinde boşaltacağına dair davalı kiralayana 22.12.2000 tarihli ihtar çektiğini ve mecuru boş ve hasarsız olarak 31.12.2000 tarihinde boşaltarak, anahtarı davalının gelinine bıraktığını, davalının depozitonun iadesi için başlatılan icra takibine itiraz ettiğini ve Ocak 2001 ve devamı aylar kiraları için de icra takibinde bulunduğunu ileri sürerek, depozitin iadesi için başlatılan icra takibine itirazın iptalini ve davalının kira paralarının tahsili için başlattığı icra takibi sebebiyle borçlu olmadığının tespitini istemiştir. Davalı, kira sözleşmesinin tek taraflı feshinin mümkün olmadığını; süresinde feshi ihbarda bulunmadığını, kaldı ki anahtarın da kendisine teslim edilmediğini savunarak davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, tanık beyanlarına göre mecurun anahtarının davalının gelinine teslim edildiğinin kabulü ile mecurun 3 ayda yeniden kiraya verilebileceğinden depozitonun tahsili için başlatılan icra takibine itirazın iptaline ve davalının kira paralarının tahsili için başlattığı icra takibi sebebiyle davacı kiracının 3 aylık kira bedeli olan 656.250.000 TL. Dan borçlu olduğuna karar verilmiş; hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davacının, davalıya ait mecurda 15.11.1999 tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğu, sözleşmenin 1 yıl sonra yasal süresinde feshedilmediği için yenilenmiş olduğu dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşılmaktadır. Davacı, anahtarı teslim ettiğini ileri sürmüş ise de bu iddiasını yasal delillerle ispatlayamamıştır. Anahtar teslimi hukuki bir olgu olup, yasal delillerle ispatlanmalıdır. Maddi bir olgu olmadığından anahtar teslimi tanıkla ispatlanamaz. Bu halde, kiracılık ilişkisi devam ettiğine göre davalı kiralayan depozitoyu elinde tutabilir ve anahtar teslimine kadar geçen aylar kirasını isteyebilir. Açıklanan nedenlerle davacının açmış olduğu her iki davanın da reddine karar vermek gerekirken aksine düşüncelerle yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir. SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davalı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 04.07.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Aşağıdaki karar da Sn. Admini teyit etmektedir.

Alıntı: T.C. YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2005/15987 K. 2006/3076 T. 6.3.2006 KARAR : Davacı, davalıların malik olduğu işyerini 01.09.1996 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiralayıp konfeksiyon işi yaptığını, ancak 17.08.1999 tarihinde meydana gelen deprem nedeniyle mecurun kullanılamaz hale geldiğini, kira akdini feshederek durumu davalılara bildirdiğini, ancak davalıların mecuru teslim almaktan kaçındıklarını, yaptırdığı delil tespitinde binanın kullanılamaz hale geldiğinin belirlendiğini, buna rağmen davalıların kira bedelinin tahsili için İcra takibi yaptıklarını ileri sürerek borçlu olmadığının tespitini, kira sözleşmesinin feshinden ve tahliyeden sonraki döneme ait olan ve önceden ödenen 2.540.000.000.-TL ile davalılara teminat olarak verilen 7500 DM'ın istirdadını istemiştir. Davalılar, mecurda kullanmayı engelleyen bir hasarın bulunmadığını, mecurun anahtarlarının 07.07.2000 tarihinde icra dosyasına teslim edildiğini ve bu nedenle davacının 07.07.2000 tarihine kadar olan kiralardan sorumlu olduğunu, ödenen depozitonun da kiralanana verilen zarar nedeniyle istenemeyeceğini savunarak davanın reddini dilemişler, birleşen davada ise 01.09.1996 tarihli asıl kira sözleşmesinin kapsamı dışında kalan bölümlerin 26.03.1999 tarihli sözleşme ile davacıya kiralandığını, ancak davalının bu yere ait ikinci yıl kira bedeli olan 9000 DM'ı ödemediği gibi icra takibine haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptalini istemişlerdir. Mahkemece, kiralananın hasarlı ve kullanılmaz durumda olduğunun bilirkişi raporlarıyla anlaşıldığı, davacının ihtarına rağmen davalıların anahtarı teslim almaktan kaçındıkları, binanın ağır hasarlı olup o hali ile kiraya verilemeyeceği, anahtarın teslim alınmaması suretiyle hasar olması nedeniyle kiraya verilemeyecek bir yerden dolayı davacının kira parasından sorumlu tutulamayacağı, feshin haklı olduğu gerekçesiyle asıl davada davacının İstanbul 5. İcra Müdürlüğü'nün 2000/8933 sayılı İcra takip dosyasından dolayı borçlu olmadığının tespitine, davacının ödediği 7500 DM teminattan her bir davalının payına isabet eden 2500'er DM'ın ve fazladan ödenen 2.540.000.000.-TL'dan her bir davalının hissesine isabet eden 846.666.666'şar TL'nın davalılardan tahsiline, birleşen davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davalı-karşı davacılar tarafından temyiz edilmiştir. 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle davalılar tarafından yaptırılan delil tespiti sonrası düzenlenen 22.08.2000 tarihli bilirkişi raporunda taşınmazda hor kullanıma dayalı bir zarar olmadığının tespit edilmiş olmasına göre davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2- Kiracı olan davacı-karşı davalının kiralananı boşalttıktan sonra anahtarı teslim etmesi B.K.'nun 266. maddesi gereğidir. Kiracının kiralanan üzerindeki zilyetliğini bırakması veya kiralananı terk etmesi mecurun anahtarını teslim ettiği anlamını taşımaz. Herhangi bir konut veya işyeri kirasında kiracının anahtarları kiralayana teslim etmesi gerekir. Bunu yasal delillerle kanıtlamak yükümlülüğü de kiracı olan davacı-karşı davalıya aittir. Anahtarlar teslim edilmediği sürece kiralananın tasarruf yetkisinin hukuken kiracıda bulunduğunun kabulü zorunludur. Hukuken tasarruf yetkisine sahip bulunan kiracının da anahtarların kiralayana teslim edildiği tarihe kadar olan kira parasından sorumlu olması gerekir. Dosya içinde bulunan bilgi ve belgelerden davacı kiracının 01.09.1996 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığı yerle, 26.03.1999 tarihinde kiraladığı yere ait anahtarı 07.07.2000 tarihinde İcra dosyasına teslim ettiği anlaşılmaktadır. 26.03.1999 tarihli sözleşme ile kiralanan bölümlerin kira süresinin sonunda davalılara anahtarı verilmek suretiyle teslim edildiği kanıtlanamadığından bu yere ait sözleşmenin süresi sonunda uzadığının da kabulü gerekir. Hal böyle olunca davacı kiracının gerek 01.09.1996 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığı ve gerekirse 26.03.1999 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığı mecurlardan dolayı anahtarların icra dosyasına teslim edildiği 07.07.2000 tarihine kadar oluşan kira paralarından sorumlu olduğu kabul edilmelidir. Mahkemece değinilen bu yönler gözetilerek ve davalı-karşı davacıların talepleri de dikkate alınmak suretiyle hasıl olacak sonuca uygun karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırıdır. Bozmayı gerektirir. SONUÇ : Yukarıda ( 1 ) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı-karşı davacıların diğer temyiz itirazlarının reddine, ( 2 ) numaralı bent uyarınca temyiz olunan hükmün davalı-karşı davacılar yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 450.- YTL. duruşma avukatlık parasının davacı-karşı davalıdan alınarak davalı-karşı davacıya ödenmesine, 06.03.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Cevaplara katılarak, hazır notere gitmişken anahtarı teslim etseydi de borcundan kurtulurdu.

Suat Bey,
Noter'e teslim edip, yükümlülükten kurtulabilmesi için öncelikle kiralayana usulü dairesinde anahtar teslimini teklif etmesi ve buna rağmen kiralayanın tesellümden imtina etmiş olması, yahut halin icabından tesellümden imtina edeceğinin anlaşılması gerekir diye düşünüyorum. (Bkz. BK.91)
Saygılarımla.

Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici Suat Bey, Noter'e teslim edip, yükümlülükten kurtulabilmesi için öncelikle kiralayana usulü dairesinde anahtar teslimini teklif etmesi ve buna rağmen kiralayanın tesellümden imtina etmiş olması gerekir diye düşünüyorum. Saygılarımla.

En sağlamı böylesidir. Pekala, ihtarı ve teslim-tesellüm belgesini aynı anda gönderirse, kiralayanın savunması ve talep edeceği şey/ler nedir?

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin En sağlamı böylesidir. Pekala, ihtarı ve teslim-tesellüm belgesini aynı anda gönderirse, kiralayanın savunması ve talep edeceği şey/ler nedir?

Kiralayan olsa olsa bunu ileri sürebilir diye düşünüyorum. : "Anahtar teslimi BK.73/II dairesinde akdin kuruluş yerindeki kiralayanın ikametgahında teslim edilmelidir, bu itibarla kiracı, öncelikle anahtarı kiralayanın ikametgahında teslim etmeyi o'na teklif etmelidir."

Kiracı noter kanalıyla "sözleşmeyi feshettiğini anahtarın mecurun adresinde teslim edileceğini,bu nedenle hazır olunmasını,aksi halde tevdi mahalli tayini, talebinde bulunulacağını "ihtar etmiştir.Ancak sözleşmede kiracının mecuru sözleşmeye uygun olarak teslim etmesi yükümlülüğü vardır.Bunu ihtarnameye cevap olarak mı talep etmeliyiz ayrı ihtarname ile mi kiracının bu yükümlülüpünü yerine getirmemesine rağmen tevdi mahalli tayini masraflarından sorumlu olurmuyuz.

Sayın Meslektaşlarım merhaba,

Başımıza gelen bir olayda, kiracı mevcut ocak ayı borcunu ödememiş, dün itibariyle şifahen mecuru boşalttığını bildirmiş ve anahtarı nereye bırakacağını kiralayan müvekkile sormuştur.

Kiralayan bir şirket olduğundan ocak ayı ve sonrasında doğacak kira borçlarının tahsil kabiliyeti düşük gözükmekte olup, bir teslim tesellüm tutanağı düzenlenmesi suretiyle tahliyeyi hukuki hale getirmek niyetindeyiz.

Mecura ilişkin anahtarın teslimi ve tahliyesi yönünde bir tutanağın düzenlenmesi durumunda,tahliyeyi hukuki hale getirmek için böyle bir yazı alınması önceki kira alacağı haklarına (misal ocak ayı) halel getirmiş sayılır mı? Zira, tahsil ihtimalinin düşük olması halinde kiralayanın hukuki menfaati borcunu ödemeyen kiracıdan bir an önce kurtulmak ancak alacak hakkının da zarara uğramaması olacaktır.
Teslim tesellüm tutanağı ile teslim anına kadar işlemiş kiraların tamamının ödenmiş olduğu yönünde bir karine mevcut mudur?

Buna ek olarak teslim anından itibaren yeni kiracı bulununcaya kadar geçecek süre için kira talep edilebilir mi? Yeni kiracı bulununcaya kadar işleyecek kiralara hak kazanılması (takribi 3 ay) için "fazlaya dair hakların" saklı tutulması ve/veya "depozitonun iade edilmediği" yönündeki bir ibarenin tutanağa derc edilmesinin yeterli olup olmadığı veya başka yönde kayıtların geçirilmesinin zaruri olup olmadığıdır.

Bu konular itibariyle tecrübesi olan Sayın Meslektaşlarımın yorumları ve karar paylaşımlarından memnuniyet duyarım.

Alıntı: Yazan yeniavukat Sayın Meslektaşlarım merhaba, Başımıza gelen bir olayda, kiracı mevcut ocak ayı borcunu ödememiş, dün itibariyle şifahen mecuru boşalttığını bildirmiş ve anahtarı nereye bırakacağını kiralayan müvekkile sormuştur. Kiralayan bir şirket olduğundan ocak ayı ve sonrasında doğacak kira borçlarının tahsil kabiliyeti düşük gözükmekte olup, bir teslim tesellüm tutanağı düzenlenmesi suretiyle tahliyeyi hukuki hale getirmek niyetindeyiz. Mecura ilişkin anahtarın teslimi ve tahliyesi yönünde bir tutanağın düzenlenmesi durumunda,tahliyeyi hukuki hale getirmek için böyle bir yazı alınması önceki kira alacağı haklarına (misal ocak ayı) halel getirmiş sayılır mı? Zira, tahsil ihtimalinin düşük olması halinde kiralayanın hukuki menfaati borcunu ödemeyen kiracıdan bir an önce kurtulmak ancak alacak hakkının da zarara uğramaması olacaktır. Teslim tesellüm tutanağı ile teslim anına kadar işlemiş kiraların tamamının ödenmiş olduğu yönünde bir karine mevcut mudur? Buna ek olarak teslim anından itibaren yeni kiracı bulununcaya kadar geçecek süre için kira talep edilebilir mi? Yeni kiracı bulununcaya kadar işleyecek kiralara hak kazanılması (takribi 3 ay) için "fazlaya dair hakların" saklı tutulması ve/veya "depozitonun iade edilmediği" yönündeki bir ibarenin tutanağa derc edilmesinin yeterli olup olmadığı veya başka yönde kayıtların geçirilmesinin zaruri olup olmadığıdır. Bu konular itibariyle tecrübesi olan Sayın Meslektaşlarımın yorumları ve karar paylaşımlarından memnuniyet duyarım.

Bütün haklarınızı saklı tutarak, sadece mecuru ve anahtarı teslim aldığınızı tutanağa yazdırabilirsiniz.

Suat Bey, yanıtınıziçin teşekkürler. Peki bu tutanağın düzenlenmesinden sonra 3 aylık kira alacağı (yeni kiracı bulununcaya kadar) talep olunabilir mi?

Alıntı: Yazan yeniavukat Suat Bey, yanıtınıziçin teşekkürler. Peki bu tutanağın düzenlenmesinden sonra 3 aylık kira alacağı (yeni kiracı bulununcaya kadar) talep olunabilir mi?

Sözleşmede aksine hüküm bulunmuyorsa, talep olunabilir.

Sayın Meslektaşlarım. Bir tahliye davasında dava bitmeden karşı taraf mecuru boşaltıp anahtarı noter bırakarak ihtar çekmiş durumda. Notere bırakılan bu anahtarı Davacı vekili olarak alabilirmiyiz. Bu konuda tecrübesi olan meslektaşım varsa bilgisini aktarırsa sevinirim.

Alıntı: Yazan Adalet Hukuk Sayın Meslektaşlarım. Bir tahliye davasında dava bitmeden karşı taraf mecuru boşaltıp anahtarı noter bırakarak ihtar çekmiş durumda. Notere bırakılan bu anahtarı Davacı vekili olarak alabilirmiyiz. Bu konuda tecrübesi olan meslektaşım varsa bilgisini aktarırsa sevinirim.

Anahtarı teslim almak iki sonucu olan bir şey. Birincisi sözleşmenin feshini sağlar ikincisi ise taşınmazı kiralayanın fiili hakimiyetine sokar. Bu nedenle, eğer vekilin yetkileri arasında mecuru kiraya verme ve sözleşmeyi fesih yetkisi yoksa anahtarı da teslim alamamalı diye düşünüyorum. Fakat bu iç ilişkideki durum dışarıdaki kiracıyı bağlamadığı da düşünülebilir. Yani vekilin kusurlu hareketi (aldığı anahtarı kiralayana teslim etmediği yetkisiz iş yaptığı v.s.iddiası) kiralayanı bağlamaz. Kısaca alabilirsiniz de, alamayabilirsiniz de.!!

Peki yukarıdaki olayda, tahliye davası derdest iken çekilen ihtar sonrası anahtar noterden teslim alındıktan sonra, yeniden kiracı bulununcaya kadar geçen makul süre için tazminat istenebilir mi?

Alıntı: Yazan yeniavukat Peki yukarıdaki olayda, tahliye davası derdest iken çekilen ihtar sonrası anahtar noterden teslim alındıktan sonra, yeniden kiracı bulununcaya kadar geçen makul süre için tazminat istenebilir mi?

13 üncü mesajla istenebileceğini yazmıştım.

Suat Bey,

Ben tarafların karşılıklı iradesiyle düzenledikleri tutanak ile kiracı tarafından noterden çekilen ihtar ve bu kapsamda anahtarın notere teslim edilmesi durumunda bir farklılık olur mu diye soruyu sormuştum.

Ama cevabınızdan anladığım kadarıyla iki durumda da aynı sonuç ortaya çıkıyor.

Tekrar teşekkür ederim.