ruhsata aykırı bina sebebiyle tazminat istemi...

Sayın Meslektaşlarım;

Müvekkil, 1999 yılında bir müteahhitle satış vaadi sözleşmesi yapıyor. Bu sözleşmeyle müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesine binaen maliki olacağı binadan normal 3. kattaki 1 adet daireyi kaba inşaat şekliyle müvekkile satmayı taahhhüt ediyor. Ancak o tarihte bu sözleşme karşılığı müvekkil daireye 3.500.000.000. TL ödemesine rağmen sözleşmede 250.000.000 TL satış bedeli gösteriliyor.

Daha sonra bina bitiyor ama müteahhit aynı yerleri bir kaç kişiye sattığından dolayı o dairede başkası var ve bizim müvekkili korkutuyorlar ve bu yerde onlar oturuyor halen. 2 sene önce müvekkil dava açıyor ve tapudan tescil istiyor. Ancak yapılan keşif sonrası bilirkişi binanın projeye uygun olmadığını, normalde girişin zemin kattan olması gerekirken 1. bodrum kattan yapıldığını, normalden yüksek yapıldığını bu sebeple projeye aykırı olduğunu rapor ediyor. Bunun üzerine de hakim projeye aykırı bina var diyerek müvekkilin davasını reddediyor. Hala karar alınmış ve temyiz edilmiş değil.

Şimdi ise müteahhite karşı tazminat davası açarak, sözleşme edimini yerine getirmediği için daire bedelini geri istemek istiyoruz.

Ancak sorun şu;

Tazminat istenirken hangi bedelden istenecek?
- O tarihte verdiği 3.5 milyar mı,
- Dairenin bu günkü rayicinden mi,
- Sözleşmedeki meblağ olan 250 milyon mu,
- Teslim tarihi olan 2000 yılı değerinden mi,

Bir yargıtay kararında satıcının sözleşme edimini yerine getirmeme iradesinin gerçekleştiği tarihteki bedel araştırılmalı diyor ama bu edimini yerine getirmeme iradesinin gerçekleştiği tarih nasıl tespit edilecek?

Konu hakkında bilgi ve tecrubesi olan meslektaşlarımdan yardım bekliyor ve herkese teşekkür ediyorum..

Saygılarımla..

Satış vaadi sözleşmesinde 250.000.000TL değer gösterilerek dairenin değerinin bu olduğu taraflarca kabul edilmiş ise bedel tartışılamaz. Yani karşı taraf gabin vs. sebeplere dayanamayacaktır, çünkü muhtemelen tacirdir. Öte yandan siz de elinizde yazılı bir belge olmaksızın 3.500.000.000TL ödediğinizi ispatlayamazsınız. Bu koşullar altında bu 250.000.000TL olarak yapılan sözleşme sizin için sıkıntı yaratacaktır. Aşağıdaki kararda ifanın imkansız hale geldiği tarihin taşınmazın bir başka kişiye tescili tarihi olduğu belirtilmiştir. Burada BK 96'ya dayanılarak açılan bir dava söz konusudur.

Alıntı: T.C. YARGITAY 13.Hukuk Dairesi Esas: 2003/7132 Karar: 2003/10948 Karar Tarihi: 01.10.2003 ÖZET : Davacı ile davalı arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yöntemine uygun yapıldığı için geçerlidir. Geçerli sözleşme ile davacı ödediği paranın ifanın imkansız hale geldiği tarihteki değerini isteyebilir. Esasen mahkemenin kabulüde bu yönde olup isabetsizlik yoktur. Ne var ki sözleşmenin ifası, taşınmaz 3.bir kişi adına tescil edilmekle imkansız hale gelmiştir. Davacının ödediği bedel kendisine ödenmediği sürece de davacının taşınmazı elinde bulundurması, 10.7.1940 tarihli Yargıtay İçtihatı Birleştirme kararı gereğidir. Bu nedenle davacı taşınmazı kullandığı süre boyunca ödediği bedele faiz isteyemeyeceği gibi, davalıda davacının kullanımından kira bedeli isteyemez. Mahkemece bu yönler gözetilmeden, kira bedelinin düşülerek hüküm kurulması isabetsizdir. (818 S. K. m. 96, 213) Dava: Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşuldu düşünüldü: Karar: Davacı, davalının noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesine rağmen 7 nolu parselde bulunan dairesinin kati satışını veremediğini ileri sürerek, taşınmaz değerinin tazminini istemiştir. Davalı, satış bedelinin iade edilebileceğini, taşınmazın davacı tarafından kullanıldığını ve en azından kira geliri elde edildiğini, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, 5.832.000.000TL.nin dava tarihinden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya ilişkin talebinin reddine karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir. 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının tüm temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-Davacı ile davalı arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yöntemine uygun yapıldığı için geçerlidir. Geçerli sözleşme ile davacı ödediği paranın ifanın imkansız hale geldiği tarihteki değerini isteyebilir. Esasen mahkemenin kabulüde bu yönde olup isabetsizlik yoktur. Ne var ki sözleşmenin ifası, taşınmaz 3.bir kişi adına tescil edilmekle imkansız hale gelmiştir. Davacının ödediği bedel kendisine ödenmediği sürece de davacının taşınmazı elinde bulundurması, 10.7.1940 tarihli Yargıtay İçtihatı Birleştirme kararı gereğidir. Bu nedenle davacı taşınmazı kullandığı süre boyunca ödediği bedele faiz isteyemeyeceği gibi, davalıda davacının kullanımından kira bedeli isteyemez. Mahkemece bu yönler gözetilmeden, kira bedelinin düşülerek hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir. Sonuç: Yukarıda 1.bentte açıklanan nedenlerle davalının tüm temyiz itirazlarının reddine, 2.bent gereğince temyiz olunan kararın davacı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 1.10.2003 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤) Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları **************************************

Öte yandan BK 106'da düzenlenen imkandan yararlanmanız da söz konusu olabilir ki mevcut durumda bu daha mantıklı gelmektedir. Çünkü buradaki seçimlik hakkınızı kullanarak akdin feshi ile birlikte taşınmazın rayiç bedelini isteyebilirsiniz.

Alıntı: T.C. YARGITAY 13.Hukuk Dairesi Esas: 2005/13875 Karar: 2006/795 Karar Tarihi: 27.01.2006 ÖZET : Satış vaadi sözleşmesi kişisel bir hak doğurur. Ancak sözleşme tapuya şerh edildiği zaman, kişisel hak güçlenir ve 3. kişilere karşı ileri sürülmesi mümkün hale gelir.Mahkemece, taşımazın rayiç bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmesine karar verilerek hiise oranında tahsiline karar verilmiştir. Oysa satış vaadinde bulunanın mirasçısı olmayıp, tapuya verilen şerhe rağmen taşınmazda hisse satın alan kişidir. Bu durumda taşınmazın değerinin 26/32.sinden sorumlu tutulması gerekirken muris İ. Ç.'un mirasçısı gibi 8/32 hisseden sorumlu tutulması usul ve yasaya aykırıdır. (818 S. K. m. 106, 108) Dava: Taraflar arasındaki tescil, tapu iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü: Karar: Davacı, 1840 ada, 2 parsel sayılı taşınmazdaki 1 nolu daire için İ. A. ile 23.1.2002 tarihinde satış vaadi sözleşmesi yaptığını, kat irtifakı kurulduğunda tapuda ferağ verilmesinin kararlaştırıldığını, İ. A.'ün ölümü üzerine davalı F.Ç.'nin mirasçılardan bir kısım hisseleri satın aldığını, çekilen ihtara rağmen kat irtifakının kurulmadığını, hisseleri belirterek, kat irtifakı kurularak dairenin adına tesciline, mümkün olmazsa dairenin değeri 25.000.000.000 TL.nın dava tarihinden yasal faizi ile davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı F. Ç., taşınmazı mirasçılardan tapuda satın aldığını, kat irtifakı kurulmasını kendisinin de istediğini, davacı ile aralarında hukuki ilişki bulunmadığını savunarak davanın reddini dilemiş, diğer davalılar davaya karşı cevap vermemişlerdir. Mahkemece, davacı ile taşınmazın maliki İ. A. arasında 23.1.2002 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığı, kat irtifakı kurulduğunda tapuda ferağ verilmesinin kabul edildiği, kat irtifakı kurulmasının mümkün olmayacağının anlaşıldığı, İ. A.'ün ölümü ile davalıların hisseleri oranında murislerinin taahhüdünden sorumlu olacakları gerekçesiyle, taşınmazın değeri 18.000.000.000.- TL. 8/32 hisseye tekabül eden 4.500.000.000 TL.sının F. Ç.'dan 3/32 hisseye karşılık 1.687.500.000 TL.nın Y. A.'den 3/32 hisseye karşılık 1.687.500.000 TL.nın C. A.'den tahsiline karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalılardan F. Ç. T. tarafından temyiz edilmiştir. 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının tüm temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2- Davacı ile davalılardan Y. A.'ün murisi İ. A. arasında 23.1.2002 tarihinde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile Y. Merkez ilçe 1840 ada 2 parsel üzerinde yapılan binanın 1 nolu dairesinin N. D.'a 3.000.000.000 TL.ye satışı ve kat irtifakı kurulduğunda tapuda ferağ verilmesi kararlaştırılmıştır. Satış vaadinde bulunan İ. A.'ün 4.2.2002 tarihinde vefat ettiği, murisi olarak davalılar Y. A. ve C. A. ile dava dışı eşi F. A. ve çocuklarını bıraktığı, satış vadi sözleşmesinin 16.7.2003 tarihinde tapuda şerh edildiği, mirasçı sıfatı olmayan davalı F. Ç.'nın 7.8.2003 tarihinde 26/32 hisseyi İ. Ç. mirasçılarından satın aldığı ve kat irtifakı kurulamayacağı dosya içeriğinden anlaşılmaktadır. Satış vaadi sözleşmesi kişisel hak doğurur. Ancak sözleşme tapuya şerh edildiği takdirde, kişisel hak güçlenir ve 3. kişilere karşı ileri sürülmesi mümkün hale gelir. Satış vadinde bulunan İ. A. ve mirasçıları sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmediği için davacı, BK. 106, 108. maddeleri gereğince gayrimenkul satış vaadine konu taşınmazın rayiç bedelini mirasçılardan isteyebileceği gibi satış vaadi sözleşmesi tapuya tescil edildikten sonra taşınmazdaki bir kısım hisseleri satın alan F. Ç.'dan da talepte bulunabilir. Nitekim Mahkemece, taşımazın rayiç bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmiş ancak F. Ç. 'nın İ. A. mirasçısı olarak 8/32 hisse sahibi olduğu kabul edilip bu hisse oranı gösterilerek 4.500.000.000 TL.nın tahsili kararı verilmiştir. Oysa davalı F. Ç., satış vaadinde bulunan İ. Ç.'un mirasçısı olmayıp, tapuya verilen şerhe rağmen taşınmazda 26/32 hisse satın alan kişidir. Bu durumda F. Ç.'nın taşınmazın değerinin 26/32.sinden sorumlu tutulması gerekirken murisi İ. Ç.'un mirasçısı gibi 8/32 hisseden sorumlu tutulması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir. Sonuç: Davalı F. Ç.'nın temyiz itirazlarının i nolu bentte açıklana nedenlerle reddine, 2 nolu bentte açıklanan nedenle hükmün davacı lehine BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde taraflara iadesine, 27.1.2006 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤) Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları **************************************