Resmi Olarak Yapılmamış Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine ilişkin Tapu iptali ve tescili

İyi Çalışmalar;
Müvekkil resmi olmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dükkan almak için anlaşmış, sözleşmedeki ödeme de dahil edimlerini yerine getirmiş ancak dükkan 4 yıldır tapuda kendisine teslim edilmemiştir.

Bu hususta nasıl bir yol izleyebilirim?

“Diğer taraftan, yapılacak araştırma ve inceleme sonucu davalı şirketin satışı ticari veya mesleki faaliyetleri kapsamında yüklenici sıfatı ile yaptığı anlaşılırsa 30.09.1988 tarih 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince her ne kadar tapuda kayıtlı bir taşınmaz mülkiyet naklinin Türk Medeni Kanununun 706 ve Borçlar Kanununun 213. maddelerince biçimine uygun sözleşme ile yapılması gerekirse de Kat Mülkiyeti Kanununa tabi bir binadan bağımsız bölüm satın alınması durumunda alıcı tüm borçlarını ifa ederek taşınmazı da teslim alıp kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyet devrine yanaşmaması halinde satışın geçersizliğini ileri sürmek Türk Medeni Kanunun 2. maddesi ile hükme bağlanan iyi niyet kurallarıyla bağdaşmayacağından adi yazılı satışa değer vermek gerekir. O yüzden mahkemece yapılacak araştırma sonucuna göre de 30.09.1988 tarih 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının olayda uygulanmayacağı da düşünülmelidir.” Y.14. HD., T. 27.3.2007, 2043/3316(Kazancı Mevzuat Otomasyon).

Borçlar Kanunu sistemimiz kural olarak şekil serbestisi ilkesini benimsemiştir. Ancak taşınmaz satım vaadi sözleşmesi için resmi senet öngörülmüştür. Resmi senet, resmi şeklin bir çeşididir. Resmi senet, resmi bir makam veya kamu güveni ile donatılmış bir kişi tarafından hukuki işlemin geçerlilik şartı olarak düzenlenmiş belgelerdir.
Gerek taşınmaz satımı gerekse taşınmaz satım vaadi sözleşmesi resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmadığı kabul edilse de Yargıtay İçtihatları ile dürüstlük kuralı ilkesine bağdaşmayan hareket tarzları korunmak istenmemiştir. Bu durumlarda yani adi yazılı şekilde yapılsa bile satım sözleşmesi eğer taraflar edimlerini yerine getirmişse bu sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmeyi Yargıtay dürüstlük kuralı ile bağdaşmayan bir hareket olarak kabul etmiş ve adi yazılı şekle üstünlük tanınması gerektiğini belirtmiştir.
(Yrd Doç Dr. Hakan Albayrak "TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ" isimli makale).

Anladığim kadarıyla Hukuken geçersiz olan bir sözleşme söz konusu.bu nedenle ancak ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme hükümlerincevap ger istenmesi yoluna gidilebilir.

YARGITAY 3. Hukuk Dairesi
ESAS: 2015/11138
KARAR: 2015/19014

Taraflar arasındaki tapu iptali tescil-alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı R...tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin adi yazılı satış sözleşmesi ile davalı R...'dan satın aldığı taşınmazın bedelini davalı R...'a ödediğini belirterek; müvekkilinin taşınmaza zilyet olduğunun tespiti ile tapu kaydının iptaline, taşınmazın müvekkili adına tesciline, bu talep kabul görmez ise taşınmazın rayiç bedelinin, en yüksek faiz ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, dava dilekçesinde harca esas değeri 7.000,00 TL olarak göstermiş, 29.01.2014 tarihli ıslah dilekçesiyle talebini 15.710,16 TL'ye yükseltmiştir.

Davalı Ç..Belediyesi Başkanlığı vekili cevap dilekçesinde; davanın görevli mahkemede açılmadığını, görevli mahkemenin asliye hukuk mahkemesi olduğunu, davanın yasal süresi içinde açılmadığını, davaya konu taşınmazın müvekkiline ait olmadığını, davanın müvekkili yönünden husumetten reddi gerektiğini savunmuştur.

Davalı R...; dosyaya cevap dilekçesi vermemiş, duruşmalara katılmamıştır.

Davanın açıldığı, ...3.Sulh Hukuk Mahkemesi 15.02.2011 tarih ve 2010/155 E.; 2011/175 K. sayılı karar ile görevsizlik kararı vermiş, kararın temyiz edilmemesi üzerine hüküm, 15.06.2011 tarihinde kesinleşmiş, dosya ...1. Asliye Hukuk Mahkemesi'ne gönderilmiştir.

...1. Asliye Hukuk Mahkemesi; dosyanın, 14.09.2010 ve 25.10.2011 tarihli oturumlarda mazeretsiz takipsiz bırakıldığı gerekçesiyle, 25.10.2011 tarih, 2011/449 E.; 2011/564 K. saylı kararla, davanın HMK'nın 150. Maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına karar vermiş, hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir .

Temyiz incelemesini yapan Yargıtay 8. Hukuk Dairesi; 12.11.2012 tarih, 2012/4442 E., 2012/10294 K. sayılı karar ile "... davanın işlemden kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, madde yanlış yorumlanarak yazılı gerekçeyle davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi doğru olmamıştır." gerekçesiyle, hükmün bozulmasına karar vermiştir.

Mahkemece, bozmaya uyulmuş, sözleşmenin resmi şekilde yapılmaması ve taşınmazın malikinin satıcı davalı olmaması nedeni ile davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine, davalı belediyenin sözleşmede taraf olmaması ve tapu maliki olmaması nedeni ile davalı belediye hakkında açılan davanın husumetten reddine, davacının alacak talebinin kısmen kabulü ile, 10.949,54 TL alacağın, dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı R.. T..'dan tahsiline karar verilmiş, hüküm, davalı R.. T.. tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalı R.. T..'ın sair temyiz itirazları yerinde görülmeyerek reddedilmiştir.

Dava, adi yazılı şekilde akdedilen gayrimenkul satış sözleşmesiyle satın alınan taşınmazın, tapu devrinin gerçekleşmemesi nedeniyle terditli olarak açılmış, tapu iptal ve tescili ile bunun mümkün olmaması halinde taşınmazın rayiç değerinin tahsili istemine ilişkindir.
Davacı ile davalılardan R.. T.. arasında akdedilen 02.02.2000 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi, resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. (TMK m.706, BK m.213, TBK. md 237, T.Kanunu m.26 Noterlik Kanunu m.60). Bu nedenle, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda davacı; geçersiz sözleşme nedeniyle, davalıya verdiği bedeli sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.

Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalması olup, sebepsiz zenginleşme gereğince verilenlerin iadesi sağlanırken, ödenen paranın ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması, başka bir deyişle denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması gerekir.

Denkleştirici adaleti ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan, başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin, elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.

Bu bağlamda, davacının, davalılardan R....'a 02.02.2000 tarihinde ödediği, eski parayla 1.650.000.000 TL'nin (yeni 1.650,00 TL) dava tarihine kadar ulaştığı alım gücünün, çeşitli ekonomik etkenlerin (enflasyon, ÜFE-TÜFE, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergelerin) ortalamaları alınmak suretiyle belirlenmesi gerekir.

Somut olayda mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; denkleştirici adalet ilkesine göre tazminat hesabı yapılırken sadece; altın, dolar, memur maaş artışı, Tüfe değeri olmak üzere dört değer esas alınmıştır. Raporda dikkate alınan etkenler, denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama yapılması için yeterli olmayıp, rapor, hüküm kurmaya elverişli değildir.

Hal böyle olunca mahkemece, denkleştirici adalet ilkesi gereğince harici taşınmaz satış sözleşmesi nedeniyle ödenen paranın çeşitli ekonomik etkenler nedeni ile azalan alım gücünün; enflasyon, tüketici ve üretici fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve faiz oranındaki artışların ortalamaları alınarak, ödendiği tarihten, dava tarihine kadar ulaşacağı alım gücünün değerinin ne olabileceği konusunda uzman bilirkişiden yerleşik Yargıtay İçtihatlarına uygun ve denetime elverişli rapor alınmak suretiyle hesaplatılması ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yetersiz bilirkişi raporu doğrultusunda hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı görülmüş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.

Kabule göre de, davacı taraf 02.02.2010 tarihli dava dilekçesinde fazlaya ilişkin haklarını saklı tutup, 7.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek en yüksek faiziyle davalıdan tahsili talep etmiş, 29.01.2014 tarihli ıslah dilekçesiyle talep sonucunu artırarak toplam 15.710,16 TL'nin en yüksek faiziyle birlikte tahsilini istemiş olup, müddeabihin ıslah ile artırılan kısmına ıslah tarihinden itibaren faiz yürütülmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile dava tarihinden itibaren faiz yürütülmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMA