Kiracının Taşınmazı Alıcıya Göstermemesi-Kiracının Kötüniyetli Tutumu

Selam. Müvekkile ait olan taşınmazda kiracı oturmaktadır. Müvekkil daireyi 3. bir şahsa satmak istemektedir. Ancak, kiracısı kötüniyetli olarak daireyi alıcıya göstermemektedir. Daireyi alıcıya gösterebilmemiz için, kiracının tutumu karşısında ne yapmamızı öneririsiniz..Cevap veren meslektaşlarıma şimdiden teşekkür ederim.

Alıntı: Yazan Av.EA Selam. Müvekkile ait olan taşınmazda kiracı oturmaktadır. Müvekkil daireyi 3. bir şahsa satmak istemektedir. Ancak, kiracısı kötüniyetli olarak daireyi alıcıya göstermemektedir. Daireyi alıcıya gösterebilmemiz için, kiracının tutumu karşısında ne yapmamızı öneririsiniz..Cevap veren meslektaşlarıma şimdiden teşekkür ederim.

Sözleşmede bu hususa ilişkin madde var mı?

Hayır maalesef yok..

Alıntı: Yazan Av.EA Hayır maalesef yok..

Kiracı neden "kötüniyetli" peki?

Müvekkil malik taşınmazını satmak istiyor, bunun içinde daireyi yeni alıcıya gösterebilmesi gerekiyor. Ancak kiracı ısrarla rahatsız olduğunu evine yabancı kişilerin girmesini istemediğini söylüyor. Ancak hafta sonu kendisinin evde olduğu bir saat belirlemesi istenmesine rağmen sürekli oyalama yoluna gitmektedir. Bu çokta iyi niyetli bir tavır değil..Doğaldırki tüm kiracıların bu şekilde davranması halinde kişiler kendi taşınmazlarını satamayacak hale gelir, mülkiyet hakkı zedelenir.Bu anlamdaydı kastım.teşekkürler.

Alıntı: Yazan Av.EA Selam. Müvekkile ait olan taşınmazda kiracı oturmaktadır. Müvekkil daireyi 3. bir şahsa satmak istemektedir. Ancak, kiracısı kötüniyetli olarak daireyi alıcıya göstermemektedir. Daireyi alıcıya gösterebilmemiz için, kiracının tutumu karşısında ne yapmamızı öneririsiniz..Cevap veren meslektaşlarıma şimdiden teşekkür ederim.

Yargıtay 3 HD, 09.10.2001 T., Esas: 2001/8142, Karar: 2001/8911: "Dava dilekçesinde kiralananın müşteriye gösterilmesi hususunda uygun gün ve saatlerin tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

KARAR : I- MADDİ OLAY, İSTEM VE MAHKEME KARARI

Davacı, davalının kirasında bulunan taşınmazını satmak istediği halde davalı kiracı tarafından dairenin alıcılara gösterilmediğini ileri sürerek dava konusu taşınmazın belirli sürelerle müşterilere gösterilmesi hususunda izin verilmesini istemiş, mahkemece kiralananın "kararın kesinleşmesinden itibaren üçer aylık sürelerle gösterilmesine" izin verilmesi biçiminde karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

II- GÖREVLİ MAHKEME HUMK. mad. 8/I'e göre mamelek hukukundan doğan değer veya miktarı 400.000.000 lirayı geçmeyen davaları Sulh Hukuk Mahkemeleri görür ve sonuçlandırır. Aynı maddenin II-1'e göre ise "kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye, aktin feshi yahut tespit davaları, bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı ve tazminat davaları ve bunlara karşılık olarak açılan davaları" ise sulh mahkemeleri sonuçlandırmakla görevlidir.
Davacı; tahliye, kira sözleşmesinin feshi veya kira parasının tespitini istemediğine göre görevli mahkemenin uyuşmazlığın dayanağını oluşturan kira sözleşmesindeki bir yıllk kira miktarının değeri esas alınarak belirlenmesi gerekir. Bu nedenle dava konusu taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi ibraz ettirilip yıllık kira miktarına göre görev hususu üzerinde durulmadan işin esası hakkında karar verilmesi doğru görülmemiştir.

III- İYİNİYET, CİDDİ OLARAK SATIN ALMAK İSTEYEN BİR KİŞİYE KİRALANANIN GÖSTERİLMESİNİ GEREKLİ KILAR.

Kiracının, kiralananı ciddi olarak satın almak isteyenlere gösterme yükümlülüğü her zaman mevcuttur ( Becker, H: Borçlar Hukuku, Çeşitli Sözieşme İlişkileri, Çev. Suat Dura, Ank. 1993, sh. 282; Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, c. 112, Ank. 1985, sh. 152 ve orada anılan Brunner, sh. 419 ). Ne var ki bu gösterme kiracı için münasip zamanlarda yapılmak ve onun menfaatleri de hakkaniyete uygun olarak gözönünde tutulmak gerekmektedir. Örneğin kiracıya yüklenecek bu yükümlülüğün bir zamanla sınırlanmakmaksızın ilanihaye devam etmesi kabul edilemez.

IV- SONUÇ: Bu durum karşısında ( görevli olması halinde ) mahkemece yapılacak iş; uzman bilirkişi aracılığı ile yerinde inceleme yapılmak, kiralananın niteliği, bulunduğu mevki, dairenin satılabilme süresine etkili sosyal, ekonomik koşullar, diğer özel ve genel faktörler ile birlikte tarafların yararları değerlendirilmek ( HUMK. mad. 240 ), hakkaniyete uygun denge kurmak suretiyle satışın yapılabileceği muhtemel, makul ve münasip bir süre ile ayrıca bu süre içinde de hangi gün ve saatlerde kiralananın gösterilmesine izin verilmesinin uygun olacağı saptanmak ve hasıl olacak uygun sonuç çerçevesinde karar vermekten ibaret olmalıdır.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 9.10.2001 tarihinde oybirliğiyle karar verildi."

Saygılar...

T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/14139
K. 2007/822
T. 30.1.2007
• MUARAZANIN MEN’İ ( Davacı Tarafça Satılmak İstenen Mecurun Müşterilere Gösterilmesi Konusunda Çıktığı - Keşif ve Bilirkişi İncelemesi Yapılarak Ekonomik Koşullar Taşınmazın Bulunduğu Yer Taşınmazın Nitelikleri vs. Özellikler Değerlendirilerek Ne Kadar Sürede Satılabileceği Tespit Edilmesi Gereği )
• MECURUN MÜŞTERİLERE GÖSTERİLMESİ ( Keşif ve Bilirkişi İncelemesi Yapılarak Ekonomik Koşullar Taşınmazın Bulunduğu Yer Taşınmazın Nitelikleri vs. Özellikler Değerlendirilerek Ne Kadar Sürede Satılabileceği Tespit Edilmesi Gereği - Muarazanın Men’i )
• MECURUN SÜREYLE SINIRLI OLARAK MÜŞTERİLERE GÖSTERİLEBİLECEĞİ ( Davacı Tarafça Satılmak İstenen Mecurun Müşterilere Gösterilmesi Konusunda Çıkan Muarazanın Giderilmesi )
ÖZET : Uyuşmazlık, davalıya kiralanan ancak davacı tarafça satılmak istenen mecurun müşterilere gösterilmesi konusunda çıkan muarazanın meni talebinden kaynaklanmaktadır. Mahkemece, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, ekonomik koşullar, taşınmazın bulunduğu yer, taşınmazın nitelikleri vs. özellikler değerlendirilerek ne kadar sürede satılabileceği tespit edilerek, mecurun gösterimine bu süre ile sınırlı olarak izin verilmesi gerekirken bu konuda süre sınırlamasına gidilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.

DAVA : Taraflar arasındaki mecurun satış için gösterilmesine izin davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Davacı, maliki olduğu taşımazı 1.1.2004 tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıya kiraladığını, günün ekonomik koşulları gereği mecuru satmak istediğini, davalının taşınmazı almak isteyen müşterilere göstermediğini belirterek, mahkeme uygun görülecek gün ve saatlerde müşterilere gösterilmesine izin verilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, mecuru haftada 2-3 gün emlakcılar eşliğinde 4-5 müşteriye gösterdiğini, davacının mecuru tahliye ettirmek için kötüniyetli olarak hareket ettiğini, Çarşamba günleri saat 14:00-15.00 arası mecuru göstermeye hazır olduğunu bildirmiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne, mecurun her haftanın Çarşamba günü 14:00-15:00 saatleri arasında satın alacak 3. kişilere davalı tarafça gösterilmesi için izin verilmesine karar verilmiş hüküm davalı tarafça temyiz edilmiştir.

Uyuşmazlık, davalıya kiralanan ancak davacı tarafça satılmak istenen mecurun müşterilere gösterilmesi konusunda çıkan muarazanın meni talebinden kaynaklanmaktadır.

Anayasamızca teminat altına alınan özel hayatın gizliliği, ve korunması ilkesi gereğince, kişinin konut dokunulmazlığı vardır. Kanunun açıkça gösterdiği hallerde usulüne göre verilmiş hakim kararı olmadıkça; Milli güvenlik veya kamu düzeni bakımından gecikmede sakınca bulunan hallerde de, kanunla yetkili kılınan merciin emri bulunmadıkça konuta girilemez. Ancak konut dokunulmazlığına sahip kişinin bu hakkını kullanması mutlak olmadığından yasal koşulların oluşması halinde bu hak sınırlandırılabilir.

Somut uyuşmazlıkta olduğu gibi kiralayan mecuru satmak istediğinde kiracının mecuru satın almak isteyen kişilere gösterilmesine izin verilmesi gerekir. Bu husus tarafların ve mahkemenin de kabulündedir. Ne var ki herkes hakkını objektif iyiniyet kuralları içinde kullanmalıdır.

Mahkemece, mecurun her hafta Çarşamba günleri 14:00-15:00 saatleri arasında müşterilere gösterilmesine izin verilmiştir. Karar bu haliyle davacıya tanınan hakkın kötüye kullanılmasına müsait olduğundan yeni uyuşmalıkların doğmasına engel olmak için verilen izne süre sınırlaması getirilmesi gerekir.

Mahkemece, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, ekonomik koşullar, taşınmazın bulunduğu yer, taşınmazın nitelikleri vs. özellikler değerlendirilerek ne kadar sürede satılabileceği tespit edilerek, mecurun gösterimine bu süre ile sınırlı olarak izin verilmesi gerekirken bu konuda süre sınırlamasına gidilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz isteminin kabulü ile hükmün davalı lehine BOZULMASINA; peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 30.01.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: Yazan Av.EA Selam. Müvekkile ait olan taşınmazda kiracı oturmaktadır. Müvekkil daireyi 3. bir şahsa satmak istemektedir. Ancak, kiracısı kötüniyetli olarak daireyi alıcıya göstermemektedir. Daireyi alıcıya gösterebilmemiz için, kiracının tutumu karşısında ne yapmamızı öneririsiniz..Cevap veren meslektaşlarıma şimdiden teşekkür ederim.

Bu konuda yürülükte olan Borçlar kanununda bir hüküm yok ise de yeni borçlar kanununda bu konuda düzenleme yer almaktadır. Diğer meslektaşlarımın dediği üzere, bu konuda mahkemeden makul süreli olacak şekilde kiralananın kiracı tarafından yeni kiracı adaylarına yada malik olacak kişilere gösterimi sağlanılabiliyor.