Yeni malikin kira bedeli artışı yapması ve mecurun tahliyesi

Herkese merhabalar.
Haziran 2005 tarihli bir kira sözleşmesi ile mecur kiralanıyor.Tapuya şerh veriliyor. Sözleşme süresi 8 yıl olarak kararlaştırılmış. Sözleşmede her yıl için kira artış oranı belirlenmiş. Başka bir maddede ise "sözleşme yenilenecek olursa, kira bedeli ve sözleşmenin diğer şartları yeniden kararlaştırılacaktır" diyor.
Şimdi bu mecurun sahibi mecuru 3. bir şahsa satıyor. Ve yeni malik kiracıya gönderdiği bir ihtar ile bundan böyle mecurun kira bedelini XXX TL(mevcut ödenenden çok çok fazla)üzerinden xxx hesabına yatırmanızı ihtar eder ve sözleşme bitiminde mecura yeni malikin ihtiyacı olduğu gerekçesiyle tahliye etmenizi ihtar ederiz diyor. Şimdi sormak istediğim bir kaç husus var sayın meslektaşlarım,
1) Yeni borçlar kanununa göre sözleşmenin tarafı olan 3. şahsın bu şekilde kira bedelini fazla istemesi hukuken doğru mudur? (Tapuya şerh olduğu göz önüne alınırsa şahsi kanaatim bedeli artıramayacağı yönünde)
2) Bu sözleşme Haziran ayında bitiyor, yeni malik ise ihtarda ihtiyaç sebebiyle tahliye talep ediyor. Fakat kiracı mecuru kullanmaya devam etmek istiyor.Bunun için kiracının yapması gereken birşey var mıdır? Yeni malikle anlaşma şansı olmadığı düşünüldüğünde Haziran ayı sonrası için kira bedelini ne kadar yatıracağı nasıl tespit edilecektir?
Cevap veren herkese teşekkür ederim.

Sayın Bronz Atlı
1-Sözleşmenin 3. tarafı olan şahıs kira bedelini arttıramaz.Daha Önce kurulan sözleşme aynen devam eder.TBK md.310
2-Haziran ayında kira sözleşmesi sona ereceğinden ,kira bedelinde anlaşamayacak olmaları kira sözleşmesinin nenüz yenilenmediği yönündedir.Ancak yeni bir dönem için kira sözleşmesi yapıldıktan sonra fiyat fahiş miktarda arttırılırsa kira tespit davasını istediğiniz zaman açabilirsiniz.Bu durumde emsal mecurlar. ÜFE ve bilirkişi raporları dikkate alınır.

Sayın Bronz Atlı
Anladığım kadarıyla 8 yıl olan kira süresi 2013 yılında doluyor. Muhtemelen kira sözleşmesinde sözleşmenin sona ermesine veya yenilenmesine ilişkin bir hüküm vardır. Yeni malik bu hükümlere riayet ederek sözleşmeyi sona erdirebilir diye düşünüyorum.
Kira bedelinin fazla istenmesinin ise haklı bir talep olmadığını, kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan şekilde ödemeniz halinde herhangi bir sorumluluğunuzun olmayacağı kanaatindeyim.

Alıntı: Yazan Bronz Atlı Herkese merhabalar. Haziran 2005 tarihli bir kira sözleşmesi ile mecur kiralanıyor.Tapuya şerh veriliyor. Sözleşme süresi 8 yıl olarak kararlaştırılmış. Sözleşmede her yıl için kira artış oranı belirlenmiş. Başka bir maddede ise "sözleşme yenilenecek olursa, kira bedeli ve sözleşmenin diğer şartları yeniden kararlaştırılacaktır" diyor. Şimdi bu mecurun sahibi mecuru 3. bir şahsa satıyor. Ve yeni malik kiracıya gönderdiği bir ihtar ile bundan böyle mecurun kira bedelini XXX TL(mevcut ödenenden çok çok fazla)üzerinden xxx hesabına yatırmanızı ihtar eder ve sözleşme bitiminde mecura yeni malikin ihtiyacı olduğu gerekçesiyle tahliye etmenizi ihtar ederiz diyor. Şimdi sormak istediğim bir kaç husus var sayın meslektaşlarım, 1) Yeni borçlar kanununa göre sözleşmenin tarafı olan 3. şahsın bu şekilde kira bedelini fazla istemesi hukuken doğru mudur? (Tapuya şerh olduğu göz önüne alınırsa şahsi kanaatim bedeli artıramayacağı yönünde) 2) Bu sözleşme Haziran ayında bitiyor, yeni malik ise ihtarda ihtiyaç sebebiyle tahliye talep ediyor. Fakat kiracı mecuru kullanmaya devam etmek istiyor.Bunun için kiracının yapması gereken birşey var mıdır? Yeni malikle anlaşma şansı olmadığı düşünüldüğünde Haziran ayı sonrası için kira bedelini ne kadar yatıracağı nasıl tespit edilecektir? Cevap veren herkese teşekkür ederim.

1- Yeni malik, kiralayanın halefi olduğu için, kira kontratı kendisini de bağlamaktadır. Devam eden kira dönemine ilişkin, kira aylığını artıramaz. Ancak, kira sözleşmesi 5 yılı aştığı için, dönem sonunda "kira tespit davası" açabilir.

2- Yeni malik ihtiyacında samimi ise ve bunu açacağı davada kanıtlarsa, kiracının tahliyeden başka şansı bulunmamaktadır.Yeni dönemde ÜFE oranında bir artış yaparsa, yeterli olacaktır. Tarafların ortak bir kararla kira aylığını belirleme durumu sözkonusu olmadığından ben olsam, böyle yapardım.Yine de, yeni malikin "kira tespit davası" açma hakkını engelleyemeyiz.

Cevap veren herkese teşekkür ederim.
Sayın Ergin cevabınızda 5 yılı aştığı için kira tespit davası açabilir dediniz. Burada BK 344'e göre bu süreyi yazdınız sanırım. Ancak bu maddenin yürürlüğü ertelenmişti. Dolayısıyla bu hususta BK 345'e göre dava açılabilir sanırım. Gerçi iki maddeyle de bu olayda aynı sonuca ulaşılıyor, ne fark var anlamadım
Ayrıca şunu da sormak istiyorum burada kiracı sözleşmeyi feshetmediği için BK 347'ye göre sözleşme bir yıl için uzamış sayılır değil mi?

Öncelikle Av.Suat Ergin'in yukarıdaki cevabına aynen katıldığımı arz edeyim.

Alıntı: Yazan Bronz Atlı Sayın Ergin cevabınızda 5 yılı aştığı için kira tespit davası açabilir dediniz. Burada BK 344'e göre bu süreyi yazdınız sanırım. Ancak bu maddenin yürürlüğü ertelenmişti. Dolayısıyla bu hususta BK 345'e göre dava açılabilir sanırım. Gerçi iki maddeyle de bu olayda aynı sonuca ulaşılıyor, ne fark var anlamadım

Söz konusu sadece kiracının tacir/tüzel kişi olduğu sözleşmeler için ertelenmiş durumda, her sözleşme için değil.

Sizin durumunuz bu istisyaya giriyor olsa dahi, esasında sonuç değişmiyor, zira maddenin yürürlüğünü erteleyen kanun maddesine bakarsanız bu istisnanın söz konusu olduğu durumlarda "eski" kanunun uygulanacağı belirtiliyor ve eski 6570 sayılı yasaya göre de sözleşme uzun süreli yenilendiği için önümüzdeki yılın kirasının YİNE "hak ve nısfete göre" belirlenmesi gerekecek, endeks vs. uygulanması söz konusu değil.

Alıntı: Yazan Bronz Atlı Ayrıca şunu da sormak istiyorum burada kiracı sözleşmeyi feshetmediği için BK 347'ye göre sözleşme bir yıl için uzamış sayılır değil mi?

Kiracı sözleşmeyi BK 347'ye göre feshetmemiş olabilir ancak kiralayan BK 351 gereğince fesh edeceğini bildirmiş.

Dolayısıyla 8 yıllık sürenin sonunda kiralayan ihtiyaçtan tahliye davası açabilir, sözleşmenin yenilendiğini iddia edemezsiniz.

Üstad cevabınız için teşekkür ederim. Verdiğiniz yanıtlar ile şöyle bir özet yapacak olursam: Yeni malik çektiği ihtar ile 351'e göre dava açıp sözleşmeyi feshedeceğini bildirmiş oluyor. Burada o halde kiracı( bu arada tüzel kişi tacirdir) bu dava açılıp tahliye kararı çıkana kadar kira bedelini üfe üzerinden artırıp ödemeye devam edecektir. Başkaca yapılacak birşey gözükmüyor.

Alıntı: Yazan Bronz Atlı Üstad cevabınız için teşekkür ederim. Verdiğiniz yanıtlar ile şöyle bir özet yapacak olursam: Yeni malik çektiği ihtar ile 351'e göre dava açıp sözleşmeyi feshedeceğini bildirmiş oluyor. Burada o halde kiracı( bu arada tüzel kişi tacirdir) bu dava açılıp tahliye kararı çıkana kadar kira bedelini üfe üzerinden artırıp ödemeye devam edecektir. Başkaca yapılacak birşey gözükmüyor.

Yukarıdaki tesbitiniz doğrudur.

İlave edebileceğim tek birşey var: Kiracının ÜFE üzerinden artışı ile kiralayan yetinmek zorunda değil. Açacağı tahliye davasına ilave olarak dilerse kira tesbit davası da açıp, kira miktarının hak ve nısfete göre belirlenmesini de talep edebilir. Bu durumda tahliye davası reddedilirse tüm yeni dönem için, tahliye davası kabul edilirse tahliye gerçekleşinceye kadar ki dönem için mahkemenin belirlediği kirayı (ödenilenle, hakkaniyete göre tesbit edilen arasındaki farkı) alabilir.

merhaba,
1-kira sözleşmesine göre kira ayın 27 sinde peşin olarak yatıyor. yeni malik ayın 10 unda satın almış ve her ayın 10 unda kira bedeli talep ediyor, kiracı 27 sinde yatırmaya devam mı edecek? Aksi halde 17 günlük kirayı mükerrer yatırmış olacak, yeni malik 17 günlük kirayı eski malikten mi talep edecek?
2-Yeni malik ihtarnameyi kiracı adına değil, kiracıyla birlikte yaşayan eşi adına keşide etmiş. Bu ihtarnameye cevap vermeli miyim? 3-Yeni malik, ihtarnamesinde banka hesap numarası da bildirmemiş, yanlış kişiye keşide edilse de aynı evde oturan müvekkilim maliğin değiştiğini öğrenmiş oldu. Fakat ptt den havale yapsa her ay masraf yapmak zorunda kalacak.
Cevap veren herkese şimdiden teşekkür ederim.

Alıntı: Yazan av.ebru merhaba, 1-kira sözleşmesine göre kira ayın 27 sinde peşin olarak yatıyor. yeni malik ayın 10 unda satın almış ve her ayın 10 unda kira bedeli talep ediyor, kiracı 27 sinde yatırmaya devam mı edecek? Aksi halde 17 günlük kirayı mükerrer yatırmış olacak, yeni malik 17 günlük kirayı eski malikten mi talep edecek? 2-Yeni malik ihtarnameyi kiracı adına değil, kiracıyla birlikte yaşayan eşi adına keşide etmiş. Bu ihtarnameye cevap vermeli miyim? 3-Yeni malik, ihtarnamesinde banka hesap numarası da bildirmemiş, yanlış kişiye keşide edilse de aynı evde oturan müvekkilim maliğin değiştiğini öğrenmiş oldu. Fakat ptt den havale yapsa her ay masraf yapmak zorunda kalacak. Cevap veren herkese şimdiden teşekkür ederim.

1- Yeni malik olarak eski malikin halefi olarak sözleşmede taraf olur ve sözleşmenin şartlarıyla (mesela ödeme günü) bağlıdır. Kira sözleşme gereğince 27.sinde ödeniyorsa, satın alma günü ne olursa olsun yine 27'sinde ödenir. Ancak satın alma tarihi itibariyle olan kısmı yeni malike, ondan öncesi eski malike ödenir. Eski malike ihtardan önce zaten ödeme yapılmışsa, kiracı mükerrer ödeme yapmaz, yeni malik isterse fazla aldığı kısım için eski malike başvurabilir.
2- Cevap verilmesi gereken bir durum varsa verebilirsiniz, yoksa vermezsiniz. Neticede hatalı gönderilmiş olsa dahi, kiracının ihtara muttali olduğu anlaşılıyor.
3- Kira borcu ayağa götürülerek ödenen borçlardandır, o nedenle gönderim masrafları kiracıya aittir. Banka hesap numarası bildirilmediyse, masrafları kiracı tarafından karşılanarak PTT ile gönderim yapmanız gerekiyor. Ancak ihtara cevap vermeyi düşünüyorsanız, banka hesap numarasını ihtarda karşı tarafa sorabilirsiniz. Neticede BK gereğince temerrüt olmaması açısından şu aşamada PTT ile göndermeniz gerekiyorsa da, mali mevzuat açısından da belirli bir miktarın üzerindeki kira ödemelerinin banka kanalıyla yapılması gerekiyor, o açıdan kiralayanın banka hesabı bildirmesi mali açıdan onun da menfaatine, aksi takdirde ileride başı ağrıyabilir.