kat mülkiyetinde diğer kat maliklerine zarar ve rahatsızlık veren durumlar

Kat mülkiyetine konu bir taşınmazın zemin katında kuyumcu ve birinci katında aynı kat malikine ait kuyumcu imalathanesi var. Tapuda konut olarak görünen apartmandaki bağımsız bölümler genel olarak işyeri olarak kullanılıyor. Kuyumcu imalathanesinin diğer bağımsız bölümlerde oturanları imalat sırasındaki gürültü nedeni ile rahatsız etmesinin yanı sıra imalathanenin sahibi olan kat maliki kapısını önüne kamera koymuş ve koridoru görebiliyor. Diğer kat malikleri kendierine ait bağımsız bölümleri bir kaç sefer kiraya vermişler ancak birinci kattaki kat maliki, "burada hırsızlık vs bir olay olursa hepiniz tanıksınız .." vs sözlerle ve devamlı girip çıkanı izleyerek kiracıları tedirgin ve rahatsız ediyor. Kiracılar kısa sürede ayrılmak istiyor. Bu kat malikinin kapısının önüne ve koridoru görecek şekilde kamera kullanmasına engel olunabilir mi? Değerli görüşleriniz için şimdiden teşekkür ederim.

Kuyumcu ve imalathane de kütükte mesken olarak mı görünmektedir?

Saygılarımla

Sevgili Meslekdaşım.
Evvela Kat Mülkiyeti Kanununun birkaç maddesini bir arada değerlendirelim.

Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Görüldüğü gibi kat maliklerinin borçları arasında “özellikle birbirlerini rahatsız etmemek” te yer almaktadır. Olayda bir kat malikinin diğerlerine verdiği rahatsızlık söz konusudur.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

Malikin borçlarından kiralananı kullananlar da sorumlu olur.

Madde 19/2 Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Somut olaya göre malik kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar vermemek şartı ile her türlü tadilatı bile yapabileceğine göre kendi bağımsız bölümüne kamera da koyabilir. Somut olayınızda kapı önüne kamera konmuş demektesiniz. Kameranın bulunduğu yer ortak yerlerden sayılabilir ise bu maddeye göre tadilat yapıldığı veya tesis (tesisat) eklentisi yapıldığı bunun da ancak izne bağlı olduğu düşünülebilir.

Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir

Somut olayınız açısından ise en önemli madde budur. Tapuda mesken olarak gösterilen yerde imalathane veya dükkn açılabilmesi ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği karar bağlıdır. Kuyumcu dükkan ve imalathanesi de ancak oybirliği ile alınacak kararla açılabilir.

Genel olarak ise;
1. Kameranın konduğu yer ortak yerlerden sayılıyor ise (koridor – ortak yer sayılır-hususun tespiti size düşecektir) KMK nun 19/2. maddesine muhalefet edildiği gerekçesi ile apartman yönetimince tesisiatın kaldırılması için karar alınması ve kararın ilgilisine tebliği, karara uyulmaması halinde Sulh Hukuk Hakimliğine başvuru yapılabileceği,

• KMK’nun 18. maddesi gereğince kat malikinin borcu olan özellikle birbirini rahatsız etmemek yükümüne uyulmadığı, yükümlülüğün ihlalinin koyulan kamera sebebi ile olduğu ve sürekli ikazların buna sebebiyet verdiği, kiracıların kısa zamanda bu sebeplerle mecurları boşalttığı, bu sebeple ikazlara son verilmesi ve kamera tesisatının bağımsız bölüm içine alınması yönünde Apartman Yönetimince karar alınması bunun ilgilisine tebliği, karara uyulmaması halinde Sulh Hukuk Hakimliğine başvurulabileceği,
• Aksi takdirde Yasak işler başlığını taşıyan KMK’nun 24 .maddesi gereğince maliklerin oybirliği ile aldığı bir karar olmadan açılan dükkan ve imalathanenin derhal kapatılması gerektiği yönünde Kat Malikleri Kurulunca karar alınabileceği, kararın ilgilisine tebliği sonrası karara uyulmaması durumunda aynı taleple Sulh Hukuk Hakimliğine başvurulabileceği,
• Ve yukarıdaki gerekçelerin hepsi ile diğer maliklere rahatsızlık veren kat malikinin rahatsızlık vermeye devam etmesi halinde KMK’nun 25. maddesi gereği diğer malikler o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilecekleri

(tüm bu hususların teyidi açısından işletme projesinin önemli olduğu ve kesinleşmiş işletme projesinde dükkan veya imalathane olarak kullanımın mümkün olduğu yazılı ise taleplerin havada kalacağı dikkate alınmalı)

Somut olayın özelliklerine göre yukarıdaki açıklamalar ışığında hareket edilmesinin uygun olacağı nacçsane mütalaa olunur.

Saygılarımla......

benim eklemek istediğim bir sorum var "Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır." diyor . Bana gelen bir müvekkilim apartmanın altındaki işyeri amaçlı yerin depo olarak kullanıldığını içinde kimyasal -sanırım gübre-bir madde olduğunu koku yaptığı gibi patlayıcı nitelik arzettiğini belirtiyor. Bu madde bu durumda uygulanabilir mi veya komşuların haklarına mk 2 ye uygun davranma yükümlülüğüne mi girsek daha iyi?
Bir de "Madde 19/2 Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir."
Aynı müvekkilim bağımsız bölümünün pencerelerini yeniliyor diğer bölümler ile aynı renk ama pencerelerin yerleri diğer bölümlerden farklı. Bu husus için farklı renk boya yapmak gibi diğer tüm maliklerin oy birliği ile kabulü gerekir mi yoksa oy çokluğu mu gerekir? Karar defterine oy çokluğu ile geçse yeterli mi? teşekkürler

pencerelerin yerleri farklı derken hiza aynı ama çıtaların yeri farklı ,yanlış anlama gelecek şekilde belirtmişim

Alıntı: Yazan Avukat Neslihan benim eklemek istediğim bir sorum var "Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır." diyor . Bana gelen bir müvekkilim apartmanın altındaki işyeri amaçlı yerin depo olarak kullanıldığını içinde kimyasal -sanırım gübre-bir madde olduğunu koku yaptığı gibi patlayıcı nitelik arzettiğini belirtiyor. Bu madde bu durumda uygulanabilir mi veya komşuların haklarına mk 2 ye uygun davranma yükümlülüğüne mi girsek daha iyi? Bir de "Madde 19/2 Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir." Aynı müvekkilim bağımsız bölümünün pencerelerini yeniliyor diğer bölümler ile aynı renk ama pencerelerin yerleri diğer bölümlerden farklı. Bu husus için farklı renk boya yapmak gibi diğer tüm maliklerin oy birliği ile kabulü gerekir mi yoksa oy çokluğu mu gerekir? Karar defterine oy çokluğu ile geçse yeterli mi? teşekkürler

Sn. Neslihan;

İlk sorunz açısından şu şekilde değerlendirme yapılması doğru olacaktır.
1. Kira kontratında işyeri olarak yazılı yer depo olarak kullanılamaz. (depo yazılması gerekir) Fakat depo dediğiniz yer başka yerdeki işyerine sevkiyat yapıldığı ve direkt olarak satış yapılabilen bir yer ise 24. maddeye başvurmamanızı,
2.KMK nın 18. maddesine başvurabileceğinizi, komşuları rahatsız etmemek ve haklarını çiğnememek bölümünden faydalanabileceği gibi, KMK genel anlamda anayapıyı koruduğundan anayapı alt katında patlayıcı özelliği bulunan maddelerin depolanmasının tehlikeli olduğundan bahisle yine aynı madde çerçevesinde fayda sağlayabileceğinizi,


Pencerelerle ilgili sorunuz açısından yapılacak değerlendirmede ana yapı, ortak yerler ve bağımsız bölüm ayrımını iyi yapmak gerekecektir. Anlattığınız üzere pencerelerin yerlerinin veya boyalarının değişik olması durumunu değerlendirir iken pencerelerin KTK kapsamında hangi alana dahil olduğuna bakmak gerekir. Kat mülkiyeti Kanununun 4. maddesi ortak terler başlığını taşır ve bu maddede;

Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

denmektedir.

4 durum değerlendirmesi yapmak yerinde olacaktır.

1- İlk fıkrada bütün maliklerin anagayrımenkulün mimarisini ve güzelliğini korumakla yükümlü oldukları belirtilmiştir. Pencerelerde yapılan değişiklik anayapının mimarisini tahammül edilemeyecek derecede bozuyor ise bu fıkra hükmüne göre sorumluluk doğar fakat bu hükme riayetsizliğin yaptırımı konmamış bulunmaktadır. Bu açıdan bahsettiğiniz değişikliğin yapılması önündeki tek engel bu fıkradır. Ana gayrımenkulün mimarisine etkisi bakımından sizin değerlendirme yaparak mimaride esaslı bir değişiklik veya çarpıklık ortaya çıkıp çıkmadığına karar vermenizi, bunun yanında yönetim planında pencereler v.b. yerlerdeki değişikliklere ilişkin yasaklamalar var ise diğer bağımsız bölümlerle uyumlu boya ve değişşiklik yapmanızı, Mimari bozulmuyor ve yönetim planı da izin veriyor ise pencerelerin renği, şekli ve yerinde istediğiniz değişikliği oybirliği veya çokluğu aranmadan yapabileceğinizi,

2-Dikkat edilecek olursa maddede verilen örneklerde pencerelerden bahsedilmez. Son fıkrada ise; bu yerler dışında kalsa bile ortaklaşa kullanma, koruma veya faydalanılması zaruri olan yerler ortak yer sayılır. Bağımsız bölüm pencereleri açısından ise ortaklaşa koruma, kullanma veya faydalanmada zaruret söz konusu olamaz. O halde pencereler ortak yerlerden sayılmaz. Bu halde sorunuzda alıntı yapılan bölümde altı çizildiği üzere anagayrımenkulün ortak yerlerindeki değişiklikler için aranan oyçokluğu burada aranmaz. Dolayısıyla bu anlamda oyçokluğu veya oybirliği aranmayacağını,

3-Aynı maddede kendi bağımsız bölümde değişiklik ve tesisat yapacak kat malikinin nelere dikkat edtmesi gerektiği yazılıdır. (altı çizili) Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte tesis, onarım veya değişiklik yapamaz hükmü yer alır. Pencerelerin yerlerinin, şekillerinin, renklerinin değişik yapılması anayapıya zarar verir nitelikte değildir. Bu bakımdan 19. madde anlamında kat malikinin pencerelerde değişikliğe gitmesi için maddedeki oybirliği şartı aranmaz. Bu sebeple bu madde çerçevesinde düşünülünce pencerelerle ilgili değişikliğin yapılabileceğini,

4-19. maddedeki 4. düzenleme ise tavan, taban veya duvar ile başka bir bağımsız bölüm ile bağlantılı olan yerlerde değişiklik yapılırken, bağlantılı bağımsız bölüm malikinin tızası aranır. Fakat dış cephede bulunan pencerelerin başkaca bir bağımsız bölüm ile bağlantısı olmadığından burada diğer malikin rızası şartı da söz konusu değildir. Bu açıdan bakıldığında da değişikliğin yapılabileceğini,

Ayrıca; pencerelerde renk, şekil, yer değişikliği yaparken KMK 19 anlamında diğer maliklerin oybirliği ile alacakları karara veya oyçokluğa ile verilecek karara muhtaç değilsiniz. Pencerelerin renk, şekil ve yerinin değiştirilmesi ancak anayapının bütünlüğünü bozabilir. Anayapıya zarar vermez. Burada da 18. madde devreye girer;

Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Pencerelerdeki renk, şekil, yer değişikliği anayapının bütünlüğünü, ahengini bozabileceğinden genel düzenlemeye bakmak gerekir. Söz konus değişiklik; doğruluk kaidelerine aykırı olmadığına, diğer malikleri rahatsız etmediğine, diğerlerinin hakkın çiğnemediğine, göre her bağımsız bölüm maliki pencerelerde istediği gibi değişiklik yapabilir . Ama yönetim planına uymak şartı ile. Yönetim planında bu hususa ilişkin düzenleme var ise kat maliki buna uymak zorundadır. Bu sebeple de burada önemli olanın yönetim planı olduğunu, yönetim planında yasak yok ise istenilen değişikliğin yapılabileceği ama 19. madde 1. fıkrasında belirtilen mimariye özen borcunun ihlal edilip edilmediğini anayapının özelliklerine göre tespit etmeniz gerektiği kanaatindeyim.

Saygılarımla...