Tapu iptali ve tescil davasımı açılmalı?

2003 yılında inşaat firması belirli daireler karşılığı,arsa sahibi kooperatif ile inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesi düzenliyorlar.2008 yılında inşaat dairelerden birini müvekkilime sözleşme imzalayarak satıyor.Sözleşmede iki firmanında (hem kooperatifin hem inşaat firmasının) satıcı taraf olarak imzası mevcut.Ödemeler sözleşmeye uygun şekilde yapılıyor.2009 yılında iki firma arasında noterde yapılan vekaletname ile inşaat şirketi kendisine ait olduğunu beyan ettiği dairelerdeki her türlü hak ve hisselerini dilediği bedel ve koşullarla satmaya sözleşmelerden vazgeçmeye kooperatifi vekil tayin ediyor .Müvekkilim mülkiyeti halen kooperatif de bulunan satım sözleşmesinde belirtilen dairenin mülkiyetini alamadığı gibi, kooperatif genel kurulda karar alarak bu dairenin kooperatifin genel masraflarının karşılanması için satılmasına karar veriyor ve müvekkilime dairenin parasını şirkete verdiğini bunun kooperatifi bağlamayacağını daireyi satacaklarını söylüyorlar.Konuyla ilgili yardımlarınızı ve tecrübelerinizi benimle paylaştığınız için şimdiden teşekkür ederim.

Yüklenicinin payına düşen daireyi, henüz inşaat aşamasındayken müvekkiliniz satın aldığını kabul ederek cevap veriyorum. Bu durumda kooperatif ile inşaat firmasına karşı ferağa icbar(tapu tesciline zorlama davası) davası açabilirsiniz. Satış sözleşmesinde kooperatifin de imzası bulunduğundan bizi ilgilendirmez şeklindeki savunmalarına itibar edilmeyecektir.

Alıntı: KAGEMUSHA Sözleşmede iki firmanında (hem kooperatifin hem inşaat firmasının) satıcı taraf olarak imzası mevcut.Ödemeler sözleşmeye uygun şekilde yapılıyor.

belirtiğiniz gibi, ödemeler bitti ise , kooperatif ve inşaat firması satıcı taraf konumundalar. tedbir talepli , cebri tescil davası açabilirsiniz...
ayrıca olayınız ile tam bağdaşmamakla birlikte ,aşağıdaki karar içeriğinden faydalanacağınızı düşünüyorum.....iyi çalışmalar.


YARGITAY
23. Hukuk Dairesi 2011/144 E.N , 2011/407 K.N.

İlgili Kavramlar

KOOPERATİF ÜYELİĞİ

İçtihat Metni

Davacı vekili, davalı kooperatifin, 15.01.1995 tarihli genel kurul kararı gereğince B blok 2. bodrum katındaki dükkanların proje tadilatı yapılarak müvekkiline "şartlı üyelik şeklinde fırın satış protokolü" başlıklı sözleşme ile satıldığını, satış bedelinin kooperatife ödendiğini, tadilat projesi ile fırına dönüşen bu yerin ince işleri ve ekipmanlarının müvekkilince tamamlandığını, davalının ruhsat alamadığı için faaliyete geçirilemediğini, yönetmelik değişikliği nedeniyle fırınların ayrık nizamda müstakil binalarda kurulması gerektiğinden bu yerde fırın ruhsatı alınamayacağını, 25.03.2001 tarihli genel kurul kararı ile verilen yetki uyarınca B blok arsasının 09.07.2001 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile müvekkiline satıldığını ve bedelinin ödendiğini ancak davalı tarafından edimlerin ifa edilmediğini, tapunun devredilmediğini ileri sürerek, müvekkilinin kooperatif üyesi olduğunun ve üyeliğinin devam ettiğinin, davalının edimlerini ifa etmediğinin, üyelik hakkının dava tarihindeki piyasa değerinin, müvekkilinin uğradığı gelir kaybının tespitini, fazlaya ilişkin hakları saklı tutularak konusuz kalan aidat bedeli olan 62.000,00 TL kısmi üyelik alacağının davalıdan alınarak davacıya verilmesini, ihtarname tarihinden itibaren ticari faiz uygulanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı vekili, 28.07.2008 tarihli ıslah dilekçesi ile müvekkilinin yaptığı 58.721,15 TL tutarındaki ödemelerin dava günü itibariyle TEFE oranında karşılığı olan 141.269,55 TL ile 42.660,00 TL faydalı masraf bedeli toplamı 183.929,55 TL'nin ihtarname tarihinden itibaren işleyecek faizleri ile birlikte davalıdan alınarak taraflarına ödenmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, genel kurul kararlarının, yapılan sözleşmelerin geçersiz olduğunu, davacı tarafından yapıldığı ileri sürülen ödemelerin kooperatif hesaplarında araştırılması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, davacının üye olduğu ve yapılan sözleşmeler doğrultusunda yaptığı 58.721,15 TL'lik ödemenin kooperatif kayıtlarında aynen bulunduğu, davacının bağımsız bölüm alacağı inancı ile davalı kooperatife para yatırdığı, bağımsız bölümü alamadığı için aynı yerdeki arsayı alma beklentisi ile para yatırmaya devam ettiği, davacının yapmış olduğu ödemenin TEFE oranı itibariyle dava tarihinde 141.269,55 TL'ye tekabül ettiği, davacıya satılan bölümün fırın olarak kullanılamamasının mevzuat değişikliğinden kaynaklandığı, davalının kusur ve kastının bulunmadığı, davacı tarafından yapılan masrafın davalı kooperatif tarafından kullanılamayacağı ve davalı için faydalı masraf olmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 141.269, 55 TL'nin 62.000,00 TL'lik kısmına dava tarihindenden geri kalanına ıslah tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmak sureti ile davalıdan alınıp davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir.

1)Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre, taraf vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir.

2)Dava, kooperatif ortaklığına dayalı istemlere ilişkindir. Mahkemece, davacının kooperatif üyesi olduğu sonucuna varılarak yazılı şekilde hüküm tesis edilmiştir.

Oysa 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23.madde hükmü uyarınca, ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşit konumda olduklarından, yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği taktirde, bu hususu genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça veya zımnen benimsemiş olması gerekmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın, ortaklık aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra ortaklık aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve alt yapı giderlerinden ortağın sorumluluğuna engel değildir. Dava dosyasında, sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa kabul konusunda genel kurul tarafından yönetim kuruluna açık yetki verildiğine dair genel kurul kararına veya bu uygulamanın genel kurulca benimsendiğine ilişkin bilgi ve belgeye rastlanmamıştır.

Diğer yandan, Mahkemece, davacının kooperatifin normal statüde üyesi olduğu sonucuna varılmış ise de, Mahkeme'nin bu kabulü yeterli araştırma ve incelemeye dayanmamaktadır. Davacının üye olarak gösterildiği fırın satış protokolü, davacı ve yönetimce feshedilmiş olup, dosya kapsamında, bu belge dışında, davacı üyeliğine işaret edebilecek bilgi ve belge tespit edilememiştir. Kooperatif üyeliği, kooperatif yetkili organlarının açık kabulü ile gerçekleşebileceği gibi, bu hususta açıkça bir karar alınmasa da, kooperatifin bu kişi ile üye sıfatıyla yazışmalar yapması, onu genel kurullara çağırması, ödemeleri kabul etmesi ve inşaatlarda kullanması gibi olgularla zımnen de gerçekleşebilir.

Bu durumda, davacının, kooperatif üyeliği hususunda gerekli araştırma ve inceleme yapılarak üyeliğin açıkça veya zımnen gerçekleşip gerçekleşmediğinin kesinliğe kavuşturulması gerekmektedir. Bu aşamadan sonra, davacı üyeliğinin kabul edilmesi halinde, ödenecek tazminat, Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre belirlenmelidir.

Davalı kooperatif elinde arsa veya konut kalmaması halinde üyesine ödenecek tazminatın hesaplanması şekli, Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre aşağıdaki şekilde formüle edilmiştir.

1- Önce, ortaklara tahsis edilen konut veya arsanın dava tarihi itibariyle rayiç değeri saptanmalıdır.

2- Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin, ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (Toptan Eşya Fiyat Endeksi Artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak, güncel değeri bulunmalıdır.

3- Bundan sonra, yukarıda (1) numaralı bentte bulunan değerden (2) numaralı bentte bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın, bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.

4- Bunu takiben, davacı eksik ödeme yapan ortağın ödentileri (2) numaralı bentteki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı da güncelleştirilmelidir.

5- Bu hesaplamalardan sonra, normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (2) numaralı bentte bulunan ödemelerinin güncel değeri karşılığı, yine yukarıda (3) numaralı bentte bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre, davacının (4) numaralı bentte eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yarar sağlaması gerektiği, orantı kurallarına göre belirlenmelidir.

Yani sonuç olarak, (4) numaralı bentte bulunan miktar, (3) numaralıbentte bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan miktarın (2) numaralı bentte bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktara (4) numaralı bentte bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar, davacı ortağın bu davada kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar miktarını belirleyecek ve mahkemece tesbit edilecek miktara hükmedilecektir. Mahkemece yeterli inceleme yapılmadan, davacının üye kabulü ve yukarıdaki ilkeler dikkate alınmadan yapılan hesaplama sonucu verilen hüküm tesisi eksik incelemeye dayalı olup, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, diğer temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün taraflar yararına BOZULMASINA, 19.09.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Sözleşme haricen inşaat aşamasında yapılmıştır."Tapulu taşınmazların satışı TMK.nun 706, Borçlar Kanununun 213 ve Tapu Kanununun 26. maddesi hükmüne göre resmi şekilde tapuda yapılması gerektiğinden harici satışları geçerli değildir.

Geçersiz sözleşme hüküm ifade etmez. Sözleşmeye konulan şartlar da geçersiz olur. Sebebsiz zenginleşme koşullarına göre herkes aldığını geri vermekle yükümlüdür."

Yükleniciye ödenen satım parası yükleniciden geri alınır. Yargıtay paranın iadesinde “ denkleştirici adalet “ kurallarının uygulanarak , paranın iadesinde değişen ekonomik koşullara göre miktarın güncellenmesine genelde karar vermiş.

Sayın KAGEMUSHA,

Alıntı: Yazan KAGEMUSHA ...inşaat firması ...arsa sahibi kooperatif ile inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesi düzenliyorlar...inşaat firması dairelerden birini müvekkilime sözleşme imzalayarak satıyor...Ödemeler sözleşmeye uygun şekilde yapılıyor...

Anlatımınızdan müvekkilinize satışı yapılan dairenin yükleniciye (inşaat firmasına) düşen dairelerden biri olduğu anlaşılıyor?

Durum bu şekilde ise; müvekkiliniz ile yüklenici (inşaat firması) arasında akdedilen sözleşme "alacağın temliki" hükmündedir ve müvekkiliniz (yüklenici -inşaat firması- inşaat yapım sözleşmesine uygun ve tam olarak yükümünü ifa etmişse) inşaat firması ve kooperatife karşı tapu iptal ve tescil davası ikame edebilir.
http://www.turkhukuksitesi.com/showp...42&postcount=2

Alıntı: ...Sözleşmede iki firmanın da (hem kooperatifin hem inşaat firmasının) satıcı taraf olarak imzası mevcut...

Borçlu durumundaki kooperatif, temlikten haberdar olmakla BK m.165'ten faydalanamaz.

Saygılar...

Alıntı: KAGEMUSHA müvekkilime dairenin parasını şirkete verdiğini bunun kooperatifi bağlamayacağını daireyi satacaklarını söylüyorlar

tapu iptali ve tescili davası ikame edilebilir tabi ki ; ancak sualden tapuda devir ve tescil işlemi yapılmadığı anlaşılıyor. bu durumda bence ,tedbir talepli cebri tescil davası daha pratik..saygılarımla...

Bu karar doğrultusunda cebri tescil davası açmayı düşünüyorum sanırım somut olaya en uygun karar bu değerlendirirseniz sevinirim saygılar.
T.C.
YARGITAY
İÇTİHADI BİRLEŞTİRME GENEL KURULU
E. 1987/2
K. 1988/2
T. 30.9.1988
• TAPUDA KAYITLI TAŞINMAZIN DEVRİ ( Sözleşme Resmi Şekil Şartına Uyulmadan Yapılmışsa Geçersiz Olacağı )
• KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA TABİ TAŞINMAZ ( Remi Şekil Şartına Uyulmadan Bağımsız Bölüm Satın Alınmasının Bazı Şartlarla Geçerli Olması )
• CEBRİ TESCİL DAVASI ( Resmi Şekil Şartına Uyulmadan Yapılan Taşınmaz Satışlarına Bazı Hallerde Geçerlilik Tanınabileceği )
• HARİCEN SATIŞ ( Tapuda Kayıtlı Taşınmaz veya Yapımına Başlanan Kat Mülkiyeti Kanununa Tabi Bağımsız Bölüm Olup Olmamasına Geçerliliği )
• DÜRÜSTLÜK KURALINA AYKIRILIK ( Karşı Taraf Edimlerini İfa Ettiği Halde Şekil Sakatlığına Dayanmak )
2644/m.26
818/m.213,11
743/m.2,634
ÖZET: Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetin devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilmeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakimin M. K. nun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine ilk iki toplantıda üçte iki çoğunluk sağlanamadığından 30.9.1988 günlü üçüncü toplantıda salt çoğunlukla karar verildi.

Eklediğiniz kararda alıcının tüm borçlarını ifa etmiş olması ve taşınmazın da alıcıya teslim edilmiş olmasından bahsediliyor. Sizin müvekkilinize daire teslim edilmiş ve müvekkiliniz de tüm borçlarını ödemiş ise bu karara dayanabilirsiniz. Ancak anladığım kadarıyla sizin olayınızda teslim söz konusu değil. Bu nedenle bu karar işe yaramayacaktır.
Diğer meslektaşlarımın da açıklamalarında belirttiği üzere eğer söz konusu daire, yüklenicinin payına düşen dairelerden biri ise, sözleşmede koopretafin de imzası bulunduğundan her iki tarafı da davalı göstererek tapu iptal ve tescil davası açarak daireye kavuşabilirsiniz.

Daire de yaklaşık 1 senedir oturulmak da üstat ben atlamışım kusura bakmayın yalnız karar çok eski güncel kararlar lazım karar tam anlamıyla uyuyor benim somut olayıma.

Bildiğim kadarıyla Yargıtay'ın içtihatlarında bir değişiklik olmadı. Yeni tarihli karar bulursam eklerim.

Sayın KAGEMUSHA,

Şekle neden bu kadar takıldığınızı anlamadım? Davaya konu edilecek taşınmaz yükleniciye düşen dairelerden değil mi? Veya müvekkiliniz daireyi satın aldığında inşaat tamamen bitirilmiş durumda mıydı? Veya...?

Terdit li şekilde gayrimenkulün cebren tescilini,tescil olmaması halinde sebepsiz zenginleşme koşullarına göre paranın iadesini talep ettim.Asliye hukuk mahkemesi tüketici mahkemesinin görevli olduğuna karar vermiş ben hiç bir şey anlamadım bu karardan, bunun bir izahı var mı meslektaşlarım sizce.Saygılar

Alıntı: Yazan KAGEMUSHA Terdit li şekilde gayrimenkulün cebren tescilini,tescil olmaması halinde sebepsiz zenginleşme koşullarına göre paranın iadesini talep ettim.Asliye hukuk mahkemesi tüketici mahkemesinin görevli olduğuna karar vermiş ben hiç bir şey anlamadım bu karardan, bunun bir izahı var mı meslektaşlarım sizce.Saygılar

İnceleyiniz:
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=8640
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=729

Saygılar...

Uzun zamandır kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaat yapan yükleniciden taşınmaz satın alanlar tüketici kabul ediliyor. görevli mahkeme bu nedenle tüketici mahkemesi