fiili taksim ve şufa

bilindiği gibi fiilen taksim edilmiş paylı taşınmazlarda yasal şufa hakkı kullanılamamaktadır.Fakat fiiili taksim dışında bırakılan paydaş hissesini satsa.Kendi aralarında fiiili taksimi gerçekleştiren diğer paydaşların taksim dışında bıraktıkları bu kişinin satışından dolayı şufa hakkı var mıdır.

Fiili taksim dışı bırakıılan kişinin payı hiç kimse tarafından kullanılmıyorsa ve bu hali ile istendiğinde kullanılabilecek nitelikte ise aslında bu paydaş da diğerlerinin yeri aralarında anlaştığı şekilde kullanmalarına rıza göstermiş olmakla fiili taksim anlaşmasına zımnen dahil olmuştur. Diğerleri de onun kullanımına bırakılan kısımlara yönelik bir tasarruf iradesi göstermemiş olmalıdır. Bu durumda payını sattığında şufa hakkının kullanılması kötüniyetli addedilmelidir. Ancak fiili taksimi bir şekilde ispat edememe riskine karşı tapuda belediye emlak değeri değil mutlak surette gerçek değer gösterilmelidir. Bu durumda şufa hakkı kullanılsa bile en azından parasal yönden zarar görmemiş olursunuz. Ayrıca önceden diğer paydaşlardan şufa hakkından feragat beyanı alabiliyorsanız. Bu da işinize yarayacaktır.

cevap için teşekkürler.benim somut olayımda olay biraz daha değişik.3 kardeşten 2 tanesi taşınmazların tamamını fiilen kullanıyor.fiilen taksim dışında bıraktıkları 3. kardeşten tapulu ve kadastro görmüş bu taşınmazda hissesini haricen satın aldıklarını bu yüzden taksim dışında bıraktıklarını iddia ediyorlar.daha doğrusu ediyoruz.3. kardeş hiç kullanmadığı yerinin belli dahi olmadığı halde tapuda tutuyor hissesini devrediyor.

1-haricen satış nedeniyle tapu iptali ve haricen satış sözleşmesinin ifasını talep ettik
2-iptal talebimiz reddedilirse şufa talebimizin kabulünü talep ettik.

Haricen satıştan dolayı iptal talebimizin reddi muhtemel.fakat şufa talebimiz fiili taksimden dolayı reddedilir mi acaba.

Bir paydaşın nasıl fiili taksim dışında bırakıldığnı anlayamadım. Biraz açıklar mısınız?
"Fiili taksim dışında bırakmaktan" maksat, bu paydaşa taksim konusunda haber verilmemesi ise; bu durumda diğer paydaşlar şufa hakkını kullanamamalıdırlar.
Saygılar

İptal talebiniz reddedilecektir. Ancak bu şekilde fiili taksim olmaz. Fiili taksim tüm paydaşları kapsamalıdır. Yani herkes kendi payında birbirinin mevcut kullanımına rıza gösterererek uzunca bir süredir bu şekilde kullanımın devam ediyor olması gerekir. Mevcut durumda tapuda malik gözüken paydaş dışarıda bırakılmak suretiyle oluşmuş fiili taksim. Bu kişinin açık rızası yoksa aleyhinize ecrimisil'i dahi gündeme getirebilecektir. Ancak bunun içinde intifadan men etmiş olması gerekir. O ayrı bir mesele.. Buradaki durumda fiili kullanım olgusundan hareketle şufa hakkının kullanımı engellenemez. Zira şufa davasında davalı olan taraf fiilli kullanım olgusunu bir savunma vasıtası olarak ancak kendi kullandığı kısım için ileri sürebilir. Hiçbir yeri kullanmayan birinin fiili kullanıma dayanarak şufa davasının reddini talep etmesini herşeyden önce mantık kabul etmez.

3 hissedarlı taşınmazı 2 kardeş kendi arasında fiilen taksim etmiş.herkes belirli arazisini kullanıyor.bunun sebebi dışarda bıraktıkları kardeşten haricen hissesini devralmaları.fakat 3. kardeş ben hissemi onlara haricen satmadım diyor.hatta tapuda hissedar görükdüğü için bir başkasına 3. kişiye satıyor hissesini.ama diğer kardeşler 10 yıldır bu taşınmazı ekip biçerken bu 3.kardeş belki de tarlayı hiç görmemiş hayatında.3. kişinin müvekkilimin haricen satınaldığını bildiğini iddia ederek tapu iptali ve haricen satış sözleşmesinin ifasını 1. talep olarak yaptık.fakat bu konuyu tam ispatlayamadık zannedersem.aynı davada 2.talebimiz şufa talebi.şimdi fiili taksim var deyip bu da reddedilmesin sakın.

teşekkürler can bey.sizin cevabınızı görmeden son mesajı yazdım.

haricen satışlar mutlak suret de batılmıdır.Şekle aykırılığı ileri sürmek hakkın kötüye kullanılmasını teşkil ediyorsa haricen satışların ifası kanımca talep edilebiliyor.gerçi biz haricen satışın varlığı noktasında tam bir ispat sağlayamadık.

Alıntı: Fiili taksim dışı bırakıılan kişinin payı hiç kimse tarafından kullanılmıyorsa ve bu hali ile istendiğinde kullanılabilecek nitelikte ise aslında bu paydaş da diğerlerinin yeri aralarında anlaştığı şekilde kullanmalarına rıza göstermiş olmakla fiili taksim anlaşmasına zımnen dahil olmuştur. Diğerleri de onun kullanımına bırakılan kısımlara yönelik bir tasarruf iradesi göstermemiş olmalıdır. Bu durumda payını sattığında şufa hakkının kullanılması kötüniyetli addedilmelidir.

Bu görüşe katılmak mümkün değil
Fiili taksimde rıza açık olmalı.
---
T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/828

K. 2006/2781

T. 21.3.2006

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Önalım Hakkının Kullanılması - Bir Paydaşın Bölüşme Harici Bırakılması veya Onay Vermemesi Halinde Fiili Taksimden Söz Edilemeyeceği )

• ÖNALIM HAKKI ( Tapu İptali ve Tescil - Bir Paydaşın Bölüşme Harici Bırakılması veya Onay Vermemesi Halinde Fiili Taksimden Söz Edilemeyeceği )

• FİİLİ TAKSİM ( Önalım Hakkının Kullanılması - Bir Paydaşın Bölüşme Harici Bırakılması veya Onay Vermemesi Halinde Fiili Taksimden Söz Edilemeyeceği )

4721/m.732

ÖZET : Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir. Davalı. ihtilaf konusu taşınmazın paydaşlar arasında fiilen paylaşıldığını savunmuştur. Yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda, paydaşların bir kısmının kullandıkları bir dairenin bulunmadığı belirtilmiştir. Bir paydaşlık bölüşme harici bırakılması veya bölüşmeye onay vermemesi halinde fiili taksimden söz edilemez. Bu durumda davacı paydaşların önalım hakkını kullanmalarında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Önalım bedeli de yatırılmış olduğundan davanın kabulü gerekirken redde karar verilmesi isabetsizdir.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan önalım davasına dair karar davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Uyuşmazlık, önalım hakkına ilişkin payın iptali ile davacılar adına tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacılar vekili, dava dilekçesinde, müvekkillerinin paydaşı olduğu II no'lu parselin diğer paydaşı İ'nin taşınmazdaki 25/133 payını 05.04.2004 tarihinde 5.000.000.000.-TL bedelle davalıya sattığını davacıların satıştan, açılan ortaklığın giderilmesi davasında kendilerine dava dilekçe si tebliğ edilmesi üzerine yeni haberdar olduklarını, önalım hakkını kullanmak istediklerini belirterek davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacılar adına eşit olarak tescilini talep etmiştir. Davalı, davanın haksız ve kötü niyetle açıldığını, dava konusu edilen payın aslında kendisine ait iken İ'den aldığı paraya karşılık tapuda satış olarak göstererek temlik ettiğini, borcunu ödedikten sonra da aralarındaki anlaşma gereğince İ'nin payı kendisine geri sattığını, davacıların bu durumdan haberdar olduklarını, davanın da süresinde açılmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuş, davalı vekili de 31.05.2005 tarihli dilekçesi ile müvekkilinin aslında pay karşılığında taşınmaz üzerinde bulunan apartmanın dördüncü katında bulunan daireyi satın almış olduğunu belirtmiştir. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK'nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.
Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Olayımıza gelince; dava konusu edilen II no'lu parseldeki 25/133 pay taşınmazın paydaşlarından İ. tarafından 05.04.2004 tarihinde 5.000.000.000.-TL bedelle davalıya satılmıştır. Taşınmazdaki diğer paylar davacılara aittir.
Davalının taşınmazın paydaşları arasında fiilen bölünerek kullanıldığı yönündeki savunması üzerine yerinde yapılan keşif sonrasında düzenlenen 09.10.2005 tarihli bilirkişi raporunda taşınmaz üzerinde iskan ruhsatı bulunmayan kat irtifakı kurulmamış bodrum +zemin+ 4 normal kattan oluşan betonarme karkas bir bina bulunduğu taşınmazın katlarında davacıların oturduklarını, taşınmazda davalının kullandığı bir dairenin bulunmadığı belirtilmiştir. Taşınmaz üzerindeki apartman katları davacıların kendi aralarındaki kullanım biçimi ile tasarruf edilmekte ise de tüm paydaşların katılımı ile yapılmış bir bölüşümün varlığından söz edilemez. Taşınmazda davalının ya da kendisine pay satanın kullandığı bir daire bulunmamaktadır. Bir paydaşın bölüşme harici bırakılması ya da bölüşmeye onay vermemesi halinde ortada fiili bir taksim olmadığından var olan durum taksime katılmayan paydaşı bağlamayacaktır. Bu durumda taşınmazın müşterek kullanımı bozulmamış olduğundan davacıların önalım haklarını kullanmalarında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Davacılar önalım bedelini de depo etmiş olduklarına göre mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK'nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 21.03.2006 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
-
T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/10480

K. 2005/790

T. 8.2.2005

• ÖNALIM HAKKI ( Fiili Taksimden Söz Edilmesi İçin Her Bir Paydaşın Elinde Taşınmazın Belirli Bir Kısmının Bulunması ve Uzun Süreden Beri Paydaşların Çekişmesiz Olarak Bu Şekilde Yararlanmalarını Sürdürmelerinin Gerekmesi )

• FİİLİ TAKSİM ( Önalım davasında Fiili Taksimden Söz Edilmesi İçin Her Bir Paydaşın Elinde Taşınmazın Belirli Bir Kısmının Bulunması ve Uzun Süreden Beri Paydaşların Çekişmesiz Olarak Bu Şekilde Yararlanmalarını Sürdürmelerinin Gerekmesi )

• TAŞINMAZIN BİR BÖLÜMÜNÜN PAYDAŞIN BİRİ TARAFINDAN UZUN SÜREDİR KULLANILIYOR OLMASI ( Fiili Taksimin Varlığını Göstermemesi )

4721/m.732, 733

ÖZET :Dava konusu önalım hakkına ilişkin payların bulunduğu taşınmazın paydaşları tarafından fiilen paylaşıldığının kabul edilebilmesi için her bir paydaşın elinde taşınmazın belirli bir kesiminin bulunması ve uzun süreden beri paydaşların çekişmesiz olarak bu şekilde yararlanmalarını sürdürmeleri gerekir.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, önalım hakkı nedeniyle iptal ve tescil isteğine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, müvekkilinin hissedarı bulunduğu 132 ada 27 parsel sayılı taşınmazın 22.7.2002 tarihinde 1/5 payının, 29.1.2004 tarihinde de yine 1/5 payının davalı tarafından satın alındığını öne sürerek 26.2.2004 tarihinde açtıkları iş bu dava ile önalım haklarının tanınmasını, davalı adına kayıtlı payların iptali ile davacı adına tescilini istemiştir. Davalı vekili davacının bu satışlardan haberdar olduğunu, müvekkilinin iki yıl içerisinde parsel üzerine ev inşa ettiğini ve bu durumu davacının bildiğini, davanın kötü niyetli olarak açıldığını, davanın reddini savunmuştur.
Dava konusu önalım hakkına ilişkin payların bulunduğu taşınmazın paydaşları tarafından fiilen paylaşıldığının kabul edilebilmesi için her bir paydaşın elinde taşınmazın belirli bir kesiminin bulunması ve uzun süreden beri paydaşların çekişmesiz olarak bu şekilde yararlanmalarını sürdürmeleri gerekir. Olayımızda davalının dışındaki paydaşların taşınmaz üzerinde kullandıkları bir kesimin bulunmadığı anlaşılmış, fiili paylaşma olgusu davalı tarafından kanıtlanamamıştır. Bu durumda her iki paya ilişkin önalım bedelinin depo edilmesi hususunda davacı tarafa önel verilerek, önalım bedelinin süresi içinde depo edilmesi halinde davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken bu husus gözetilmeksizin yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 8.2.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
-

Katılıyorum. Soruyu doğru anlayınca açık rıza yokluğu halinde ecrimisilin dahi gündeme gelebileceğini bildirmiştim. Soru başlangıçta tersten sorulunca işler karıştı.

fiili taksim derken, tüm hissedarların ortak taşınmazı ffilen taksim etmeleri ve paydaşların kullandığı alanlara, diğerlerinin de muvafakat etmesi anlaşılır.
Kavramın bu kadar uzun yazılmaması, hukukçuların bunu anlaması gerektiği içindir. Hissedarlardan birinin taksim dışında kalması, nasıl fiili taksim olur anlamadım

Sn.Ragıp;
<<tüm hissedarların ortak taşınmazı ffilen taksim etmeleri ve paydaşların kullandığı alanlara, diğerlerinin de muvafakat etmesi>> fiili taksim için yeterli bir durum değildir. Paydaşlar arasındaki bu taksim biçiminin hukuka uygun olması da gerekir. Bu taksim şekli her bir paydaşa ait olan kısmı ifraza olanak vermelidir. Lakin, savunmada böylesi bir iddia ileri sürülmediği için genelllikle dikkate alınmaz.

Sn Ragıp Mevzuata uygun olmasada objektif samimi ve gerçek bir taksim varsa Şufa davası açan kötüniyetlidir.

Sayın Can'ın 5. mesajına katılıyorum. Fiili taksim davalıya bir savunma hakkı veriir. Siz zaten davacı taraf olup fiili taksimi uygulayan tarafısnız. Fakat gerçekte taşınmazda fiili taksim olgusu mevcut değildir. Çünkü davalı hissedar taşınmazdan faydalanamıyor . Bu durumda zaten TAKSİM OLGUSU DA yoktur. Fiili taksim adı üstünde tüm mirasçıların açık rızaları ile oluşan ve ortak kullanıma ( herkesin kendi hissesini ) dayanan bir durumdur.Sizin davanızda bu şekilde fiili taksim olmadığından ŞUFA hakkınız doğacaktır. Fakat şayet tapuda satış değeri şufa hakkı kullanılmasın diyerek değerinden fazla gösterilirse bu halde parasal bir zarar doğabilir.