İnşaat şirketinin kendi oylarıyla belirlediği site yönetimi vasıtasıyla ayıplı malları hakkında insanları yanlış bilgilendirmesi

Arkadaşlar ayıba karşı tekeffül hükümleri hepimizin vakıf olduğu bir konu ancak, kanunda ve uygulamada bu hükümler hep 1. alıcı üzerinden ele alınmış. Konut satışlarında 2. ya da daha sonraki alıcılar için ne kanunda ne de yargıtay kararlarında bir hüküm bulamadım.Şimdi olayımız şu:
-İnşaat şirketi daireleri 2012'de teslim etmeye başlamış ancak spor salonu, bowling salonu living lounge, site çevresine bisiklet ve koşu yolu, site içine alışveriş plazası gibi hizmetleri yerine getirmemiş, bu vaatler hep ertelenmiş ve birtakım küçük hizmetlerle ötelenmiştir. Mesela ana spor salonu yapılmamış ancak idareten bloklarından birinin alt katına spor salonu açılmış ve ana spor salonu açılana kadar burası kullanılacağı bildirilmiştir. Bu ve bunun gibi bir çok hizmet de zaten kendi desteklediği site yöneticileri vasıtasıyla sürekli ötelenmiştir.Ayrıca inşaat şirketi living lounge, büyük spor salonu gibi yerleri kendi uhtesine geçirdiği iddia edilmekte ancak tapu kaydı görülemediğinden bu durum belirsiz olarak devam etmektedir.
Bu durum sizce 6502/3'e göre ayıbın gizlenmesi hususuna girer mi.Çünkü 6502/1'e göre ele alırsak 5 yıllık zamanaşımı geçmiştir. Ayrıca malın tesliminden sonraki 30 günlük ihbar külfetinin de yerine getirilmediği de gözönüne alınmalı.Ancak lafzen ve kendi belirlediği ve sonrasında da desteklediği yöneticiler vasıtasıyla bu hizmetlerin yerine getirileceği söylenerek durum hep ötelenmiştir. Bir hususu da dile getirmem çok önemli kendi desteklediği yöneticiler şu an Asliye Ceza'da güveni kötüye kullanmaktan yargılanmaktalar. Ve vurgunun 10 milyon TL bile olabileceği iddia edilmektedir.(Bu vurgunda bazı hukukçu arkadaşların da ismi geçmektedir).
Şimdi ikinci sorum da başta belirttiğim üzere 2. ya da daha sonraki alıcılar(gizli ayıp olmadığı farzedilerek), bu haklarının kullanımı için 5 senelik zamanaşımı süresini malı aldıkları tarihten itibaren mi başlatacağız. Yoksa malın ilk alıcıya teslim edildiği tarihten itibaren mi başlatacağız.Burada alıcılar elbette ki müteselsilen önceki alıcılara davalarını yöneltebilirler. Ancak bir çok malik bu duruma soğuk bakmaktadır.Burada malikler inşaat şirketine yönelmek istemektedirler.
Değerli görüşlerinizi merak etmekteyim.
Saygılarımla
Av.İsmail Güler

Sorunuz için teşekkür ederim, sayın meslektaşım

Benim de sorularım var
1.Alım-Satım sözleşmesi ?
2.İhtarname ?
3.Tespit ?
4.İskan ?
5.Onaylı projedeki ortak alanlar ?
6.Zamanaşımını kesen nedenler?

Alıntı: 1. Bu durum sizce 6502, 12/3'e göre ayıbın gizlenmesi hususuna girer mi ?

01. Zamanaşımı
6502 s. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK)

MADDE 12 - (1) Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile, malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır.

(2) Bu Kanunun 10 uncu maddesinin üçüncü fıkrası saklı olmak üzere ikinci el satışlarda satıcının ayıplı maldan sorumluluğu bir yıldan, konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda ise üç yıldan az olamaz.

(3) Ayıp, ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz.

02. KAVRAM -

02.1.MAL

"Alışverişe konu olan; taşınır eşya, konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallar ile elektronik ortamda kullanılmak üzere hazırlanan yazılım, ses, görüntü ve benzeri her türlü gayri maddi malları....ifade eder " (m.3/h)

02.2.AYIP

Ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır.(m.8/1).

02.2.1. Açık ayıp - Gizli ayıp - Hukuksal AYIP

Açık ayıp - Gizli ayıp

"Açık ayıp hemen ilk bakışta ya da yüzeysel bir muayene ile tespit edilebilen ayıptır. Durumun gerekli kıldığı, muayene ile anlaşılamayan ayıplar, gizli ayıptır. Alıcı gizli ayıpları araştırmakla yükümlü değilse de ayıp meydana çıkar çıkmaz hemen ihbar etmelidir."

Hukuksal ayıp
"zapt" mahiyetinde olmamakla beraber, zikir ve vaad edilmiş vasıfların yokluğunu intaç eden yahut şeyin değerine veya tahsis cihetinden beklenen faydalara tesir eden hukuk nizamında doğmuş noksanlıklardır. İşbu hukuk nizamından doğan noksanlıklar şeyin değerine veya ticarette alım satımına tahdit koyan yahut o şeyin alım ve satımını tamamen yasaklayan hükümler dolayısıyla ortaya çıkabilir (Edis S. Satıcının Ayıba Karşı Tekeffül Borcu, Ankara 1963, Ajans-Türk Matbaası, s.14 - HGK. E. 2011/19-597, K. 2012/80, T.15.2.2012)

02.3.AĞIR KUSUR

Genel kabul görmüş tanıma göre, kusur, hukuk düzenince kınanabilen davranıştır.
Ağır kusur kavramı ise, bir özel hukuk kavramı olup, kasıt olmamakla beraber kasta yakın bir kusurun mevcudiyetini ifade eder.

"Ağır kusur, yargısal kararlarda 'aynı durum ve koşullar altında her mantıklı insanın göstereceği en ilkel (basit) dikkat ve özenin gösterilmemesi' şeklinde tanımlanmaktadır. Başka bir anlatımla ağır kusurda; hal ve şartların yüklediği özen gösterme ve tedbir alma ödevlerine veya bir hareket tarzı emreden kurallara 'tam bir aldırmazlık' söz konusudur. Ağır kusur, bağışlanması kesinlikle olanaksız olan irade eksikliği esasına dayanır."

02.4.HİLE

Hata da yanılma, hilede ise yanıltma söz konusudur.

Kahve molası

03. SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK ve KANITLANMASI

Alıntı: ...spor salonu, bowling salonu living lounge, site çevresine bisiklet ve koşu yolu, site içine alışveriş plazası gibi hizmetleri yerine getirmemiş, bu vaatler hep ertelenmiş ve birtakım küçük hizmetlerle ötelenmiştir. Mesela ana spor salonu yapılmamış ancak idareten bloklarından birinin alt katına spor salonu açılmış ve ana spor salonu açılana kadar burası kullanılacağı bildirilmiştir.

03.1. Alım-Satım Sözleşmesi (?) hükümleri (?)

03.2.”Spor salonu, bowling salonu living lounge, site çevresine bisiklet ve koşu yolu, site içine alışveriş plazası gibi” hizmetlerin yapılmasının taahhüt edilmiş olduğu iddiasının ispatı:

03.2.1. Sözleşme hükümleri,

03.2.2. Görsel kayıtlar, katalog ve broşürler,

03.2.3. Satış sözleşmesine konulan çekince vb.

03.2.4. Tanık beyanları

Kahvaltı buluşmasına hazırlık

GÖRÜŞ:

Verilen bilgiyle sınırlı olarak,Birinci soruya cevaben OLAYDA 6502,12/3 hükmünün uygulanabileceği görüşündeyim. Kaldı ki, 6098 s. TBK.m. 225. kapsamında „ALICIYI İĞFAL ETMİŞ olan satıcı, ayıbın kendisine vaktinde ihbar edilmemiş olduğunu ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz“ (Y. HGK.E. 2017/13-678,K. 2017/963, T. 24.5.2017).

Devam etmek üzere, saygılar.

Alıntı: 2. Şimdi ikinci sorum da… başta belirttiğim üzere 2. ya da daha sonraki alıcılar(gizli ayıp olmadığı farz edilerek), bu haklarının kullanımı için 5 senelik zamanaşımı süresini malı aldıkları tarihten itibaren mi başlatacağız. Yoksa malın ilk alıcıya teslim edildiği tarihten itibaren mi başlatacağız.

Kahve molası...

Merhaba,
Geçen sefer sorularınıza bayağı uzun uzadıya cevap yazdım ancak bir anda tüm yazdıklarım hata mesajı ile silinince bilgisayarı kapatıp çıktım . Bu sefer tekrar deneyeceğim mümkünse önce yazdıklarımı kopyalayacağım o şekilde göndereceğim.
1-Alım Satım Sözleşmesinde şirketin kendi hazırlamış olduğu eksper raporunda da bu tesislerin yapılacağı belirtiliyor.
2-İhtarnameyi 2012'de teslim alanlar için hiç çekilmemiş farzedeceğiz.
3-Ayıp unsuru tesisler site içinde yapılmamış, konu ile ilgili olarak emsal bir kararın mevcut olduğu belirtiliyor. Ancak henüz elime ulaşmış değil.Bulunca buradan tekrar emsal kararı belirtirim.
4-İskan alınmış, nasıl alındığı ise ayrı bir muamma ama şu aşamada nasıl alındığı ile ilgilenmiyoruz . Söz konusu inşaat şirketinin site içinde sanırım 4 bloğu projeden sonra inşa ettiği belirtiliyor.Ancak sözleşmede birebir bu maddeye denk gelmedim.
Sanırım bu cevaplarım yeterlidir.

Yaptığım araştırmalar meyve verdi, yaşasın beyin fırtınası . 6502 sayılı tüketicinin korunması hakkında kanunun 12. maddesinde evet konut ve tatil amaçlı taşınmazlarsa zamanaşımı 5 yıl diyor ancak, aynı maddenin başında:"Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde" diyerek genel hükümlerde veya sözleşmede daha uzun bir süre varsa bu süre uygulanır diyor. Bu şekilde hukukumuzdaki lex specialis ilkesi gereği yalnızca tüketicinin korunması hakkında kanuna bakılması gerekirken, kanunun açıkça belirtmiş olduğundan dolayı borçlar kanunundaki genel 10 yıllık zamanaşımını uygulayabileceğiz. Konu ile ilgili bir de mahkeme kararını buldum .
Son olarak tek korkum burada direk inşaat şirketinden alanlar değil, sonraki maliklerin haklarına halel gelmemesi.İnşaat şirketi her ne kadar ilk malik ile sözleşme imzalamış olsa da, tapu ile devredilen bir taşınmazda, ilk malikin haklarının sonraki maliklere geçeceği konusunda bir fikre sahibim. Yakında davayı açacağım sonuçları yine buradan paylaşırım.