Kentsel Dönüşüm Bina Ortak Karar Protokolü

Arkadaşlar Merhaba, uzun zaman önce emekli oldum, haliyle uygulama ve değişiklikleri takip edemedim.Özellikle, bu kentsel dönüşüm konusunda bir hayli hızlı ve arka arkaya değişiklikler yapıldı sanırım.Sorum şu ki; 6306 Sayılı Kanun ve yönetmelikte yer alan,oy birliği sağlanamaması halinde ,2/3 çoğunluk kararını yeterli kabul eden ancak bunun için belirli usule uyularak toplantı yapılması ve bina ortak karar protokolü hazırlanması gerekliliği ile ilgili hükümler değişti mi? Benim olayımda; kat malikleri usulüne uygun olmayan bir toplantıyla toplanıyorlar fakat oylama bile yapılmıyor ve bu toplantı tutanağa bile geçirilmiyor, sonra on daireden 8'i müteahhitle birlikte notere gidip Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıyorlar.
İki daire mağdur durumda, verilen süreler doldu, bina boşaltıldı ve elektrik ve suyu kesildi, yıkım sürecine girdi. Müteahhit ve diğer kat maliklerinden bir kaç aydır hiç ses seda çıkmıyor.Sorunun özeti,mağdur durumda olan bu iki dairenin bundan sonraki süreçteki hakları , bina ortak karar protokolü hazırlanması ve bunun için toplantı yapılması gerekip ,gerekmediği,maliklerin , müteaahhitle noterde yaptıkları bu sözleşmenin bundan sonraki bütün süreç boyunca yeterli olup olmadığı?Ve bina ortak karar protokolünün yerine geçip geçmediği? Şimdiden teşekkür eder, mutlu ,sağlıklı bir sene dilerim.

2/3 çoğunluk kararı ve bu kararı almak için gerekli prosedür sizin de belirttiğiniz gibi yasal bir şekle tabi. Ancak bu kararın uygulamadaki önemi yükleniciyle sözleşme yapma noktasında değil, sadece bu sözleşmeye katılmayan kat maliklerinin arsa paylarının satışa çıkarılması noktasında toplanıyor.

Dolayısıyla anlattığınız olayda diğer 8 kat malikinin yaptığı sözleşme geçerli (ve şu aşamada sadece onları bağlıyor elbette). Bu 8 kat malikinin şu ana kadar yaptıkları ise, diğer 2 kat malikinin arsa paylarının satışa çıkarılması için yeterli değil ancak bundan sonra bu işlemi her zaman yapabilirler ve yapacaklardır. Diğer 2 kat maliki yakın bir zamanda yasal şartlara uygun, noterden gönderilen bir toplantı daveti alacak ve bu toplantıda da 2/3 çoğunlukla karar alınacak. Bu karara katılırlarsa onların da notere giderek sözleşmeyi imzalaması istenecek, katılmazlarsa arsa payları satışa çıkarılacak.

Teşekkür ediyorum.İyi çalışmalar dilerim.Sevgiler.

Sayın Meslektaşım ,son bir soru sorsam ,kusura bakmayın;Bu toplantının, binanın yıkılmasını takip eden 30 gün içinde yapılması gerektiği, erken yapılması halinde geçersiz olacağı, 30 günden sonraya bırakılırsa da kamulaştırmanın söz konusu olabileceği ile hükümler güncel mi halen ? Kusura bakmayın bende hukuk programı yok , internette de değişiklikleri içermeyen çok kafa karıştırıcı bilgiler var.Tekrar teşekkür ederim.

6306 sayılı yasanın 6. madde ikinci fıkrasının halihazırdaki hali şu:

Alıntı: (2) Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir. Bu Kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi, mezkûr fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılır. Tapuda mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belirli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı veya üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş olan taşınmazların kamulaştırma işlemleri aynı madde hükümlerine tabidir. Bakanlık, TOKİ veya İdare; kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi ve bu Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir.(2)

Ancak bu durumun sizin olayınız için önemi olmadığını düşünüyorum, çünkü:
1- Sürenin başlangıcı riskli bina raporunun kesinleşmesi değil, riskli binanın yıkılmasından sonra kat maliklerine tebligatların yapıldığı aşama (ki siz de henüz bu aşamaya zaten gelinmemiş)
2- Kamulaştırma için üçte iki ile anlaşma sağlanamama koşulu var, oysa sizin olayınızda bu anlaşma zaten sağlanmış gözüküyor (henüz resmiyete dökülmemiş olsa dahi fiilen mevcut)
3- Bu gayrımenkullerin mutlaka kamulaştırılması gerekmiyor, sadece kamulaştırılabileceği öngörülüyor ve uygulamada benim duyduğum böyle bir örnek olmadı.