Kat malikleri mi sorumlu

Sayın arkadaşlar

bir apartmanın en üst katında oturan ve kat maliki olan müvekkilim , apartman çatısından sürekli yağmur ve kar sularının geldiğinden, evi her bahar tekrardan boyatmak zorunda kaldığından şikayetçi ve dava açmak istemektedir. Konu apartman yöntiminde sürekli görüşülmüş ancak tamirat yaptırılması hususunda anlaşma sağlanmamıştır.

Bu durumda apartman yönetimine ve ya kat malikleri kuruluna karşı açılabilecek herhangi bir dava var mı. Daha doğrusu müvekkilin bu sorunu nasıl giderilebilir.

İlginize ve yardımlarına şimdiden teşekkür ederim

T.C.

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/7744

K. 2003/9117

T. 18.11.2003

• MADDİ TAZMİNAT DAVASI ( Davacı Dairesinde Oluşan Hasarın Bir Kısmı Ortak Bölümden Kaynaklandığına Göre Zarar Miktarının Kat Maliklerine Arsa Payı Oranında Paylaştırılmasının Gerekmesi )

• KAT MALİKLERİNİN SORUMLULUĞU ( Davacı Dairesinde Oluşan Hasarın Bir Kısmı Ortak Bölümden Kaynaklandığına Göre Zarar Miktarının Kat Maliklerine Arsa Payı Oranında Paylaştırılmasının Gerekmesi )

• ARSA PAYI ORANINDA SORUMLULUK ( Davacı Dairesinde Oluşan Hasarın Bir Kısmı Ortak Bölümden Kaynaklandığına Göre Zarar Miktarının Kat Maliklerine Arsa Payı Oranında Paylaştırılmasının Gerekmesi )

634/m.4


ÖZET : Davacı dairesinde oluşan hasarın bir kısmı ortak bölümden kaynaklandığına göre zarar miktarı kat maliklerine arsa payı oranında paylaştırılmalıdır.
DAVA : Dava dilekçesinde akıntı sebebiyle dairesinin uğradığı müdahalenin bertaraf edilerek zararın tazmini istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı Mehmet Suna tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Dava dilekçesinde; güneş enerjisi ve ısınma sistemlerinden sızan suların davacının bağımsız bölümünün mutfak ve odalarında hasara sebebiyet verdiği ileri sürülerek bu hasar nedeniyle oluşan zararın tazmini ile manevi tazminata hükmedilmesi istenilmiştir. Bu dava ile birleştirilen davada da aynı çatıda bulunan güneş enerjisi sistemlerinin diğer iki maliki ile teras yalıtımını yaptırmayan yönetici hasım gösterilerek yine aynı zararın tazmini ve manevi tazminata hükmedilmesi talep edilmiştir.
Yerinde yaptırtılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda; davalı Mehmet'in bağımsız bölümün üzerine rastlayan çatıda 3 adet güneş enerji sisteminin bulunduğu, davadan önce yaptırtılan tespit sırasında sistemlerden birisi üzerinde ve çatı yağmur oluklarında belirlenen arızanın onarıldığının görüldüğü, açık teras kısımlarındaki eğim yetersizliğinden dolayı gerek sistemlerden sızan suların gerekse yağmur ve kar sularının birikip kaldığı ve böylece davacının bağımsız bölümüne sızdığı ve dava konusu hasarları oluşturduğu belirtilmiştir.
Mahkemece, dava konusu hasarın salt davalı Mehmet'in arızalı olan güneş enerji sisteminden sızan suların çatıya akmasından kaynaklandığı kabul edilerek oluşan bütün zararın bu davalıdan tahsiline karar verilmiş, diğer davalılar yönünden dava reddedilmiştir.
Tespit ve bilirkişi raporlarında vurgulandığı üzere; davacı dairesindeki hasar açık terastan sızan sulardan ileri gelmiş olup, terasta biriken su, salt sistemdeki arızadan kaynaklanan sızıntı sulardan oluşmamaktadır. Esasen açık terasta eğimin tekniğine uygun ve yeterli bulunması halinde su birikmesi ve dolayısı ile davacının dairesine sızma sözkonusu olmayacağına göre Kat Mülkiyeti Yasasının 4.maddesi uyarınca ortak yer niteliğinde bulunan terastaki yapım hatasından ileri gelen zarardan salt davalı Mehmet'in değil aynı bloktaki bütün kat maliklerinin arsa payları oranında sorumlu tutulmaları gerekirken, zararın tamamından davalının tek başına sorumlu olduğu kabul edilip buna göre hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 18.11.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.


T.C.

YARGITAY

11. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/10753

K. 2002/2875

T. 1.4.2002

• HALEFİYETE DAYALI RÜCUAN TAZMİNAT ( Sigortalı Olan Sitenin Terasında Oluşan Hasar Nedeniyle Kat Maliklerinin Arsa Payları Oranında Sorumlu Olması )

• RÜCUAN TAZMİNAT ( Sigorta Şirketinin Ortak Yerlerden Olan Terasta Oluşan Hasar Nedeniyle Uğranılan Zararın Tazminini Tüm Kat Maliklerinden Arsa Payları Oranında İstemesinin Gerekmesi )

• ORTAK YERLER ( Sigorta Şirketinin Ortak Yerlerden Olan Terasta Oluşan Hasar Nedeniyle Uğranılan Zararın Tazminini Tüm Kat Maliklerinden Arsa Payları Oranında İstemesinin Gerekmesi )

• YÖNETİMİN SORUMLULUĞU ( Ortak Yerlerden Olan Terasta Oluşan Hasar Nedeniyle Açılan Rücuan Tazminat Davasında Yönetime Tüzel Kişilik İzafesinin Söz Konusu Olmaması )

6762/m.1301

634/m.4,19


ÖZET : Teras ortak yerlerdendir. Anayapının ortak yerlerinde meydana gelen arıza ve bozulmalar nedeniyle, bağımsız bölümlerde meydana gelen zararlardan tüm kat malikleri ( zarara uğrayan bağımsız bölüm maliki de dahil olmak üzere ) arsa payları oranında sorumludur. Zira; ortak yerler tüm bağımsız bölüm maliklerinin ortak mülkiyetinde ve sorumluluğundadır. Bu durumda, Kat Mülkiyeti Kanun'unda yönetime tüzel kişilik izafesi söz konusu olmadığından, diğer bağımsız bölüm malikleri arsa payları oranında sorumlu olmak üzere davanın tüm kat maliklerine yöneltilmesi zorunluluğu vardır.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada Küçükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesi'nce verilen 23.5.2001 tarih ve 2000/1914-2001/1047 sayılı kararın Yargıtay'ca incelenmesi davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dava dosyası için Tetkik Hakimi Deniz Biltekin tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili, müvekkiline yangın sigorta poliçesi ile sigortalı olan davalı sitede bulunan dairenin binasının teras çatısında biriken karların üst kat 7 nolu dairenin döşemesinde birikmesi ve buradan sızan sularında sigortalı dairenin tavan ve duvar boyalarının bozulması seklinde hasarlandığını, ileri sürerek, sigortalılarına ödedikleri 374.257.500-liranın 10.4.2000 ödeme tarihinde itibaren temerrüt faizi ile davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davadaki hasmın, üst kattaki daire malikinin olması gerektiğini, yönetimin kusurunun bulunmadığını savunarak, davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, keşif,bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından davanın kabulüne karar verilmiştir
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir.
Dava, TTK.nun 1301. madde hükmü uyarınca halefiyete dayalı açılan rücuen tazminat talebine ilişkindir. Buna göre, davacı sigortacı, sigorta ettirenin haiz olduğu dava hakkına halef olmuş ve dolayısıyla en çok sigorta ettirenin haiz olduğu haklar ne ise ancak o kadarını elde etmiş bulunmaktadır. Davanın bu ilke uyarınca çözüme kavuşturulması gerekir. Davacının sigortalısı da kat malikidir ve sigortalı dairenin, binanın teras çatısında biriken suyun sızması sonucu, zarar gördüğü tesbit edilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesi hükmü uyarınca teras ortak yerlerdendir. Aynı yasanın 19. maddesi hükmü uyarınca anayapının ortak yerlerinde meydana gelen arıza ve bozulmalar nedeniyle, bağımsız bölümlerde meydana gelen zararlardan tüm kat malikleri ( zarara uğrayan bağımsız bölüm maliki de dahil olmak üzere ) arsa payları oranında sorumludur. Zira; ortak yerler tüm bağımsız bölüm maliklerinin ortak mülkiyetinde ve sorumluluğundadır. Bu durumda, Kat Mülkiyeti Kanun'unda yönetime tüzel kişilik izafesi söz konusu olmadığından, diğer bağımsız bölüm malikleri arsa payları oranında sorumlu olmak üzere davanın tüm kat maliklerine yöneltilmesi zorunluluğu vardır. Bu itibarla mahkemece, diğer kat maliklerine dava dilekçesinin tebliğ edilip davaya dahil edilmeleri için mehil verilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davalı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 1.4.2002 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.


T.C.

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/9755

K. 2005/11660

T. 26.12.2005

• ANA TAŞINMAZDA ONARIM ( Binanın Üzeri Projesinde Açık Teras Olup Buradan Akan Su Sızıntılarından Davacıya Ait Bağımsız Bölümün Zarar Gördüğü - Bütün Kat Maliklerinin Onayı Alınmadan Projeye Aykırı Değişiklik Yapılamayacağı )

• KAT MALİKLERİNİN ONAYI ( Tümünün Alınmadan Ortak Yerlerde Projeye Aykırı Değişiklik Yapılamayacağı - Binanın Üzeri Projesinde Açık Teras Olup Buradan Akan Su Sızıntılarından Davacıya Ait Bağımsız Bölümün Zarar Görmesi/Çatı Yapılması )

• KAT MÜLKİYETLİ ANATAŞINMAZDA PROJEYE AYKIRI DEĞİŞİKLİK ( Bütün Kat Maliklerinin Onayı Alınmadan Yapılamayacağı - Akan Terasa Çatı Yapılması )

• ORTAK YERLERDE ONARIM ( Akan Terasa Çatı Yapılması - Bütün Kat Maliklerinin Onayı Alınmadan Projeye Aykırı Değişiklik Yapılamayacağı )

634/m.19


ÖZET : Kat mülkiyetli anataşınmazda davaya konu binanın üzeri projesinde açık teras olup, buradan akan su sızıntılarından davacıya ait bağımsız bölümün zarar gördüğü, bu nedenle terasın onarılması gerektiği konusunda çekişme yoktur. Böyle bir durumda terasın onaylı projesine uygun olarak ısı ve su yalıtımı yapılıp onarılmasına karar vermek gerekirken, teras üzerine ahşap oturtma çatı yapılmasına karar verilmesi Yasanın 19.maddesinin emredici hükmüne açıkça aykırılık oluşturmaktadır. Mahkemece de benimsenen bilirkişi raporunda yer verildiği üzere çatının terasa nazaran anayapıyı koruyucu özellikte olması, çatı yapımının, terasın projesine ve tekniğe uygun izole edilip onarılmasından daha yararlı bulunması, bütün kat maliklerinin onayı alınmadan projeye aykırı değişiklik yapılmasını gerekli ve haklı kılamaz.
DAVA : Dava dilekçesinde çatı yapımına izin verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm bir kısım davalı ve vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde; çatısı bulunmayan kat mülkiyetli anataşınmazda bağımsız bölüm maliki olduğunu, bu nedenle bina ve dairesinin zarar gördüğünü ileriye sürerek giderlerin kat maliklerinden alınarak bina üzerine çatı yaptırılmasına izin verilmesini istemiştir.
Davalılar, terasta gereken yalıtım işlemlerinin yapılması ile sorunun çözüleceğini ancak davacı yanın bu yöntemi kabul etmediğini belirterek davanın reddini istemişlerdir.
Yerinde yaptırılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda, davaya konu anayapının üzerinde çatı bulunmaması, terastaki yalıtımın da yetersiz olması nedeniyle davacı dairesinde su sızıntılarından kaynaklanan nemlenmeler oluştuğu, bu sebeple sağlıklı olarak oturulmasına olanak bulunmadığı, izolasyonun yenilenmesi halinde de zararın önlenemeyeceği, en iyi çözümün çatı yapılması olduğu belirtilmiştir.
Mahkemece bilirkişi raporu doğrultusunda yapı üzerine davalılarca ahşap oturtma çatı yaptırılmasına, yaptırılmaması halinde masrafların arsa payı oranında davalılardan alınarak davacı yanca yapılmasına karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin ilk fıkrası gereğince kat malikleri, anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya zorunlu oldukları gibi; ikinci fıkrası hükmünce de kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yapamaz, yapılmasını isteyemez. Diğer yandan ortak yerlerde onarım ve değişiklik yapılması gerektiğinde anılan yasanın 32.maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca bu husus öncelikle kat malikleri kurulunca görüşülüp karara bağlanmalı, zorunlu ve acil durumlarda ise bu karara gerek olmadan ancak projeye uygun onarım yapılmalıdır.
Dosyada toplanan belge ve bilgilere göre, kat mülkiyetli anataşınmazda davaya konu binanın üzeri projesinde açık teras olup, buradan akan su sızıntılarından davacıya ait bağımsız bölümün zarar gördüğü, bu nedenle terasın onarılması gerektiği konusunda çekişme yoktur. Böyle bir durumda terasın onaylı projesine uygun olarak ısı ve su yalıtımı yapılıp onarılmasına karar vermek gerekirken, teras üzerine ahşap oturtma çatı yapılmasına karar verilmesi Yasanın 19.maddesinin emredici hükmüne açıkça aykırılık oluşturmaktadır. Mahkemece de benimsenen bilirkişi raporunda yer verildiği üzere çatının terasa nazaran anayapıyı koruyucu özellikte olması, çatı yapımının, terasın projesine ve tekniğe uygun izole edilip onarılmasından daha yararlı bulunması, bütün kat maliklerinin onayı alınmadan projeye aykırı değişiklik yapılmasını gerekli ve haklı kılamaz.
Bu durumda mahkemece, terasın projesine uygun yalıtımının yapılarak onarılmasına ve bunun gerektirdiği giderlerin ileride gerçekleşecek masraftan mahsup edilmek üzere avans niteliğinde tüm kat maliklerinden arsa payları oranında tahsiline karar vermek gerekirken kat malikleri yerine geçerek binanın onaylı projesine aykırı olarak ahşap oturtma çatı yapılmasına karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 26.12.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Üst komşudan sızan sular nedeniyle banyonun tavanı sürekli su sızdırmaktadır.Ancak ne komşu ne de bina yönetimi yaptırmaya yanaşmamaktadır.Bu durumda ne gibi yollara başvurulabilir?
Saygılarımla...