Yeni Malik Eski Kira Kontratıyla Bağlı Mı?

İyi çalışmalar

3 ay önce bir ev tuttum, 1 yıllık kira sözleşmesi imzaladım. Evlenip kendim oturacağım. 500 lira emlakçı parası, 500 lira depozito verdim.
Eve yene eşyalar alacağım için, boya temizlik vs bir suru masraf ettim.

Bugün ev satıldı.
Yeni malik bana çıkmam için ihtarname göndereceğini söyledi.

Kanuna göre iktisaptan itibaren 1 ay içinde çekilen ihtarnamelere göre 6 ay sonrası için tahliye davası açma hakkı doğar ancak benim evde oturmam bile ilk senesini doldurmuş değil.

Daha henüz 3 ay oturduğum evden 6 ay sonra çıkmam gerekecek.

Ettiğim bir sürü masrafı kimden talep etmeliyim?

Edebilir miyim?

Daha evlenip eve girmeden, bu şekilde evden soğudum. Yeni malike karşı ne hakkım var?

Bu konuda çok tecrübeli olmayan bir avukatım. Yanıtlarınız için teşekkür ederim.

Alıntı: Yazan gülnihal çevik İyi çalışmalar 3 ay önce bir ev tuttum, 1 yıllık kira sözleşmesi imzaladım. Evlenip kendim oturacağım. 500 lira emlakçı parası, 500 lira depozito verdim. Eve yene eşyalar alacağım için, boya temizlik vs bir suru masraf ettim. Bugün ev satıldı. Yeni malik bana çıkmam için ihtarname göndereceğini söyledi. Kanuna göre iktisaptan itibaren 1 ay içinde çekilen ihtarnamelere göre 6 ay sonrası için tahliye davası açma hakkı doğar ancak benim evde oturmam bile ilk senesini doldurmuş değil. Daha henüz 3 ay oturduğum evden 6 ay sonra çıkmam gerekecek. Ettiğim bir sürü masrafı kimden talep etmeliyim? Edebilir miyim? Daha evlenip eve girmeden, bu şekilde evden soğudum. Yeni malike karşı ne hakkım var? Bu konuda çok tecrübeli olmayan bir avukatım. Yanıtlarınız için teşekkür ederim.

Yeni malik ihtarda ne demiş.

Alıntı: Yazan gülnihal çevik İyi çalışmalar 3 ay önce bir ev tuttum, 1 yıllık kira sözleşmesi imzaladım. Evlenip kendim oturacağım. 500 lira emlakçı parası, 500 lira depozito verdim. Eve yene eşyalar alacağım için, boya temizlik vs bir suru masraf ettim. Bugün ev satıldı. Yeni malik bana çıkmam için ihtarname göndereceğini söyledi. Kanuna göre iktisaptan itibaren 1 ay içinde çekilen ihtarnamelere göre 6 ay sonrası için tahliye davası açma hakkı doğar ancak benim evde oturmam bile ilk senesini doldurmuş değil. Daha henüz 3 ay oturduğum evden 6 ay sonra çıkmam gerekecek. Ettiğim bir sürü masrafı kimden talep etmeliyim? Edebilir miyim? Daha evlenip eve girmeden, bu şekilde evden soğudum. Yeni malike karşı ne hakkım var? Bu konuda çok tecrübeli olmayan bir avukatım. Yanıtlarınız için teşekkür ederim.

Mecura artı değer kazandırdığınız halde söküp götürülmesi mümkün olmayan şeyler için, -akdin sona ermesinde kusurunuz da bulunmadığı için- sebepsiz zenginleşme temelinde talepte bulunmak ve dava açmak mümkündür. Bu konuda Yagıtay kararları da vardır.

Kira akdi tüm alacak ve borçlarıyla yeni malike intikal ettiğinden, davayı yeni malike de yöneltebilirsiniz.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Yeni malik ihtarda ne demiş.

İhtar çekmemiş, ihtar çekeceğim demiş.

Sayın Çevik,

Mesala bu kararı okumanızı öneririm.

-----

T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2000/12061

K. 2001/515

T. 23.1.2001

• KİRACININ KİRALANANDA YAPTIĞI MASRAFLAR ( Kiralayandan Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Tahsili Talebi )

• SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME ( Kiracının Kiralananda Yaptığı ve Mütemmim Cüz Niteliği Kazanan Masrafların Kiralayandan Tahsili Talebi )

• İCRA İNKAR TAZMİNATI ( Şartları )

• LİKİD VE MUAYYEN ALACAK ( İcra İnkar Tazminatına Hükmedilmesi )

• HÜKÜMDE AÇIKLIK VE SARAHAT ( Kararın İnfazda Şüphe ve Tereddüte Yer Bırakmayacak Açıklıkta Olması Gereği )

• MAHKEME KARARININ İNFAZDA ŞÜPHE VE TEREDDÜTE SEBEP OLABİLMESİ ( Hükümde Gerekli Açıklık ve Sarahatin Bulunmaması )

818/m.61

2004/m.67/2

1086/m.388/6,389

ÖZET : 1- Davacı kiracının, davalı kiralayan tarafından kiralanana yapılan giderler yönünden açık bir muvafakatı yoktur. Ancak, davalı kiracının kendi ihtiyacı için dahi olsa, kiralanana yapmış olduğu giderlerden alıp götürülmesi mümkün olanlarla kiralananın mütemmim cüzi haline gelmiş olanları ayırmak suretiyle, mütemmim cüz haline gelmiş olan imalatlar nedeniyle kiralanana yapılan katkı değeri haksız iktisap kuralları gereği belirlenmeli ve bu miktara hükmedilmelidir.

2- Takip konusu alacak likit ve muayyendir. Davacı, inkar tazminatı istemekle haklıdır.

3- Mahkemece, 238.000.000 TL. kira alacağına ve bunun işlemiş 27.666.666 Tl. faizi yönünden bu miktardan 16.000.000 Tl. teminatın tenzili ile 395.766.666 Tl. üzerinden takibin devamına şeklinde karar verilmiştir. HUMK. 388/6 ve 389

maddeleri gereğince, hükmün ne olduğunun ve verilen kararla taraflara tahmil ve bahsedilen vazife ve hakların şüphe ve tereddüdü mucip olmayacak şekilde gayet sarih ve açıkça yazılması zorunludur. Mahkeme kararı, belirtilen bu yasa kurallarına açıkça aykırı olduğu gibi infaz sırasında şüphe ve tereddütler doğmasına ve sonuçta ilamın infaz edilememesi gibi bir durumun ortaya çıkmasına neden olabileceği de açıktır.

DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği düşünüldü.

KARAR : Davacı, kiracısı olan davalının 1999 yılı Şubat ve Mart ayları kirası ile yine bu aylara ilişkin yakıt bedelini ödemeden ve sözleşme sonunu beklemeden kiralananı tahliye ettiğini yukarıda zikredilen kira ve yakıt giderleri ile işleyecek Nisan, Mayıs ve Haziran ayları kira alacağının tahsili amacıyla davalıya karşı icra takibinde bulunduğunu, davalının takibe itiraz ettiğini ileri sürerek, itirazın iptaline %40 tazminatın ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davacının bilgisi ve rızası dahilinde kiralananı 1.3.1999 tarihinde tahliye ettiği, davacıya borcunun bulunmadığını savunarak davanın reddini dilemiş; birleşen davasında da kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderler bedeli olan 350.000.000 Tl.nın ödetilmesine karar verilmesini dilemiştir.

Mahkemece, davacının eda ettiğini yemin ve bilirkişi raporları kapsamları da gözönünde bulundurulmak suretiyle asıl dava yönünden 395.766.666 Tl. üzerinden itirazın iptaline, takibin devamına, alacak yargılamayı gerektirdiğinden inkar tazminatı isteğinin reddine, birleşen dava yönünden de kiralanana yapılan faydalı ve zaruri giderlerin dava tarihideki değerleri olan 196.600.000 Tl.nın davacıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delilerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre tarafların aşağıdaki bentlerin dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2-Davacı kiracının, davalı kiralayan tarafından kiralanana yapılan giderler yönünden açık bir muvafakatı yoktur. Ancak, davalı kiracının kendi ihtiyacı için dahi olsa, kiralanana yapmış olduğu giderlerden alıp götürülmesi mümkün olanlarla kiralananın mütemmim cüzi haline gelmiş olanları ayırmak suretiyle, mütemmim cüz haline gelmiş olan imalatlar nedeniyle kiralanana yapılan katkı değeri haksız iktisap kuralları gereği belirlenmelidir. Bu imalatlarla birlikte taşınmazın tahliye tarihinde kaça satılabileceği ve bu imalatlar olmasaydı taşınmazın kaça satılabileceği tesbit edilerek bunlar birbirlerine oranlanmalı bu oran taşınmazın tahliye tarihinde satılabileceği satış bedeline uygulanarak, davalının yaptığı imalatların satış bedeline yansıma miktarı bulunmalı, bulunacak bu miktara hükmedilmelidir. Yok eğer imalatların yapılmış olması haliyle yapılmamış olması halinde belirlenen değerler arasında bir fark olmadığının anlaşılması durumunda ise, imalatların satış bedeline etkisi olmadığı, dolayısıyla davalının bu giderlerin yapılması nedeniyle bir sebepsiz zenginleşmenin bulunmadığı gerekçesiyle dava reddedilmelidir. Mahkemenin bu hususları gözardı ederek, yetersiz bilirkişi raporunu esas alarak yazılı şekilde hüküm kurması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

3-İİK.nun 67/2 maddesi hükmünce icra inkar tazminatına hükmedilebilmesi için borçlunun takip sırasında ödeme emrine itiraz etmesi ve alacaklının icra hakimliğine başvurmadan alacağını mahkemede dava ederek haklı çıkması yasal koşullardandır. Burada borçlunun kötüniyetli itiraz etmiş bulunması da yasal koşullardan değildir. İcra inkar tazminatı aleyhinde yapılan icra kavuşturmasına itiraz eden ve işin çabuk bitirilmesine engel olan borçluya karşı konulmuş bir yaptırımdır. Bunlardan ayrı alacağın likit ve belli olması gerekir. Daha geniş bir açıklama ile borçlu tarafından alacağın gerçek miktarı belli, sabit veya belirlenmek için bütün unsurlar bilinmekte veya bilinmesi gerekmekte, böylece borçlu tarafından tahkik ve tayin edilmesi mümkün nitelikte olması yeterlidir. Borçlu yalnız başına ne kadar borçlu olduğunu tesbit edebilir durumda ise, alacağın likit ve muayyen olduğunun kabulü zorunludur. Öte yandan, alacağın muhakkak bir belgeye bağlı olması da şart değildir. Açıklanan yasal kuralların ışığında takip konusu alacak likit ve muayyendir. Davacı, inkar tazminatı istemekte haklıdır.

4-Mahkemece, 238.000.000 TL. kira alacağına ve bunun işlemiş 27.666.666 Tl. faizi yönünden bu miktardan 16.000.000 Tl. teminatın tenzili ile 395.766.666 Tl. üzerinden takibin devamına şeklinde karar verilmiştir. HUMK. 388/6 ve 389

maddeleri gereğince, hükmün ne olduğunun ve verilen kararla taraflara tahmil ve bahsedilen vazife ve hakların şüphe ve tereddüdü mucip olmayacak şekilde gayet sarih ve açıkça yazılması zorunludur. Mahkeme kararı, belirtilen bu yasa kurallarına açıkça aykırı olduğu gibi infaz sırasında şüphe ve tereddütler doğmasına ve sonuçta ilamın infaz edilememesi gibi bir durumun ortaya çıkmasına neden olabileceği de açıktır. Öte yandan 22.2.2000 günlü oturumda keşif ve bilirkişi masraflarının davalı yanca mahkeme veznesine yatırılması istenilmesine ve bu masrafların davalı tarafından yatırılmasına rağmen mahkemece, yargılama masraflarının hesabı yapılırken bu hususun gözardı edilmesi de doğru değildir.

5-Dosya içindeki 12.10.1998 tarihli Apartman Genel Kurul toplantı tutanağında 1.11.1998 tarihinden itibaren yakıt giderinin 40.000.000 Tl. olarak belirlenmiş olmasına ve bunun aksine sonradan alınmış başka bir karar bulunduğu iddia ve ispat olunmamamsına rağmen mahkemece, aidat miktarının 50.000.000 Tl. olduğu konusunda yanlar arasında ihtilaf bulunmadığı belirtilmek suretiyle yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

SONUÇ : Yukarıda birinci bentte belirtilen nedenlerle tarafların diğer temyiz itirazlarının reddine, ikinci ve üçüncü bentte belirtilen nedenlerle davacı yararına, dördüncü ve beşinci bentte belirtilen nedenle de temyiz olunan hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 23.1.2001 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici İhtar çekmemiş, ihtar çekeceğim demiş.

Alıntı: Kanuna göre iktisaptan itibaren 1 ay içinde çekilen ihtarnamelere göre 6 ay sonrası için tahliye davası açma hakkı doğar ancak benim evde oturmam bile ilk senesini doldurmuş değil.

Ben buraya odaklanmışım. Hem telefon hem de mesaj cevaplayınca arada böyle olabiliyor. Teşekkür ederim.

Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici Mecura artı değer kazandırdığınız halde söküp götürülmesi mümkün olmayan şeyler için, -akdin sona ermesinde kusurunuz da bulunmadığı için- sebepsiz zenginleşme temelinde talepte bulunmak ve dava açmak mümkündür. Bu konuda Yagıtay kararları da vardır. Kira akdi tüm alacak ve borçlarıyla yeni malike intikal ettiğinden, davayı yeni malike de yöneltebilirsiniz.

Genel olarak yazdıklarınız doğru olsa bile somut olaya uygulamak çok zor. Kontrat süresi 1 yıllık ve 3 ay geçmiş bulunmaktadır. Henüz ihtarname çekilmemiş, ihtarname çekilse bile 6 ay daha oturma hakkı vardır. Dava açılması beklenirse, zaten kira müddeti bitecektir.

Mecur için ne yapılmış?

Alıntı: boya temizlik vs bir suru masraf ettim.

Boya ve temizlik, 3 ay da olsa 1 yıl da olsa, yıpranacaktır. Mecura artı değer katmamıştır. "bir sürü masraf" ibaresinden de benzer şeyler anlıyorum. Bu tür masrafların dava konusu edilmesi halinde, başarı şansının az olduğunu düşünmekteyim.

Ancak mecur, ihtar üzerine hemen boşaltılırsa nakliye ve hamal ücretinin istenebileceğini(eski malik kötüniyetli ise) verilere göre başka bir şey istenemeyeceğini, düşünmekteyim(Depozito zaten iade alınacaktır).

Alıntı: Av.Suat Ergin Ancak mecur, ihtar üzerine hemen boşaltılırsa nakliye ve hamal ücretinin istenebileceğini(eski malik kötüniyetli ise) verilere göre başka bir şey istenemeyeceğini, düşünmekteyim(Depozito zaten iade alınacaktır).

eski malikin kotu niyetli olduğunu, emlakçıların tanıklığıyla ispat edebilirim zira ben kiraladığım zaman satılıkmış da aynı zamanda.
evi de hemen boşaltmayı düşünüyorum.
nakliye ücreti epey tutacaktır. bu bedeli yeni malikten mi isteme hakkım var?

Alıntı: Yazan gülnihal çevik eski malikin kotu niyetli olduğunu, emlakçıların tanıklığıyla ispat edebilirim zira ben kiraladığım zaman satılıkmış da aynı zamanda. evi de hemen boşaltmayı düşünüyorum. nakliye ücreti epey tutacaktır. bu bedeli yeni malikten mi isteme hakkım var?

Şöyle düşünmek gerekir:

Açılacak davadaki talebinizin dayanağı kira akdidir.

Kira hukukundaki geçerli prensip; "Eski malikin yaptığı kira akdi, satımla birlikte yeni malike intikal eder." şeklindedir. O halde kira akdine dayalı olarak dile getireceğiz tüm talepleri yeni malike yöneltmeniz mümkündür.

Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici Şöyle düşünmek gerekir: Açılacak davadaki talebinizin dayanağı kira akdidir. Kira hukukundaki geçerli prensip; "Eski malikin yaptığı kira akdi, satımla birlikte yeni malike intikal eder." şeklindedir. O halde kira akdine dayalı olarak dile getireceğiz tüm talepleri yeni malike yöneltmeniz mümkündür.

Katılmıyorum. Yeni malik yasanın kendisine tanıdığı hakkı kullanmaktadır. Kendisine nasıl kusur izafe edeceksiniz.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Katılmıyorum. Yeni malik yasanın kendisine tanıdığı hakkı kullanmaktadır. Kendisine nasıl kusur izafe edeceksiniz.

Kira sözleşmesi, tüm hak ve borçlarıyla birlikte yeni malike geçer. Sadece hakların geçmesi, borçların eski malik üzerinde kalması mümkün değildir!

Yeni malike kusur atfemeye gerek de yoktur. Zira söz konusu olan tazminat yükümlülüğü, -haksız fiile dayalı değil!- sözleşmeye dayalı bir yükümlülük olup, sözleşmeyle birlikte yeni malike intikal etmektedir.

Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici Kira sözleşmesi, tüm hak ve borçlarıyla birlikte yeni malike geçer. Sadece hakların geçmesi, borçların eski malik üzerinde kalması mümkün değildir! Yeni malike kusur atfemeye gerek de yoktur. Zira söz konusu olan tazminat yükümlülüğü, -haksız fiile dayalı değil!- sözleşmeye dayalı bir yükümlülük olup, sözleşmeyle birlikte yeni malike intikal etmektedir.

Kira sözleşmesi tabii ki, yeni maliki bağlar. O nedenle yasa kendisine iki seçimlik hak tanımıştır. Ya taşınmazı satın aldığında 1 ay içinde kiracıya "mecura ihtiyacının olduğunu bu nedenle 6 ay içinde tahliye etmezse, aktin feshiyle tahliye davası açacağını" ihtar edecek ya da kontrat süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde adı geçen davayı açacaktır.

Yeni malik yasadan kaynaklanan seçimlik haklarından birini kullanmıştır. Sizin düşüncenize göre yeni malik bu hakkı kullanmamalıdır. Yasal hakkı bertaraf edecek gerekçeniz var mı?

Yeni malik, satın alacağı mecurda oturan kiracı ile eski malik arasındaki kira kontratının süresini bilmek mecburiyetinde midir? Ama kira kontratı tapuya şerh verilmiş olsaydı bilecekti.

Yeni malik taşınmazı satın aldığı anda kira kontratına ve içeriğine halef olmaktadır.Eski malikin kötüniyetine, etik olmayan davranışına halef değildir. Bu nedenle somut olaydaki yeni malik açılacak tazminat davasından sorumlu tutulamaz.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Kira sözleşmesi tabii ki, yeni maliki bağlar. O nedenle yasa kendisine iki seçimlik hak tanımıştır. Ya taşınmazı satın aldığında 1 ay içinde kiracıya "mecura ihtiyacının olduğunu bu nedenle 6 ay içinde tahliye etmezse, aktin feshiyle tahliye davası açacağını" ihtar edecek ya da kontrat süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde adı geçen davayı açacaktır. Yeni malik yasadan kaynaklanan seçimlik haklarından birini kullanmıştır. Sizin düşüncenize göre yeni malik bu hakkı kullanmamalıdır. Yasal hakkı bertaraf edecek gerekçeniz var mı? Yeni malik, satın alacağı mecurda oturan kiracı ile eski malik arasındaki kira kontratının süresini bilmek mecburiyetinde midir? Ama kira kontratı tapuya şerh verilmiş olsaydı bilecekti. Yeni malik taşınmazı satın aldığı anda kira kontratına ve içeriğine halef olmaktadır.Eski malikin kötüniyetine, etik olmayan davranışına halef değildir. Bu nedenle somut olaydaki yeni malik açılacak tazminat davasından sorumlu tutulamaz.

Suat Bey,

Gerçekten bazen yazdıklarınıza anlam veremiyorum. Laf osun diye cevap yazılmamalıdır. Yazdığınız şeyin hukuki bir temele oturması ve yazılan konuya uygun olması gerekir.

Ben nerede

Alıntı: Yeni malik seçimlik hakkını kullanamaz...

yazdım?

Kira kontratındaki özellikle yükümlülüğün yeni malike intikal etmesinin, yeni malikin tahliye konusundaki seçimlik haklarıyla ilgisi nedir? Siz sözleşmeyi sadece hak penceresinden mi görüyorsunuz? Sözleşme borç da içerir ve bu borç da intikal eder. Önceki mesajımda da yazdım, kiracının tazminat talebi "sözleşmeye" dayalı bir taleptir. Haksız fiil sorumluluğuna dayalı değildir ki yeni malikin kusurlu eylemi aransın?



Benim yazdığım mesajı gerçekten okudunuz mu?

Kolay gelsin...

Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici Suat Bey, Gerçekten bazen yazdıklarınıza anlam veremiyorum. Laf osun diye cevap yazılmamalıdır. Yazdığınız şeyin hukuki bir temele oturması ve yazılan konuya uygun olması gerekir. Ben nerede yazdım? Kira kontratındaki özellikle yükümlülüğün yeni malike intikal etmesinin, yeni malikin tahliye konusundaki seçimlik haklarıyla ilgisi nedir? Siz sözleşmeyi sadece hak penceresinden mi görüyorsunuz? Sözleşme borç da içerir ve bu borç da intikal eder. Önceki mesajımda da yazdım, kiracının tazminat talebi "sözleşmeye" dayalı bir taleptir. Haksız fiil sorumluluğuna dayalı değildir ki yeni malikin kusurlu eylemi aransın? Benim yazdığım mesajı gerçekten okudunuz mu? Kolay gelsin...

Saim Bey,

Laf olsun diye cevap veren sanırım sizsiniz. Yazdığınız şeyi hukuki temele oturtttuğunuzdan eminseniz, önceki mesajımda sorduğum soruya neden cevap vermediniz? Tekrar sorayım, belki 2 kere sorunca cevaplarsınız.

Yeni malikin seçimlik hakkını kullanmasını engelleyen bir yasal gerekçe biliyor musunuz?

Siz, eski malikin kira kontratını etik olmayan bir şekilde bozmasından dolayı açılacak tazminat davasında yeni malikin de sorumlu tutulacağını, ona karşı dava açılacağını iddia etmiyor musunuz?

Alıntı: Sizin düşüncenize göre yeni malik bu hakkı kullanmamalıdır

Ben ise, önceki mesajımda bu şekilde yazmışım. Bir hukuki kavram daha kullanayayım. Anlarsanız, ne demek istediğimi de anlarsınız. Mefhum-u muhalif. Yeni malik yasal seçimlik hakkını kullandığı için -size göre- tazminat davasına maruz kalabileceğine yani bir anlamda cezalandırılabileceğine göre, bunun mefhum-u muhalifinden "bu hakkı kullanmaması" gerektiği anlaşılacaktır.

Alıntı: Haksız fiil sorumluluğuna dayalı değildir ki yeni malikin kusurlu eylemi aransın?

Anladım. Hata bende..."Kusur izafe edilmesi" kavramını da kullanmamalıydım. Aksi takdirde, bu kavramın sadece ceza hukukunda kullanıldığını sananlar olabilirdi. O halde daha basit sorayım. Açılacak davada yeni malikin sorumlu olabilmesi için ne yazacaksınız. Sadece şunu mu "Kardeşim sözleşmeyi devraldın. Sorumlusun".

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Saim Bey, Laf olsun diye cevap veren sanırım sizsiniz. Yazdığınız şeyi hukuki temele oturtttuğunuzdan eminseniz, önceki mesajımda sorduğum soruya neden cevap vermediniz? Tekrar sorayım, belki 2 kere sorunca cevaplarsınız. Yeni malikin seçimlik hakkını kullanmasını engelleyen bir yasal gerekçe biliyor musunuz? Siz, eski malikin kira kontratını etik olmayan bir şekilde bozmasından dolayı açılacak tazminat davasında yeni malikin de sorumlu tutulacağını, ona karşı dava açılacağını iddia etmiyor musunuz? Ben ise, önceki mesajımda bu şekilde yazmışım. Bir hukuki kavram daha kullanayayım. Anlarsanız, ne demek istediğimi de anlarsınız. Mefhum-u muhalif. Yeni malik yasal seçimlik hakkını kullandığı için -size göre- tazminat davasına maruz kalabileceğine yani bir anlamda cezalandırılabileceğine göre, bunun mefhum-u muhalifinden "bu hakkı kullanmaması" gerektiği anlaşılacaktır. Anladım. Hata bende..."Kusur izafe edilmesi" kavramını da kullanmamalıydım. Aksi takdirde, bu kavramın sadece ceza hukukunda kullanıldığını sananlar olabilirdi. O halde daha basit sorayım. Açılacak davada yeni malikin sorumlu olabilmesi için ne yazacaksınız. Sadece şunu mu "Kardeşim sözleşmeyi devraldın. Sorumlusun".

Ben iyimser yaklaşıp, mesajlarımı okumadığınızı düşünmüştüm. Meğerse okumuşsunuz. Bu saatten sonra diyecek bir şeyim ne yazık ki yok, üzgünüm.

Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici Ben iyimser yaklaşıp, mesajlarımı okumadığınızı düşünmüştüm. Meğerse okumuşsunuz. Bu saatten sonra diyecek bir şeyim ne yazık ki yok, üzgünüm.

Keşke benim mesajlarımı da siz okumuş olsaydınız. Meğerse, okumadan yanıtlıyormuşsunuz. Yoksa, kelalaka konulara girmezdik. Bu saatten sonra benim de diyecek bir şeyim olamaz.Üzgünüm.

Belki başka katılımcılar, yasal gerekçelerle başka bakış açıları getirebilir.

http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=18299

Saygılar,

Alıntı: Yazan av-ufuk http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=18299 Saygılar,

Sayın Av-Ufuk,

Link ve görüşünüz için teşekkürler.

Benim bu konudaki fikrimin dayanağı özetle şudur:

Kiracının, kira ilişkisi nedeniyle talep haklarının dayanağı, malumunuz olduğu üzere kural olarak kira sözleşmesidir.

Yine yeni malik, eski malikin akdettiği kira sözleşmesini, yasa uyarınca tüm hak ve borçlarıyla halefiyet dairesinde devralmış sayılmaktadır. Bu bağlamda da bu ilişki (=Sözleşme) çerçvesinde hak ve borç üstlenmektedir. (Tahliye hakkı konusunda seçimlik hakkı ayrı mevzuudur ve kastım o değildir!)

Kiracının kiracıyken yaptığı masrafları sözleşmeye dayalı olarak talep etmesi mümkündür. Bu talebini sözleşmeye dayanarak yeni malike yöneltebileceği gibi, -sözleşmeye değil!- sebepsiz zenginleşmeye dayanarak eski malike de yöneltebilir. (Bu arada Yeni malik, ilk ihtimalde belirtilen sözleşme çerçevesinde yapacağı bu ödemeyi -şartları varsa- eski malike rücu etmek hakkını haizdir ki siz de belirtmişsiniz bunu...) (diye düşünüyorum)

Not: Eklediğiniz linkte yer alan ve bir başka üye tarafından eklenmiş bulunan Yargıtay kararının, konuyla ilgisinin olmadığını düşünüyorum. Ben cevabımı sizin linkteki görüşünüze bağlı yazıyorum.

Sayın Çevik,

Eski malik ile kiracı arasında akdedilen (ve dolayısıyla kiralananın satışı ile satış tarihinden itibaren yeni malikin halef olarak taraf olduğu) kira sözleşmesinde kiracı tarafından yapılacak faydalı giderler v.b. masrafların kiracı tarafından yükümlenildiğine dair bir hüküm veya sözleşmede işbu giderlerle ilgili başkaca tarafları bağlayıcı bir madde yoksa;

Kiralananın satım tarihi ile kiracının yapmış olduğu giderlerin tarihi karşılaştırılır. Kiracının, kiralanana yapmış olduğu ve kiralananın değerinin artması sonucunu doğuran giderler,
* Kiralananın satımı tarihinden önce yapılmış ise ve eski malik kiralayan, gayrimenkulü işbu değer artışı ile birlikte yeni malike satmış ise, eski malikin malvarlığında sebepsiz zenginleşme husule gelmiştir. Kiracı, sebepsiz zenginleşme hükümlerine mesnetle eski malikten işbu bedeli talep edebilir. Bu ahvalde kiralananı bu haliyle görüp satın alan yeni malike dava yöneltilemez. Sebepsiz zenginleşen yeni malik olmamakla, anlatılan şartlarda yeni malike karşı dava açılması halinde dava reddedilir.
** Kiralananın satımı tarihinden sonra yapılmış ise; başka bir deyişle yeni malik, kiralananı satın alırken söz konusu değer artışına sebep olan işler henüz yapılmadan ve dolayısıyla yeni malik, işbu yapılan yerler vücut bulmaksızın kiralananı satın almışsa; bu ahvalde yeni malik, kiralananda oluşan değer artışı nispetinde sebepsiz zenginleşmiştir. Kiracı, anlatılan şartların varlığı halinde yeni malikten sebepsiz zenginleşme hükümleri dairesinde bu bedeli talep edebilir.

__ Eski ve yeni malikin ikisine birden husumet yöneltilerek sebepsiz zenginleşme hükümlerine mesnetle talepte bulunulması halinde; dava, yukarıda anlatılan durum mucibince incelenerek, biri yönünden reddedilecektir.

*** Şayet kira sözleşmesinde, kiralayandan izin almaksızın hiçbir şekilde kiralananda değişiklik ve başkaca işlemler yapılmayacağına dair bir hüküm varsa bu ahvalde kiracı, yukarıda anlatılan şartlar dairesinde bir değer artışı olmuşsa bu ahvalde vekaletsiz iş görme hükümlerine mesnetle de talepte bulunmak hakkını haizdir.

(diye düşünüyorum )

Saygılar...

Müvekkil bir taşınmaz satın alır 1 aylık süresi içinde yeni sahibi ve ihtiyacı olduğu nedeni ile tahliye için ihtarname çekmeyi unutur veya atlar.

Bu arada kiracı ile eski malik arasında 5 yıl süre ile kontrat yapıldığını öğrenir.

Müvekkil taşınmazı tahliye etmek için bu süreyi beklemek zorundamıdır? Kontrat ile bağlımıdır.Kiracı bu arada kira parasını düzenli olarak müvekkil hesabına yatırmaktadır.
Bu durunda kiracıyı daha erken nasıl tahliye edebiliriz.

Alıntı: Yazan sebepsiz zenginleşme Müvekkil bir taşınmaz satın alır 1 aylık süresi içinde yeni sahibi ve ihtiyacı olduğu nedeni ile tahliye için ihtarname çekmeyi unutur veya atlar. Bu arada kiracı ile eski malik arasında 5 yıl süre ile kontrat yapıldığını öğrenir. Müvekkil taşınmazı tahliye etmek için bu süreyi beklemek zorundamıdır? Kontrat ile bağlımıdır.Kiracı bu arada kira parasını düzenli olarak müvekkil hesabına yatırmaktadır. Bu durunda kiracıyı daha erken nasıl tahliye edebiliriz.

Süre sonunu bekleyeceksiniz.

yeni malik kiracıya ihtar çekmiş ve kira bedelini yükseltmiş ve bundan sonra kendisine ödenmesini istemiştir ancak müvekkil 3 aylık kirayı ödemiş ve kira bedeli 600 tldir kira süresi 2 yıl olarak belirlenmiştir. ancak daha sonrasından müvekkil temerrüde düşmüş ve sonraki üc aylık kirayı ödememiş ve yeni malik 750 tl üzerinden icra takibi ve tahliye istemli 13 örnek ödeme emri göndermiştir. sonrasında müvekkil hemen 600 tl üzerinden 3 aylık kirayı ödemiş başkaca masraf vs ödememiştir. kira bedeli yükseltilebilinir mi ayrıca tahliye edilme durumunu nasıl ortadan kaldırabiliriz ? saygılar

Alıntı: Yazan av.mass yeni malik kiracıya ihtar çekmiş ve kira bedelini yükseltmiş ve bundan sonra kendisine ödenmesini istemiştir

Yeni malik ihtarname ile kira bedelini yükseltemez. Kira bedeli ancak mahkeme kararıyla arttırılabilir.

Alıntı: ancak müvekkil 3 aylık kirayı ödemiş ve kira bedeli 600 tldir kira süresi 2 yıl olarak belirlenmiştir.

Müvekkil ilk üç aylık kirayı 750 TL üzerinden mi ödemiş yoksa eski 600 TL üzerinden mi ödemiş?
- Eğer 750 TL üzerinden ödemişse kiracı kira artışını kabul etmiş demektir ve kira 750 TL demektir. İcra takibinden sonra 600 TL öderse temerrüt oluşur ve tahliye edilir.
- Eğer 600 TL üzerinden ödemişse kiracı kira artışını kabul etmemiş demektir ve kira 600 TL demektir. İcra takibinden sonra süresi içinde 600 TL öderse temerrüt oluşmaz ve tahliye edilmez.

Alıntı: icra takibi sonrasında müvekkil hemen 600 tl üzerinden 3 aylık kirayı ödemiş başkaca masraf vs ödememiştir.

Eğer kira 600 TL ise geciken kiraları ödemesi temerrütten kurtulması için yeterlidir. Başkaca masraf vs için icra takibi devam eder ama tahliye edilemez.

Saygılarımla

Alıntı: Yazan sebepsiz zenginleşme Müvekkil bir taşınmaz satın alır 1 aylık süresi içinde yeni sahibi ve ihtiyacı olduğu nedeni ile tahliye için ihtarname çekmeyi unutur veya atlar. Bu arada kiracı ile eski malik arasında 5 yıl süre ile kontrat yapıldığını öğrenir. Müvekkil taşınmazı tahliye etmek için bu süreyi beklemek zorundamıdır? Kontrat ile bağlımıdır.Kiracı bu arada kira parasını düzenli olarak müvekkil hesabına yatırmaktadır. Bu durunda kiracıyı daha erken nasıl tahliye edebiliriz.

Bir aylık süre içinde yalnız ihtarname keşide edilmesi yeterli olmayıp, söz konusu ihtarnamenin, aynı bir aylık süre içinde, kiracıya tebliğ de edilmesi gerekmektedir. Kolay gelsin.

Yeni malikin ihtarnamede kira bedelinden bahsetmesini ihtiyacı olmadığı şeklinde yorumlamak gerekir diye düşünüyorum. Olası bir tahliye davasında gönderilen bu ihtarnameyi lehinize delil olarak kullanabilirsiniz. Yani kişinin kendisi için bir ihtiyacı olması gerekmekte ve anladığım kadarı ile yeni malikin asıl ihtiyacı yüksek kira geliri. kira bedeli ise tarafların uzlaşamaması durumunda emsal kira bedelleri ile tayin edileceğini düşünüyorum. Gerçi burada kimin vekili olduğunuzu açık şekilde yazmamışsınız ama ben "kiracı"nın vekili olduğunuz düşüncesi ile cevapladım.

Konu araştırırken dikkatimi çekti ve eklemenin yararlı olacağını düşündüm.


Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2012/17141 Esas 2013/9733 Karar

Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan alacak davasına dair karar, davalılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Karar: Dava, kiralanana yapılan faydalı masrafın kiraya verenden tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2008 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan işyeri olarak kullanılmak üzere davacı şirkete kiralanmış sözleşmenin özel şartlar bölümü 3. Maddesinde, kiracının kiralanan gayrimenkulde mal sahibinin haberi ve izni olmadan tadilat yapamayacağı kararlaştırılmıştır.

Davacı vekili tarafından açılan davada davalıların murisi (kiralayan) M____’e ait taşınmazda 1997 yılından beri faaliyet gösterdiğini 2005 yılından itibaren kiralık olarak kullandığı iş yerinin değerini artıran faydalı masraflar yaptığını, taşınmazın kiralayan M____’in mirasçıları tarafından 2010 yılı Mayıs ayında İ____’e satıldığını, müvekkilinin işyerinde kalıcı olmadığını bir gün tahliye edeceğini, davalıların faydalı masraflardan dolayı sebepsiz zenginleştiklerini belirterek 10.000 TL faydalı masraf bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmesine talep etmiştir. Davalı vekili davacının halen kiracı olduğunu, oluşmuş bir zararının bulunmadığını dava açamayacağını,13 yıldan beri kiracı olarak işletme işlettiğini, yaptığını iddia ettiği masrafları kendi işletmesi için yaptığını, dükkanda yaptığı düzenlemeler sonucu 13 yıldan beri para kazandığını, halen de kazanmakta olduğunu, iddia edilen hususların zorunlu ve kiralayanın işine yarayacak düzenleme olmadığını, belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davacının 2005 yılında bilirkişi raporunda bahsi geçen faydalı masraflara konu tadilatları yaptırdığı, taşınmazı halen davacı kullanmakla birlikte taşınmazın 20.05.2010 tarihinde davalılar tarafından satıldığı, dolayısıyla davacının yaptırdığı faydalı masraflar nedeniyle taşınmazın değerini arttığı, satış sırasında davalıların bu değer artışından faydalandıkları, faydalı masraflara konu işlerin yapım tarihindeki rayiç maliyet değerinin 6.347,00 TL olduğu belirtilerek davanın kısmen kabulüne, 6.347,00 TL’nin davalılardan alınıp davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları Borçlar Kanunu’nun, 414. Maddesi kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiralayandan isteyebilir. Bununla birlikte yapıların değerinin tam olarak davacıya verilmesi de yerinde bir uygulama olmayacaktır. Öte yandan davacı kiralananı kullanmaya devam etmektedir. Bu sebeple faydalı masrafları isteyemese de taşınmazın davalılar tarafından satıldığı tarihte faydalı masraflar nedeni ile kiralanandaki değer artışı gözetilerek bu artışı isteyebileceğinden mahkemece ek rapor alınarak ya da yeniden konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu seçilerek, taşınmazın satıldığı tarihte kiralananın davacı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı giderlerle birlikte gerçek değeri ile faydalı giderler dikkate alınmaksızın taşınmazın değeri belirlenmeli, bu şekilde elde edilecek değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirine oranlanmalı, değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirine oranlanmalı, böylece davacı kiracının yaptığı imalatların bedele yansıma miktarı bulunmalı ve bu miktara hükmedilmelidir. Eğer faydalı giderlerin yapılmış olması hali yapılmamış olması halinde belirlenen değerler arasında bir fark bulunmuyorsa davalının sebepsiz zenginleşmesi olmadığı kabul edilerek dava ret edilmelidir. Mahkemece bu yöntem izlenmeden imalat değerleri üzerinden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan davalı vekilinin ve davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün yukarıda yazılı nedenlerle 6100 sayılı HMK. ya 6217 sayılı Kanunla eklenen geçici 3. Madde hükmü gözetilerek HMK. nın 428. Maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 03.06.2013 tarihinde oybirliği ile kaydedildi.

ÖNEMLİ NOT: Kararın 6570 sayılı yasaya göre verildiğini düşünüyorum. Taşınmazın Satım tarihi Mayıs 2010__ dava tarihinin 01.11.2011 den önce olduğUnu düşünüyorum. Aksi halde mahkeme TBK.321'E rağmen karar verip görüş değiştirmiş vs.. olacaktır. Kararı eklerken benim ilgimi çeken; kiracı taşınmazı henüz tahliye etmemişken; satım halinde değer artışını ilk malikten talep edebilmesidir.

Saygılarımla,