Kira Alacağının Zamanaşımı

Sayın Meslektaşlarım,

Kira alacağında zamanaşımı 5 yıldır ancak, ben diyelim ki 5 yıllık bir kira sözleşmesi için kira alacağının tahsiline yönelik bir dava açıyorum. Bu davayı da 5 yıl 1 ay sonra açıyorum. Bu durumda geriye doğru 5 yıl hesabı yapılarak 4 yıl 11 aylık kira bedeli mi talep etmeliyim? Yoksa 4 yıllık mı? Yoksa kira sözleşmesi inikad tarihinde alacak muaccel olduğu için 5 yıllık kira alacağı zamanaşımına uğramış mı olur?


Peki, benim elimdeki 17.12.2005 tarihli 5 yıllık bir kira sözleşmesinde kira bedelinin aylık mı yıllık mı olduğu yazmıyorsa cevabınız ne olur?

Şimdiden teşekkürler

- ECRİMİSİL BEDELİNİN HESAPLANMASI
- ECRİMİSİL DAVALARI
- ÖLÜ KİŞİ ALEYHİNE DAVA AÇILMASI
- TARAF EHLİYETİ
- ZAMANAŞIMI
__________________________________________________ __________
Yargıtay 3. HD.
E.2005/757
K.2005/909

Dava dilekçesinde 18.406.985.315 lira ecrimisilin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 6.846.361.023 liranın tahsili cihetine gidilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.
Davacı vekili dava dilekçesinde, davacı ile davalıların müşterek malik oldukları 308 ve 50 nolu parsellerin davalılar tarafından işgal edilmesi nedeniyle 1997-2001 dönemi için toplam 18.406.985.315 TL. ecrimisil bedelinin davalılardan tahsilini talep etmiştir.

Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile 1997 tarihinden itibaren hesaplanan 6.846.361.023 TL. ecrimisilin ( davalı Mustafa hariç ) diğer davalılardan tahsiline karar verilmiştir.

Hükmü davalılar ve dahili davalılar vekilleri temyiz etmiştir.

Dava konusu taşınmazların bulunduğu yerde iki defa keşif yapılmış ve alınan tek kişilik ve 3 kişilik bilirkişi raporlarında sırasıyla 2.482.505.830 TL ve 7.987.421.194 TL ecrimisil getirebileceği hesaplanmış, raporlar arasındaki çelişki giderilmeden ve davalılar tarafından itiraz edilmesine rağmen ikinci bilirkişi raporunun esas alınması suretiyle hüküm kurulmuştur.

Ecrimisil kötüniyetli şagilin ödemekle sorumlu olduğu tazminat olup, en azı kira geliri, en çoğu ise tam gelir yoksunluğudur. Kira esasına göre, taşınmazların mevcut durum itibariyle kiraya verilmesi halinde getirebileceği ecrimisil bedeli hesaplanmalıdır. Bunun için öncelikle taşınmazların ilk dönemde mevcut haliyle serbest koşullarda getirebileceği kira parası rayice göre belirlenir ve sonraki yıllar için ise; ilk dönem hakkında belirlenen miktara T.E.F.E artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak koşulu ile ecrimisil bedeli rayiç değerlere göre takdir edilmelidir.

Bundan başka, davalılar vekili süresinde zamanaşımı definde bulunmasına rağmen mahkemece 5 yıldan fazla süre için ecrimisile hükmedilmiştir. Oysa 25.5.1938 tarih ve 29/10 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararı uyarınca ecrimisil davaları 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Bu beş yıllık süre dava tarihinden itibaren geriye doğru hesap edilmelidir. Dava tarihi 27.12.2002 olması nedeniyle geriye doğru beş yıllık sürenin 27.12.1998 tarihinde başlaması gerekmektedir.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; yeniden oluşturulacak bilirkişi heyeti ile mahallinde keşif yapılarak ve taraflardan delilleri sorularak dava konusu taşınmazlar üzerindeki narenciye bahçesinin müşterek murisleri tarafından dikilip dikilmediğini araştırmak, eğer murisleri tarafından dikilip yetiştirildiği anlaşılırsa ağaçlarla birlikte aksi halde taşınmazların boş olarak kiraya verilmesi halinde ( yukarıda açıklanan usule göre ) ve geriye doğru 5 yıllık sürede dikkate alınmak suretiyle getirebileceği ecrimisil bedelini belirten rapor sonucuna göre karar verilmelidir.

Diğer bir husus da; davalılardan Mükerrem`in dava tarihi 27.12.2002`den önce 3.11.2002 tarihinde öldüğü anlaşılmasına rağmen yargılama sırasında bu davalının mirasçılarının davaya dahil edilmesi suretiyle yargılamaya devam edildiği anlaşılmaktadır. Oysa, ölmüş kişinin taraf ehliyeti olmadığından dava tarihinden önce ölmüş olan kişi adına dava açılamaz. Bu durumda açılan davanın bu kişi yönünden taraf ehliyeti yokluğundan reddi gerekirken mahkemece, mirasçıların davaya dahil edilmesi suretiyle yargılamaya devam edilip yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Yukarıda belirtilen nedenlerle eksik inceleme sonucu verilen karar bozmayı gerektirmiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK`nın 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ) ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 8.2.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Zamanaşımı alacağın muaccel olduğu/alacağın istenebilir olduğu tarihte işlemeye başlar. Dolayısıyla kira sözleşmesine (yoksa bu husustaki kanuna) göre kiranın son ödeme tarihini takip eden günden başlayacağı kanaatindeyim.

Yargıtay Kararı için çok teşekkürler. Ancak bu ikinci sorum hakkında beni feraha kavuşturmadı.

Bu Yargıtay Kararına göre 5 yıl geriye dönük bedel hesaplanacaksa bu bedel küsüratlı güne dair mi olacaktır?

Mesela, 5 yıl geriye doğru hesap yapıldığında günlük kira bedeli ile çarpım yapılıp mı bedel bulunur? Kira bedelinin aylık, yıllık, 5 yıllık olması bir şeyi değiştirir mi?

T.C. YARGITAY
6.Hukuk Dairesi

Esas: 2006/4627
Karar: 2006/6393
Karar Tarihi: 06.06.2006

ÖZET: Kira sözleşmesinde ödeme zamanının belirlenmemiş olması halinde, ödeme zamanını davacının kanıtlaması gerekir.

(6570 S. K. m. 7) (818 S. K. m. 257) (1086 S. K. m. 288)

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının kiralananda 01.01.1990 tarihli sözlü sözleşme ile kiracı olduğunu. Ekim 2004 ayından itibaren kira ödememeyi alışkanlık haline getirdiğini Ekim ve Kasım 2004 ayları kirası için davalıya ihtarnameler gönderildiğini, davalının ihtarnamelerin tebliğinden sonra 26.11.2004 tarihinde ödemede bulunduğunu, bu şekilde iki haklı ihtara sebebiyet verdiğini belirterek, davalının kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili, Ekim ve Kasım 2004 ayları kirası için gönderilen ihtarların zamanında olmadığını, arka arkaya gönderildiklerinden haklı ihtar sayılamayacaklarını, davacının Almanya'da olması nedeniyle kiraların elden davacının kardeşi Hüseyin'e ödendiğini, kiranın hangi gün ödeneceği konusunda bir kayıt ve şartın da bulunmadığını, ay içinde rast gele bir gün ödendiğini bu itibarla Kasım 2004 ayı kirası henüz muaccel olmadan istendiğinden bu aya ilişkin gönderilen ihtarın haklı sayılamayacağını, tarafların Ekim 2004 tarihinden itibaren atı ay süreyle kira ödenmemesi konusunda anlaştıklarını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

6570 sayılı Yasanın 7/e maddesi gereğince iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının yerleşik içtihatlar uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir, ihtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek bir ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.

Olayımıza gelince; taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi bulunmamaktadır. Davacı, kira başlangıcını 01.01.1990 ve süresini bir yıl olarak bildirmiş davalı vekili 18.05.2005 tarihli oturumda davacının bildirdiği kira başlangıç tarihi ve süresini kabul ettiklerini beyan etmiştir. Ancak taraflar arasında kira parasının ödeme zamanı konusunda uyuşmazlık bulunmaktadır. Davacı 09.11.2004 tarihinde keşide ettiği ihtarnamede kiraların ayın beşine kadar ödeneceğini belirtmiş, davalı ise bu iddiaya karşı çıkarak kira parasının ay içinde belirsiz günlerde ödendiğini savunmuştur. Taraflarca sözleşmede kira parasının ne zaman ödeneceğinin kararlaştırılmaması halinde kiranın ne zaman ödeneceği konusu Borçlar Kanunu'nun 257. maddesinde düzenlenmiştir. Ödeme zamanın sözleşmede kararlaştırılmamış olması ve davacının ödeme zamanı konusundaki iddiasına davalının karşı çıkmış olması halinde kira parasının ne zaman ödeneceği konusunu kanıtlama yükümlülüğü davacıya aittir. Tarafların bir hak veya hukuki ilişkinin doğumu, değiştirilmesi ya da ortadan kaldırılması sonucuna yönelik irade beyanları hukuki sonuç doğurmaya yönelik olduğundan hukuki işlem sayılır. Bu gibi hallerde HUMK. nun 288- maddesi hükmünün göz önünde bulundurulması gerekir. Kira ödeme zamanı da ihtara konu edilen kira parasının muaccel hale gelip gelmediğini göstermesi bakımından hukuki sonuç doğuran bir niteliğe sahip olup yıllık kira miktarı itibariyle HMUK. nun 288. maddesi gereği davalının rızası olmaksızın tanıkla kanıtlanması mümkün değildir. Davacı tarafından kiranın ne zaman ödeneceği kanıtlanamamıştır. Bununla birlikte davacı, dava dilekçesinde dayandığı deliller arasında "ikamesi mümkün tüm deliller" demek suretiyle yemin deliline de dayandığına göre davacıya kira ödeme zamanı konusunda davalıya yemin teklif etme hakkının hatırlatılması, yemin teklif edileceğinin belirtilmesi halinde eda ettirilmesi ve sonucuna göre Kasım 2004 ayı kirası yönünden gönderilen ihtarın haklı olup olmadığının belirlenmesinden sonra isin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK. nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 06.06.2006 tarihinde oybirliği ile karar verildi.(¤¤)

Borçlar Kanununun 126/1.maddesine göre kira alacaklarında zamanaşımı süresi 5 yıldır.
Peki 5 yıldır eksik ödenen kira parası için örnek 13 gönderilip tahliye istenir mi ?

Alıntı: Yazan tiryakim 5 yıldır eksik ödenen kira parası için örnek 13 gönderilip tahliye istenir mi ?

İstenir. Engel bir hüküm bulunmamaktadır.

Saygılarımla