Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Cezai Şart Alacağının Türü ve İhtimaller

İyi günler Sayın meslektaşlarım. Konum biraz çetrefilli gibi görünmekte ancak tecrübelerinizle çözebileceğime inanıyorum. Yanıtlayanlara şimdiden teşekkür ederim. Yüklenici müvekkil ile davalı arsa sahibi arasında noterden imzalanan Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi’nin 5. maddesinde aynen: “Arsa sahiplerinden herhangi birisi işbu sözleşmede belirtilen maddelerin herhangi birini zamanında yerine getirmez veya sözleşmeden kısmen ya da tamamen döner veya başkasıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapar ya da yüklenicinin işi yapmasına mani olacak bir durumun ortaya çıkmasına sebep olur veya bu sözleşmeye aykırı davranır ise 15.000 EURO’yu ceza-i şart olarak yükleniciye ödemekle yükümlüdür. Ayrıca yüklenicinin işbu sözleşmeyi yerine getirmek amacıyla yapmış olduğu bütün masraflar ile müspet ve menfi zararları ve yaptığı imalatların bedelleri edimini yerine getirmeyen arsa sahiplerinin her biri tarafından ayrı ayrı ödenecektir…” hükümleri bulunmaktadır.
Bu sözleşme hem davalı ile hem de diğer 3 arsa sahibi ile yapılmıştır. İşbu sözleşme imzalandıktan 3 ay sonra davalı arsa sahibi sözleşmeyi feshetmiş ve vekaletten azletmiştir. Diğer arsa sahiplerinin bir beyanı yoktur. Henüz ruhsat alınmamıştır ve süre ruhsattan itibaren 2 yıldır. Yalnız fesheden davalının arsası olmadan diğer arsa sahiplerine sözleşme kapsamında belirlenen inşaat yapılamamaktadır. Davalı fesihte haksızdır (fesih sonrası başka müteahhitle noterden anlaşma imzalamıştır vs.) ve biz de cezai şart ile müspet ve menfi zararlarımızı talep eden ve belirsiz alacak davası olarak 2000 Euro'luk dava açtık. Sözleşmenin tek taraflı feshi mümkün olmadığından ve müvekkil de çektiği cevabi ihtarda fesih etmediğinden sözleşme geçerli ancak davalının kusuru ile ifa imkansızlığı sözkonusu olduğunu düşünüyorum. Sorularım:
1- Normalde hem cezai şart hem de menfi zarar istenemez. Ancak sözleşmede istenebileceği yazdığı için hakim hükmeder mi? Müspet zarar ve cezai şart talep ediyoruz diye cevaba cevap dilekçesinde belirtsek ve menfi zarardan vazgeçsek daha doğru olmaz mı?
2- Cezai şartın türü konusunda emin değilim. Sanki her türe girebilir gibi. İfaya ekli cezai şart talep ettiğimizi bildirsek ve ifaya ve cezai şarta hakim karar verse, ifa olarak sözleşmenin tapuya şerhi, vekaletnamenin verilmesi, davalının 2. imzaladığı sözleşme tapuya şerh edilmişse bunun terkinine karar verilebilir mi? Davalının sözleşmeye uyması mahkemece bir süre tanınarak mı sağlanır? Aksi halde sadece davalının sözleşmeyi yerine getirmesine karar verilse, davalı dava bitince yine de sözleşmeyi ifa etmezse ne anlamı olur? Bu durumda tekrar cezai şart talep edilebilir mi ?
3- Davalı vekili bu davanın cezai şart tutarı sözleşmede belirli olduğu için kısmi açılamayacağını ve müspet-menfi zararlar açısından tutar belirtilmediği için belirsiz alacak davası açılamayacağını öne sürdü. Ben de sözleşmede geçen 5.maddedeki cezai şartın, müspet zarar kapsamında olduğunu ve kar mahrumiyeti ile cezai şart tutarının yani toplam müspet zararın takdirinin net olarak yapılmasının mümkün olmadığını HMK. m. 107 ve gerekçesine atfen belirtmeyi ayrıca mahkemece uygun görülürse 15000 Euro için eksik kalan harç bedelini tamamlayabileceğimizi belirtmeyi düşünüyorum. Zira cezai şartı hakim indirebiliyor ve kar mahrumiyeti de BK. m. 325'teki eksiltme yöntemine göre bilirkişilerce hesap edilmeli. BK.'ya göre hakim zararı resen belirlemek zorunda. Sizce bu durumun çözümü nedir? Mahkeme bu talebe ne cevap verebilir?
4- Davayı cevaba cevap zamanında tam dava şekline dönüştürebilir miyiz, ıslah etmeden eksik harcı yatırarak ?
5- Kar mahrumiyeti konusundaki kararlarda edindiğim kanaat, ifaya ekli cezai şartta kar mahrumiyeti doğal olarak istenemiyor. Peki BK. m. 325'e göre hesap yapıldığında bu inşaat bitseydi yüklenici müvekkilin karı hesaplanmalı değil mi? Burada yüklenicinin sadece davalı arsasına tekabül eden dairelerden alacağı mı söz konusu olmaktadır (tek blok yapılacaktır), yoksa diğer arsa sahiplerinin sözleşmeleri de imkansız hale geldiğinden olardan elde edilecek kar da hesap edilmeli midir? Çok uzun oldu, kusura bakmayın İlgilenenlere çok teşekkür ederim.

T.C. YARGITAY
15.Hukuk Dairesi
Esas: 2011/6544
Karar: 2012/3435
Karar Tarihi: 16.05.2012
ESER SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN DAVA – KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ – İNŞAATIN DAVA TARİHİNDEKİ FİYATLARLA TAMAMLANMA BEDELİ OLUP MÜSPET ZARAR KAPSAMINDA KALDIĞI – SÖZLEŞME HÜKMÜNÜN YANLIŞ YORUMLANARAK MÜSPET ZARARA HÜKMEDİLMESİNİN İSABETSİZLİĞİ

ÖZET: Mahkemece, taleple bağlı kalınarak, …..-TL cezai şartın davalılardan tahsiline karar verilmiştir. Sözleşmenin feshi halinde davacı arsa sahibi ancak menfi zararlarını talep edebilir, müspet zararları isteyemez. Sözleşmede fesih nedeniyle uğranılan zararlara karşılık dönme cezası kararlaştırılmışsa kararlaştırılan cezayı talep edebilir, cezayı aşan zararları isteyemez. Hükme dayanak yapılan sözleşmenin 14. maddesi dönme cezası mahiyetinde değildir. Bilirkişilerce hesaplanan tazminat, inşaatın dava tarihindeki fiyatlarla tamamlanma bedeli olup müspet zarar kapsamında kaldığından ve feshi halinde istenebileceğine dair sözleşmede açık düzenleme bulunmadığından bu istemin reddi gerekir. Mahkemece sözleşme hükmünün yanlış yorumlanarak fesih halinde istenemeyecek olan müspet zarara hükmedilmesi doğru görülmemiştir.

(818 S. K. m. 355)

Dava ve Karar: Hükmün temyizen tetkiki davalı ……… Yapı İnş. Ltd. Şti. vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kâğıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü:

Uyuşmazlık, biçimine uygun olarak düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davada, sözleşmenin haklı nedenle feshedilmiş olduğunun tespitine, tapu kaydına konan sözleşme şerhinin terkinine ve sözleşmenin 14/3. maddesi uyarınca şimdilik 50.000,00.-TL cezai şartın (tazminatın) davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi istenmiş, mahkemece davacının sözleşmenin feshinde haklı olduğunun tespitine, tapu kaydındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin terkinine ve 50.000,00.-TL cezai şartın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiş, karar davalı şirket vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı şirket vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2- Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi tapuda pay devrini (mülkiyeti nakil borcunu) içerdiğinden bu sözleşmeler tek taraflı ihtarname keşide edilmek suretiyle feshedilemez. Fesih, ya tarafların anlaşmasıyla rızaen, ya da mahkeme kararıyla gerçekleşir. Davacı arsa sahibi tarafından gönderilen fesih ihtarnamesi davalılara tebliğ edilmediği gibi, fesih işlemi davalılarca açıkça kabul de edilmediğinden hukuki sonuç doğurmaz. Bu durumda mahkemece, sözleşmenin, yüklenicilerin temerrüdü sebebiyle geriye etkili feshine karar verilmesi gerekirken, ihtarla feshin gerçekleştiğinden bahisle tespit hükmü kurulması doğru olmamıştır.

3- Mahkemece, taleple bağlı kalınarak, 50.000,00.-TL cezai şartın davalılardan tahsiline karar verilmiştir. Sözleşmenin feshi halinde davacı arsa sahibi ancak menfi zararlarını talep edebilir, müspet zararları isteyemez. Sözleşmede fesih nedeniyle uğranılan zararlara karşılık dönme cezası kararlaştırılmışsa kararlaştırılan cezayı talep edebilir, cezayı aşan zararları isteyemez. Hükme dayanak yapılan sözleşmenin 14. maddesi dönme cezası mahiyetinde değildir. Bilirkişilerce hesaplanan tazminat, inşaatın dava tarihindeki fiyatlarla tamamlanma bedeli olup müspet zarar kapsamında kaldığından ve feshi halinde istenebileceğine dair sözleşmede açık düzenleme bulunmadığından bu istemin reddi gerekir. Mahkemece sözleşme hükmünün yanlış yorumlanarak fesih halinde istenemeyecek olan müspet zarara hükmedilmesi doğru görülmemiştir.

Yapılacak iş; davalı yüklenicilerin temerrüdü nedeniyle sözleşmenin feshine, tapu kaydındaki sözleşme şerhinin terkinine ve talep edilen müspet zararın reddine karar vermekten ibarettir.

Açıklanan nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda 1. bentte yazılı nedenlerle davalı şirketin sair temyiz itirazlarının reddine, 2. ve 3. bentte yazılı nedenlerle kararın davalı şirket yararına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalı Yapı İnş. Ltd. Şti.’ye geri verilmesine, 16.05.2012 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)