Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

Şirkete Ait Gayrimenkulün Kiralanması

Yanıt
Old 28-12-2006, 16:49   #1
Emrah Güler

 
Varsayılan Şirkete Ait Gayrimenkulün Kiralanması

Bir limitet şirket müdürü kötüniyetli olarak şirketi 15 yıllığına 1998 yılında o zamana göre değerinin çok altında olarak kiraya veriyor. Diğer ortaklar yurtdışında olduğundan buna engel olamıyorlar. Ayrıca sözleşmede kira artış oranı da belirlenmemiş. 1998 yılından bu yana Tefe oranında artış yapılsa bile 12000 m2lik gayrimenkulün yıllık kirası 100 YTL gibi komik bir rakam oluyor. Ayrıca sözleşmeye uyarlama davası açılamayacağı yönünde bir hüküm de konmuş. Şu anda bu kişi müdürlükten alınarak yerine yeni müdür atandı.
Sizce böyle bir durumda ne yapılabilir? Bizim asıl isteğimiz kira sözleşmesini feshedilbek ama sanırım bu pek mümkün görünmüyor. Bu konu hakkında herhangi bir bilgisi olan sayın meslektaşım varsa yardımlarınızı bekliyorum. Şimdiden teşekkürler.
Old 03-01-2007, 22:29   #2
Av.Selim Balku

 
Varsayılan

Malumunuz üzere uyarlama davaları uzun süreli kira akitleri için uygulanır.

Her nekadar kira sözleşmesi tarafların müşterek iradesiyle belirlenen bir bedel üzerinden anlaşılmışsada, değişen koşullar; sözleşmenin yapıldığı andaki dengeyi sonradan katlanamayacak derecede bozabilir.

Bu nedenledir ki hakimden sözleşmeye müdahale etmesini isteyerek, edimler arasındaki dengenin müvekkiliniz için katlanamayacak derecede bozulduğundan 15yıl önce yapılan işlemin temelden çökmüş olduğunu iddia ederek uyarlama isteyeceksiniz; sözleşmede uyarlama yapılamaz denilmesine rağmen...
Old 04-01-2007, 09:24   #3
Emrah Güler

 
Varsayılan

Öncelikle ilginize çok teşekkür ederim. Fakat uyarlama davası açmak için kafamı karıştıran bir durum var. Bu kira sözleşmesi yapıldığında zaten taşınmaz o günkü rayiç bedelinin çok çok daha altında bi değerle kiralanmış. Bu durumda yine de uyarlama davası açarak bugünkü rayiç bedele uyarlanmasını isteyebilirmiyiz??
Old 04-01-2007, 16:18   #4
ISIL YILMAZ

 
Varsayılan

T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 2001/11526
K. 2001/11752
T. 13.12.2001
• KİRA UYARLAMASI ( İşlem Temelinin Çöktüğü Sonucuna Varılarak Sözleşmedeki Çıkar Dengesinin Katlanılmaz Ölçüde Bozulduğunun Benimsenmesi Nedeniyle )
• UYARLAMA ( İşlem Temelinin Çöktüğü Sonucuna Varılarak Sözleşmedeki Çıkar Dengesinin Katlanılmaz Ölçüde Bozulduğunun Benimsenmesi Nedeniyle Kira Parasının Uyarlanması )
• KİRA AKDİ ( İşlem Temelinin Çöktüğü Sonucuna Varılarak Sözleşmedeki Çıkar Dengesinin Katlanılmaz Ölçüde Bozulduğunun Benimsenmesi Nedeniyle Kira Parasının Uyarlanması )
• YABANCI PARA İLE KİRA AKDİ ( İşlem Temelinin Çöktüğü Sonucuna Varılarak Sözleşmedeki Çıkar Dengesinin Katlanılmaz Ölçüde Bozulduğunun Benimsenmesi Nedeniyle Kira Parasının Uyarlanması )
• SÖZLEŞMEDEKİ ÇIKAR DENGESİ ( İşlem Temelinin Çöktüğü Sonucuna Varılarak Sözleşmedeki Çıkar Dengesinin Katlanılmaz Ölçüde Bozulduğunun Benimsenmesi Nedeniyle Kira Parasının Uyarlanması )
743/m.1,2,4
818/m.18
ÖZET : İşlem temelinin çöktüğü sonucuna varılarak sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılmaz ölçüde bozulduğunun benimsenmesi halinde; kira parasının hak ve nesafet kuralları kapsamında uyarlanması gerekir.

DAVA : Taraflar arasındaki kira uyarlaması davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Davacı, davalıya ait mecurda 1.4.2000 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, aylık kira bedelinin net 5.500 Amerikan Doları olarak belirlendiğini, ancak sözleşme şartlarının ülkenin son iki aydır içinde bulunduğu ekonomik kriz ve yabancı paranın yaklaşık % 75 değer kazanması karşısında, hükümetin son yıllardaki sabit kur uygulama kararlığı da nazara alınarak önceden öngörülmesi mümkün olmayan, bu nedenle tamamen anlamsız kalmış sözleşmenin şirkete yüklediği edim ile tarafından sözleşmenin imzalandığı tarihte üstlenilen edimler arasında büyük farklılık ortaya çıktığını, sözleşmenin kendi açısından dayanılmaz ve telafisi sonradan mümkün olmayacak zararlara yol açacak bir hal aldığını, edimler arasındaki dengenin aleyhine bozulduğunu ileri sürerek, kira sözleşmesine müdahale edilerek dolar kurunun 679.692 TL'den dondurularak net 3.738.161.000 TL olarak sabitlenmesini, olmadığı taktirde Şubat 2001 ayında ödenen net 3.738.161.000 TL kira bedelinin doların bugünkü kuru esas alınarak net 3038 Amerikan Dolarına uyarlanmasını istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, dava tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 6284 dolar olarak uyarlanmasına karar verilmiş; hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ( Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda ) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Yeri gelmişken hemen belirtelim ki, sözleşme serbestliği ilkesi tarafların birbirleri karşısında eşit hak sahibi olarak bulunmalarını gerektirir.

Gerçekte de, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.

Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet ( MK. Md. 4, 2 ) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık ( Clausula Rebas Sic Stantibus -Beklenmeyen hal şartı- sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o akitle bağlı tutulmazlar. Değişen bu koşullar karşısında MK.nun 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur.

Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.

Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçlendirmesi durumunda "İşlem temelinin çökmesi" gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yararına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar.

Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı taktirde sözleşmenin değişen hak ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek MK. Md. 2/2 hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir nisbetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak M.K.'nun 1, 2 ve 4 üncü maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk sözleşmenin anlamına ve taraf idarelerine önem verilerek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur. ( MK. md. 1 ) Bu yönteme sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.

Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan "irade özgürlüğü" "sözleşme serbestisi" ve "sözleşmeye bağlılık" ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale müessesesi istisnai tali ( ikinci derecede ) yardımcı niteliktedir. Uyarlamanın anlatılan hukuki tanımından sonra şimdi, sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara değinelim;

Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Az yukarıdaki örneklenen olayda olduğu gibi. Yine değişen hal ve şartlar nedeni ile tarafların yüklendikleri edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olması şarttır. Uyarlama isteyen davacı fevkalade hal ve şartların çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir; beklenebilir; olağan ve hesaba katılabilen nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir. ( Bkz. Doç. Dr. İbrahim Kaplan Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi Ankara-1987 Sh. 152-vd; Hatemi/ SEROZAN/ Argacı Borçlar Hukuku Özel Bölüm 1992 sh., 186 vd ).

Tarafların dövize endeksli kira sözleşmesi yapmalarındaki gerçek ve ortak amaçlarının saptanması uyuşmazlığın çözümünde önem kazanmaktadır.

Yurdumuzda eşya fiyatlarının her geçen gün şaşırtıcı ve beklenilenin üstünde yükselmeler gösterdiği çok açıktır. Memleketin bu hususta yerleşmiş ekonomik durumu, bireylerin yaşamını ağırlaştırarak huzursuzluk kaynağı olmaktadır. İşte bu açık olgu karşısında, kiralayan mal sahiplerinin enflasyonun rizikolarından korunmak amacıyla dövize endeksli kira sözleşmeleri düzenledikleri, kiracıların da bunu kabul zorunda kaldıkları yaşanan bir gerçektir. Demek ki, dövize endeksli kira sözleşmelerinin kurulmasında, tarafların gerçek ve ortak amaçları sırf zaman zaman yükselen enflasyonun olumsuz etkilerinden kiralayanı korumak ve güvence altına almak iradesinden kaynaklandığının kabulü zorunludur ( MK. Md. 2/1; B.K. Md. 18 ). O nedenle; sözleşmenin in'ikadı anında ileride ekonominin aniden bozulacağını, tarafların tahmin edip, bunun olumsuz sonuçlarına yalnız kiracının peşinen katlanacağını, kararlaştırdıkları şeklinde bir yoruma gidilmesi mümkün değildir. Kaldı ki; işlem temelini alt üst edecek, çökertecek edimin ifası iktisadi bir yıkım olacak nitelikte fahiş bir durumun mevcut bulması hallerinde de çıkar dengesi aleyhine bozulan borçlunun M.K. 2/1'deki kurallarından kaynaklanan "Clausula Rebus Sic Stantibos" ( Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ) ilkesi uyarınca hakimden sözleşmenin edimler arasındaki bozulan dengesini dürüstlük ve hakkaniyete uygun bir duruma getirmesini isteme olanağına sahiptir. Gerçekte de sözleşme serbestliği ilkesi tarafların birbiri karşısında eşit hak sahibi olarak bulunmalarını ve sözleşmenin kuruluşu ve içeriği üzerinde serbestçe uyuşmalarını gerektirir. Hal böyle olunca da, ekonomideki ani bozulma ( kriz ) ve buna bağlı olarak döviz fiyatlarında meydana gelen şok patlamalar karşısında, sözleşmedeki denge davacı kiracı aleyhine katlanılmayacak derecede bozulabilir ve kiracı beklemediği, hiç hesaba katmadığı böyle bir sonuçla borçlarını ödeyemeyecek duruma girebilir. O nedenle uyuşmazlığın çözümünde, sözleşmenin temel edimi olan ve taraflarca başlangıçta kabul edilen döviz fiyatlarındaki normal artışlar dışında, sözleşmenin inikadından sonra 2001 yılı Şubat ayında yaşanan ekonomik kriz nedeniyle işlem temelinin çöküp çökmediğinin araştırılması ve aydınlığa kavuşturulması zorunlu olmaktadır. Hemen belirtelim ki, beklenilmeyen olağan dışı sonuçları önceden tahmin edilemeyen, ekonomik krizden dolayı kiralayanın bir gün içinde sözleşme dışı nedensiz zenginleşmesi ve yarar sağlaması M.K. Md. 2/1 hükmünce asla haklı görülemez ve tarafların sözleşmede eşit hak sahibi olmaları ilkesine de aykırı olup; dahası somut adalet duygularını da zedeler. Nitekim, dairemizin sapma göstermeyen oturmuş, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca ve öğretide de tasvip gören kararlarıyla, enflasyon olgusuna dayanarak kiralayanların açtıkları kira bedelinin yeni şartlara uyarlanması davaları mesmu kabul edilmiştir. ( Bkz. Yargıtay 13 HD. 14.2.1990, 5697/8708 ve 21.11.1991, 8374-10619, HGK 1992/13-360 E, 1992/425 K, 1.7.1992 T. ) Öyleyse, uyarlama esas ve ilkeleri lehine oluşmuş ise, kiracının da kira bedelinin uyarlanması için dava açabileceği "Evleviyetle" kabul edilmesi gerekir.

Uyarlama davalarında, hakimin gözden kaçırmaması gereken temel esaslar şöyle sıralanabilir: Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp tarafların sağladığı hak ve yararlar değerlendirilmeli, ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve subjektif hal ve koşullar kıymetlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatına kavuşulursa, sözleşmedeki intibak boşluğu hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları ( MK. Md 4, 2/1, ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi MK. Md 1'deki yetki kullanılarak doğrudan kendisinin yaratıp takdir ettiği bir kuralla hakim tarafından doldurulmalıdır. Sonuçta verilecek her türlü karar, az yukarıda açıklanan esaslara aykırı olmamalı, özellikle toplanan delillerin red ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Yukarıda geniş şekilde açıklanan uyarlama yöntem ve kurallarının ışığı altında mahkemece yapılacak iş; yerinde uygulama yapılıp, uzman bilirkişiler düşüncesinden de yararlanmak suretiyle; sözleşmenin kurulduğu günden dava tarihine kadar geçen süre içinde, ülkemizin yerleşmiş ekonomik koşullarının etkisiyle sözleşmedeki yabancı paranın ( dövizin ) Türk parası karşısında normal artışlarla ulaşması gereken değeri bulunmalı, bulunan bu değer sözleşme gereği kiralayan yararına kabul edilmeli, daha sonra 2001 yılı Şubat ayında başlayan ve aralıksız şiddetini artıran umulanın üstündeki dolardaki artış ve buna bağlı ekonomik krizin tabii sonucu ortaya çıkan, sözleşmedeki yabancı paranın Türk parası karşısındaki dava tarihi itibariyle değer artışı tesbit edilmeli, böylece belirlenecek iki değer arasındaki farklılık miktarı, sözleşmedeki özel hükümler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar ile somut olayda görülebilen objektif etkenlerle karşılaştırılıp, değerlendirilmeli, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde, kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağı belirlenmeli, böylece sözleşmedeki kira parasını, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet ( MK. Md. 4, 2/1 ) kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde yine yabancı para olarak uyarlanmalıdır.

Mahkemece, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin ve açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden hukuki nitelendirmede yanılgıya düşülerek eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle temyiz olunan kararın davacı yararına BOZULMASINA, 13.12.2001 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Eş Üzerine Kayıtlı Gayrimenkulün Haczi Hamle Meslektaşların Soruları 4 27-10-2008 09:25
İmar planı yapılmış arazinin kiralanması nefise Meslektaşların Soruları 3 11-11-2006 17:56
Gayrimenkulün Alman Vatandaşına Devri Gemici Meslektaşların Soruları 3 17-07-2006 08:41
terasın işyerine kiralanması ve eksik muvaffakatname gökhan Hukuk Soruları Arşivi 1 20-04-2006 18:35
Şirkete Ait Taşınmazın Hisse Dağılımını Tadil Eden Protokol Av.Mehmet Saim Dikici Meslektaşların Soruları 2 26-05-2002 10:38


THS Sunucusu bu sayfayı 0,03126192 saniyede 14 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.