kamulaştırma+benzin istasyonu

Kamulaştırılacak olan benzin istasyonunun değeri nasıl hesaplanmalıdır.

Zemin ve yapılar dışında gelir getiren bir işletme olması nedeniyle hesaplama yöntemi nasıl olmalıdır.

Konuyu çok araştırdım konuya ilişkin ne bir metin ne de bir yargıtay kararı buldum.

Değerli görüşlerinizi bekliyorum. Saygılar...

Alıntı: Yazan armegedon23 Zemin ve yapılar dışında gelir getiren bir işletme olması nedeniyle hesaplama yöntemi nasıl olmalıdır.

Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesinin ( f ) bendi, yalnızca tarım arazilerinin bedelinin saptanmasında yıllık net ürün gelirinin esas alınacağını kurala bağlamıştır. Kamulaştırılan taşınmaz ticari işletme ya da sınai kuruluş niteliğinde de olsa değeri, yıllık net gelir esas alınarak değil, zemin değerine üzerindeki yapı ve tesislerin 11. maddenin ( h ) bendi uyarınca belirlenecek değeri eklenmek suretiyle bulunur.

Saygılarımla
YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ

E. 1999/12082

K. 1999/15212

T. 25.11.1999

DAVA : Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması ile faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacıya ait 1480 m2 arazi üzerinde kurulu bahçeli betonarma akaryakıt istasyonunun davalı idarece 835 m2 'si kamulaştırılmış, 595 m2 'si kalmış, üzerindeki kanapi gölgeliğin, akaryaıcıt pompasının, fiyat panosunun, bayrak direğinin demontaj-montajı ile saha betonu ve ağaçlar için ayrıca bedel takdir edilmiştir.
Dava dilekçesinde yukarıda sayılanlar yanında kısmi kamulaştırma nedeniyle değer düşüklüğü, işletmeye eski niteliğini kazandırma, kazanç kaybı ve kuyular için.toplam 90.658.201.000 TL. artış istenmiştir.
Mahkemece iki kez bilirkişi incelemesi yaptırılmışsa da, raporlar hüküm kurmaya elverişli değildir.
Şöyie ki;
1- Manavgat Belediye Başkanlığının 11.2.1998 günlü yazısında, Belediye mücavir alanı içinde bulunduğu mevzü imar planı mevcut olduğu, parselasyonu yapıldığı, çöpleri Temizlik Müdürlüğünce alındığı bildirilen dava konusu taşınmaz, başkaca bir taşınmazın, akaryakıt istasyonu, ticari işletme, turistik tesis inşası gibi bir amaçla mevzii imar planının mevcut olması tek başına o taşınmaza arsa niteliği kazandırmaz. Taşınmazın çevresinin de iskana açılıp, arsa niteliğini kazanması ve meskün olması nedeniyle belediye hizmetlerinden yararlarıması veya mevzii imar planınırı 1/1000'lik uygulama imar planı niteliğinde olması gerekir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay'ca kısmen benimsenen 28.2.1983.gün ve 1983/6122 sayılı Kararı uyarınca, imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden ( belediyece meskün olduğu için veya meskün hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs. ) yararlanan ve meskün yerler arasında yer alması gerekir.
Bu hususlar Belediye Başkanlığından ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın arsa niteliğinde olup olmadığının saptanmamış olması doğru görülmemiştir.
2- Bilirkişi raporlarında, kısmi kamulaştırma sonucu akaryakıt istasyonunun işletme bütünlüğünün bozulduğundan bahisle, kalan 595 m2 alanlı kısmın değeri, tarım arazilerine özgü yıllık net gelire, kapitalizasyon faizi uygulanmak suretiyle 310.440.151.200 TL. bulunmuş ve arta kalan kesimde bu miktarın % 20'si olan 62.088.030.240 TL. değer eksilişi olacağı sonucuna varılmıştır. Yıllık net gelir belirlenirken de, vergi beyanıyla yetinilmeyip; bir takım faraziyelere dayanılarak fahiş bir değere erişilmiştir.
Kamulaştırma Yasasının 12. maddesinin birinci fıkrasının ( b ) bendi, kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde bunun, kalan kısmın 11. maddede belirtilen esaslar çerçevesinde takdir edilecek bedeli üzerinden hesap edileceğini öngörmektedir.
Aynı Yasanın 11. maddesinin ( f ) bendi, yalnızca tarım arazilerinin bedelinin saptanmasında yıllık net ürün gelirinin esas alınacağını kurala bağlamıştır. Kamulaştırılan taşınmaz ticari işletme ya da sınai kuruluş niteliğinde de olsa değeri, yıllık net gelir esas alınarak değil, zemirı değerine üzerindeki yapı ve tesislerin 11. maddenin ( h ) bendi uyarınca belirlenecek değeri eklenmek suretiyle bulunur. Şu halde, kamulaştırmadan artan kısmın değerinin, zemin bedeline üzerindeki yapıların kamulaştırma tarihindeki resmi birim fiyatları esas alınıp yıpranma payı düşülerek bulunacak yapı maliyet fiyatları eklenmek suretiyle saptanması ve bu değerin belli bir oranının ( somut olayda %20 ) kıymet eksilişi olarak kabul edilip kamulaştırılan kısmın değerini ilavesi gerekir.
3- Bilirkişi kurulları işletmenin yol inşaatı, yıkma ve yeniden yapma için 90 güne ihtiyaç olduğunu, bu sürede satışların % 50 oranında düşeceğini ileri sürerek, 1.530.937.710 TL. kazanç kaybı olacağından bahisle, kamulaştırma bedeline bu miktarı da eklemişlerdir. Kamulaştırma Yasası, kamulaştırma halinde değer biçilecek hususları tek tek saymış, bunlar arasında böyle bir tazminata yer vermemiştir. Yasal dayanaktan yoksun tazminat isteminin reddi gerekir.
4- Bilirkişi kurulları, yol kotunun 0,97 metre yükseltileceğini belirterek, kamulaştırma dışında kalan kısım üzerinde bulunan istasyon, market, satış semisi, lokanta ve eklentilerinin yıkılıp yeniden yapılması bedeli olarak 7.827.747.710 TL'yı kamulaştırma bedeline eklemişlerdir. 2942 sayılı Yasanın 12. maddesinin 3: fıkrası, kamulaştırma dışında kalan kısım üzerinde kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon; su, elektrik, havagazı kanalları, makine gibi tesislerin mal sahiplerine kalacak olanlarının eski nitelikleri dairesinde kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gerekli gider ve bedelin kamulaştırma bedeline ekleneceğini öngörmekte ise de, tesisin tamamen yıkılıp tüm birimlerinin kot seviyesi yükseltilmek suretiyle yeniden yapılmasına bu hüküm olanak tanımaz. 12. maddenin 3. fıkrası, kamulaştırma nedeniyle tahrip olan yapı ve tesislerin onarılıp eski nitelikleri dairesinde kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gerekli giderlerin karşılanacağına ilişkin olup, tamamı kamulaştırma dışı alanda kalan ve tahrip olmayan yapıların yıkılıp yeniden yapılmasına cevaz vermez. Karayollarının akaryakıt istasyonlarına değil, akaryakıt istasyonlarının karayollarına tabi olması gerekir. Yol kotunun yükselmesi nedeniyle tüm yapıların yıkılıp yeniden yapılması masraflarının davalı idareye yüklenmesi gerekeceği kabul edilirse, bu tür tazminatın kısmen de olsa kamulaştırılmayan aynı durumdaki akaryakıt satış istasyonları lehine de hükmedilmesi gerekir. 12. maddenin 3. fıkrası uyarınca ancak istasyonla karayolu arasında irtibatı sağlayacak, kot farkını giderici eğimli yol yapım masrafları ile, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, makine gibi tesisler kamulaştırma sonucu işlevlerini yitirmişlerse, bunların eski nitelikleri dairesinde kullanılacak duruma getirilebilmeleri için gereken giderlere hükmedilebilir.
5- Kamulaştırma Yasasının 15. maddesi, taşınmaz malın kıymetinin bilirkişi marifetiyle tesbit edileceğini öngörmekle birlikte, bilirkişilerin denetimi ve yapılan değerlendirmelerin çevre gerçeklerine uygunluğunu sağlamak görevi ilk planda ve öncelikle çevreyi ve kamulaştırma konusu taşınmaz malı tanıyan ve bu konuda, Anayasanın 138. maddesine göre Anayasa'ya, kanuna ve hukuka uygun olarak vicdani kanaatlerine göre nihai hükmü verecek olan hakime aittir. Nitekim 2942 sayılı Yasanın 15. maddesi; bilirkişi kurulu tarafından belirlenen bedelin isabetli olup olmadığını takdir yetkisini hakime vermiştir. Bilirkişinin oy ve görüşlerinin hakimi bağlamayacağı yolundaki HUMK. nun 286. maddesi gözönüne alınarak, karar her türlü çelişki ve uyumsuzluklar giderildikten sonra verilmelidir.
Bu durumda mahkemece yapılacak iş, bilirkişi kurullarından bozma nedenlerine uygun ek raporlar almak, raporların bozmaya uygunluğunu denetlemek,bilirkişilerin görüşlerinde ısrar etmeleri halinde, gerekirse yeniden bilirkişi kurulları oluşturarak hasıl olacak sonuca göre karar vermek olmalıdır.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 25.11.1999 gününde oybirliğiyle karar verildi.
(Kaynak : Kazancı)

Dava dilekçesinde, 90.658.201.000 TL. istenmiştir.
Somut olay gözetildiğinde, acaba, fazla mı istenmiştir?
Saygılarımla.

Tşkler Armağan Bey.

İşletme sahibi tüm müşteri çevresini kaybederek,büyük bir gelir kaybına uğrayacak anlaşılan. İdarenin ödeyeceği bedel, işletme sahibinin yıllık gelirininde belkide çok altında olacak. Bu büyük bir haksızlık.

Her nekadar bu konuda kamulaştırma bedelinin hesaplanmasına ilişkin 2942 sayılı yasada hüküm yoksada idari yargıda kazanç kaybına ilişkin dava açılabilmeli diye düşünüyorum.

Açılabilirse.

a-Hangi sürede (Bedel tespit ve tescil davasıda var)

b-Tazminat miktarını nasıl belirleyeceğiz.(Islah yok)

Cevaplarınızı bekliyorum. Saygılar...

Alıntı: Yazan armegedon23 İdarenin ödeyeceği bedel, işletme sahibinin yıllık gelirininde belkide çok altında olacak. Bu büyük bir haksızlık.

Kamulaştırılan şey taşınmaz olup, işletme değildir. Mal sahibinin yeni bir işletme kurma hakkı elinden alınmamaktadır.

Bu nedenle idari yargıda tazminat davası da açılamayacağı kanısındayım.