Alt Kira mı olur? Yada zımni Kira sözleşmesi mi oluşmuştur. Nasıl Tahliye edebiliriz?

Sayın Üyeler,

İsmi Sansar A.Ş. olan bir şirket müvekkillerin murisinden bir işyeri kiralar. Ama bu işyerine Sansar Ltd. isimli başka şirketini yerleştirir(sözleşmede devir yasağı var). Zira Sansar A.Ş. o tarihte zaten tasfiye aşamasındadır. Tasfiye Memuru Ahmet Bey, hem Sansar A.Ş.'nin hem de Sansar Ltd.'nin hakim hissedarı, kısaca sahibidir. Sansar A.Ş ile yapılan kiranın başlangıcı 15.05.2007'dir. Kira bedeli 25.000 YTL, Kira süresi 5 yıl, Kira artış oranı %20'dir. Sözleşmenin altında kaşe yok. Sadece Sansar A.Ş. yazıyor. Üstelik o tarihlerde Sansar A.Ş. tasfiye halinde olduğu halde " Tasfiye Halinde Sansar A.Ş" ibaresi muhtmeelen kasten eklenmiyor.

Birinci yıl kirasında hiç bir sorun çıkmaz. Para ödenir. İkinci yıla girmeden 21.03.2008'de işyeri maliki kiralayan Mehmet Bey vefat eder. Mirasçıları acılarının derdinde olduklarından kira işine sıra gelmez. Vefatı öğrenen kiralayan Ahmet Bey, Sansar Ltd. adına bir ihtar çekerek, 2. yıl kirasını ödemek için hak sahiplerini ve ödeme için adres ister. Aile Ahmet Bey ile işyerine görüşmeye giderler. Adam yeni bir kira sözleşmesi ve 18.000 YTL kira bedeli yüzde 10 artış oranında ısrar eder. Anlaşma sağlanamaz.

Doğrudan ilk çekilen Sansar Ltd. şirketinin ihtarına cevap yazılır ve hak sahiplerinin isim ve ödeme için de hesap numarası verilir. Zira Sansar Ltd. nin Sansar A.Ş. adına hareket ettiği sanılıyor. İhtarda 3 günlük de mehil vererek kirayı ilk sözleşmeye istinaden 30.000 YTL olarak isterler.

Geçen sürede cevap verilmeyince, yine Sansar Ltd. aleyhine icra takibi başlatılır. Bu arada karşı taraf borca itiraz ve ihtara cevap verir. Buna göre kendileri bu işyerini Sansar A.Ş.'den kiraladıklarını söylerler ve ekte Sansar A.Ş. ile Sansar Ltd. arasında yapılmış, yıllık 3.900 YTL bedelli, yüzde 10 artışlı 15.05.2007 olan bir sözleşme ekliyorlar. Bu sözleşmede kiralayan Sansar A.Ş. ile kiracı Sansar Ltd. kaşeleri altında aynı imza var. Ahmet Bey her iki şirketin sahibi ve yetkilisi sıfatıyla bu sonradan tanzim edilmiş (uydurma) sözleşmeyi imzalamış. İtiraz üzerine Sansar Ltd. aleyhine başlatılan takip durur. Bu arada Samsar Ltd. mahkemeden ödeme yeri tayin ettirerek 2. yıl kira bedeli yüzde 10 artışla 4.200 YTL'yi müvekkiler hesabına yatırır. Bu para "Fazlaya dair dava haklarımız saklı kalmak kaydı ile kısmi ödeme olarak alıyoruz" beyanı ile çekince koyarak parayı bankadan çekerler.

Daha sonra Sansar A.Ş. aleyhine yeni bir icra takibi başlatılır. Ancak bu şirketin tasfiye aşamasında olması ve Tasfiye Memurunun kimliği, adres bilgisi, yeni adres tespiti gibi konularla uğraşırken, karşı taraf ile anlaşma koşulları tartışılırken biraz vakit kaybedilir. En sonunda icra tebligatını kiralananın bulunduğu adrese yollarlar. Bu tebligatı "Tasfiye Halinde Sansar A.Ş. Tasfiye Memuru Ahmet Bey" şeklinde yollamışlardır.Tebligat 22.01.2009 tarihinde orada çalışan işçiye tebliğ edilir. Bu kez Ahmet Bey'in avukatları icra müdürlüğüne bir dilekçe ile başvurarak, tasfiye sürecinin 30.12.2008 tarihinde bittiğini, Sansar A.Ş.'nin tüzel kişiliğinin sona erdiğini, tasfiye memurunun görevinin sona erdiğini bildirerek, bu tebligatı iade ederler.İcra müdürü de tebligatın yapılmamış sayılmasına karar verir.

Şimdi müvekkillerin eline 30.000 YTL yerine sadece 4.200 YTL para geçmiş, dükkan tahliye edilememiş, icra takiplerinden sonuç alınamamıştır. Eksik kira alacağı kalmış, gelecek yılların ne olacağı da meçhul olmuştur.

Sayın Üyeler, bu aşamda dosyaya girmem sözkonusu olduğundan bu işleri nasıl düzeltir, hak ve adaleti tesis edebiliriz.

Kısaca yukarıda anlatılanlar karşısında nasıl bir yol izlenmeli ki, tahliye kararı alabilelim ve bakiye alacakların peşine düşebilelim. İlk sorum bu.

İkici sorum Sansar A.Ş. tasfiye olduğuna ve tüzel kişiliği 30.12.2008'de bittiğine göre Sansar A.Ş. ile asıl kiralayan şimdi Mehmet mirasçıları arasındaki orjinal kira sözleşmesi de otomatikmen sona erer mi? Sona ererse ne zaman sona erer. İlk kira 5 yıllık yapıldığından belirli süreli kira sözleşmesidir. Ancak Sansar A.Ş. ile Sansar Ltd. arasındaki sözleşme 1 yıl için yapılmış ve belirsiz süreliye dönmüştür. Eğer 30.12.2008'de Sansar A.Ş. hükmi şahsiyetini yitirince Sansar Ltd. ile olan ilişkisi de otomatikman sona eriyorsa, biz Sansar Ltd. aleyhine fuzuli şagil sıfatıyla tahliye ve çıkacağı süreye kadar ecrimisil talep edebilirmiyiz?

Alt kira ilişkisi tasfiye ile sona ermişse, alt kiracıya dava açmadan önce, tahliye talepli bir ihtar gerekir mi? Direk dava açılabilir mi?

Üçüncü soru: Sansar A.Ş. ile alt kira ilişkisi kurmaya çalışan Sansar Ltd.'nin müvekkillere ihtar çekip hesap numarası istemesi ve hak sahiplerini sorması, onların bu ihtara cevap vermesi veya karşı ihtar çekilmesi, ödeme yeri tevdi ettirilmiş olması, mahkemece belirlenen hesaptaki parayı çekinceli de olsa çekmiş olmaları onların alt kira sıfatını veya daha da vahimi kiracılık sıfatını tanımış olmaları sonucunu doğurur mu? Asıl kiralayanı muhatap almaları, kirayı asıl kiralayana ödemiş olmaları normal mi? Sansar Ltd. sadece Sansar A.Ş. ile muhatap olmalı değil miydi? Mahkeme bu ilişkileri gözetip tahliye talebimizi ret eder mi? Zira Sansar A.Ş. cevabi ihtarlarında bu iddiaları öne sürmektedir.

Dördüncü sorum: Yukarıda anlatılanlar ışığında, ilk başlatılan Sansar Ltd. aleyhine icra takibine karşı taraf "ben senin kiracın değil, Sansar A.Ş.'nin kiracısıyım. borcumu da o sözleşme ile belirlenen kriterlere göre ödedim. temerrüt yok" demiş olmakla, kötü niyet ve dolanlı işler gerekçesiyle "itirazın iptali" davası açılabilir mi? Akibeti ne olabilir?

Beşinci sorum: İkinci takibe devam etmeli, usulsüz işlemler nedeniyle tasfiye memurunu savcılığa şikayet etmeli, Sansar A.Ş.'nin yeniden ihyası için mi uğraşmalıyız?

Altıncı sorum: Bu arada Sansar A.Ş. ve Sansar Ltd. aleyhine akde aykırılıktan ihtarlar çekilmiş ve ihtar ellerine geçmiştir. Cevap olarak eski beyanlarını tekrar etmişler müvekkillerin alt kirayı davranışlarıyla tanımış olduğunu iddia etmişlerdir. Ayrıca 4.200 YTL kirayı da ödediklerinden bahisle sözleşmeye aykırılık yoktur demişler.

Son sorum: Murisin vefatı 21.03.2008 olması, Sansar A.Ş. nin 30.12.2008'de tasfiye olup, hükmi şahsiyetini sona erdirmesi, Sansar A.Ş. ile Sansar Ltd. arasındaki sözleşmenin 15.05.2007 olması ve gelecek yıl kirasının 01.08.2008'den başlatılacaktır gibi açıklamalar ihtiva etmesi karşısında YAPMAMIZ GEREKEN FESHİ İHBAR SÜRELERİ VAR İSE ONLARI KAÇIRMAMA ADINA da ayrıca öneri ve görüşlerinizi bekliyorum.
Şimdiden cevap verecek arkadaşlara teşekkürler.

1. ilk kira sözleşmesinde kiralanın devrine izin verilmemişse, (yani alt kiraya verebilmesi için açık rızanız kontratta yazılı değilse) alt kira sözleşmesi geçersizdir ve kiralayanı bağlamaz.

2. Kiracı şirket resmen tasfiye edilmiş ve tüzel kişiliği sona ermiş ise; kira akdi de sona ermiş sayılır, düşüncesindeyim. Böyle bir durumda alt kiraya rızanız olsaydı bile asıl kiracının sözleşmesinin sona ermesi yahut asıl kiracının tahliyesi halinde alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer. Başka bir ifade ile alt kira ilişkisi, asıl kira ilişkisinin akıbetine bağlıdır.

Böyle bir durumda Sansar ltd. işgal eden durumundadır.

Her ne kadar kira bedeli vs istemiş olunsa da bunun hataen olduğu söylenebilir ve esasen sansar ltd. in ilk ihtarında 2. yıl kira bedelini ödemek için ödeme mahalli istemesi de, asıl kiracı adına hareket ettiğine işaret etmektedir, kanaatindeyim.

Olayda bir çok hatalı işlemler yapılmış olsa da, yapılan bu hatalar esas kiracılık durumunu (Yani Sansar Ltd,'i kiracı yapmaz!) değiştirmez diye düşünüyorum.

( Bu konularda Sayın Admin ile Sayın Suat Ergin'in fikrini de almak daha doğru olur, diye düşünüyorum. )

Sayın Saim; cevabınız için çok teşekkür ederim.