Kat Malikleri Kanunu'nun 20. Maddesi Ortak Giderler ve Merkezi Isı Yönetmeliği Arasındaki Bağlantı

Merhabalar. Bir kamu kurumunda Müfettişim. Siz değerli Türk hukuk Sitesi üyeleriyle bir husus paylaşmak istedim.

Bilindiği üzere Kat Malikleri Kanunu'nun 20. maddesi aşağıdaki gibidir:

III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri
aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit
olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;(1)
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya
kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Burada yer "Alan aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça..." şartı dolayısıyla "MERKEZİ ISITMA VE SIHHİ SICAK SU SİSTEMLERİNDE ISINMA VE SIHHİ SICAK SU GİDERLERİNİN PAYLAŞTIRILMASINA İLİŞKİN YÖNETMELİK" 'in 8. maddesinde belirlenen %70-%30 oranı kat maliklerince genel kurulda değiştirilebilir mi?

Örneğin bu oran %90-%10 olarak belirlenebilir mi?

Ben belirlenebileceğini düşünüyorum ve buna ilişkin birkaç makale okumuştum. Neticede ısı gideri de ortak bir gider. Dolayısıyla kat malikleri kendi aralarında buna ilişkin bir karar alabilir.

Ancak bir karşıt görüş de 5627 sayılı “Enerji Verimliliği Kanunu dolayısıyla ısı ölçme yetkisi alan firmaların yetkisini bu kanundan alması dolayısıyla kat maliklerince %90-10 kararı alınmış olsa bile %70-30 oranını uygulamaya devam etmek zorunda olduğu yönünde.

Diğer bilgiler:
1- Isı pay ölçer olduğu varsayılmıştır.
2- %70-30 oranı yönetmelikte belirlenmiştir. Örneğin bir binaya toplamda 20.000 TL ısınma faturası geldi diyelim. bunun 6.000 TL'si 50 daireye 120 TL olarak eşit bölünüyor. Dolayısıyla hiç yakmayan bu ücreti ödemek zorunda.
3- İlgili oran kat maliklerince %90-10 olarak belirlenirse: 2.000 TL ortak gider 50 daireye 40 TL olarak bölünüyor. Dolayısıyla hiç yakmayan bu ücreti ödemek zorunda.
3- Dış cephe kaplamasının yapıldığı varsayılmıştır. Dolayısıyla hiç yakmayan daire bile (yapılan defalarca ölçümde tarafımızca görüldüğü üzere) daire içi ısısının 19 derecenin altına düşmediği görülmüştür. Ölçümü yapılan dairenin altı da boştur.

Cevap veren vermeyen herkese şimdiden teşekkürlerimi sunarım. Hayırlı günler dilerim.

14/04/2008 tarih ve 26847 mükerrer "Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmeliğin" 14. maddesindeki "Merkezi ısıtma ve sıhhi sıcak su sistemine sahip binaların yönetim planının bu yönetmeliğe aykırı olan hükümleri üç ay içinde bu yönetmeliğe uygun hale getirilir." hükmünün emredici nitelikte olduğu, bu nedenle dava konusu site yönetimi gibi merkezi sisteme sahip binalarda bina ya da bağımsız bölüm maliklerinin bu hükmün aksini kararlaştırmalarının mümkün olmadığı şeklinde bir düzenleme vardı. Değişiklik var mı kontrol edemedim ama yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararı farklı olsa dahi bu yönetmeliğe uygun olması gerektiğinden, yönetmeliğe aykırı düzenlemeler yok sayılıyor. Bu yönetmelik halen geçerli sanıyorum (siz yine de kontrol edersiniz) bu nedenle yönetmeliğe göe hesaplama yapılması gerekiyor.

yardımınız için çok teşekkür ederim AvBilgen. Ancak Yönetim planını belirleme yetkisini kat maliklerine Kat Mülkiyeti kanununun 20. maddesi veriyor. Bu durumda kanun yönetmeliğe nasıl aykırı olabilir? Mesela bir yönetmelik kanuna aykırı olabilir. Veya bir kanun anayasaya aykırı olabilir. Ama kanunun yönetmeliğe aykırı olması durumunu anlayamadım.

KMK.m.20 deki hüküm genel nitelikli bir hükümdür. Merkezi ısıtma sistemleri hakkındaki özel hüküm kanunun 42 m. de yer almış ve maddeye 5627 sayılı kanunun 16.m.ile eklenen 4.fıkrası son cümlesinde “Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir” denilerek MERKEZİ ISITMA VE SIHHİ SICAK SU SİSTEMLERİNDE ISINMA VE SIHHİ SICAK SU GİDERLERİNİN PAYLAŞTIRILMASINA İLİŞKİN YÖNETMELİK’e yollama yapılmıştır. Dolayısı ile anılan yönetmelik dayanağını KMK.naki özel hükümden aldığından kanuna aykırı bir yönü bulunmamaktadır.

Adı geçen Yönetmelik MADDE 8 – (1) Merkezî ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin % 70’i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre paylaştırılır. Toplam ısıtma giderlerinin % 30’u ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır.

MADDE 14 – (1) Merkezi ısıtma veya sıhhi sıcak su sistemine sahip binaların yönetim planının ve bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketlerinin bağımsız bölüm kullanıcıları ile yaptıkları sözleşmelerin, bu Yönetmeliğe aykırı olan hükümleri üç ay içinde bu Yönetmeliğe uygun hale getirilir.

Hükümlerini içerdiğinden, yönetmelikte geçen paylaşım oranlarının kat maliklerinin kararı ve yönetim planları ile değiştirilemeyeceğini söyleyebilirim.

Okuduğum makale şu yönde:

Burada üzerinde durulması gereken bir diğer husus da şudur; ortak giderlerden sorumluluğu düzenleyen KMK M. 20 hükmünün ilk fıkrasında, böyle bir paylaşımın, kat malikleri “arasında başka türlü anlaşma olmadıkça” geçerli olacağı ifade edilmiştir. Şu halde, kat maliklerinin ortak giderlere katılmaya ilişkin KMK m. 20 hükmündeki oranları değiştirmeleri mümkündür. Nitekim öğretide, KMK m. 20/I hükmünde yer alan “başka türlü anlaşma olmadıkça” kavramı ile kat malikleri arasında ortak giderlere ilişkin anlaşmanın, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin resmi sözleşmede kararlaştırılmış olma veya yönetim planına bu yönde hüküm koyma şeklinde anlaşılması gerektiği, bu belgelerde herhangi bir hüküm bulunmaması halinde kat malikleri kurulu kararı ile de bunun mümkün olabileceği ifade edilmektedir. Şu halde, kat maliklerinin ısıtma giderlerinden sorumluluğu arsa payları oranındadır; ancak arsa payları ne olursa olsun bağımsız bölümler arasındaki yakıt giderlerinin her birinin yüzölçümüne, hacmine veya petek sayısına göre ödenece- ğinin kararlaştırılması da mümkündür. Acaba ifade ettiğimiz bu husus, ısı paylaşım sisteminin kurulduğu yapılaşmalar bakımından uygulanma imkanına sahip midir? Örneğin, merkezi ısıtma sistemine sahip ve ısı paylaşım sisteminin bulunduğu bir binada Merkezi Isıtma Yönetmeliği’nin 8/I hükmünün aksinin kararlaştırılması mümkün müdür? Kanaatimizce, KMK m. 20/I hükmünde ifade edilen kat malikleri arasında “başka türlü anlaşma olmadıkça” ifadesi, Merkezi Isıtma Yönetmeliği’ndeki ısı payla- şım oranları bakımından da uygulanabilir bir düzenlemedir. Bu nedenle, örneğin toplam ısı giderlerinin %70’ine kullanıma göre, %30’luk giderlere ise (kullanım alanı yerine) arsa payına göre sorumlu olunacağına ilişkin kat malikleri kurulu kararı alınabilir veya bu konuda yönetim planına hüküm konulabilir.

Sözünü ettiğiniz makale hangi tarihte kim tarafından yazılmış bilmiyorum. Anılan makale , Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20.m.hükmü gözetilerek hazırlanan bir makaledir. Makale de, cevabımda geçen 42/4 m. deki hüküm dikkate alınmamıştır. Eğer kanunun 42/4'm.sindeki hüküm yer almamış olsaydı makaledeki görüşe bir diyeceğimiz olmazdı.

Hukukta, normlar hiyararşisi kapsamındaki iki kuraldan söz etmek istiyorum . Bunlardan birincisi kanunda genel hüküm ile özel hüküm arasında çelişki varsa ,özel hükmün uygulanacağı ,ikincisi ise yeni tarihli hükmün eski tarihli hükme göre tercih edileceği kurallarıdır.

Konuya bu yönden baktığımızda, KMK. 20 m.si 13.04.1983 tarihli olup ilk cevabımda belirttiğim gibi genel hüküm niteliğinde bir maddedir. Isınma giderlerinin paylaşım biçimine yönelik yönetmeliğe yollama yapan 42/4 m. ise 18.04.2007 tarihli olup özel hüküm niteliği taşımaktadır. Bu durumda olayın değerlendirilmesinde hem özel hüküm niteliğinde olması ve hemde kanuna sonraki bir tarihte dahil edilmesi karşısında normlar hiyararşisi kurallarına göre, sorunun 20 m.ye göre değil, 42/4 m.deki hükme göre çözümlenmesi gerekecektir.

Benim ilk cevabım bu hukuk kuralları çerçevesinde vardığım sonuçları içermektedir. Benimki sadece bir görüştür. Değerlendirilmesi kuşkusuz ki işin ilgilisi olarak size aittir.

Yücel bey kıymetli yorumunuz için teşekkür ediyorum. Hayırlı akşamlar dilerim.