Sürekli yinelenen kısa süreli kira

Herkese merhaba,
Bir konuda yardıma ihtiyacım var.Yazlık bir beldede 2011 yılından beri her yıl yeniden imzalanan kira sözleşmesi ile mayıs başı-ekim sonu dönemini kapsayan süreler için (6 aylık) işyeri kiralanmakta.İşyeri kapandığında da anahtar kiraya verene teslim edilmiyor, içinde kiracılara ait mallarla birlikte dükkanlar kapalı kalıyor.Kiraya verene ait aynı bölgede bulunan 10'a yakın dükkan da aynı şekilde iş yapıyor.Bu sene ekim sonu itibari ile müvekkilime (eşime) ve diğer kiracılara kiraların bundan sonra birer yıllık yapılacağı, kabul edilmezse tahliye edilmesi whatsappla bildirildi, kiraya tüfe oranında zam yapılmış ve yıllık olacağı için de 2 ile çarpılmış.Şimdi bu bölgede 6 aylık bir iş dahi olmuyor ki, 12 ay iş yapılabilsin, amaç da zaten kira bedelini arttırmak.Günlerdir işime yarar bir içtihat arıyorum ancak bulamadım.Sormak istediğim 2011 yılından beri devam edegelen kira ilişkisini (her yıl mayıs-ekim için sözleşme yenileniyor) konut ve çatılı işyeri kirası sayıp, buna ilişkin kiracıyı koruyan düzenlemelerden yararlanmam mümkün müdür?Yoksa kısa süreli sözleşme deyip, kiraya veren çık dediğinde çıkmak mı gerekir?(aralarında imzalanan sözleşme bu şekilde)Buna ilişkin bir içtihat, düzenleme var mıdır?Yine her ne kadar sözleşmeler 6 aylık yapılsa da, uygulamada kiracılar dükkanları kapalı tuttuğunda dahi dükkanları depo olarak kullanmakta, anahtar teslimi yapmamaktadır.Hal böyle iken yani 12 aylık bir kullanım zaten söz konusu iken, 2 katı kira isteyen kiraya verene karşı kiracı aleyhine düzenleme yasağını ileri sürebilir miyim?Ya da benim aklıma gelmeyen bir öneriniz olur mu, zira hem talep edilen bedeller çok yüksek, hem de yıllardır işletilen bir yerden çık deyince çıkmak pek mümkün değil.Çok uzun oldu farkındayım ancak yardımcı olursanız çok sevinirim.

BK'nın 339. maddesinde düzenlenen "niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarıyla" ilgili hükümden yararlanabilmek için geçici kullanımın süreklilik arzetmemesi gerekir.

Bir diğer deyişle 6 ay geçici kiralama yaptıktan sonra, sözleşmeyi tekrar tekrar yeniliyorsanız, bu akit artık 339. maddede düzenlenen istisna kapsamında olmayacaktır. (Bir diğer deyişle "konut ve çatılı işyeri" hükümlerine tabi olacaktır.)
Doktirinde de bu şekilde ifade ediliyor:

Alıntı: Hemen belirtelim ki; Türk Borçlar Kanunu'ndaki bu düzenleme, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş olan taşınmazın altışar aylık zincirleme kira sözleşmeleri halinde kiralanıp konut ve çatılı işyeri kiraları kapsamı dışında tutulmasına olanak sağlamaz . TÜRK BORÇLAR KANUNU'NA GÖRE NİTELİĞİ GEREĞİ GEÇİCİ KULLANIMA ÖZGÜLENMİŞ TAŞINMAZLARIN KİRALANMASI - Elif AYDIN ÖZDEMİR

Kaldı ki, 6 ay sonunda anahtar teslim edilmiyorsa, zaten zilyetlik kiracıda kaldığı için sözleşmenin sona ermesinden (ve dolayısıyla "geçici" olduğundan) bahsedilemez. Geçici kullanıma özgülenmiş mecurda, zilyetliğin de süre sonunda kiralayana devri ve sözleşmenin sona ermesi gerekir.

Bu nedenle anlattığınız olayda mecurun "konut ve çatılı işyeri" kapsamında olduğunu düşünüyorum ve bu bağlamda da ihtilafın bu hükümlere göre çözülmesi gerekir inancındayım. Buna göre de:

Alıntı: MADDE 347. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Alıntı: MADDE 344. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında (GEÇERLİLİK TARİHİ: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Her ne kadar sözleşme sonunda kiralayanın tek taraflı fesih hakkı yoksa da, sizin olayınızda sözleşmenin 10.yılını doldurmakta olduğunuzu ve bu bağlamda MADDE 347/2 maddedeki tahliye hakkının doğacağını hatırda tutmak gerek.

Sn. Admin vakit ayırıp cevap verdiğiniz için çok teşekkür ederim.Şöyle ki,2011den beri her sene mayıs-ekim arasını kapsayan yeni bir kira kontratı imzalanıyor, dolayısıyla son sözleşme 2020 mayısında imzalandı.Bu sebeple uzama 10 yıla dayanarak tahliye edemeyeceklerdir.Burada sanırım her ne kadar 6 aylık bir kullanım için sözleşme yapılsa da, yıllık kullanıma dayalı şifahi bir anlaşma olduğunu (sizin de ifade ettiğiniz üzere zilyetlik vurgusunu yaparak) dava açılması halinde mahkemeye kabul ettirip 12 aylık ücret talebinin önüne geçmek gerekiyor, zira bu aynı zamanda iş yapılması mümkün olmayan bir dönem için kira talebi olup,zorluyor muyum bilmiyorum ama kiracı aleyhine düzenleme yasağına girebilir diye düşünüyorum.Bu arada alıntı yaptığınız Elif Aydın Özdemir'in geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların kiralanmasına ilişkin makalesini okumuştum ve bu konuda ulaşabildiğim tek kaynaktı, çok teşekkürler, saygılar...

Sözleşmenizin "geçici kullanıma özgülenmiş" kabul edilmesi için sözleşme sonunda zilyetliğin iadesi gerektiğini düşünüyorum.

Sizin "fiili kullanımınız" geçici olabilir ama bu sözleşmeyi geçici kılan bir durum değil. Zilyetliği (anahtarı) siz elinizde tutuyorsanız, orasını kiralayanın o dönemde yeniden kiraya verme imkanını da elinden almış oluyorsunuz, bu bağlamda sözleşmeniz de esasında (süre olarak ne yazarsa yazsın) zaten geçici olmaktan çıkıyor diye düşünüyorum.

Diğer 6 ayın sizin açınızdan iş yapılamayan bir dönem olduğunu kabul ediyorum. Ama bu kira sözleşmesinde kiralayanı ilgilendiren bir durum da değil. O 6 ay sizin için iş yapılamayan dönemse, zilyetliği iade edersiniz, kiralayanda o 6 ayda mecuru farklı şekilde değerlendirebilir.

Dolayısıyla 1 yıl zilyetliğinizde kalan mecuru sadece siz 6 ay kullandığınız için, 6 aylık kiradan sorumlu olmanız bence söz konusu değil.

Cevabınız için gerçekten çok teşekkür ederim.Ben sizin yazdıklarınızdan sonra, sizden farklı olarak (lehime yormak istediğim için) 10 yıldır süregelen kira ilişkisinde kiraya verenin bugüne kadar dönem sonunda anahtar vs. istememesi, kapalı dönemde kiracıların tüm mallarını dükkan içinde muhafaza etmesine ses çıkarmaması nedeniyle (10'a yakın kiracı aynı şekildedir.), her ne kadar kontratta yazmasa da bu tür bir kullanıma örtülü muvafakat verildiği anlamını çıkarıp, belirlenen bedelin de aslında 6 ay için değil, 12 ay için belirlendiği iddiasında bulunabilirim gibi geliyor.Ben araştırmaya devam edeceğim, ilgi ve alakanız için tekrar çok teşekkür ederim, saygılar...