Kiralayan olmayan (kira sözleşmesi tarafı olmayan) malikin kira ücretini talep etmesi

İyi günler arkadaşlar,
G.menkul malik tarafından kiraya verilmiyor.Yani malik, kiracıyla kira sözleşmesi yapmıyor.Ancak malikin bir tanıdığı tarafından kiraya veriliyor.Yani malikin tanıdığı kiralayan sıfatıyla kiracıyla sözleşme yapıyor.
Malik bu durumda kira ücretlerini kiralayan ile kiracı arasındaki sözleşme (kendisinin taraf olmadığı sözleşme) doğrultusunda kira ücretlerini kiracıdan isteyebilir mi?
Temerrüd sebebiyle tahliye davası açabilir mi?
Not:Kira ücreti kiralayana da ödenmiyor.Ancak biz malik üzerinden işlem yapmak istiyoruz.
Şimdiden teşekkürler

Konu dava açmakta aktif husumet ehliyetinin bulunup bulunmadığı sorunudur. Bu konudaki iki Hukuk Genel Kurulu Kararı size yol gösterici olabilir:

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2001/3-1165
K. 2001/1186
T. 26.12.2001
DAVA : Taraflar arasındaki "itirazın iptali" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Uşak Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 10.05.2001 gün ve 2000/1800 E-2001/770 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 09.07.2001 gün ve 2001/5995-6570 sayılı ilamı ile; (...Davacı vekili, müvekkiline ait evin sözlü kira sözleşmesi ile 1996 yılında davalıya kiralandığını, 2000 yılı Mart-Ağustos dahil 6 aylık kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle davalı aleyhine icra takibine geçildiğini beyanla takibe vaki itirazın iptali ile %40 icar inkar tazminatının tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı, evi kiralayanın davacı değil, dava dışı Yüksel Mercan olduğunu, uzun süre kira bedellerini Yüksel Mercan adına yatırıldığını, daha sonra davacı Ümit Adına yatırılmaya başlandığını, davacının kiralayan olmaması nedeniyle dava açma sıfatı bulunmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, evin davacı bacanağı olan Yüksel Mercan tarafından davalıya kiralandığının anlaşılmasına göre dava açma sıfatı olmayan davacı tarafından açılan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi yoktur. Davacı, maliki olduğu mecurun kendisi namına Yüksel Mercan tarafından kiraya verildiğini ileri sürmüştür. Uyuşmazlık, kiralayan durumunda olmayan mal sahibinin bu davayı açıp açamayacağı noktasında toplanmaktadır.

Yargılama sırasında dinlenen tanıklar ve özellikle hükme dayanak yapılan tahliye davasındaki Yüksel Mercan beyanından; evin davalıya, davacı malik namına kiraya verildiği anlaşılmaktadır. Ayrıca 1999 yılının son ayı ve 2000 yılının ilk iki ayının kira bedellerinin davalı tarafından davacı malikin banka hesabına yatırıldığı ihtilafsızdır.

Halin icabından kiraya veren dava dışı Yüksel ile mal sahibi davacı arasında temsil ilişkisi bulunduğu anlaşıldığına göre, Borçlar Kanunu 32.maddesi hükmünce,mal sahibinin sözlü kira sözleşmesine dayanarak böyle bir dava açabileceğinin kabulü gerekir. Açıklanan nedenlerle işin esasına girilerek toplanan delillere göre uygun sonuç dairesinde bir karar vermek gerekirken, davacının dava açma sıfatı olmadığından davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle,yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Davacı vekili, davacıya ait taşınmazda sözlü akit ile kiracı bulunan davalının,2000 yılı mart-ağustos ayları arasındaki döneme ait toplam altı aylık kira parasını ödemediğini, yapılan icra takibine de itiraz ettiğini ileri sürerek, itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, kiralayanın davacı değil, dava dışı Yüksel Mercan olduğunu, davacının aktif husumet ehliyetinin bulunmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Yerel mahkemenin, davacıya ait meskeni,davalıya kiralayanın davacı değil, dava dışı Yüksel Mercan olduğu, bu durumda davacının kiralayan sıfatının ve görülmekte olan davayı açma yetkisinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine yönelik olarak verdiği karar, Yüksek Özel Daire'ce yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.

Davacının maliki olduğu meskenin, kendisinin Almanya'da bulunması nedeniyle, dava dışı Yüksel Mercan tarafından davalıya 1996 yılında sözlü akit ile kiralandığı; kira paralarının 1999 yılı aralık ayına kadar anılan kişiye ödendiği; bilahare,12.12.1999 ve 21.3.2000 tarihlerinde, toplam üç aylık kira parasının ise davacının banka hesabına yatırıldığı,taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir.

Uyuşmazlık, mal sahibi durumunda olup, kiralayan sıfatını taşımayan davacının, kira paralarının kendisine ödenmesini isteme ve ödenmeyen kira paralarından dolayı icra takibi yapma, itiraz edildiği takdirde itirazın iptali davasını açma hak ve yetkisinin bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki, kiralayan ve mal sahipliği sıfatlarının aynı kişide toplanması zorunluluğu yoktur. Başkasına ait taşınmazın kiraya verilmesi mümkün ve buna ilişkin sözleşme hukuken geçerlidir. Eş söyleyişle, mal sahibinin tarafı durumunda bulunmadığı bir kira sözleşmesi yapılabilir ve kural olarak o sözleşmeden doğan hak ve borçlar, sözleşmenin taraflarına ait olur. Ne var ki, Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, mal sahibi, kiralananın kendi mülkiyetinde olduğunu kiracıya ihbar ederek, salt bu sıfatına dayanmak suretiyle,tarafı bulunmadığı sözleşmedeki kira bedelinin kendisine ödenmesini istemek; ödenmediği takdirde icra takibi ve dava yoluna başvurmak, hatta, koşulları gerçekleştiği takdirde temerrüde dayalı tahliye isteminde bulunmak hak ve yetkisine sahiptir.

Mal sahibinin kiracıya bu yönde yapacağı ihbar, kural olarak herhangi bir şekle tabi değildir ve her türlü delille kanıtlanabilir.

Yukarıda değinildiği üzere, davalının,12.12.1999 ve 21.3.2000 tarihlerinde toplam üç aylık kira bedelini davacıya ait banka hesabına yatırdığı uyuşmazlık konusu değildir. Davalı vekili de, 17.4.2001 günlü duruşmada,kiralayan Yüksel Mercan'ın talimatı üzerine,anılan kira paralarının davacının banka hesabına yatırıldığını açıkça bildirmiş; takip konusu döneme ait dört aylık kira borcunun varlığını da kabul etmiştir. Bu durum, Aralık 1999 tarihinden önce, kiralananın malikinin davacı olduğunun ve o tarihten sonraki kira paralarının davacıya ödenmesi gerektiğinin davalı tarafından öğrenildiğini; başka bir ifadeyle, bu yönde bir ihbarın kendisine ulaştığını gösterir. Hal böyle olunca, davalı, anılan tarihten sonraki kira ödemelerini davacıya yapmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğün doğal sonucu olarak, davacı, ödenmediğini ileri sürdüğü kira paralarının ödetilmesi istemiyle davalı hakkında icra takibi yapabileceği ve itiraz edilmesi durumunda da, itirazın iptali isteminde bulunabileceği açıktır.

O halde, davacının aktif dava ehliyetinin bulunduğu benimsenmek suretiyle, işin esasına girişilip, tarafların delilleri toplanarak, ortaya çıkacak uygun sonuç çerçevesinde bir hüküm kurulması gerekirken, bu yönler gözden kaçırılmak suretiyle direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile,direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 26.12.2001 gününde oybirliği ile karar verildi.



T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 1994/6-213
K. 1994/259
T. 27.4.1994
• TAHLİYE DAVASI ( Kira Parasının Ödenmemesinden Mütevellit Temerrüt Nedeniyle Tahliye İstenilmesi )
• TEMERRÜT NEDİNİYLE TAHLİYE ( Kira Bedellerinin Ödenmesi Konusunda Yapılan Taleplerin ve Temerrüt İhtarının Sonuçsuz Kalması Durumunda Tahliye Davası Açılması )
• KİRA PARASININ ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE İHTAR ( Kira Bedellerinin Ödenmesi Konusunda Yapılan İhbarın ve Temerrüt İhtarının Sonuçsuz Kalması Durumunda Tahliye Davası Açılması )
• HUSUMET ( Temerrüt Sebebine Dayalı Tahliye Davasını Kiralayanın Açmasının Gerekmesi )
• DAVA HAKKI ( Kiralayan Durumunda Olmayan Malikin veya Kiralananı Sonradan İktisap Eden Kimsenin Önceden Kiracıya İhbar Göndererek Paranın Ödenmesinin İstenilmesi Sonuçsuz Kalırsa İhtar Çekmesi )
818/m.260
ÖZET : B.K. 260. maddesi uyarınca temerrüt sebebine dayalı tahliye davasını kiralayanın

açması gerekir. Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden kimsenin önceden kiracıya ihbar göndererek malik olduğunu kira bedellerinin bundan sonra kendisine ödenmesini istemesi bu sonuçsuz kalırsa şartlara haiz temerrüt ihtarı tebliğ ettirmesi ondan sonra dava açması gerekir. Dava hakkına ilişkin bu hususun mahkemece kendiliğinden gözetilmesi icabeder. Kiracıya tebliğ edilen ihtarın yasal şartları taşıması istenen kira parasının muaccel olması ve bu kira bedelinin en az verilen 30 günlük süre içinde ödenmemiş olması gerekir. Kira parası götürülüp kiralayanın ayağında ödenmesi gereken borçlardan olduğundan ona götürülerek elden verilmesi veya masrafı kiracıya ait olmak şartıyla konutta ödemeli olarak gönderilmesi gerekir. Buna uygun olmayan ödemeler yasal değildir. Ancak buna aykırı bir ödeme teamülü taraflar arasında yerleşmişse ona uygun ödeme de geçerli sayılır. Kiracı veya kiralayanın temerrüdü bu esaslara göre çözümlenir.

DAVA : Taraflar arasındaki tahliye davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kartal 1. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 22.7-1993 gün ve 418-686 sayılı kararın incelenmesi davalı tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 8.11.1993 gün ve 11111-11437 sayılı ilamı ile ; ( ...B.K.260. maddesi uyarınca temerrüt sebebine dayalı tahliye davasını kiralayanın açması gerekir. Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden kimsenin önceden kiracıya ihbar göndererek malik olduğunu kira bedellerinin bundan sonra kendisine ödenmesini istemesi bu sonuçsuz kalırsa şartlara haiz temerrüt ihtarı tebliğ ettirmesi ondan sonra dava açması gerekir. Dava hakkına ilişkin bu hususun mahkemece kendiliğinden gözetilmesi icabeder. Kiracıya tebliğ edilen ihtarın yasal şartları taşıması istenen kira parasının muaccel olması ve bu kira bedelinin en az verilen 30 günlük süre içinde ödenmemiş olması gerekir. Kira parası götürülüp kiralayanın ayağında ödenmesi gereken borçlardan olduğundan ona götürülerek elden verilmesi veya masrafı kiracıya ait olmak şartıyla konutta ödemeli olarak gönderilmesi gerekir. Buna uygun olmayan ödemeler yasal değildir. Ancak buna aykırı bir ödeme teamülü taraflar arasında yerleşmişse ona uygun ödeme de geçerli sayılır. Kiracı veya kiralayanın temerrüdü bu esaslara göre çözümlenir.

Olayımızda; davacı bizzat keşide ettiği temerrüt ihtarnamesine dayanmamış alacak isteğiyle ilgili icra tabikindeki ödeme emrine dayanarak bu davayı açmıştır. Kartal 3.İcra Müdürlüğünün 1993/324 esas sayılı icra takibinin asıl dayanağını teşkil eden 2.3.1993 tarihli takip talepnamesi sadece alacak istemine ilişkindir ve haciz yolu ile takip istenmiştir. O talepnamede tahliye istemi mevcut değildir. Bu sebeple icraca keşide edilen ödeme emrinde ödemenin yapılmaması halinde tahliye istenebileceğine ilişkin uyarının bir dayanağı bulunmamaktadır. Hal böyle ölünce davanın dayanağı ölen ihtarnamenin yasal unsurları taşıdığı kabul edilemeyeceğinden davanın reddi icabeder; Bundan zuhul edilerek kabulü şekilde karar verilmesi hatalıdır... )gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonun da; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davalının temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 27.4.1994 gününde oybirliği ile karar verildi.


(kararlar kazancı'dan alınmıştır)

Tam olarak cevapları içeren yargıtay kararları sunmuşsunuz.Teşekkürler