yeni iktisap nedeniyle tahliye hakkının kötüye kulllanılması

Değerli meslektaşlarım,
Mobilya tasarım ve imalatı ile uğraşan bir müvekkilim eski ve kullanılamaz durumda olan bir taşınmazı 8 ay önce kiraladı. Sözleşme 3+2 yılık yani 5 yıl süreli ve ilk üç yılı kira artırımı yapılmayacak hükmü içeriyor.Kira sözleşmesinde binanın eski halinden hiç bahsedilmiyor. ancak binada bazı tadilatların ve ekletinlerin yapılacağı açık. Mal sahibi bir ay önce hiç haber vermeden taşınmazı üçüncü bir kişiye satıyor. Yeni malik önce şifahi olarak kira parasının 10.000.TL den 15.000.TL sına yükseltmek istedi. Bu talebi kabul görmeyince ihtiyaç nedeniyle tahliye istemini havi ihtarnamesini 28.günde tarafımıza tebliğ etti. Müvekkilim bu binaya şu ana kadar toplam 700.000.TL tutarında tadilat yaptı. Elimizde binanın kiralandığı hali gösteren fotoğraflar mevcut. Bu durumda kiralanandan çıkmamak için direnmek ne kadar mümkün olabilir. Eski malike karşı da tazminat davası açabilmek mümkün mü,Değerli görüş ve önerilerinizi bekliyorum. Saygılarımla

Tahliye süreci açısından bakacak olursak yeni malik iktisap tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ihtarda bulunmak zorundadır. Anladığım kadarı ile 28.günde yani süresi içerisinde bu ihtarı çekmiş. Bundan sonra kiracının tahliye etme süresi 6 aydır. Etmezseniz size karşı sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılacaktır. Bu davada yeni malik, ihtiyaç halini ispatlamak zorundadır. Kararın aleyhinize çıkması halinde 3 aylık kira bedelini icra dairesine depo etmek şartıyla icranın geri bırakılmasını talep edebilirsiniz.
Binaya yapılan tadilat masrafları zorunlu ise hem eski hem yeni malikten istenebilir. Ayrıca bu tadilatlar nedeniyle işyerinde değer artışı meydana gelmişse bunun da maliklerden istenebileceği fikrindeyim. Bu cevabı verirken tadilatların eski malik zamanında yapıldığını kabul ettim. Tabi sözleşmede tadilat bedelleri istenmeyecektir gibi aksine hüküm varsa o hüküm uygulanacaktır.
Eski malikin taşınmazı satması nedeniyle tahliye edilmeniz halinde kazanç kayıplarınızı eski malikten talep edebilirsiniz.

TABİ BU İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYENİN O KADAR KOLAY OLMADIĞINI DA HATIRLATALIM
Y6HD
Esas : 2006/12620
Karar : 2007/1193
Tarih : 13.02.2007
KİRALANANIN TAHLİYESİ (Yeni Malik - Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye)
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYENİN KOŞULLARI (Zorunlu – Samimi – Devamlılık Arz Eden)
6570 Sa.Ka.7
Uyuşmazlık, konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
DAVA VE KARAR:
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davalı tarafından süresi içiııde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ KARARI:
Uyuşmazlık, konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının kiralananda 01.04.2004 tarihli sözleşme ile kiracı olup, sözleşmenin 31.03.2006 tarihinde sona erdiğini, kiralanana müvekkilinin kızının konut olarak ihtiyacının bulunduğunu, ihtiyaçlının boşanma aşamasında olup eşinden ayrı yaşadığını, kiralananda davacının kızının ve torununun oturacağını, ihtiyaç durumunun davalıya ihtarname ile bildirilmesine karşın sonuç alınmadığını belirterek davalının kiralanandan konut ihtiyacı sebebiyle tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili, davacının kiralananı 06.02.2006 tarihinde satın aldığını bu durumda 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun`un 7 / d bendi gereği dava açabileceğini, ancak bu konuda keşide etmesi gereken ihtarnamenin müvekkiline bıı bentte öngörüldüğü üzere bir aylık süre geçtikten sonra 09.03.2006 tarihinde tebliğ edilmesi nedeniyle davanın süresinde açılmadığını, ihtiyacın gerçek samimi ve zorunlu olmadığını, devamlılık arz etmeyen ve henüz doğmamış bir ihtiyaç için dava açılamayacağını, taraflar arasındaki sözleşmenin 01.04.2004 tarihinde yenilendiğini belirterek haksız ve dayanaksız açılan davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Olayımıza gelince; davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.04.2004 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı taşınmazı 06.02.2006 tarihinde önceki malik kiralayan Armağan Orhan`dan satın alarak taşınmaza kızının konut olarak ihtiyacı bulunduğunu ve sözleşme süresi sonunda kiralananın tahlive edilmesini davalıya 09.03.2006 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile bildirmiştir. Yargılama sırasında da kızı Sinem`in eşi ile boşanma davaları olduğunu, bu nedenle konut ihtiyacının bulunduğunu açıklamıştır. Ne var ki davacının kiralananı satın alması, bu konuda davalıya ihtarname gönderilmesi, ihtiyaçlı kızının eşi ile derdest boşanma davasının bulunması tek başına ihtiyacın gerçek samimi vc zorunlu olduğunu göstermez. 6570 Sayılı Yasa ve yerleşen içtihatlara göre ihtiyaca dayanan davalarda tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Davacı vekili 26.09.2006 tarihli oturumda başka delillerinin olmadığını bildirmiştir. Davacı, iddialarını doğrulaması bakımından tanık deliline dayanmadığından mücerret boşanma davasının açılmış olması ihtiyacın varlığına yeterli delil teşkil etmez. Bu durumda mahkemece kanıtlanamayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, oybirliğiyle karar verildi.
Y6HD 13.02.2007 - K.2007/1193
____________ oOo ____________