Dolandırılma Neticesinde Tapu İptalinin İstemi

Müvekkil ayın 10'nunda, daha önce emlak sitesine koyduğu taşınmazı, bir emlakçı aracılığıyla tapuda amca-yeğen adına devrediyor. Devir esnasında tapu memuru satış bedelinin alınıp alınmadığını sorduğunda, müvekkil bedeli almadığını beyan ediyor. Bunun üzerine huzurda bulunan bir başka şahıs 'sizin işlemleriniz bugün hallolmaz o zaman.' diyor. Bunu duyan müvekkil satış bedelini aldığını söyleyip devri gerçekleştiriyor. Tapudan çıktıktan sonra müvekkil, amca ve yeğen ile bankaya gidiyor. X Bankasına gidildiğinde devir yapılan amca parasının bu bankada değil Y Bankasında olduğunu söylüyor. Y Bankasına ancak mesai saati bitiminden sonra gittiklerinden dolayı parayı çekme işlemi ertesi güne kalıyor. Müvekkil parayı almadan amca-yeğeni bırakmayacağını söylüyor ve birlikte emlakçının evine gidip geceyi orada geçiriyorlar. Ertesi gün yani ayın 11'inde amca evden çıkıp bankaya gidiyor. Ancak kısa bir zaman sonra eve dönen amca parayı oğlunun imzasıyla çekebileceğini bu nedenle para işinin ertesi gün şehir dışından gelecek oğlunun imzasıyla hallolacağını söylüyor. Müvekkil amca-yeğen ile bir gece daha emlakçının evinde kalıyor. Ertesi gün yani ayın 12'sinde amca, yeğeni ile birlikte, oğlunu otogardan almak ve şu saate müvekkil ile Y Bankası önünde buluşmak bahanesiyle evden çıkıyor. Müvekkil emlakçı ile birlikte Y Bankasına doğru yola çıktıktan sonra emlakçıya bir telefon geliyor. Telefonla konuştuğu sırada emlakçı ağlamaya başlıyor ve babasının hastanede ameliyat sırasında öldüğünü söyleyerek müvekkili Y Bankası önüne bırakarak gidiyor. Mesai bitimine kadar banka önünde bekleyen müvekkil defalarca amca ve emlakçı ile telefonda konuşuyor ancak kimse bankaya gelmiyor. Ertesi gün yani ayın 13'ünde tapu müdürlüğüne giden müvekkil olaya konu taşınmazın bir gün önce (ayın 12'sinde) bir başka şahsa amca-yeğen tarafından devredildiğini öğreniyor. Akabinde savcılığa müracaat eden müvekkil suç duyurusunda bulunuyor.

Yukarıda özetlenen olayda müvekkilin organize bir şekilde dolandırıldığı açıktır. Savcılık tahkikatı haricinde açacağımız tapu iptali ve tescil davasında ispat yükünün tarafımızda olmasıyla hasebiyle elimizde satış bedelinin alınmadığına dair bir delil bulunmadığından siz meslektaşlara bahsedilen konuda danışmak istedim.

1) İlk satıştaki bedelin alınmadığına dair ispat,
2) İkinci satışta devredilen şahsın 1023 kapsamında iyiniyetli olmadığını ispat hususlarında neler yapılabilir?

Ardışık devirlerde kötüniyete dair bildiğiniz Yargıtay Kararları var mıdır?

Olay hakkında düşünceleriniz nelerdir?

Teşekkürlerimle...

Değerli Meslektaşım ,

Umarım yardımcı olur.

YARGITAY
1. HUKUK DAİRESİ

E. 2011/6694
K. 2011/11501
T. 15.11.2011

• TAPU İPTALİ İLE TESCİL (Tapuda Paranın Hemen Ödeneceği Yönünde Davacılarda Kanı Uyandırarak Temlikin Sağlandığı/Davacılar Hileye Maruz Bırakıldıklarından Talebin Kabul Edileceği – Satış Bedelinin Ödendiğinin Yazılı Belge İle Kanıtlanamadığı)

• HİLE İLE TAŞINMAZIN ALIMI (Taşınmazların Emlakçı Suretiyle Satışa Arz Edildiği/Bunlar Aracılığıyla Bulunan Davalının Taşınmazın Bedelinin Hemen Ödeneceği Yönünde Davacılarda Kanı Uyandırarak Temlikin Sağlandığı – Tapu İptali İle Davacıların Adına Tescili)

• SATIŞ BEDELİNİN SONRADAN ÖDENMESİ (İpotek Yaptırılabileceği ya da Mülkiyetin İade Edileceğine Dair İhtirazi Kayıt Konulabileceği/Koşulsuz Kararlaştırılmışsa Tahsil İçin Yasal Yollara Başvurulabileceği – Fakat Hileye Maruz Bırakılanın Tapu İptali İle Tescili Talebinin Kabulü)

• TAŞINMAZ SATIMI (Bedelin Koşulsuz Olarak Sonradan Ödeneceği Kararlaştırıldığında Ödememenin Tapu İptali İle Tescil Nedeni Teşkil Etmeyeceği – Paranın Hemen Ödeneceği Yönünde Davacılarda Kanı Uyandırarak Hile ile Temlik Sağlandığından Tapu İptali İle Tesciline Karar Verileceği)

818/m.28/1, 211, 217
4721/m.7/2,893

ÖZET : Davacıların, taşınmazların emlakçıyı aracı kullanılmak suretiyle satışa arz ettikleri ve bunlar aracılığıyla temin edilen davalıya satış için tapuya gidildiğinde düzenlenen aktin imzalanması aşamasında satış parasının istenmesi üzerine, paranın evde olduğu ve eve gidildiği takdirde verileceğinin beyan edilmesi üzerine akdin imzalandığını, oysa eve gidilmek üzere hareket edildiğinde bundan istifade eden davalının oradan ayrıldığı, satış bedelinin ödendiği belirtmiş ise de, yazılı belge ile kanıtlanamadığı anlaşılmaktadır. Taraflarca bedelin sonra ödeneceği kararlaştırılabilir. Satış bedeli üzerinden ipotek yaptırılabilir veya bedel ödenmediği takdirde taşınmazın mülkiyetinin iade edileceğine dair ihtirazi kayıt konulabilir. Satıcının hakkı bedel olup, ödenmemesi halinde yasal yollara müracaat ederek tahsili sağlanabileceğinden ödememe tapu iptal ve tescilin hukuki nedenini teşkil etmez. Oysa bedelin ileriki tarihlerde ödeneceğine dair taraflar arasında anlaşma bulunmamakta hemen ödeneceği yönünde davacılarda bir kanı uyandırılarak kayıt maliki bir oldu bittiye getirilerek temlikin sağlandığı görülmektedir. Davacıların hileye maruz bırakılmadıklarını söyleyebilme olanağı yoktur. Davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.

DAVA : Taraflar arasında görülen davada;

Davacılar, 10439 nolu parselin Süleyman’a, 10440 nolu parselinde davacı Bayram’a ait olup, taşınmazların davalıya satışı için emlakçı olan dava dışı Selahattin’in kendilerine bilgi verdiğini ve tapuda işlemlerin başlatıldığını, imza atılacağı sırada davalının paranın döviz olarak evinde olduğunu ve imzalar atıldıktan sonra parayı evde vereceğini söylediğini, imzalar atıldıktan sonra kendilerini kahvehaneye götürerek parayı getireceğini söyleyerek bu sırada arka tarafa geçerek bir daha gelmediğini, telefonlarına da cevap vermemesi üzerine dolandırıldıklarını anladıklarını ileri sürerek, tapu iptal ve tescil isteminde bulunmuşlardır.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın ispatlanamadığı gerekçesiyle reddine karar verilmiştir.

Karar, davacılar vekili tarafından süresinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 15.11.2011 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz edenler vekili gelmedi, temyiz edilen vekili geldi duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi Selda Özer tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, tapu iptal ve tescil isteğine ilişkin olup, Mahkemece, iddianın kanıtlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Davacılar, taşınmazı gerçekten satma iradelerinin bulunmasına karşın tapuda işlem tekemmül ettirildikten sonra çeşitli sebepler ileri sürülerek davalı tarafın satış bedelini ödemediğini ve kendilerini hileli davranışlarla dolandırma yoluyla taşınmazların mülkiyetini devretmek zorunda bıraktığını ileri sürerek eldeki davayı açmışlardır. O halde iddianın içeriği ve ileri sürelen biçimine göre davada dayanılan sebebin hile olduğu açıktır.

Bilindiği üzere; hile, genel olarak bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme yapmaya sevketmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak,veya esasen var olan hatalı bir kanıyı koruma yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır. Hata da yanılma hilede yanıltma söz konusudur.B.K’nun 28/l maddesinde açıklandığı üzere taraflardan biri diğer tarafın kasıtlı aldatmasıyla sözleşme yapmaya yöneltilmişse hata esaslı olmasa bile aldatılan taraf için sözleşme bağlayıcı sayılamaz.Değinilen koşulların varlığı halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable Şamil) olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir.

Öte yandan, hile her türlü delille isbat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması hiç bir şekle bağlı değildir. Anılan husus resmi belgeler yönünden de Türk Medeni Kanununun 7/2 maddesinde dile getirilmiştir. Hilenin öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa yöneltilecek bir irade açıklaması, defi yahut dava yoluyla da kullanılabilir.

Somut olaya gelince; 10439 parsel sayılı taşınmazın davacı Süleyman’a 10440 pasel sayılı taşınmazın da davacı Bayram’a ait iken emlakçı Selahattin ve onun ortağı olan Murat aracı kullanılmak suretiyle taşınmazları satışa arz ettikleri ve bunlar aracılığıyla temin edilen davalı Fehmi’ye taşınmazların satışı için tapuya gidildiğinde düzenlenen aktin imzalanması aşamasında satış parasının istenmesi üzerine, paranın evde olduğu ve eve gidildiği takdirde verileceğinin beyan edilmesi üzerine akdin imzalandığını, oysa eve gidilmek üzere hareket edildiğinde bir kahvehaneye uğranıldığı, bundan istifade eden davalının oradan ayrıldığı, her ne kadar davalı tarafından satış bedelinin ödendiği belirtmiş ise de, bunun yazılı bir belge ile kanıtlanamadığı anlaşılmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki, satış bedeli (semen) satışın asli unsurlarından birisidir. Semen ödeneceği düşüncesi uyandırılarak taşınmazın mülkiyetinin naklinin sağlanması ve ondan sonra semenin ödenmemiş olması yukarıda değinilen ilkeler gözetildiğinde iradeyi fesada uğratan sebeplerin gerçekleştiğinin kabulünü gerektirir.

Bir başka ifade ile, elbetteki taraflarca bedelin yani semenin sonra ödeneceği kararlaştırılabilir. Böylesi bir durumda Medeni Kanununun 893. maddesi hükmü uyarınca satış bedeli üzerinden ipotek yaptırılması mümkün bulunduğu gibi, Borçlar Kanununun 217. maddesi delaletiyle 211. maddesi hükmü gereğince bedel ödenmediği takdirde taşınmazın mülkiyetinin iade edileceğine dair ihtirazi kayıt konulabilir. Böylesi bir olgu tapunun iptali ile eski malike intikaline olanak saglar ise de, koşulsuz olarak bedelin sonradan ödenmesi taraflarca kararlaştırılmış isede satıcının hakkı bedel olup, ödenmemesi halinde yasal yollara müracaat ederek tahsili sağlanabileceğinden ödememe tapu iptal ve tescilin hukuki nedenini teşkil etmez. Oysa somut olayda bedelin ileriki tarihlerde ödeneceğine dair taraflar arasında bir anlaşma bulunmamakta hemen ödeneceği yönünde davacılarda bir kanı uyandırılarak kayıt maliki bir oldu bittiye getirilerek temlikin sağlandığı görülmektedir.

Öyle ise, davacıların hileye maruz bırakılmadıklarını söyleyebilme olanağı yoktur.

Hal böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir.

SONUÇ : Davacıların temyiz itirazları yerindedir.Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesine göre) HUMK.’nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 15.11.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.