Kira Karşılığı İnşaat Sözleşmesi tahliye sorunu

Sevgili meslektaşlarım herkere iyi yıllar dilerim.


Müvekkillerimiz arsa saipleri olarak müteahhit firmaya taşınmazları üzerine iş merkezi yapılması hususunda kira karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak, yapılacak olan taşınmazda müteahhit firmanın 4 yıllığına kiracı olarak taşınmazı kullanmasını içeren sözleşme imzalamışlardır. Sözleşmede belirtilen sürenin bitmesinden önce yüklenici firma taşınmazı tahliye etmeyeceğini müvekkillerimize ihtaren bildirmiş, süre bitmeden 1 ay öncede müvekkiller tarafından sözleşmenin yenilenmeyeceğini ve tahliye etmesini bildirir ihtar gönderilmiştir. Taraflar arasında akdedilen sözleşme niteliği itibariyle karma yapıda ve sözleşme serbestisine dayanan bir kiralama sözleşmesidir. Yüklenici firmaya karşı sözleşme süresinin bitmesi nedeniyle tahliye davası açmayı düşünüyoruz. Fakat 6570 sayılı kanun nedeniyle tereddüt içerisindeyiz. Sözleşme süresinin bitimi nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemesinde sözleşmenin feshi ve tahliye davası açmamız mümkün mü? Şimdiden değerli görüşleriniz için teşekkür ederim.

Sözleşmeyi "kira akdi" olarak nitelendirdiğinize göre (bence de kira akdi), yeni BK (eski 6570) gereğince kiralayanın sözleşme süresinin bitmesi nedeniyle tahliye hakkı olmadığı konusunda tereddütümüz olmaması gerekir diye düşünüyorum.

Bence burada davanın dayandırılabilececeği tartışma konusu hususlar şunlar olabilir:
1- Kiralama inşaat sözleşmesinin içinde yapıldıysa, sürenin bitiminde tahliye edilmemesi akde muhalefet oluştur mu ve bu noktadan tazminat istenebilir mi?
2- Sözleşme yapılması esnasında arsa sahiplerinin avukatı bulunmuyorsa, yüklenicinin sonradan tahliye etmeme iradesiyle sözleşmeyi yapması, arsa sahipleri açısından hile veya gabin oluşturur mu?
3- Kiralayanın sürenin sona ermesi nedeniyle tek taraflı fesih yasağı (BK. 347) sadece çatılı işyeri kiraları için geçerli olduğundan, ilk etapta arsa olmasına dayanarak sözleşmeye BK 327 uygulanabilir mi? (ihtar da bu maddeye dayalı çekildiyse)

Kira sözleşmesinde kira bedeli (hasılat kirası hariç) para dışında bir şey, olaydaki gibi misli olmayan örneğin inşaat (bina yapımı) olabilir mi? Olaya bir de böyle bakmak gerekir diye düşünüyorum.

6098 S.lı Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 327

F. Sözleşmenin sona ermesi

I. Sürenin geçmesi

Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.

Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Müvekkiller sözleşmede belirtilen "31.12.2018 tarihinde kayıtsız ve şartsız kiralanan taşınmazı tahliye edeceği" şartına dayanarak kira aktinin 31.12.2018 tarihinde sonra erdiğini ve bu tarihte taşınmazı tahliye etmesi gerektiğini sözleşmeyi uzatmayacaklarinı ihtar etmişler.

Bu sartlarda bk 327 kullanmak mümkün değil mi?

Çatılı kiralananda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 327.maddesi uygulanamaz.

Aşağıda sunulan kararı paylaştığı için Sayın Av.Bülent Sabri Akpunar'a teşekkür ederiz.


T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

E:2005/6-181
K:2005/208
T:30.03.2005

6570 s. Yasa m. 1,7
818 s. Yasa m. 256

Taraflar arasındaki "Tahliye" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir 7. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 3.12.2003 gün ve 2003/1081-1460 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 27.4.2004 gün ve 2004/3092-3194 sayılı ilamı ile,
( ... Taraflar arasındaki uyuşmazlık kiralananın Borçlar Kanununun adi kiraya ilişkin hükümlerine mi, yoksa 6570 Sayılı Yasaya mı tabi olduğu noktasındadır. Kiralanana ait 1.8.1999 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinde kiralanan yer 9 m2 lik boş, açık alan olarak belirtilmiştir. Kira sözleşmesindeki bu belirtmeye göre kiralanan Borçlar Kanununun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabidir. Sözleşme kurulduktan sonra kiralanan yer üzerine kiracı tarafından yapı yapılmış olması sözleşmenin bu niteliğini değiştirmez. Uyuşmazlığın Borçlar Kanununun adi kiraya ilişkin hükümleri ve sözleşme hükümleri birlikte değerlendirilerek çözümlenmesi ve ona göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olduğundan hükmün bozulması kap etmiştir... )
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Dava, kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
A-DAVACI İSTEMİNİN ÖZETİ:
Davacı Sosyal Sigortalar Kurumu Başkanlığı vekili, davacı Kurumun Çınarlı Dispanseri bahçesindeki 9 m2'lik arsanın 1.8.1999 tarihli kira sözleşmesiyle davalıya kiralandığını, sözleşmede davacının arsa üzerine polyester seyyar kabin yapacağının ve bunu büfe olarak kullanacağının belirtildiğini, sözleşme eki özel şartların 11. maddesinde de, tahliye anında kabin sökülerek yerin eski haliyle tesliminin öngörüldüğünü; Yargıtay kararlarına göre, arsa olarak kiralanan yere sonradan musakkaf bina yapılsa dahi, kiralananın sözleşmedeki arsa vasfının değişmeyeceğini, davacının sözleşmeye ve Borçlar Kanunu hükümlerine uygun 24.6.2003 günlü ihtarnamesine rağmen kiralanan yerin davalı tarafından tahliye ve teslim edilmediğini ileri sürerek, akdin feshi ile kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
B-DAVALI CEVABININ ÖZETİ:
Davalı Doğan Köse vekili, dava konusu büfenin musakkaf olup, 6570 Sayılı Kanuna tabi bulunduğunu; sözleşmenin 11. maddesi gereğince, davalının kiralanan yeri 6. maddede belirtilen şekilde sözleşmede yazılı gaye için kullanıma elverişli hale getirebilmek amacıyla, özel şartname eki'nin 1. maddesi çerçevesinde davacı Kurumun onayını da alarak, tüm yasal prosedürleri tamamlamak suretiyle musakkaf bir büfe inşa ettiğini ve bu haliyle hiçbir uyuşmazlık çıkmadan, sözleşmede belirtilen şekilde büfe olarak işlettiğini; taraflar arasındaki sözleşmenin düzenlenmesi sırasında, her iki tarafın ortak iradesinin boş alan üzerine tesis edilecek büfenin işletilmesine yönelik olduğunu, bu durumun sözleşmenin 6. Maddesi ile de teyit edilerek hüküm altına alındığını, ayrıca taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 1.8.2000 tarihinden itibaren süresiz kira akdine dönüştüğünü, Borçlar Kanunu'na dayanılarak tahliye talebinde bulunulmayacağını, olayda 6570 Sayılı Kanun hükümleri ile Borçlar Kanunu'nun buna aykırı olmayan hükümlerinin uygulanması gerektiğini, 6570 Sayılı Kanun'un 7. maddesinde kiralayanın tahliye isteyebilmesi için aranan koşulların dava konusu olayda gerçekleşmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
C-YEREL MAHKEME KARARININ ÖZETİ:
Yerel Mahkeme, kira sözleşmesinde, kiracının yapacağı büfenin tümüyle sökülüp, yerin boş arsa olarak teslim edileceği yönünde bir hüküm bulunmadığı, davalı tarafından davacının muvafakati ve Belediyenin onayıyla inşa edilen yapının sabit temel sistemine sahip, sökülüp götürülmesi mümkün bulunmayan, musakkaf nitelikte bir yapı olduğunun bilirkişi raporuyla belirlendiği, bu durumda, sözleşmenin musakkaf nitelikteki büfeyi konu alması nedeniyle, uyuşmazlığın 6570 Sayılı Kanun hükümlerine göre çözülmesi gerektiği, Borçlar Kanunu çerçevesinde feshi ihbar yoluyla tahliyenin istenilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.
D-TEMYİZ EVRESİ BOZMA VE DİRENME:
Davacı vekilince, arsa niteliğiyle kiralanan yere sonradan kiralayanın tanıdığı yetkiye dayalı olarak ve musakkaf nitelikte dahi olsa bina yapılmasının, kiralananın arsa niteliğini etkilemeyeceği iddiasıyla temyiz edilen karar. Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuş; Yerel Mahkeme gerekçesini tekrarlayarak önceki kararında direnmiş, direnme kararı davacı vekilince temyiz edilmiştir.
E-MADDİ OLAY
Taraflar arasında ihale sonucunda düzenlenen 1.8.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesiyle, davacı Kurum bünyesindeki Çınarlı Dispanseri bahçesinde bulunan 9 metrekarelik boş alan, büfe olarak kullanılmak üzere davalıya kiralanmıştır. Kiralanan boş alana davalı tarafından davacı Kurumca da onaylanan projeye uygun şekilde bufe yapıldığı, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin de alındığı cekismesizdir. Davacı, davalıya gonderdıgi 24.6.2003 günlü ihtarnamede, sözleşme süresi 31.7.2003 tarihinde sona erecek olan kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini bildirerek, kiralanan yerin, ek Hususi Şartnamenin 11. maddesi doğrultusunda mevcut haliyle boş olarak Kuruma teslim edilmesini istemiş, aksi takdirde tahliye davası açılacağını ihtar etmiştir, ihtarname davalıya 25.6.2003 günü tebliğ edilmiştir.
F-GEREKÇE
Davalının da imzaladığı ihaleye ilişkin "Özel Şartname Eki"nin 1. maddesi "...9 metrekarelik açık alana yapılacak büfe için ekli projede örneği bulunan cam elyaftan ( polyester ) seyyar kabin kiracı tarafından konulacaktır..." hükmünü taşımaktadır. Sözleşmenin Hususi Şartlar bölümünün 11. maddesinde "Kurum'un izni alınarak ve her türlü masrafı kendisine ait olmak koşuluyla yapılacak tadilat, kiralık yerin tahliyesi anında kurum tarafından yerinde kalmasına izin verilmediği durumda kiracı tarafından sökülerek kiralık yer eski haliyle Kurum'a teslim edilecektir. Şayet Kurum bu tadilatın kaldırılmasını İstemezse kiracı bedelsiz olarak Kuruma terk edecektir. Kiracı bundan dolayı hiçbir hak ve tazminat talebinde bulunamayacaktır." hükmü bulunmaktadır. 10. Madde ise "Kurumumuzun ihtiyacı doğrultusunda Kurum sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmeye yetkili olup, belirtilen tarihte kantin boş olarak teslim edilecektir. Kiracı bu hükmü peşinen kabul ve taahhüt eder" şeklindedir. Büfeye ilişkin yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve diğer belgeler davalı vekilince dosyaya sunulmuştur. Yapı kullanma izin Belgesine göre, söz konusu büfe, tuğladan ve karkas yapı sistemiyle yapılmıştır.
Yargılama sırasında keşif yoluyla alınan 4.11.2003 günlü bilirkişi raporunda, kiralanan boş alan üzerinde projeye uygun olarak tuğladan, yığma tarzda, alüminyum doğramalı, üzeri kiremit kaplı, seramik döşemeli, dış cephesi mineral sıvalı 10.69 metrekarelik inşaat alanına oturan, sabit bir temel sistemine sahip, sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, musakkaf ( örtülü ) nitelikte bir büfenin yapılmış olduğu belirtilmiştir.
Bozma ve direnme kararlarının içerik ve kapsamlarına göre. Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, boş arsa olarak kiralanan yere, sonradan kiracı tarafından, sözleşmede tanınan yetkiye dayanılarak, sozleşmedeki kullanım amacına uygun şekilde ve kiralayanın da onayıyla büfe yapılmıs olmasının, kiralananın arsa niteliğini etkileyip, etkilemeyeceği; buna bağlı olarak da, tahliye konusunda Borclar Kanunu hükümlerinin mi, yoksa 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükumlerinin mi uygulanması gerektigı noktasında toplanmaktadır.
Bilindiği gibi. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, sadece belediye sınırları içerisinde ve musakkaf ( örtülü ) nitelikte olan taşınmazlarla, ilgili kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler içermekte ve kapsamındaki kira sözleşmeleri yönünden, salt kira süresinin bitmiş olmasının tek başına tahliye nedeni olarak kabul etmemekte; Borçlar Kanunu'nun adi kiraya ilişkin olarak öngördüğü tahliye nedenlerinin dışında, kendine özgü, başka nedenlerin varlığını tahliye için koşul olarak öngörmektedir.
Bu noktada önemle belirtilmelidir ki; Yargıtay'ın sapma göstermeyen uygulamasına göre, sözleşme anındaki durumu itibariyle 6570 sayılı Kanun kapsamında bulunmayan bir taşınmazla ilgili olarak kira sözleşmesi düzenlendikten sonra, kiracının, o yönde kendisine tanınmış açık bir yetki olmaksızın, musakkaf ( örtülü ) nitelikte de olsa, taşınmaz üzerine bina yapmış olması, kiralananın sözleşmedeki niteliğini değiştirmez; sonradan yapılan örtülü binaya rağmen, sözleşmeye konu taşınmaz. Borçlar Kanunu'nun adi kiraya ilişkin hükümleri kapsamında kalmaya devam eder.
Ne var ki, somut olayda. 1.8.1999 günlü sözleşmeyle boş arsa olarak kiralanan yere, sözleşmede tarafların birlikte amaçladıkları kullanım şekline uygun olarak, davalı kiracı tarafından, sözleşmede kendisine bu yönde açıkça tanınan yetkiye dayalı olarak, kiralayanın onayından da geçen proje çerçevesinde. Belediyeden inşaat ruhsatı alınmak suretiyle, sabit temel sistemine sahip, sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, musakkaf ( örtülü ) nitelikte bir büfe yapılmış, iskan izni de alınıp büfe olarak işletilmiş; davacı kiralayan da, tahliye konusundaki 24.6.2003 günlü ihtarnamesine kadar, bu yönde herhangi bir uyuşmazlık yaratmamıştır. Bu durumda, başlangıçta boş arsa niteliğinde olan kiralananın, tarafların ortak iradeleriyle ve sözleşmede güttükleri amaç çerçevesinde bu nitelikten çıktığı; 6570 Sayılı Kanun kapsamında bulunan, örtülü bina niteliğine büründüğü kabul edilmelidir. Dolayısıyla, uyuşmazlığın çözümünde anılan Kanun hükümlerinin uygulanması gerekir.
Hal böyle olunca Yerel Mahkeme'nin uyuşmazlığın 6570 sayılı Kanun kapsamında bulunduğuna ilişkin direnme gerekçesi yerindedir. Ne var ki, uyuşmazlık Özel Dairece bu kapsamda değerlendirilmemiş olduğundan, açıklanan yönde inceleme yapılmak üzere dosya Özel Daireye gönderilmelidir.
SONUÇ : Açıklanan gerekçeyle, uyuşmazlık ve davacı vekilinin temyiz itirazları 6570 sayılı Kanun çerçevesinde incelenmek üzere dosyanın 6. Hukuk Dairesine gönderilmesine. 30.03.2005 gününde oyçokluğu ile karar verildi.

Bir de şu açıdan bakıyorum. Burada sözleşmenin her ne kadar üzerinde kira karşılığı inşaat sözleşmesi yazsada ortada kira bedeli ödemeyi içeren bir kira sözleşmesi yok. Bir nevi yap işlet devret sözleşmesinin Özel hukuk içerisinde ki karma karşılığı. Burada kira aktinin kurulmadığı varsayılabilir. Sonuç itibariyle ana sözleşme eser sözleşmesi. Bu noktadan bakarak yorumlarınız ne olur? Sözleşmenin süresinin sonra erdiğinin tespiti ile meni müdahale davası Asliye Hukuk da açılabilir mi?

Alıntı: Yazan erkanoz Bir de şu açıdan bakıyorum. Burada sözleşmenin her ne kadar üzerinde kira karşılığı inşaat sözleşmesi yazsada ortada kira bedeli ödemeyi içeren bir kira sözleşmesi yok. Bir nevi yap işlet devret sözleşmesinin Özel hukuk içerisinde ki karma karşılığı. Burada kira aktinin kurulmadığı varsayılabilir. Sonuç itibariyle ana sözleşme eser sözleşmesi. Bu noktadan bakarak yorumlarınız ne olur? Sözleşmenin süresinin sonra erdiğinin tespiti ile meni müdahale davası Asliye Hukuk da açılabilir mi?

Alıntı: A. Tanımı MADDE 299- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kanun koyucu kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından bir tanesinin kira bedeli olduğunu açıkça belirlemiştir.
Kira sözleşmesinin esaslı unsuru kira bedeli olduğuna göre kira sözleşmesinden bahsedebilmek için sözleşmede herhangi bir şekilde bir bedelin belirlenmiş olması gerekmektedir.

Sözleşmenizde 4 yıllık süre sonrası için bir kira bedeli belirlenmemiş ise sözleşmenin Eser sözleşmesi olduğu değerlendirilebilir.Aksi halde 4 yıllık süre sonrası için kira bedeli olmayan bir kira sözleşmesinden bahsedemeyiz.

Alıntı: MADDE 470- Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

İş sahibi eser karşılığında bir şeyi belirli bir süre kullandırmayı taahhüt etmiş, yüklenici ise kullandırılan şeyde eser meydana getirmeyi taahhüt etmiştir. Bu açıdan bakıldığında İş sahibi bedel ödeme borcunu bir şeyi kullandırma edimi ile yerine getirmiş olacaktır.

Sözleşmenin Eser sözleşmesi olarak değerlendirilmesi halinde sözleşmenin sona ermesinden dolayı gayrimenkulden yararlanması sebepsiz kalacak olan yükleniciye karşı meni müdahale ve ecrimisil talepli dava açılabilir.

Sözleşmenin kira sözleşmesi olarak değerlendirilmesi ve 4 yıllık süre sonrası için kira bedeli belirlenmemiş olması halinde kira bedelinin nasıl tespit edileceği hususu da ayrı bir sorun teşkil edecektir.

Sözleşmenin niteliği ile ilgili aşağıdaki başlığa göz atmanızda fayda var sayın meslektaşım.

http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=57808