Arsa Sahibinin Üçüncü Kişiye Açacağı Tapu İptal Tescil Davası

Sayın üstatlarım merhabalar,

Müvekkilim arsa sahibi, müteahhitin hesabına düşen arsa paylarını direkt müteahhite devretmek yerine müteahhitin satışını yaptığı üçüncü kişilere devretmiştir. (aralarındaki KKİS'e göre müteahhite devir etmesi gerekmektedir.)

Müteahhit kaçak bir kat çıkmış ve binanın iskanı alınamamıştır. Arsa payı devrinin üzerinden 13 yıl geçmiştir ve müteahhit batık durumdadır. Müvekkil imar barışından faydalanarak Yapı Kayıt Belgesi almıştır fakat maliklerin tamamı muvafakat etmediği için iskan başvurusu yapılamamaktadır. (aralarındaki KKİS'e göre iskan müteahhit tarafından alınması gerekmektedir.)

Müteahhitten daire alan kişilerin eksik işlerin bedelinden sorumlu olduğu ve müteahhitin halefi olarak kabul edildiği yargıtay içtihatları ile sabittir:
"İnşaat sözleşmesinde, iskan raporunun yüklenici tarafından alınacağı ve masraflarının yüklenici tarafından karşılanacağı kabul edildiğine göre, iskan raporunun alınması yükümlülüğünün yüklenicinin halefi olan davacılar veya bizzat yüklenici tarafından yerine getirilmesi sağlanmadan tescile karar verilemez." (YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ E.2001/3619, K.2001/4014, T.28.5.2001)

İskan masraflarını karşılamak istemeyen üçüncü kişiler hakkında tapu iptal ve tescil davası açmayı düşünüyorum fakat ilk cümlede anlattığım "pay devirlerinin arsa sahibi müvekkilim tarafından devredilmiş olması bir problem yaratır mı?" Bu konuya ilişkin okuduğum bir makalede halefiyet ilkesinin bu konuda uygulanamayacağı yazmaktadır ancak bir karar konulmamıştır:

"Arsa sahibi, satış bedelini yükleniciye ödemek kaydıyla üçüncü kişilere, yüklenicinin hesabına düşen arsa paylarını devredebilir. Bu durumda Yargıtay aksi bir tutum sergilemiştir. Bağımsız bölümlerin doğrudan arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere satış yoluyla temlik edilmesi durumunda üçüncü kişileri koruyan bir yaklaşım içerisindedir. Zira, arsa sahibi kendisi devir işlemlerini gerçekleştirmiştir, bu sebeple halefiyet ilkesini uygulamak mümkün değildir. Arsa sahibinin tapu kaydını iptal ve kendi adına tescil hakkı bulunmamaktadır."

1-) Bu konuya ilişkin karar aramaktayım, paylaşımlarınızı rica ederim.

2-) Müvekkilin aleyhine olan bu durum karşısında başka bir çözüm üretebilir miyim, yardımlarınızı rica ederim.

Saygılarımla,
Av. Mustafa Mahçup

Bu konuda Yargıtay'ın yerleşen görüşü aşağıdaki kararda yazılı olduğu gibidir. Sözleşmede yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapuda ferağının arsa sahibi tarafından verilerek 3.kişye satılması halinde, 3.kişiye karşı tapu iptalinin istenebilmesi için yüklenici ile 3. kişi arasında bağımsız bölümün temlikine ilişkin adi yazılı sözleşme ya da yüklenicinin arsa sahibine yaptığı yazılı bir talimatın varlığının ispatı gerekmektedir.

T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2020/1601
K. 2020/3015
T. 17.11.2020

KARAR : Asıl ve birleşen dava, arsa sahibi tarafından yüklenicinin talimatıyla bağımsız bölüm devredildiği iddia olunan üçüncü kişilere karşı açılmış olup arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine, davalı-karşı davacı ... tarafından açılan karşı dava ise maddi tazminat istemine ilişkindir.

İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda asıl davanın davalı ... yönünden husumetten reddine, asıl ve birleşen davanın diğer davalılar yönünden kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen kararın davalılar ..., ..., ..., ... ile davalı-karşı davacı ... vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş, hükme karşı davalılar ..., ..., ..., ... ile davalı-karşı davacı ... vekillerince yasal süresi içinde temyiz isteminde bulunulmuştur.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle HMK 355. maddedeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp bir isabetsizlik bulunmaksızın karar verilmiş olmasına, dava şartları, delillerin toplanması ve hukukun uygulanması bakımından da hükmün bozulmasını gerektirir bir neden bulunmamasına göre davalı ..., ... ve ...'ın tüm, davalı-karşı davacı ...'nın aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davalı-karşı davacı ...'nın diğer, davalı ...'ın temyiz itirazlarına gelince;

Arsa sahipleri, edimini ifa etmeyen ve temerrüde düşen yüklenici ile aralarında var olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden dönseler ( fesih etseler ) dahi, kendilerinin dönmeden önce üçüncü kişiye satış suretiyle devrettikleri tapu payının geri verilmesini bu kişiden talep etmeleri mümkün değildir. Çünkü satın alan kişi, tasarruf yetkisi olan arsa sahibinden bağımsız bölüm satın aldığından tescil işlemi yolsuz değildir. Tapuda devir işlemi arsa sahibince yapıldığından karine de arsa sahibinin kendisine ait bağımsız bölümü satmış olmasıdır. Ancak bu karinenin aksinin ispatı mümkün olup, arsa sahibi tapudaki satış akit tablosunun aksini, yani tapuda devrettiği bağımsız bölümün kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da ek sözleşme ile dava dışı yükleniciye bırakıldığını ve bu bağımsız bölümün yüklenici tarafından satılmış olup onun istek ve talimatıyla tapuda devrin kendisi tarafından yapıldığını yasal delillerle kanıtlayabilir. Dairemiz uygulamalarında, uygulamada tapu masrafından kurtulmak düşüncesiyle yüklenicilerin kendi adlarına intikâl yaptırmadan arsa sahibi üzerinden devir yaptırdıkları bilindiğinden arsa sahibinin resmi akit tablosunun aksini ispat külfeti kolaylaştırılarak yüklenici ile 3. kişi arasında bağımsız bölümün temlikine ilişkin adi yazılı sözleşme ya da yüklenicinin arsa sahibine yaptığı yazılı bir talimat bulunup bunların isticvap edilerek yüklenici tarafından ya da belge tanıklarınca doğrulanması ile kanıtlanabileceği kabul edilmektedir ( Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 03.12.2018 gün 2018/2201 Esas 2018/4792 Karar sayılı ilamı ).

Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davalı ... adına kayıtlı 5 nolu bağımsız bölüm ile davalı-karşı davacı adına kayıtlı 6 nolu bağımsız bölüm, davacı ile dava dışı yüklenici arasında imzalanan ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/274 Esas, 2017/256 Karar sayılı ilamı ile geriye etkili olarak feshedilen ... 1. Noterliği'nin 22.10.2012 gün 20079 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesine göre dava dışı yükleniciye isabet eden bağımsız bölümler arasında kalmakta ise de adı geçen davalıların söz konusu bağımsız bölümleri davacı arsa sahibinden parasını ödeyerek satın aldıklarını savundukları, getirtilen resmi satış akit tablolarına göre 5 nolu bağımsız bölümün 21.05.2013 gün 8591 yevmiye nolu akit tablosu ile davacı arsa sahibi tarafından dava dışı ...'a tapuda devredildiği, onun tarafından ise 15.12.2014 gün 22393 yevmiye nolu akit tablosu ile davalı ...'a tapuda devredildiği, 6 nolu bağımsız bölümün ise 18.02.2014 gün 3151 yevmiye nolu akit tablosu ile davacı arsa sahibi tarafından davalı-karşı davacı ...'ya tapuda devredildiği anlaşılmaktadır. Davacı arsa sahibi, dava dışı yüklenicinin talimatı ile yükleniciye kalan bağımsız bölümlerin tüm davalılara ve bu arada ... ve ...'ya tapuda devrettiğini iddia etmiş ise de davalıların savunmasının ve satış akit tablolarının aksine yüklenicinin talimatıyla tapuda devir işlemi yaptığını yasal delillerle kanıtlayamamıştır.

Bu durumda 5 ve 6 nolu bağımsız bölümlerin tapuda devirlerini yapan ve bu bağımsız bölümlerle ilgili tasarrufta bulunan arsa sahibi olup kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle olsa dahi bu davalılardan tapu iptâl ve tescil talebinde bulunamayacağından davacının davalı ... ve ... aleyhine açtığı tapu iptâli ve tescil davasının reddine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme sonucu kabulü doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalı ..., ... ve ...'ın tüm, davalı-karşı davacı ...'nın diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulü ile ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının kaldırılarak ilk derece mahkemesi hükmünün davalı-karşı davacı ... ve davalı ... yararına BOZULMASINA, 2.540,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay'daki duruşmada vekille temsil olunan davalı-karşı davacı ...'ya verilmesine, 2.540,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalılar ..., ... ve ...'dan alınarak Yargıtay'daki duruşmada vekille temsil olunan davacıya verilmesine, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilmediğinden davalı ... yararına vekâlet ücreti takdirine yer olmadığına, aşağıda yazılı bakiye 7.377,44 TL temyiz ilam harcının temyiz eden davalı ...'dan, bakiye 6.598,80 TL temyiz ilam harcının temyiz eden davalı ...'den, bakiye 4.078,50 TL temyiz ilam harcının temyiz eden davalı ...'den alınmasına, ödenenden 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 267,80 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davalı ...'a, 267,80 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davalı-karşı davacı ...'ya iadesine, 6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ise Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi'ne gönderilmesine, 17.11.2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Paylaşımınız için çok teşekkür ederim Hakim Bey.