Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi-Yüklenicinin Borcu Nedeniyle Ferağdan Kaçınma

Selam,

1. Arsa sahibiyle müteahhit arasında yapılan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine,müteahhidin uymaması yüzünden arsa sahibi müteahhit aleyhine dava açmıştır.Dava sonucuna göre,müteahhit arsa sahibine bir miktar tazminat ödemeye mahkum edilir.Karar kesinleşir.Müteahhit aleyhine ilamlı icra takibine geçilir.Fakat, müteahhitin (malum olduğu üzere)mal varlığı bulunmadığı için takipten sonuç alınamaz. Bu arada,arsa sahibi,alacağına garanti teşkil etmesi amacıyla sözleşmeye göre müteahhit üzerine ferağda bulunması gereken bir bağımsız bölümü ihtiyaten müteahhit üzerine tapuda ferağını vermemektedir.Yani,müteahhit adına tapuya tescili gereken bağımsız bölüm,halen arsa sahibi üzerine tapuda tescillidir.

2.Müteahhit,arsa sahibinin sözleşmeye aykırı davrandığından,kendisi üzerine tapuda tescili gereken bağımsız bölümü arsa sahibinin ferağ vermekten kaçındığı gerekçesiyle cebri tescil davası açar. Arsa sahibi ise savunmasında “Müteahhidin kendisine borçlu olduğunu,alacağını tahsil edemediğini,bu nedenle ferağdan kaçındığını,müteahhidin borcunu ödediği takdirde ferağa hazır olduğunu “ beyan eder. Davayı müteahhit kazanır.Ancak dava henüz kesinleşmemiştir.Mahkeme gerekçesinde aynen şöyle der:”Müteahhit,arsa sahibinin aleyhine icra takibinde bulunmasına ses çıkarmamıştır.Takibe de itiraz etmeyerek kesinleşmesini sağlayarak,zımnen alacaklının alacağını almasını kolaylaştırmıştır.Ancak,alacaklı arsa sahibi,müteahhit aleyhine hiçbir tahsil işlemini yapmamış,kendi kusuruyla bu güne kadar tahsil işlemini sağlayamamıştır.Bu yüzden, alacaklı arsa sahibinin edimini yerine getirmesi gerekir.”

3.Görüldüğü gibi mahkeme,arsa sahibinin takibe konu müteahhitten olan alacağını keyfi olarak tahsil etmediği gibi bir gerekçeye dayanmaktadır.Oysa,müteahhidin evine de hacze gidilmiş,fakat borca yeter mal bulunamamıştır.Yani mahkeme,müteahhidin malı olduğunu ya da sanki malının mecburen olması gerektiğini belirtmektedir.

Bu karar hakkndaki düşünce ve yorumlarınızı öğrenmek isterim.Çünkü arsa sahibi temyize gitmek istemektedir. Selamlarımla…

Karşılıklı taahhütleri içeren bir sözleşmede taraflardan birisi edimini yerine getirmeden ya da teklif etmeden karşı taraftan edimini ifa etmesini bekleyemez "Ödemezlik def'i" kuralı burada da geçerlidir.

Tahsilat olmadıkça borç ifa edilmemiş sayılır. Bu manada kararın hatalı olduğunu düşünüyorum.

Alıntı: Müteahhit,arsa sahibinin aleyhine icra takibinde bulunmasına ses çıkarmamıştır.Takibe de itiraz etmeyerek kesinleşmesini sağlayarak,zımnen alacaklının alacağını almasını kolaylaştırmıştır.Ancak,alacaklı arsa sahibi,müteahhit aleyhine hiçbir tahsil işlemini yapmamış,kendi kusuruyla bu güne kadar tahsil işlemini sağlayamamıştır.Bu yüzden, alacaklı arsa sahibinin edimini yerine getirmesi gerekir.”

Mahkemeden birlikte ifaya karar verilmesi istenebilirdi. Sözleşme gereği ödenmesi gereken bedelin müteahhitçe Mahkeme veznesine depo edilmesi talep edilebilir, karar kesinleşip de tapu tescili yapıldığında, veznedeki para arsa sahibine ödenirdi. (Burada bir davamızda bu şekilde karar verildi, ancak dosyamız karşılıklı olarak hala temyizde, depo edilen paranın vadeli hesaba yatırılması isteklerimiz de kabul görmedi. Ama biz ferağ vermedik, bedel de elimize geçmedi, iki yanın da istekleri henüz yerine gelmemiş olmakla birlikte, en azından karşılıklı olarak haklar güvence altında.)

Bu yapılmadıysa bile üzülecek bir konu yok. Tapu devrini yapacağınız anda sağ elinizde kalem, sol elinizde açtığınız icra dosyasından bir haciz müzekkeresi olur

Saygılarımla...

Sn.Av.Mehmet Saim DİKİCİ ve Sn.Av.Şehper Ferda DEMİREL,
Yanıtlarınız ve ilginiz için çok teşekkür ederim.Zaten biz de,eğer karar temyizden onanıp gelirse Sayın DEMİREL gibi "Tapu devrini yapacağımız anda sağ elimizde kalem, sol elinizde açtığınız icra dosyasından bir haciz müzekkeresi" bulundurmayı düşünüyoruz.Kararın onanması durumunda başkaca seçeneğimiz yok.Sayın DİKİCİ'nin belirttiği gibi de kararı biz de hatalı buluyoruz.İşin ilginç yanı (bana göre tabii) iki sayfalık ilamda bir tane olsun yasa maddesine dayanma da yok.

Tekrar teşekkürler...

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahitin tapu tesçili talep hakkı arsa sahibine karşı edimini tümüyle yerine getirmesi halinde doğar.Öyle ki, müteahit tüm edimlerini yerine getirerek elde ettiği kişisel hakkını üçüncü bir şahsa devretmiş ve üçüncü şahısça arsa sahibi aleyhine tesçil davası açılmış olsa dahi, üçüncü şansın tesçil hakkı müteahitin arsa sahibine olan edimlerini eksiksiz yerine getirmesi şartına bağlıdır.Bu anlamda mahkeme kararı bu şart henüz gerçekleşmediği için ( aynı anda ifa olmazsa davanın reddine karar vermesi gerekirken ) yanlış bir karardır. Saygılarımla

Sn.Hülya ÖZDEMİR,kararla ilgili olarak müşterek düşünceler içindeyiz.Duruşmalar boyunca bu hususu sıklıkla dile getirdikse de kaale alınmadı...

İlginize teşekkür...

öncelikle mahkemenin alacağın tahsili için hiç bir işlem yapmadığınızdan bahisle size kusur isnat etmesi son derece komik bir gerekçe olmuş.bu söylenenin sözleşmenin tüm hükümlerinin dahi yerine geldiğini var sayarsak hukuki bakımdan geçerli olabilmesi için borçlunun sizi alacaklı temerrüdüne düşürmesi gerekir.dahası sayın hakim nasıl olmuşta "Kanunen sarahat olmadıkça hiç kimse kendi lehine olan davayı ikameye veya hakkını talebe icbar olunamaz." diyen HUMK 79 un amir hükmünü gözden kaçırmış ve tabiri caizse sizi hukuken hakkınızı aramaya icbar etmiş anlamak güç.kaldıki bu bir ödemezlik def'i dir ve ileri sürebilmek için tek gereken karşı tarafın borcunu ödememiş olmasıdır.yoksa sizin illaki alacağınız almak için taklalar atmanız gerekmemektedir.davanın sonucunu merakla bekliyorum.

Sn.Deren, İlginize ve verdiğiniz bilgilere karşılık teşekkür...Karara karşı temyiz aşamasındayız...Sonucu bildireceğim...selam ile..

Sayın arkadaşlarım,

Yukarıda bahsi geçen dava ile ilgili olarak temyiz'e gittik.Dosya harç eksikliği nedeniyle mahkemeye iade edildi.Biz de daha fazla uzamasın diye,harcı ödemeyip temyizden vazgeçtik.Yüklenicinin dava ile kazandığı daireyi tapuda yüklenici adına tescil ettirip,üzerine haczi koyduk.Şimdilerde satış talebimiz kapsamında işlemler sürüyor.

Herkese teşekkür ediyorum.