Borçlar Kanunu mu, 6570 sayılı Kanun mu ?

Sevgili arkadaşlar ;
tahliye etmemiz gereken ama edemediğimiz bir g.menkulümüz var. Bu konuda bizi tereddüdte bırakan olay ise şu :
Taşınmaz belediye sınırları içerisindedir ve 6570 sayılı kanuna tabidir. Ancak yapılan kira sözleşmesi belirli süreli sözleşme iken susma ile "süresiz kira sözleşmesi" ne dönüşmüş durumdadır. Sözleşmenin süresiz hale gelmesi taşınmazın 6570 sayılı kanuna tabi olmasını ortadan kaldırır mı?
Yani bu durumda Borçlar Kanunu 262.madde uyarınca fesih ihbarı yapmak sureti ile taşınmaz tahliye edilebilir mi?
Görüş ve yardımlarınız için şimdiden teşekkürler.

6570 sy.kanun kapsamındadır.Ve bu kanundaki tahliye sebepleri işler.
Ayrıca temerrüt nedeni ile tahliyeye de dayanabilirsiniz.(30 gün içinde kira borcunu öde ihtarı ya da icra takibi).

Kesinlikle 6570 sy. Kanun hükmü kapsamında olup bu kanun hükümleri uygulanır. 6570 sy GMKHK'da yer almayan durumlarda B.K hükümleri uygulanır.

Kiracıyı gayrimenkulden tahliye etme nedeninizi daha açık belirtirseniz, ona göre görüşlerimizi daha net belirtebiliriz.Saygılarımla...

-- Hayır tahliye edemezsiniz.
-- Olayınızdan anladığım kadarıyla BK.262 dayanmak istiyorsunuz
-- Bence bu olayınıza göre mümkün değil !

T.C.
Üstadım, aşağıda ki yargıtay kararını inceleyerek beni aydınlatabilirmisiniz
YARGITAY
6. Hukuk Dairesi

E:2002/2031
K:2002/2228
T:28.03.2002



Mehalli mahkemesinben verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yaZılı tahliye davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş ölmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
KARAR : Dava feshi ihbar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece tahliye kararı verilmiş hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.
B.K.nun 262.maddesi uyarınca aktin feshine ilişkin tahliye isteği 6570 sayılı kanunun 1.maddesi uyarınca hem Borçlar Kanunu hem de 6570 sayılı yasa kapsamına giren ve bu yasanın 7/b,c,ç maddelerine dayanan tahliye davalarına konu yerler için uygulanır.Bu maddenin tatbiki için aktin süresiz hale dönüşmesi icabeder. Süresiz akitlerde 6 aylık dönemler için üç ay önce davalıya feshi ihbar tebliğ ettirilmesi o dönemin sonunda tahliye davasının açılması gerekir. Altı aylık dönemin birinde tebliğ ettirilen ihtar ancak o dönemin sonunda dava açma hakkını verir, daha sonraki dönem için hukuki sonuç doğurmaz. B.K.kapsamına giren yerlerin tahliyesi için koşulları taşıyan feshi ihbar yeterlidir. Başka bir sebep aramaya gerek yoktur. 6570 sayılı yasa kapsamına giren ve süresiz akde konu teşkil eden bu yasanın 7/b,c,ç maddelerine dayanan tahliye davasına konu olan yerler için ise B.K.nun 262.maddesindeki feshi ihbar sadece dava süresi için önem taşır. Süre yönünden ihbar koşulu yerine getirilmişse anılan yasanın 7/b,c,ç maddelerine dayanan dava sebebinin ayrıca ispat edilmesi şarttır.
Olayımızda: Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 21.7.1998 başlangıç tarihli 1 yıl sürelidir. Kiralanan arazi olduğundan, akit Borçlar Kanunun 263.maddesi uyarınca 20.7.1999 tarihinden itibaren süresiz hale gelmiştir. Bu durumda Borçlar Kanununun 262.maddesi gereğince yukarıda açıklandığı şekilde 6 aylık dönemlere nazaran üç ay önceden feshi ihbar gerekir. Kiralananın tahliyesine ilişkin ihtarnamenin keşide tarihine ( 10.7.2001 ) göre 21.8.2001 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Süre yönünden davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Üstadım ;
Kira sözleşmesinde kira bedelleri 6 aylık sürelerle iki taksit halinde ödenmek üzere anlaşılmış. Ancak kiracıya her altı ayda bir icra takibi yapmadan kira bedelini tahsil edemiyoruz. Kira sözleşmesinin yapılış tarihi ise 1993 yılı. Hem düşük bedelle kirada kalınmakta hemde ödemelerde sürekli sorun çaıkmaktadır.
Önerebileceğiz başka bir yol var mı?
Şimdiden teşekkürler

sayın avukat46; eldeki kira sözleşmenizin süresiz hale dönüşmesi nasıl oldu?
6570 sy.kanun 11.madde sözleşmelerin aynı şartlarla,1 yıl uzadığını öngörmektedir.

Yargıtay kararı BK.'na tabi bir taşınmazın 6570 sayılı kanununun 7 bcç bentlerine göre tahliye sebeplerini içermektedir.Dava açılma süresi BK.262'ye göre olmalıdır.Çünkü süresiz hale gelen bir sözleşme vardır.Taşınmazın niteliği 6570 sayılı kanuna tabii değildir.

-- Peki bu kira alacağını hangi takip şekliyle istediniz ?
-- Yani genel haci yoluyla mı yoksa kira parasının ödenmemesine dayanan takipi yoluyla mı ?
-- Kira parasının ödenmemesine dayanan takipi yoluyla istemişseniz alacağınız bu sulh mahkemesinde açılacak tahliye davasında Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtar yerine geçer

Alıntı: Yazan av-ufuk sayın avukat46; eldeki kira sözleşmenizin süresiz hale dönüşmesi nasıl oldu? 6570 sy.kanun 11.madde sözleşmelerin aynı şartlarla,1 yıl uzadığını öngörmektedir.

Üstadım kira döneminin sonunda tarafların sessiz kalmaları neticesinde sözleşme aynı şartlarda bir yıl uzamış durumdadır. bizde aynı şartlarda uzadığı görüşündeyiz. Bu durumda tahliye edebilmek için BK 262 den faydalanabilirmiyiz.

Alıntı: Yazan SPARTACUS -- Peki bu kira alacağını hangi takip şekliyle istediniz ? -- Yani genel haci yoluyla mı yoksa kira parasının ödenmemesine dayanan takipi yoluyla mı ? -- Kira parasının ödenmemesine dayanan takipi yoluyla istemişseniz alacağınız bu sulh mahkemesinde açılacak tahliye davasında Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtar yerine geçer

Üstadım daha önceki 4 veya 5 icra takibinin hepsini kira bedelinin ödenmemesine dayanarak yaptık. Şunu açıklarsanız yeterli olabilir kiracı her yılın 1 ve 6 aylarında kirayı iki taksitte ödeyecektir.(Kira sözleşmesine göre) Ancak her iki taksidide ödememiştir. ödenmeyen her taksit içinde kira bedeli için takip yapılmış ve ödeme süresi iinde kira bedelleri ödenmiştir.
İkinci takibin hemen akabinde dava yoluyla İki haklı ihtara dayanarak tahliye isteyebilirmiyiz.

sözleşmede tüm ay kira paralarının muacceliyet kesbetmesi gibi bir şart yok ise,olabilir gibi görünüyor.

-- Kanaatimce olur !

Alıntı: Yazan SPARTACUS -- Kanaatimce olur !

tEŞEKKÜRLER ÜSTADIIM. dENEYELİM BAKALIM.
yARDIMLARINIZA KARŞILIK OLMAZ AMA YİNDE TEŞEKKÜR ŞİİRİ OLARAK KABUL EDİN.


Yalnız aşkı vardır aşkı olanın
ve kaybetmek daha güç bulmaktan
sen yüzüne sürgün olduğum
kardeşim olan gözlerini unutmadım.
Çocuğum olan alnını

Alıntı: Yazan av-ufuk sözleşmede tüm ay kira paralarının muacceliyet kesbetmesi gibi bir şart yok ise,olabilir gibi görünüyor.

son bir soru daha üstadım
iki haklı nedenle ihtar için kira döneminin bitmiş olması gerekiyor . ancak zımmi kabul ile kira sözleşmesi uzuyor yani devam ediyor. Yinede iki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açılabilir mi sizce.
Şimdiden teşekkür ederim.

Alıntı: Yazan avukat46 iki haklı nedenle ihtar için kira döneminin bitmiş olması gerekiyor . ancak zımmi kabul ile kira sözleşmesi uzuyor yani devam ediyor. Yinede iki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açılabilir mi sizce.

İki haklı ihtara dayanarak tahliye davası kira döneminin sonunda açılır. Zımni kabul ile kira sözleşmesi uzuyor ne demek anlayamadım? Kiracının halen oturuyor ve sizin de kira alıyor olmanız durumundan bahsediyorsanız bir alakası yok. Zaten açacağınız dava kira ilişkisini sürdürmemek yönündeki iradenizi ortaya koyacak. Dava süresince gayrimenkulünüzü kullanmaya devam edeceğinden elbette kira ödemeye devam edecektir.

Alıntı: Yazan avukat46 İkinci takibin hemen akabinde dava yoluyla İki haklı ihtara dayanarak tahliye isteyebilirmiyiz.

Hayır isteyemezsiniz. Davayı kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açmak zorundasınız. Ocak ve haziran aylarında iki defa ödeme yapıldığına göre sözleşmenin bitimi aralık ayına denk gelir. Haziranda temerrüde düşmesiyle ikinci haklı ihtara sebebiyet vermiş olacağından, sözleşme tam 1 Ocakta başlıyorsa Ocak ayı içinde davanızı açacaksınız. Yani şu tarihlerde dava açmaya kalkmayın.. Süre yönünden reddedilir.

Öte yandan ne tür takip yapıldığının bir önemi yoktur!

T.C. YARGITAY
6.Hukuk Dairesi
Esas: 1997/8060
Karar: 1997/8259
Karar Tarihi: 20.10.1997
ÖZET:6570 Sayılı Yasanın 7/e maddesi gereğince iki haklı ihtar nedenine dayanan tahliye davalarında ihtarlar içerik bakımından bir şekle tabi değildir. Yazılı olması ve haklı olması yeterlidir.
(6570 S. K. m. 7)
Dava: Mahalli Mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı Tahliye davasına dair karar davacı tarafından temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
Karar: Dava iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesi isteğine ilişkindir. Mahkeme davayı reddetmiş ve hüküm davacı vekili tarafından temyiz olunmuştur.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık iki haklı ihtarın gerçekleşip gerçekleşmediği noktasındadır. Davacı vekili, taraflar arasındaki 15.5.1995 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine dayanarak davalı hakkında 15.5.1996-15.5.1997 kira döneminde iki kez icra takibi yapıldığını borçların takiplerden sonra icra dosyalarına ödendiğini bildirerek iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesini süresinde açtığı bu dava ile istemiştir.
Davalı, 1997 yılı Mart ayı kirası için yapılan icra takibinde, takip talebinde sadece haciz talebinin bulunduğunu tahliye isteğinin bulunmadığını, bu nedenle bu davaya mesnet olamıyacağını bildirerek davanın reddini savunmuştur.
6570 Sayılı Yasanın 7/e maddesi gereğince iki haklı ihtar nedenine dayanan tahliye davalarında ihtarlar içerik bakımından bir şekle tabi değildir. Yazılı olması ve haklı olması yeterlidir. Kaldı ki icra takibine konu edilen 1997 Mart ayı kirasının istendiği icra dosyasında borçluya tebliğ edilen ödeme emri, borç miktarı, hangi aya ait olduğu ödeme ve itiraz süreleri ile tahliye isteğini de içermekte olup bu belge ihtarname hükmünde olduğundan geçerlidir. Takip talebinde tahliye isteğinin bulunmaması iki haklı ihtara dayanan tahliye davasında bir eksiklik olarak kabul edilemez. Bir kira yılında iki ayrı aya ait kira parasının istenmiş ve ödemenin bundan sonra yapılmış olması yada hiç ödenmemesi yeterlidir. Bu bakımdan aksi düşünce ile davanın reddine karar verilmesi hatalı olmuştur.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 20.10.1997 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları
**************************************

elinizdeki kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale dönüşmediğini düşünüyorum.Ozaman da kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde iki haklı ihtar nedeni ile tahliye davasını açabilirsiniz.

Sözleşnin süresiz bir hale gelmesi diye bir durum sözkonusu olamaz.Eğer sözleşme süresiz olsa idi 6 aylık dönemler itibari ile 3 ay öncesinden ihtarname göndererek 6 aylık zaman diliminin sonunda tahliye davası açabilecektiniz.Fakat burada sözleşme süreli olduğu için yapılacak iş kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 1 aylık zaman dilimi içerisinde tahliye davasını açmak olacaktır.Eğer ki, ihtarname sözleşme süresinin sona erdiği tarihten önce gönderilecek olursa 1 aylık süreye riayet etmeden sözleşme süresi boyunca dava açılabilir.Açılacak dava ihtiyaca dayalı tahliye davası olup, gayrimenkule ihtiyacın samimi, zorunlu ve sürekli olması gerekmektedir.Daha doğrusu davacının gayimenkule ihtiyacının samimi, zorunlu ve sürekli olduğunu yargılama sürecinde ispat etmesi gerekmektedir.