Müteahhide İş Yapan Tacir - G.Resmi Daire Satış Vaadi - 3.Kişiye Satış

Değerli meslektaşlarım;

(V)atandaş PVC işi yapmakta olup (M)üteahhitle adi bir protokol tanzim ediyorlar ve (M)'nin yapacağı inşaatın PVC işinin yapılması karşılığı inşaattaki müteahhidin payına kalan 2 numaralı dairenin (V)'ye satışı için anlaşıyorlar.

Protokolde;
1. Dairenin bedeli 160.000 TL olarak belirleniyor,
2. (V)'nin yaptığı işin bedeli olarak 64.000 TL belirleniyor,
3. (V) adına kayıtlı arasın bedeli 24.000 TL belirlenip protokol kapsamında (M)'ye devri kararlaştırılıyor, (Protokolün imzalanmasından 1 hafta sonra araç (m)'nin kardeşine devrediliyor,
4. (V) tarafından nakit 15.000 TL'nin ödenmesi,
ve kalan miktarın da ekstra işler yapılarak ve inşaat bitene kadar parça parça ödeneceği kararlaştırılıyor.

(M) tarafından inşaatın bir kısmı tamamlanıyor, (V)protokol kapsamında taahhüt ettiği PVC yapım işini yerine getiriyor, akabinde (M) tarafından Cam işi yapması isteniyor ve karşılığında 30.000 TL bedelli bono tanzim ediliyor. Bono vadesi geldiğinde banka aracılığı ile protesto ediliyor, (M) bono bedelini ödemiyor. (M)'nin, (V)'ye vaat ettiği daire ise bu sırada 3.şahsa satılıyor.

(V)'nin elinde protokol, araç satış sözleşmesi, protesto edilmiş bono bulunmakta.

Bu durumda (M)'nin adına kayıtlı bulunan bir takım taşınmazları elden çıkartmadan ve başkaca alacaklıları var ise öncelikli olarak alacağı kayıt altına almak için nasıl bir yol izlememi tavsiye edersiniz ?

30.000 TL'lik bono için ihtiyati haciz yoluna başvurup PVC yapım işi için belirlenen 64.000 TL ve bu sırada elden ödenen 15.000 TL için (M)'ye karşı tedbir istemli sebepsiz zenginleşme davası mı açmak, dolayısı ile sebepsiz zenginleşme davasında tedbirin verilmemesi veya geç verilmesinden ötürü mağduriyet yaşanmaması adına ihtiyati haciz yolu ile de ayrı bir güvence sağlamaya çalışmak doğru olur mu ?

Arsa maliklerine karşı "alt yüklenici" sıfatı ile herhangi bir talepte bulunma imkanı var mı ? (Müteahhide daire satış yetkisinin verilmesini engelleme adına)

Farklı bir yol-yöntem izlememi tavsiye eder misiniz ?

1-) İçeriğinde taşınmazın devri vaadini ihtiva eden sözleşmelerin resmi şekil şartına (noter) uyulmaksızın yapıldıkları takdirde geçersiz olacaklarına, bu noktada tarafların geçersiz sözleşmeye dayanamayacakları için yalnızca verdiklerini geri isteyebileceklerine ilişkin bir çok Yargıtay kararı var. Öte yandan, kat mülkiyetine göre yapımına başlanmış binada henüz tapuları oluşmamış bağımsız bölümleri yükleniciden adi sözleşme ile satın alan kişilerin bu iktisabının korunacağına dair YİBK da var. Ancak bu noktada müvekkiliniz için bunun uygulanabilirliğinin tartışmalı olduğu görüşündeyim. Bu basit bir satış sözleşmesi değil, gayrimenkul devir borcunu da içeren karma sözleşmedir. Bu sözleşme resmi şekil şartına uyulmadığından geçersizdir kanaatindeyim.

2-) 30.000 TL'lik bono için mutlaka ihtiyati haciz..

3-) PVC işleri sadece müteahhidin değil arsa sahibinin paylarına da değer katmaktadır. Yukarıda belirttiğim gibi sözleşme geçersizliği nedeniyle arsa sahipleri de sebepsiz iktisap eden konumundadır. Onlara da dava yöneltilmelidir.

4-) Uygulamada ihtiyati tedbir ve ihtiyati haczin karıştırılması sorunu uzun yıllardır çözülemedi. Bu noktada "ihtiyati haciz zımnında ihtiyati tedbir" minvalinde bir kavram ortaya atılmış, birkaç Yargıtay kararında da bu kavram kendisine yer bulmuştu ancak son dönemde para alacaklarına ilişkin olarak tedbir değil ihtiyati haciz istenebileceğine ilişkin kararlar istikrar kazanmıştır. Bence doğru olan da budur. Sair alacaklarınız için de ihtiyati tedbir değil, ihtiyati haciz isteyiniz.

Verdiğiniz yanıt için teşekkür ederim Fırat Bey,

Resmi şarta uyulmadığı için geçersiz olduğunu ve sebepsiz zenginleşme yolu ile talepte bulunulabileceği hususunda hemfikiriz.

Müvekkil açısından sıkıntı ihtiyati hacizde teminat meselesi. Bu sebeple yapılan işin bedeli + devredilen araç + nakit ödenen tutar için "ihtiyati tedbir talepli" sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak davası açmak daha uygun gibi geliyor, ne dersiniz ?

Esasında müvekkil; tapuya herhangi bir şerh koymanın müteahhidi harekete geçireceğini ve borcunu ifa edeceğini düşünüyor. Bu sebeple bir yandan sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak davasında tedbir isteyip öte yandan bono için de ihtiyati haciz yoluna başvurarak bu hususu garantiye almayı düşünüyorum. Sanırım siz de bu görüştesiniz.

Lakin sair alacaklar konusunda sıkıntımız var. Şöyle ki, müvekkil 15.000 TL'yi elden ödemiş ! Ve bir diğer alacak olarak da müteahhidin kardeşine devrettiği 24.000 TL bedelli araç var. Bunlar için elde sadece araç satış sözleşmesi var iken her ikisini de bono ile birlikte değerlendirip tek bir ihtiyati haciz yoluna başvurulabilir mi ?

Diyorum ki, sadece aynı çekişmeli olan menkul veya gayrimenkuller için ihtiyati tedbir kararı verilebilir. Müvekkiliniz verdiklerini geri isteyeceğine göre, "15.000 TL + 30.000 TL + otomobil" hakkında iade davası açarken sadece otomobil için ihtiyati tedbir isteyebilirsiniz. Çünkü otomobilin aynı dava konusudur. Taşınmazların ise aynı çekişmeli değildir, dolayısıyla bunlar ve sair mallar üzerine sadece ihtiyati haciz uygulanabilir.

Ayrıca burada teknik bir ayrıntı var. Resmi şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmeler nedeniyle verilenlerin iadesi YİBK kararı ile bir iade davası olarak belirlenmiş ve ferağ ümidinin kesildiği tarihten itibaren 10 yıl içerisinde açılabileceği öngörülmüştür. Bu genel zamanaşımıdır. Halbuki sebepsiz zenginleşmeden kaynaklanan taleplerde zamanaşımı her halükarda 10 yıl fakat öğrenmeden itibaren 2 yıldır. Geçersiz sözleşmeden ötürü iadede ise dediğim gibi öğrenmeden (ümidin kesilmesi) itibaren 10 yıllık tek bir süre var. Bu noktada iade kavramının sebepsiz zenginleşmeden farklı bir hukuki kavram olduğunu anlıyoruz.

Arsa malikleri sözleşme tarafı olmadıkları için onlara bir iade davası değil 64.000 TL'lik iş için sebepsiz zenginleşme davası açılmalıdır. Müteahhide ve arsa maliklerine aynı dava içerisinde talep yöneltebilirsiniz ancak dayanılacak hukuki sebepler farklıdır.

Otomobil dışında ihtiyati tedbir değil ihtiyati haciz uygulamalısınız. İhtiyati tebdir, hacze nazaran daha zayıf bir koruma sağlamaktadır. (bence) Zira tedbir cebri satışa engel olmaz. Halbuki haciz halinde alacağınız hem rızai hem cebri satışlarda koruma altındadır.