Davanın tüm kat maliklerine mi açılması gerekir? Apartman Yöneticisi'ne karşı açmak yeterli midir?

Sayın Meslektaşlarım,

Esasen mesajıma konu mesele daha önce benzer başlıklar altında tartışılmış olsa da tam olarak bir sonuca varılamamış ve kimi sorular cevapsız kalmıştır.Mümkün mertebe derleyip toplayıp tek mesaj ile sormaya çalışacağım.Benzer hususlarda dava açacak meslektaşlarımız bakımından da faydalı olacağı kanaatindeyim.

Olay : Ortak bölümdeki(Apartmanın ana gider borusu) pis su gider borusunun tıkanması ve geri tepmesi neticesinde bağımsız bölümde meydana gelen zarar.

İspat : Müvekkil tarafından herhangi bir tespit yapılmamış olup bazı zararlara ilişkin bulunabildiği kadar fatura mevcuttur.

Hukuki Sorun-1: Apartmanda yaklaşık 20-25 malik var. Husumeti tüm kat maliklerini tek tek belirtmek suretiyle mi yöneltmemiz gerekir. Yoksa kat malikleri adına yöneticiye yöneltmemiz yeterli midir ?

Husumet Konusunda Yargıtay Kararları:
1. Görüş

"Dava dilekçesinde, maliki olduğu bağımsız bölümü su basması nedeniyle yaptığı masrafların yönetimden tahsili istenilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. ve devamı maddelerine göre yöneticinin talep edilen hususta sorumluluğu yoktur. Davanın tüm kat maliklerine karşı açılması gerekir. Davalının pasif husumet ehliyetinin bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi gerekirken ..." (18. Hukuk Dairesi 2016/3536 E. , 2016/7519 K.)

2. Görüş
"Dava dilekçesinde, çatı tamirat gideri olarak 4.750,00 TL'nin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın husumetten reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.34 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 32. maddesi hükmüne göre anagayrimenkulün kullanılmasından doğan veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya yönetici veya denetçiler arasında çıkan anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunda çözülür ve karara bağlanır. Ancak somut olayda olduğu gibi özellikle ortak yerlerde yapılması gerekli onarımların yapılmamasından dolayı bağımsız bölümlerinin zarar gördüğü ve yönetim tarafından ivedilikle bu tadilat, tamirat ve onarımların yapılmasının talep edilmesi halinde, bu yasa maddesinin uygulanmasına gerek duyulmadan doğrudan hakim müdahalesi istenebilir. Ayrıca 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 35. maddesi hükmünde, anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için kat maliklerinin yararına gereken tedbirlerin alınması yöneticinin görevleri arasında olup, bu yönden de yöneticiye husumetin yöneltilmesinde bir isabetsizlik yoktur.

Bu nedenle, mahkemece işin esasına girilip tarafların göstereceği deliller toplandıktan sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken..." (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, Esas: 2014/1562, Karar: 2014/2824)

Hukuki Sorun-2

Elimizde bazı zararlara ilişkin faturalar olduğu dikkate alındığında davamızı belirsiz alacak ve tespit davası olarak mı yoksa kısmi dava olarak mı ikame etmemiz gerekir?

Bir miktar fatura olması belirsiz alacak ve tespit davası açmaya engel teşkil eder mi ? Farz edelim belirsiz alacak ve tespit davası açacağız harca esas değer fatura bedellerinden daha az sembolik bir rakam olabilir mi ?

Örnek: Mahkeme bize, elinizde zaten 5.000 TL'lik fatura varken niçin 1000.TL' lik dava açıyorsunuz diyebilir mi ? (Buradaki dava kısmi dava değildir. Tekrar belirteyim HMK 107 kapsamındaki bir dava bakımından soruyorum, yoksa kısmi davada elbette istenilen tutar üzerinden açılabilir.)

Saygılarımla.

Merhaba

-Aşağıdaki yargıtay kararına göre ; Yönetici bir vekil gibi hareket ettiğinden, yöneticinin imzaladığı sözleşmelerden ve hukuki işlemlerden yönetici adına dava ve icra takibi açılabiliyor. Ancak sizin olayda bir sözleşmeden kaynaklanan bir durum olmayıp, bir haksız fiilden kaynaklanan zarar söz konusu olduğundan tüm kat maliklerine karşı dava açmanız gerekir diye düşünüyorum.

- Belirsiz alacak davasında bir kısım zararlarınız için fatura varsa bir kısım zararlarınız henüz belli değilse, belli olan zararlarınız için harç ödersiniz, belli olmayan zararlarınız için bilirkişi incelemesinden sonra harç ödeyeceğinizi belirterek belirsiz alacak davası açabilirsiniz.

- Davanızı Sulh Hukuk Mahkemesinde açtığınızda kat malikleri olarak bildiğiniz kişileri davalı olarak yazıp davayı açtıktan sonra tapu müdürlüğüne müzekkere yazdırıp olay tarihinde kat maliki listesini aldığınızda HMK 124/3 e göre diğer kat maliklerini ekleyebilir veya kalan kat malikleri aleyhine birleştirme talepli ikinci bir dava açıp birinci davayla birleştirebilirsiniz.

YARGITAY
12. HUKUK DAİRESİ

Tarih : 4.11.2013
Esas No : 2013/27147
Karar No : 2013/34632



- ŞİKAYET DAVASI
- ALACAKLININ APARTMAN YÖNETİMİ HAKKINDA TAKİP BAŞLATABİLECEĞİ
- KAT MALİKLERİNE ÖDEME EMRİ TEBLİĞ EDİLMEDEN VEYA TAKİPTE TARAF OLARAK GÖSTERİLMEDEN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN HACZEDİLEMEYECEĞİ

ÖZET: ALACAKLININ, APARTMAN YÖNETİMİ HAKKINDA TAKİP BAŞLATMASI KANUNA UYGUNDUR. ANCAK BU DURUMDA KAT MALİKLERİNE ÖDEME EMRİ TEBLİĞ EDİLMEDEN VEYA TAKİPTE TARAF OLARAK GÖSTERİLMEDEN KAT MALİKLERİNİN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİ HACZEDİLEMEZ. BU ESASA AYKIRI OLARAK YAPILAN HACİZ İŞLEMİ ASLINDA YOK HÜKMÜNDE OLDUĞUNDAN, MAHKEMECE ŞİKAYETİN KABULÜNE KARAR VERİLMESİ GEREKİR.

DAVA: Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının onanmasını mutazammın 7.5.2013 tarih: 2013/8369 Esas-2013/17545 Karar sayılı daire ilamının müddeti içinde tashihen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olup: dava dosyası için Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği düşünüldü.

KARAR: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi gereğince yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bir davada veya takipte kimlerin taraf olacağı nasıl temsil edileceği ise H.M.K., Avukatlık Kanunu, B.K.'nun vekalet akdine dair hükümlerinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu hükümlere uygun temsil yetkisi olmadıkça yöneticinin 634 Sayılı Yasada sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisi olmadığından, apartman yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Bu sebeple kural olarak yöneticilik hakkında icra takibi yapılması mümkün bulunmamaktadır.

Ancak, 634 Sayılı Kanunun 35. maddesinde yöneticinin görevleri ayrı ayrı gösterilmiştir. Bu görevler ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili olup, yönetimin gerektirdiği ortak giderleri yapmak yetkisini de içermektedir. Yönetici, yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurabilir. İşte bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda yönetici dava açabileceği gibi, yöneticiye karşı da dava açılabilir. Şu husus ta belirtilmelidir ki yönetici, vekaletnameyle tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilci olup yetkisini yasadan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmeden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir.

Öte yandan kat malikinin veya kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz. Sonuç olarak denilebilir ki, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava (icra takibi) ehliyeti bulunmaktadır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yöneticiyle sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar görecekleri kuşkusuzdur.

Öte yandan, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi hükmüne göre kat maliklerinden her biri, kapıcı giderlerinden (ücret, sigorta pirimi, kıdem tazminatı, mantolama v.s.) yönetim planında veya kat malikleri kurulunca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça diğer kat malikleriyle birlikte eşit olarak sorumludur.

Somut olayda icra takibine dayanak yapılan alacak " Bina dış cephe yalıtımı bedeline dair verilen bonolar" olup takipte borçlu olarak İstanbul Yargı Apartmanı Yönetiminin gösterildiği ve takibin kesinleştiği görülmektedir. Bu durumda alacaklı, 634 Sayılı Kanunun 35. maddesine göre apartman yönetimi hakkında takip yapabileceği gibi, aynı kanunun 20. maddesi uyarınca da takibe konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında da takip yapabilir. Bir diğer ifadeyle alacaklının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır.

Sonuç olarak, alacaklının, apartman yönetimi hakkında takip başlatması 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi hükmüne uygundur. Ancak bu durumda kat maliklerine ödeme emri tebliğ edilmeden veya takipte taraf olarak gösterilmeden kat maliklerinin bağımsız bölümleri haczedilemez. Bu esasa aykırı olarak yapılan haciz işlemi aslında yok hükmünde olduğundan, Mahkemece şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsiz olup, kararın bu sebeple bozulması gerekirken Dairemizce onandığı anlaşılmakla karar düzeltme isteminin kabulü gerekmiştir.

SONUÇ: Borçlunun karar düzeltme itirazlarının kabulüyle Dairemizin 7.5.2013 tarih ve 2013/8369 Esas 2013/17545 Karar sayılı onama kararının kaldırılmasına Büyükçekmece 1. İcra Hukuk Mahkemesi'nin 23.11.2012 tarih ve 2012/ 962 - 1495 Sayılı kararının yukarda açıklanan sebeplerle İ.İ.K.nun 366. ve H.U.M.K.nun 428. maddeleri uyarınca bozulmasına, peşin alınan harcın istenmesi halinde iadesine, 04.11.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: Yazan av.murat kılıç Merhaba -Aşağıdaki yargıtay kararına göre ; Yönetici bir vekil gibi hareket ettiğinden, yöneticinin imzaladığı sözleşmelerden ve hukuki işlemlerden yönetici adına dava ve icra takibi açılabiliyor. Ancak sizin olayda bir sözleşmeden kaynaklanan bir durum olmayıp, bir haksız fiilden kaynaklanan zarar söz konusu olduğundan tüm kat maliklerine karşı dava açmanız gerekir diye düşünüyorum. - Belirsiz alacak davasında bir kısım zararlarınız için fatura varsa bir kısım zararlarınız henüz belli değilse, belli olan zararlarınız için harç ödersiniz, belli olmayan zararlarınız için bilirkişi incelemesinden sonra harç ödeyeceğinizi belirterek belirsiz alacak davası açabilirsiniz. - Davanızı Sulh Hukuk Mahkemesinde açtığınızda kat malikleri olarak bildiğiniz kişileri davalı olarak yazıp davayı açtıktan sonra tapu müdürlüğüne müzekkere yazdırıp olay tarihinde kat maliki listesini aldığınızda HMK 124/3 e göre diğer kat maliklerini ekleyebilir veya kalan kat malikleri aleyhine birleştirme talepli ikinci bir dava açıp birinci davayla birleştirebilirsiniz. YARGITAY 12. HUKUK DAİRESİ Tarih : 4.11.2013 Esas No : 2013/27147 Karar No : 2013/34632 - ŞİKAYET DAVASI - ALACAKLININ APARTMAN YÖNETİMİ HAKKINDA TAKİP BAŞLATABİLECEĞİ - KAT MALİKLERİNE ÖDEME EMRİ TEBLİĞ EDİLMEDEN VEYA TAKİPTE TARAF OLARAK GÖSTERİLMEDEN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN HACZEDİLEMEYECEĞİ ÖZET: ALACAKLININ, APARTMAN YÖNETİMİ HAKKINDA TAKİP BAŞLATMASI KANUNA UYGUNDUR. ANCAK BU DURUMDA KAT MALİKLERİNE ÖDEME EMRİ TEBLİĞ EDİLMEDEN VEYA TAKİPTE TARAF OLARAK GÖSTERİLMEDEN KAT MALİKLERİNİN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİ HACZEDİLEMEZ. BU ESASA AYKIRI OLARAK YAPILAN HACİZ İŞLEMİ ASLINDA YOK HÜKMÜNDE OLDUĞUNDAN, MAHKEMECE ŞİKAYETİN KABULÜNE KARAR VERİLMESİ GEREKİR. DAVA: Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının onanmasını mutazammın 7.5.2013 tarih: 2013/8369 Esas-2013/17545 Karar sayılı daire ilamının müddeti içinde tashihen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olup: dava dosyası için Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği düşünüldü. KARAR: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi gereğince yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bir davada veya takipte kimlerin taraf olacağı nasıl temsil edileceği ise H.M.K., Avukatlık Kanunu, B.K.'nun vekalet akdine dair hükümlerinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu hükümlere uygun temsil yetkisi olmadıkça yöneticinin 634 Sayılı Yasada sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisi olmadığından, apartman yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Bu sebeple kural olarak yöneticilik hakkında icra takibi yapılması mümkün bulunmamaktadır. Ancak, 634 Sayılı Kanunun 35. maddesinde yöneticinin görevleri ayrı ayrı gösterilmiştir. Bu görevler ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili olup, yönetimin gerektirdiği ortak giderleri yapmak yetkisini de içermektedir. Yönetici, yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurabilir. İşte bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda yönetici dava açabileceği gibi, yöneticiye karşı da dava açılabilir. Şu husus ta belirtilmelidir ki yönetici, vekaletnameyle tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilci olup yetkisini yasadan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmeden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir. Öte yandan kat malikinin veya kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz. Sonuç olarak denilebilir ki, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava (icra takibi) ehliyeti bulunmaktadır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yöneticiyle sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar görecekleri kuşkusuzdur. Öte yandan, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi hükmüne göre kat maliklerinden her biri, kapıcı giderlerinden (ücret, sigorta pirimi, kıdem tazminatı, mantolama v.s.) yönetim planında veya kat malikleri kurulunca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça diğer kat malikleriyle birlikte eşit olarak sorumludur. Somut olayda icra takibine dayanak yapılan alacak " Bina dış cephe yalıtımı bedeline dair verilen bonolar" olup takipte borçlu olarak İstanbul Yargı Apartmanı Yönetiminin gösterildiği ve takibin kesinleştiği görülmektedir. Bu durumda alacaklı, 634 Sayılı Kanunun 35. maddesine göre apartman yönetimi hakkında takip yapabileceği gibi, aynı kanunun 20. maddesi uyarınca da takibe konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında da takip yapabilir. Bir diğer ifadeyle alacaklının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır. Sonuç olarak, alacaklının, apartman yönetimi hakkında takip başlatması 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi hükmüne uygundur. Ancak bu durumda kat maliklerine ödeme emri tebliğ edilmeden veya takipte taraf olarak gösterilmeden kat maliklerinin bağımsız bölümleri haczedilemez. Bu esasa aykırı olarak yapılan haciz işlemi aslında yok hükmünde olduğundan, Mahkemece şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsiz olup, kararın bu sebeple bozulması gerekirken Dairemizce onandığı anlaşılmakla karar düzeltme isteminin kabulü gerekmiştir. SONUÇ: Borçlunun karar düzeltme itirazlarının kabulüyle Dairemizin 7.5.2013 tarih ve 2013/8369 Esas 2013/17545 Karar sayılı onama kararının kaldırılmasına Büyükçekmece 1. İcra Hukuk Mahkemesi'nin 23.11.2012 tarih ve 2012/ 962 - 1495 Sayılı kararının yukarda açıklanan sebeplerle İ.İ.K.nun 366. ve H.U.M.K.nun 428. maddeleri uyarınca bozulmasına, peşin alınan harcın istenmesi halinde iadesine, 04.11.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Kıymetli Meslektaşım,
İlginiz ve değerli görüşleriniz için teşekkürü borç bilirim.

Malik sayısının çok olduğu durumlarda (benim dosyamda 20-25 civarı) gider avansı problemini nasıl aşabiliriz.Pratik bir yolu var mıdır. Aksi durumda hem gider avansı hem de taraf teşkili ciddi bir sorun olarak görünüyor.

Saygılarımla.

Merhaba,

Uyaptan davayı açtığınızda gider avansı otomatik çıkıyor, bilirkişi ve keşif seçeneklerini tıklamazsanız taraf çokluğundan oluşan rakam hem bilirkişiye hemde keşife yeter diye düşünüyorum.

Kolay gelsin..