İnançlı İşlem - Tapu İptali - Terditli Talep

sayın meslektaşlar;
A ile B kendi aralarında basit bir sözleşmesi imzalamışlardır. bu sözleşmeye göre A sahibi olduğu arsa payını B'ye devretmiş B'de bu arsa üzerinde inşaat yapma ve inşaatın bir dairesini A'ya devretme borcu altına girmiştir. ancak B inşaat bittikten sonra kararlaştırışan daireyi akrabası olan 3. bir şahsa devretmiştir. bu durumda tapu iptal ve tescil davası mı açmalı yoksa dairenin rayiç bedeli mi istenmeli veya önereceğiniz 3. bir yol var mı?

teşekkürler iyi çalışmalar...

Merhaba,

Benim ilk aklıma gelen, söz konusu gayrimenkulün akraba tarafından da bir başkasına devri tehlikesi söz konusu olduğundan MK. nun iyiniyetli 3. kişileri koruyan maddesinden yararlanılmasını önlemek adına hemen tapu iptal ve tescil davası açarak o gayrimenkulün üzerine tedbir koydurmanız. Çünkü ilk devir yapılan kişi akraba olduğu için iyiniyetli kabul edilmeyecektir. Tabii bunlar ispata muhtaçtır. Bir de merak ettiğim sözleşmede devredilecek gayrimenkulün özellikleri açıkça belli mi? Yani yapılacak inşaatın şu nolu dairesi gibi sözleşmede açıkça yazılmış mı?

Bunun dışında sözleşmeye aykırı davranan kişiden gayrimenkul rayiç bedelini tazminat olarak da isteyebilirsiniz. Bu iki yol da seçimlik olarak denenebilir. Bu durumda önemli olan da inşaatı yapan kişiden bu paranın tahsil edilip edilemeyeceği sorunu. Zira bu kişi eğer dolandırıcılık maksadı ile hareket ediyorsa üzerine mal varlığı olması ihtimali düşük. Dolayısı ile davayı kazansanız bile tahsil edemeyebilirsiniz.

Üzerinde dikkatli düşünüp hareket edilmesi gereken bir konu.

İyi çalışmalar...
[

dava üzerinde çalışmalarımı devam ettirirken pek sevgili ! müvekkilim bana arsa üzerinde hiç inşaat yapılmadığını B'nin arsayı sattığını söylemiştir. bu küçük ! ayrıntıyı dikkate almanızı özür dileyerek rica ederim.

Bu durumda tabii ki önceki yanıtım kısmen geçersiz oldu. Burada mütaahhit açıkça kötüniyetli davranmıştır. Yapılan sözleşmeye aykırı hareket ederek haksız menfaat sağlamıştır. Burada öncelikle bu sebeplerle tapu iptali ve tescili davası açın ve acele edin. Gayrimenkulün bir kaç el değiştirmesine mani olmanız gerek, aksi halde iyiniyet karinesine takılabilirsiniz. Bu durumda tazminat davası açmanız gerekir ve tahsili sorun olabilir. Ayrıca müteaahhit hakkında savcılığa suç duyurusunda da bulunabilirsiniz. Bazı savcılar bu durumun hukuki mesele olduğundan dolayı takipsizlik kararı veriyor ama burada bence dolandırıcılık amacı var gibi geliyor. Çünkü hiç inşaata başlanmamış ve direkt olarak arsa devri yapılmış. Vakit kaybetmeden savcılığa da suç duyurusunda bulunun bence. Elinizde bir sözleşme var çünkü. Kolay gelsin

Yaptıkları adi sözleşme inançlı işlem niteliğindedir. Gayrimenkul devrine ilişkin sözleşmeler resmi şekil şartına tabi olsa da adi yazılı şekilde yapılan sözleşme inançlı işleme kanıt olarak kabul edilebilmektedir. Bu konu sitede de çok tartışıldı. İnançlı işlem üzerine arama yaparsanız pek çok görüş ve Yargıtay kararına da ulaşabilirsiniz. Ayrıca devir alan 3. kişinin iyiniyetli olması ihtimaline göre terditli talepte bulunarak, tapu iptali ve tescil olmazsa taşınmazın bedelini talep eden bir dava açmalısınız.

Sayın Doğanel'in görüşüne katılıyorum. Burada müvekkilinizle müteahhit arasında yapılan sözleşme inançlı işlem olarak değerlendirilebilir. Yargıtay'ın bu konuda çeşitli kararları var. Bir kararında (karara konu olayda, A şahsı B'den aldığı borç paraya karşılık teminat olarak taşınmazını devrediyor ve kararlaştırılan vade tarihinde borcun ödenmesi durumunda taşınmazın tapu kaydının A'ya iadesi kararlaştırılıyor. Bu hususta adi yazlı sözleşme var. Ancak vadesinde borç ödenmiyor). A tarafından sonrasında yapılan devrin teminat amaçlı olduğu ifade edilerek tapu iptali-tescil davası açılıyor). Davanın yerel mahkeme tarafından kabulü sonrası yapılan temyiz incelemesi sonunda Yargıtay tarafından; taraflar arasında yapılan adi yazılı sözleşmenin inançlı akit niteliğinde olduğu, bu sözleşmeye istinaden genel zamanaşımı süresi içinde dava açılabileceğini, ancak taşınmazın devralan B üzerinde bulunduğu sürece akid halen yürülükte olduğundan zamanaşımı süresinin işlemeye başlamayacağını, ancak yerel mahkeme tarafından dava kabul edilmekle birlikte öncelikle A'ya aldığı borcu ödemesi için süre verilmesi ve süre sonunda A'nın edimini yerine getirmesi durumunda davanın kabul edilmesi gerektiği" ifade edilmiş. Karar muhalif Yargıtay üyeleri de var.
Sizin olay biraz daha farklı. İnançlı sözleşmeye göre taşınmazın tapu kaydını alan müteahhit 3. şahsa devretmiş. Müteahhid inançlı akidden doğan edimini (inşaat yapma edimi) yerine getirmediği için sizin müteahhide karşı tapu-iptali tescil davası açmanız mümkündür.. Olayda taşınmazı akrabası olan 3. kişiye devrettiğini söylüyorsunuz. Eğer 3. kişi akraba, taraflar arasındaki bu ilişkiyi bilen (veya bilmesi gereken) biriyse bu 3. kişiyi de davalı gösterip tapu iptali davası açıp tedbir isteyebilirsiniz. Eğer 3. kişi iyiniyetliyse veya ispatta sorun yaşayacaksanız diğer melektaşımın beyan ettiği gibi tazminat davası açmanız tercih edilmeli. Ama terditli olarak tapu iptali ve olmazsa tazminat istemeniz de mümkün tabiiki.. Saygılarımla..

Alıntı: Yazan av.sbaran sayın meslektaşlar; A ile B kendi aralarında basit bir sözleşmesi imzalamışlardır. bu sözleşmeye göre A sahibi olduğu arsa payını B'ye devretmiş B'de bu arsa üzerinde inşaat yapma ve inşaatın bir dairesini A'ya devretme borcu altına girmiştir. ancak B inşaat bittikten sonra kararlaştırışan daireyi akrabası olan 3. bir şahsa devretmiştir. bu durumda tapu iptal ve tescil davası mı açmalı yoksa dairenin rayiç bedeli mi istenmeli veya önereceğiniz 3. bir yol var mı? teşekkürler iyi çalışmalar...

İnançlı işlem hukuksal nedenine dayalı olarak tapu iptal isteyebilmeniz için, devrin teminat amaçlı olduğu, akit tamamlandığında teminatın (Devredilen tapunun) iade edileceği yönünde ve en geç devrin gerçekleştiği tarihe dek "Tüm tarafların" imzasını içeren bir yazılı kanıtınız olmalı.

Bence sizin olayınızda açıkça, kat karşılığı inşaat sözleşmesi var ve ne yazık ki resmi geçerlilik koşuluna da uyulmadığı , inşaata da hiç başlanmamış olduğu için, geçersiz bir kat karşılığı inşaat sözleşmeniz var.

Mevcut durumda ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerinin işletilebileceği, herkesin aldığını iadeyle mükellef tutulabileceği, devredilen 3.kişinin müteahhidin akrabası oluşunun lehinize ispat yeteneğinizi kuvvetlendirebileceği ancak mutlak kötüniyete de karine teşkil etmeyeceği, tüm bunları gözeterek terditli (Tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde müteahhitten taşınmaz değerinin size ödenmesi istekli alacak davası) bir dava açmanızın daha doğru olacağı inancındayım.

Saygılarımla...