Kat Mülkiyeti Devir Mecburiyeti

Arkadaşlar bir konu hakkında ( Kat Mülkiyeti ) acil yardımlarınıza ihtiyacım var;

Bir apartmanda İki yıl içerisinde 6 kez ortak giderler için takip yaptığımız bir kat maliki vardır.Takiplerimiz kesinleşmiş olmakla birlikte bu bağımsız bölüm çekilen bir krediye karşılık ... bankasına ipoteklidir.Banka da şu aşamada satış talep etmiş ve satış ilan edilmiştir. Ancak Bankanın ipotek alacağı çok yüksek olup aynı zamanda alıcı olarak ihaleye katılacaktır.( Dolayısıyla satıştan para artması mümkün görülmemektedir.)
Bu durumda; 1) KMK mad. 22/2 gereği " kanuni ipotek hakkı " nı nasıl kullanabiliriz?Uygulaması nasıldır?Bize bu aşamada yarar sağlar mı?
2) KMK mad. 25/1 gereği hareket edecek olursak ( Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendisine devredilmesini hakimden isteyebilirler.)Bu maddeye istinaden dava açmış olsak,satışa etkisi ne olur?Bize faydası olur mu?Mahkemece kat maliklerine devredilmesine karar verildiğini kabul edersek, banka ipoteğinden ari bir devir mi yapılması gerekir?
Cevap verenlere teşekkürler...

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 1999/18-1052
K. 2000/10
T. 26.1.2000
• KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ TALEBİ ( Çekilmezlik Hali Nedeniyle )
• ÇEKİLMEZLİK NEDENİYLE KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ TALEBİ ( Kat Mülkiyetine Sahip Olan Davalının Ortak Giderlerden Üzerine Düşeni Ödememesi Nedeniyle )
• ORTAK GİDERLERİ ÖDEMEYEN KAT MALİKİ ( Malik Hakkında İki Takvim Yılı İçinde Üç Defa İcra veya Dava Takibine Neden Olunmasının Çekilmezlik Hali Sayılması )
• KAT MALİKLERİNDEN BİRİNİN KENDİSİNE DÜŞEN BORÇLARINI ÖDEMEMESİ ( Malik Hakkında İki Takvim Yılı İçinde Üç Defa İcra veya Dava Takibine Neden Olunmasının Çekilmezlik Hali Sayılması )
• DAVA SEBEBİNİN ORTADAN KALKMASI ( Ortak Giderleri Ödememe Nedeniyle Kat Mülkiyetinin Devri Davasında Giderlerin Ödenmiş Olması)
• KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ DAVASI ( İki Yıl İçinde Ortak Giderler İçin Üç Kez İcra Takibi Yapılmasına Neden Olan Kat Maliki)
634/m.25
2709/m.35


ÖZET : Kat maliklerinden biri kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine neden olunması çekilmezlik hali sayılır. Dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer.

Davalının kat mülkiyetinden kaynaklanan takip konusu borçlarının tamamını yargılama aşamasında ödemiş olması dahi 634 sayılı Yasanın 25. maddesinin dördüncü fıkrasının ( a ) bendinde öngörülen dava sebebinin ortadan kalkmasını zorunlu kılar ve bunun tabii sonucu olarakta anılan maddenin son fıkrası uyarınca davanın düşmesi sonucunu doğurur.

DAVA : Taraflar arasındaki davadan dolayı, bozma üzerine direnme yoluyla; ( Samsun ikinci Sulh Hukuk Mahkemesi )nden verilen 23/06/1999 gün ve 1999/379-579 sayılı kararın yeni hüküm oluşturması nedeniyle dosyanın Özel Dairesine gönderilmesine ilişkin ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulundan çıkan 22/09/1999 gün, 1999/18-686 Esas, 1999/588 Karar sayılı ilamın, karar düzeltilmesi yoluyla incelenmesi taraf vekilleri tarafından verilen dilekçeler ile istenilmiş olmakla; Hukuk Genel Kurulunca dilekçe, düzeltilmesi istenen ilam ve HUMK.nun 2494 sayılı Yasa ile değişik 438/11. fıkrası hükmü gereğince duruşma isteğinin reddine karar verilip dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Hukuk Genel Kurulunca, mahkemece Özel Dairenin bozma kararından esinlenerek, apartman yönetimince davalı aleyhine girişilen icra takiplerine ilişkin dosyalar getirtilip, davalının karardan sonra dahi ortak giderleri ödememekte ısrar ettiğinin belirlenmesinin gerekçe yapılması olgusu karşısında bir direnme kararı mevcut olmayıp, yeni bir hükmün mevcut olduğuna karar verilmişse de, taraf vekillerinin karar düzeltme istemi üzerine, dosyanın yeniden incelenmesinde, bozmadan sonraki gelişmelerin davanın kabulü için dayanak oluşturamayacağı gibi sonucu da etkilemeyeceğinden, karar düzeltme isteminin kabulüyle, Hukuk Genel Kurulunun yeni bir hüküm mevcut olduğuna ilişkin 22/09/1999 günlü ve 1999/18-686-588 sayılı kararının kaldırılmasına 26/01/2000 gününde oybirliğiyle karar verilip işin esasının incelenmesine geçildi:

Dava, hukuksal nitelikçe Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinde kurala bağlanan "çekilmezlik hali" nedenine dayalı kat mülkiyetinin devri istemine ilişkindir. Davacılar, üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş bulunan anayapının, 2, 5 ve 9 numaralı bağımsız bölümlerinin sahibi bulunan davalının, ortak giderlerden kendine düşen borçları ödemediği için, hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra takibi yapılmasına neden olduğu belirtilerek, davalının bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesine karar verilmesini istemişlerdir.

Yapılan yargılama sonunda, mahkemece davalının 1996 ve 1997 yılları içerisinde 634 sayılı Kanunun 25. maddesinde açıklandığı şekilde borçlarını yerine getirmeyerek 4 kez icra takibi yapılmasına neden olmak suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ettiği gerekçesiyle, dava kabul edilmiştir. Davalı vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece, davalının borçlarını, itirazın kaldırılmasına karar verilmesi üzerine ödediği, böylece dava sebebi ortadan kalktığından davanın reddine karar verilmesi önerilerek bozulmuştur. Mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Davalının ortak giderlerden kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra takibi yapıldığı konusunda Özel Daire ile Mahkeme arasında bir uyuşmazlık yoktur. Uyuşmazlık 634 sayılı Kanunun kat mülkiyetinin devri zorunluluğunu düzenleyen 25. maddesinin yorumundan kaynaklanmaktadır.

Anılan maddenin ilk fıkrasında, kat maliklerinden birinin bu Kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onların, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilecekleri kurala bağlanmakta, aynı maddenin dördüncü fıkrasında ise, ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine neden olunmasının çekilmezlik hali sayılacağı belirtilmektedir. Maddenin sonuncu fıkrasında ise "bu maddedeki dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer" denilmektedir.

Yasa kurallarının, birer bağlayıcı ve üstün hukuk kuralları olan anayasa hükümleriyle birlikte ve onlarla çelişmeyecek biçimde yorumlanması esastır. Bir yasa kuralı, değişik biçimlerde yorumlanabiliyorsa, bunlardan Anayasaya en uygun olanının benimsenip uygulanması gerekir. Anayasa'nın 35. maddesi, mülkiyeti kişinin temel hakları arasında saymıştır. O nedenle, bu hakkın kısıtlanmasına ancak sınırlandırmanın kaçınılmaz olduğu zorunlu ve istisnai durumlarda başvurulmalıdır. Bu durumda, mülkiyet hakkını sınırlayan kuralların bu anlayış içinde, başka bir deyişle kapsamları genişletilecek biçimde değil, daraltılacak biçimde yorumlanmaları gözden kaçırılmamalıdır. Nitekim, 25. maddeye ilişkin hükümet tasarısı gerekçesinde, bu hükmü "Mahkemenin gayet istisnai hallerde ve son derece zorunlu olan durumlarda uygulayabileceği" belirtilmiştir.

Yine yapılan yorum adil olmalı, hak ve nesafet kurallarına uygun bulunmalıdır. Yasa kuralları haksızlığa vasıta olacak şekilde yorumlanıp uygulanmamalıdır. Bu amaçla öğretide, uygulamadaki örneklerle de desteklenerek "yasaya karşı yorum" yöntemi dahi geliştirilmiştir ( İ. Sungurbey N. Giritlioğlu, "Hukuk Tarihimizde Eşi Görülmemiş Bir Yasama Skandali", Yasa Hukuk Dergisi, Şubat 1996/1, S. 36-39 ), o nedenle yasa kuralının elverişli olması durumunda, adil sonuçlara ulaştıran yorum biçimlerinin tercih edileceğinde kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinin sonuncu fıkrasının, dava sebebi de ortadan kalkmışsa davanın düşeceğini öngörmesine karşın, bu hükmün, icra takibi sonucu davalının borcunu ödemesinin dava hakkının düşmesi için yeterli olmadığı doğrultusundaki yorum hak, nesafet ve adalet ilkeleriyle bağdaşmayan sonuçlar doğmasına neden olacağı ve eylemle önlem arasında adil olmayan bir dengesizlik yaratacağı açıktır.

Somut olayda bilirkişi raporuna göre Samsun'un en merkezi yerinde olduğu anlaşılan, biri 60 m2, diğer ikisi 116'şar m2 alanındaki üç dairenin yasa gereği dava tarihindeki değeri esas alındığından ve faizde işletilemeyeceğinden toplam 5.749.841.771 TL. bedelle davacıların mülkiyetine geçmesine karar verilmiştir. Bu bedelin bağımsız bölümlerin bu günkü gerçek değerinin çok altında olduğu kuşkusuzdur. Gerçek değerinin çok altında olduğu kuşkusuzdur. Gerçek değeri verilmeden kişinin mülkiyet hakkından yoksun bırakılması, anayasal bu temel hakkı özünden zedeler.

Dahası yapılan yorumun aynı zamanda yasa koyucunun amacı ile uyum içinde olması da kaçınılmazdır. Gerekçe ve görüşmeler gibi yasama belgeleri, bağlayıcı olmasalar da, yasanın amacını belirleyip, bu amaca uygun yorum yapılması açısından önem taşırlar. 25. maddenin Millet Meclisinde görüşülmesi sırasında, maddenin getirmiş olduğu tedbirlerin çok ağır olduğu, bir nevi cebri, temellük sebebi mahiyetini iktisap ettiği ve üstünlük denebilecek bir nitelik taşıdığı yolundaki eleştirileri cevaplandıran Adalet Komisyonu Başkanı, "Hüküm verildiği ana kadar eğer bu malik, bütün bu ihtarlara rağmen kendisine düşen borçları ödemiş olursa, bu dava ortadan kalkacaktır ve elinden mülkü alınmayacaktır" demek suretiyle, bu hükümle erişilmek istenilen amacı somutlaştırmıştır ( Millet Meclisi Tutanak Dergisi 25/02/1965, S. 429 ). Bu açık ifadeye rağmen icra takibi sonucu ödemeyi yeterli saymamak yasa koyucunun amacına uygun düşmez.

Ayrıca yorum yapılırken yasanın sözlerine de uygun olmasına özen gösterilmelidir. 25. maddenin sonuncu fıkrasında dava hakkı, "her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa" düşer denilmesine karşın, bu durumu tek başına davanın düşmesi nedeni saymayıp, bu koşul yanında dava sebebinin de ortadan kalkması koşulunu aramak, fıkrada yer alan "her halde" sözcüğünün mutlak anlamıyla bağdaşmaz. Dava hakkının kullanılması için öngörülen altı aylık ve beş yıllık hak düşürücü sürelere dava sebebinin de ortadan kalkması koşulunun eklenmesi suretiyle bu sürelerin belirsiz hale getirilmesi, hak düşürücü süre kavramıyla çelişir. Şu halde; 25. maddenin son fıkrası üç ayrı neden öngörmekte ve davanın düşmesi için bunlardan herhangi birinin gerçekleşmesini, somut olay esas alındığında dava sebebinin ortadan kalkmasını yeterli saymaktadır. Bu bağlamda hemen belirtelim ki fıkrada, bu üç ayrı neden arasında Veya" sözcüğü yerine "ve" sözcüğünün yer almış olması olgusu da farklı bir yoruma elverişli değildir. Zira altı ay ve beş yıl içinde dava hakkının kullanılması gereğine değinen ve birlikte gerçekleşmeleri olanağı bulunmayan bu iki koşul da birbiriyle "ve" sözcüğüyle bağlıdır.

Olayda davalı her üç takibe de itiraz etmiş, itirazlarının icra tetkik merciine 10/03/1997 ve 30/06/1997 gününde kaldırılmasına karar verilmesi üzerine, takibe konu borçlarının tamamını davadan önce 13/03/1997, 14/03/1997 ve 09/07/1997'de ödemiş, ödenen bu miktarlar üzerine ihtiyati tedbir koydurup menfi tesbit davası açmıştır. Sonuncu ödemeden yaklaşık üç ay sonra, 06/10/1997 gününde de bu kat mülkiyetinin devri davası açılmıştır.

Görüldüğü üzere davalının her üç takibe karşı hak arama özgürlüğü içinde kanun yollarına başvurması, kasıtlı olarak, ödemeleri geciktirmek amacıyla hareket etmediğini göstermektedir.

Az yukarıda açıklananların ışığında, davalının kat mülkiyetinden kaynaklanan takip konusu borçlarının tamamını yargılama aşamasında ödemiş olması dahi 634 sayılı Yasanın 25. maddesinin dördüncü fıkrasının ( a ) bendinde öngörülen dava sebebinin ortadan kalkmasını zorunlu kılar ve bunun tabii sonucu olarakta anılan maddenin son fıkrası uyarınca davanın düşmesi sonucunu doğurur.

O nedenle yerel mahkeme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Taraf vekillerinin Hukuk Genel Kurulunun yeni hüküm bulunduğuna ilişkin kararına karşı karar düzeltme istemlerinin yukarda açıklanan nedenlerle kabulüne, Hukuk Genel Kurulunun, 22/09/1999 gün 1999/18-686 esas, 1999/588 karar sayılı kararının kaldırılmasına davacılar vekilinin diğer itirazlarının REDDİNE, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK. 429. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), 26.1.2000 gününde ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY:

Dava, Kat Mülkiyeti Yasasının "kat mülkiyetinin devri mecburiyeti"ni düzenleyen 25. maddesinde "çekilmezlik hali" olarak kabul edilen 3. fıkranın ( a ) bendine dayalı, davalıya ait bağımsız bölümlerin devri istemine ilişkindir.

Dosyada toplanan belge ve kanıtlara göre; davalı kat malikinin ortak giderlerden kendisine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç kez icra takibi yapılmasına sebebiyet verdiği, böylece üzerine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ettiği, kat malikleri kurulunun yöntemince toplanarak durumu görüşüp davalının bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet hakkının devri için dava açılmasının kararlaştırıldığı ve bunun üzerine de kat maliklerinden dördünün bu devir davasını açmış oldukları anlaşılmaktadır.

Davanın süresinde açıldığında, diğer bir anlatımla dava hakkının süresinde kullanıldığında ve davalının her biri ayrı dönemlere ait ortak gider borçlarını ödememek suretiyle iki takvim yılı içinde üç kez icra takibine sebebiyet vermekle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ettiğinde anlaşmazlık yoktur. Uyuşmazlık, Kat Mülkiyeti Yasasının 25. maddesine göre sebep ve süre yönünden koşulları oluşan bu ( bağımsız bölüm mülkiyetinin devrine ilişkin ) davanın açılmasından sonra, çekilmezliğin kaynağı olan borç ödendiğinde davanın düşüp düşmeyeceği noktasında toplanmaktadır.

25. maddenin son fıkrasında "Bu maddedeki dava hakkı, sebebin öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve herhalde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer" hükmü yer almaktadır. Yasa koyucu bu fıkrayı, dava şartı ve süresi bakımından olumsuz bir anlatımla düzenlemiştir. Diğer bir deyişle, bu son fıkrada dava hakkının düşme koşulları esas alınmıştır. Dava açmak için altı aylık hak düşürücü sürenin yanında öngörülen beş yıllık zamanaşımı gerçekleştiğinde dava hakkı düşecektir. Ancak, burada dava hakkının süre açısından düşmesine bir ( ek ) koşul daha getirilmiştir. O da " dava sebebinin ortadan kalkmış olması" halidir. Yani sebebin öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay geçmiş olmasına karşın borç yine ödenmemiş ise, sürenin geçmiş olması davanın açılmasına engel teşkil etmeyecektir. Ancak, dava hakkının doğumundan ( son takip veya davadan ) itibaren altı ay geçmiş ve bu süre içinde borç da ödenmiş ise artık bunlara dayanılarak devir davası açılamayacaktır.

Önümüzdeki davada, Kat Mülkiyeti Yasasının 25. maddesinde öngörülen çekilmezlik halini oluşturan üç haklı icra takibi koşulu ( 5/07/1996-9/07/1997 tarihleri arasında ) gerçekleşmiş, takiplerin haklılığı mahkeme kararları ve Yargıtay onama ilamları ile doğrulanmış, dava da, 06/10/1997 tarihinde açılmıştır. Çekilmezlik halinin dayanağı olan icra takiplerine konu ortak gider alacaklarının bir kısmı bu devir davası açılmadan önce, tamamı ise dava açıldıktan ve hatta mahkemece hüküm kurulduktan sonra ( 26/04/1999 tarihinde ) icraca tahsil edilerek, haciz işlemleri belirtilen tarihte kaldırılmıştır. Söz konusu alacakların, devir davası açma hakkının doğmasından ve davanın açılmasından sonra tahsil edilmiş yada icra veznesine yatırılmış olması, bağımsız bölümlerin mülkiyetinin devrine karar verilmesine engel değildir; çünkü bu dava, ortak gider alacağının tahsili amacıyla değil, ortak giderlerden payına düşeni ödememekte ısrar eden, her keresinde icra takibine sebebiyet veren ve bu şekilde diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez derecede ihlal etmeyi sürdüren kat malikinin, bağımsız bölümünün devralınması suretiyle ortak mülkiyetten çıkarılması için açılmış bulunmaktadır. Aynı nitelikteki dava ortak malikler yönünden Medeni Kanunun 626/A maddesinde düzenlenmiş olup, diğer paydaşların haklarını, ortak mülkiyet ilişkisinin sürdürülmesini çekilmez hale getirecek derecede ihlal eden paydaş, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkartabilmektedir. Bu yasa hükümlerinin konulmasındaki amaç; ortak mülkiyet rejimlerinde payın yada bağımsız bölümün diğer paydaşlara devri mecburiyeti, savsanan yada kasten göz ardı edilen yükümlülüklerin yerine getirilmesini ( borcun ödenmesi, hakimin kararına uyulması, randevuevi faaliyetine son verilmesi ) sağlamak değil, kendisine düşen borç ve yükümleri yerine getirmemekte ısrar ederek diğer maliklerin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal eden kat malikinin bundan sonra da aynı davranışları sürdüreceği kabul edilerek onu ortak mülkiyetten çıkarmaktır.

Bu davada olduğu gibi, ortak giderleri ödememekte direnen kat malikinin, hakkında açılan icra takiplerine ve itirazı üzerine verilen itirazın iptaline ilişkin mahkeme kararlarının icraen infazı sonucu giderlerin kendisinden ( dava hakkı doğduktan ve dava açıldıktan sonra ) tahsili halinde davanın düşeceğini kabul etmek, 25. madde hükmünü ve yaptırımını borcun tahsiline indirgemek olur ki, Yasa koyucunun böyle bir amacı olmadığı açıktır. Çünkü Yasa koyucu, 22. maddede ortak malik olmadığı halde kiracıyı dahi bu borçtan müteselsilen sorumlu tutmuş, ayrıca diğer kat malikleri lehine ipotek hakkının tescilini hükme bağlamış, 20. maddede gecikme tazminatına yer vermiştir. O halde, 25. maddede öngörülen tüm koşullar gerçekleşmiş ve buna göre davalının bağımsız bölümlerinin devri için yöntemince dava açılmış iken, borcun ödenmesi üzerine davanın düşeceğini kabul etmek Yasa koyucunun amaçladığı düşünceye ters düşecektir. Yasa hükmünü böyle yorumlamak, maddenin uygulanma olanağını ortadan kaldıracaktır.

Bilindiği üzere dava şartı, davanın açılabilmesi için gerekli fiili ve hukuki durumdur. Davanın açıldığı anda bu şart aranır. Dava açıldıktan sonra bu şartın kalkmış olması ( somut olaydaki gibi borcun ödenmiş olması ) davanın reddini gerektirmez. Çünkü bu dava yukarıda değinildiği gibi borcun ödenmesi için değil, çekilmezlik nedenine dayalı bağımsız bölüm mülkiyetinin devri için açılmış bulunmaktadır. Öyleyse 25. maddenin son fıkrasında yer alan "dava hakkı... ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer" hükmünü doğru yorumlamak gerekir. Dava anılan maddedeki şartlara uygun olarak açılmışsa artık "dava hakkının düşmesi" söz konusu olamaz. Çünkü bu şartın varlığı dava açılıncaya kadar aranır. Maddede "dava hakkının düşmesi" nden değil de "davanın düşmesinden söz edilmiş olsaydı, borcun ödenmesi halinde davanın düşeceğini kabul etmek mümkün olurdu. Oysa Yasa koyucu bu ifadeye dava açmak için öngörülen hak düşürücü süreyi sınırlamak, sebep ortadan kalkmamışsa bu sürenin dikkate alınmayacağını vurgulamak için yer vermiştir. Dava açma süresi geçmesine karşın, dava sebebi devam ediyorsa dava hakkının düşmeyeceğini zamanaşımı nedeniyle dava hakkının düşmesi için dava açma sebebinin de ortadan kalkmış olmasını şart koşmuştur. Dava hakkının doğumundan ve dava açıldıktan sonra a ) ortak gider borcunun ödenmesi, b ) hakimin emrinin yerine getirilmesi, c ) bağımsız bölümde açılan kumarhane yada randevuevinin kapatılması halinde davanın düşeceğini ve bu sebeple reddedileceğini kabul etmekle yasa hükmüne böyle bir anlam vermek, yasa koyucunun amacını gözardı etmek sonucunu doğuracaktır.

Burada yasa koyucunun amacı, bağımsız bölümünü ahlak ve edep dışı faaliyetlerde kullanarak devamlı şekilde komşularının haklarını çiğneyip onları rahatsız eden, hakimin müdahalesi ile uyarılan ve bu uyarı emrine karşın yanlış tutumunu ısrarla sürdüren, payına düşen ortak gider ve avansların ödenmesini sürekli aksatmak suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez derecede ihlal eden, onunla birlikte oturmayı çekilmez hale getiren kat malikini ana taşınmazdan uzaklaştırmaktır. Bu sayılan çekilmezlik hallerinden birinin gerçekleşip, yöntemince ve süresinde o kat maliki hakkında bağımsız bölümünün devri davasının açılmasından sonra, çekilmezlik halinin dayanağını oluşturan hususun son bulması, örneğin kumarhane veya randevuevinin kapatılması, hakimin emrinin yerine getirilmesi, borcun ödenmiş olması durumunda davanın düşeceğini kabul etmek 25. maddenin işlerliğini ortadan kaldırmak, uygulanamaz bir hüküm haline getirmek olacaktır. Hakimin emrini yerine getirmemekte bir yıl direnen yada bağımsı bölümünü ahlak ve edep dışı faaliyetlerde kullanan, böylece diğer kat malikleri için çekilmezlik hali yaratan kat maliki, hakkında bağımsız bölümün devri davası açıldıktan sonra, hakimin emrini yerine getirir yada bağımsız bölümünü randevuevi olarak kullanılmasına son verirse, yargılaması devam eden dava düşecektir. Davanın düşmesinden sonra bu kat maliki yine hakimin emrine uymamayı veya randevuevi faaliyetini sürdürürse ne olacaktır? Yeniden dava açılacak, ancak her keresinde aynı tutumu sergileyecek, böylece 25. maddenin işlerliği kalmayacak uygulama olanağı ortadan kalkacaktır. Başka bir anlatımla, Kat Mülkiyeti Yasasına göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek konusunda direnen kat malikinin diğer kat malikleri açısından yarattığı çekilmezlik hali sürüp gidecek, yasada öngörülen yaptırım uygulanamayacaktır.

Öte yandan, Kat Mülkiyeti Yasasının 25. maddesi ile Medeni Kanunun 626/A maddesinde düzenlenen ortak mülkiyetteki payın devri mecburiyeti, malikin yasayla yüklendiği görevleri yerine getirmemek, diğer paydaşların mülkiyet haklarını tam olarak kullanmalarına engel olmak ve bu suretle paydaşların haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal etmek halinde ancak mümkün olduğu için böyle bir uygulama davalının mülkiyet hakkının ihlali olarak da kabul edilemez. Ancak, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değerinin davalı kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer ( davacı ) kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesine ilişkin 25. maddenin 2. fıkrasında yer alan hükmün, Ülkemizdeki ekonomik düzen içerisinde adil olmadığı, davaların ortalama sonuçlanma süresi dikkate alındığında davalı kat malikinin uğrayacağı zararın büyük olacağı da bir gerçektir. Yasa koyucu, bu durumu gözeterek "dava tarihindeki değer"den söz etmeyip de salt "bağımsız bölümün değeri"nin ödeneceği şeklinde bir ifadeye yer vermiş olsaydı, bu değerin karar tarihine en yakın tarihteki değer olarak algılanması mümkün olabilirdi ve böylece bu dengesizlik ve haksızlık giderilmiş olurdu. Belirtilen nedenle maddenin bu hükmünün uygulanmasının davalı kat maliki açısından haksızlık yarattığı bir gerçek ise de, yasal yollarla değiştirilmiş olmadıkça mahkemece uygulanması da kaçınılmazdır.

Sonuç olarak; Kat Mülkiyeti Yasasının 25. maddesinde öngörülen koşullar gerçekleşip buna göre bağımsız bölüm mülkiyetinin devri davasını açma hakkı doğduktan ve dava açıldıktan sonra borcun ödenmiş olması, davayı düşürmez. Çünkü bu dava borcun ödenmesini sağlamaya yönelik değildir. Dava açma şartı, dava açılmadan önce gerçekleşmesi gereken haldir. Bu halin gerçekleşmesi ile istenebilecek duruma gelen bir hakkın kazanılması için dava açıldıktan sonra, davanın düşmesi yada konusuz kalması ancak dava ile istenen şeyin verilmesi ile mümkündür, dava hakkının doğumundan sonra ortak gider borcunun ödenmiş olması, bağımsız bölüm mülkiyetinin devri davasını düşürmez ve bu sebeple dava reddedilemez.

Yukarıda açıklanan nedenlerle yerel mahkemenin direnme kararının onanması gerektiği, ödemenin bu aşamada dava sonucuna etkili olamayacağı görüşüyle Yüce Genel Kurulun çoğunluk kararına karşıyım.

Sayın Işıl Yılmaz; Yargıtay Kararlı cevabınıza ve ilginize teşekkürler...Ancak burada sormak istediğim bir konu daha olacak; " Bağımsız bölüm mülkiyetinin devri " davası açtığımız takdirde, ...bankasının ipotekten kaynaklanan alacağı ( RPÇ ) "satış" aşamasına gelmiş dumda olup, satış ilan edilmiştir.Bu durumda( mahkemeye tedbir talepli olarak başvurduğumuzda) satış durdurulabilir mi? Eğer mahkeme sonuna değin durursa , bu davayı kazandığımız takdirde , mülkiyet üzerindeki banka ipoteği sorunu ne şekilde çözülmelidir?
Bu tür konu ile daha evvel karşılaşan arkadaşların görüş ve bilgi tecrübelerini paylaşması dileğiyle...

Başka fikir ve cevapları bekliyorum.