Kİra SÖzleŞmesİnİn Feshİ

İşi dolayısı ile Ankara'da olan müvekkilimin işine şirketi son verdiğinden 6 ay önce kiraladığı evini boşaltıp ailesininde yaşadığı İstanbul'a dönecek.Depozito olarak 1.000 $ vermiş ve kira kontratıda 1 yıllık için yapılmış.Evde 6 aydır yaşıyor ve bu gün boşaltacak, ev sahibi 2 aylık kiranı depozitodan kesip öyle veririm demiş.Biz , işverence işine son verildiğinden haklı nedenle kontratı feshedemiyor muyuz, noterden depozitoyu öde bu gün evi teslim ediyoruz diye ihtar çekmemiz gerekiyor mu.Dava yoluna başvursak haklılık oranımız nasıl olur, bilgilerinizi paylaşırsanız sevinirim.
İYİ ÇALIŞMALAR

Merhaba,
Kiracının haklı bir sebep ile hitam süresinden önce, mecuru tahliyesi halinde uygun bir tazminat ödemeye katlanması gerekir. Buna ilişkin yargıtay kararını ekte bulabilirsiniz.

İyi çalışmalar...
T.C.
YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/6606

K. 2003/10937

T. 1.10.2003

• ALACAK DAVASI ( Kira Sözleşmesinin Zorunlu Olarak Feshedilmesi Nedeniyle Peşin Ödenen Kira Bedelinin Davalılardan Tahsilinin İstenilmesi )

• KİRA SÖZLEŞMESİ ( Haklı Nedenle Mecuru Boşaltmak Zorunda Kalan Kiracının Yükümlülüğünün Bilirkişiden Sorularak Aynı Koşullardaki Taşınmazın Kiraya Verileceği Sürenin Belirlenmesi )

• KİRACININ YÜKÜMLÜLÜĞÜ ( Haklı Nedenle Mecuru Boşaltmak Zorunda Kalan Kiracının Yükümlülüğünün Bilirkişiden Sorularak Aynı Koşullardaki Taşınmazın Kiraya Verileceği Sürenin Belirlenmesi )

• TAZMİNATIN BELİRLENMESİ ( Haklı Nedenle Mecuru Boşaltmak Zorunda Kalan Kiracının Yükümlülüğünün Bilirkişiden Sorularak Aynı Koşullardaki Taşınmazın Kiraya Verileceği Sürenin Belirlenmesi )

818/m.43,98,264


ÖZET : Haklı neden mevcudiyeti halinde mecuru boşaltmak zorunda kalan kiracının yükümlülüğü saptanırken, bilirkişiden aynı koşullarda taşınmazın ne kadar zamanda kiraya verilebileceği belirlenip hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.
DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün. süresi içinde davalılar avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşuldu düşünüldü: KARAR : Davacı, davalıların maliki oldukları mecurda kiracı iken, kira sözleşmesinin 15.11.2001 tarihinde zorunlu olarak feshedildiğini 19.11.2001 tarihinde mecurun anahtarını teslim aldıklarını, peşin ödenen 2001 yılı Kasım ayından 11 gün, Aralık ve Ocak 2002 ayı kira bedeli toplamı olan 3.045.900.OOOTL. peşin ödenen kira bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davacının 1.2.2000 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesini tek taraflı olarak fesh ettiğini, BK. 264. maddesine göre, davacının en az 6 aylık kira bedelini tazminat olarak ödemek zorunda olduğunu, kiracının sözleşme süresi sınırlı kalmak kaydıyla boş kaldığı süreye ait kiraları BK. 98. maddesi delaletiyle haksız fiillere uygulanan hükümler kıyasen uygulanarak ödemek durumunda olduğunu, mecurun kiraya verilemedığini, kira sözleşmesinin 3. maddesine göre artırımın oranının DIE oranlarına göre %72,1 olup bu oranda artırım yapıldığında Şubat 2002 ayı için aylık 2.839.650.OOOTL. alacağını, 6 aylık kira bedelinin 14.404.5OO.OOOTL. olduğunu, mahsup edildiğinde karşılık davalıdan 11.358.600.OOOTL. alacaklı olduklarını asıl davanın reddine, karşılık davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, süresinde açılmamış bulunan karşılık davanın reddine, asıl davanın kabulü ile 3.905.000.OOOTL. nin 19.11.2001 tarihinden itibaren kanuni faiziyle davalı karşılık davacılardan tahsili ile davacı karşılık davalıya ödenmesine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Davacının davalıya ait mecurda 1.2.2000 başlangıç ve 5 yıl süre ile kiracı olduğu tarafların kabulündedir. Davacı banka yönetim kurulunun almış olduğu karar sonucu şubelerin birleştirilmesi nedeniyle zorunlu olarak mecuru boşaltmak zorunda olduğunu, mecuru boşaltıp anahtarı teslim ettiklerini 19.11.2001 ve daha sonraki 31.1.2002 dönemine isabet eden kiraların istirdatını istemiş davalı ise sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilemeyeceğini vaki feshin haksız olduğunu mecuru halen kiraya veremediğini bu nedenle kiracılığın devam ettiğini ödenen kiraların istenemeyeceğini ileri sürmüştür. BK. 264. maddesine göre haklı neden mevcudiyeti halinde mecuru boşaltmak zorunda kalan kiracının yükümlülüğü düzenlenmiştir. Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre ve mecur boşaltıldığına göre davalının aynı koşullarda kiraya vermek için çaba göstermesi BK. 98. maddesi delaletiyle BK. 43. maddesi gereği olup mahkemece bu yön üzerinde durulmamıştır. Yapılacak iş bilirkişiden aynı koşullarda taşınmazın ne kadar zamanda kiraya verilebileceği belirlenip hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken değinilen bu yönler gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.
SONUÇ : Yukarıda 1.bentte açıklanan nedenlerle davalının diğer temyiz itrazlarının reddine, 2. bent gereğince temyiz olunan kararın davalı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 1.10.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Bir karar daha paylaşıyorum, ayrıca teslimi kanıtlama yükü kiracıda olduğu için, taraflarca bir protokol imzalanması yahut anahtarın yetkili kişiye imza karşılığı teslimi ilerde sorun ile karılaşmamanızı sağlayacaktır.



T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 1989/8188

K. 1990/3403

T. 9.5.1990

• KİRA SÖZLEŞMESİ ( Kiralayanın Kusuru Olmaksızın Kiracının Kiralananı Kullanmaması )

• ERKEN TAHLİYE ( Kiralananın Boş Kaldığı Dönem Kirasını Kiracının Ödeme Yükümü )

• HAKSIZ FESİH ( Kira Akdinin )

818/m.252/1


ÖZET : Kiralayanın kusuru sözkonusu olmaksızın, kiracının kiralananı kullanmaması durumunda, kiracı kiradan sorumludur.
Erken tahliye durumunda, kiralananın aynı şartlarla yeniden kiraya verildiği tarihe kadar boş kaldığı dönem kirasını, kiracı davalı ödemekle yükümlüdür. DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda, ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün davacı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine; dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacı kiralayan, binasını 1.11.1982 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile ......... Bank'a kiraladığını, adı geçen bankanın davalı banka tarafından devrolunmasından sonra sözleşmenin haksız olarak kira süresinin bitiminden önce feshedildiğini ve binanın aynı şartlarla yeniden kiraya verilmesinin 8 aylık bir zaman aldığını, bu döneme ait kira parasının ödetilmesi için yaptıkları icra takibine davalının itiraz ettiğini öne sürerek itirazın iptalini istemiştir.
Davalı, binaya ihtiyaç kalmadığından zorunlu olarak tahliye ettiklerini, kaldı ki davacının kiralananı daha yüksek bedelle kiraya vermesi nedeniyle zararı değil, bilakis karının sözkonusu olduğunu, ayrıca yüksek kira almak için uzun süre boş tutulduğundan sorumluluklarının sözkonusu olamayacağını savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece; savunmaya ve bilirkişi raporlarına göre davanın reddine karar verilmiş ve hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacının isteği, erken tahliye nedeniyle kiralananın tahliye tarihinden, yeniden kiraya verildiği tarihe kadarki kira bedelinin ödetilmesine ilişkindir. Kiralananın sözleşmede öngörülen süreden önce 20.3.1984 tarihinde tahliye edildiği, Ocak-1985 yılında yeniden kiraya verildiği ve daha sonra Nisan-1984 kirasının ödendiğinde uyuşmazlık bulunmamaktadır. BK.nun 252/ 1. maddesine göre, kiralayanın kusuru sözkonusu olmaksızın; kiracının kiralanını kullanmaması durumunda kiracının kiradan sorumlu olacağı kabul edilmiştir. Anılan yasa gereğince ve kural olarak kiralananın aynı şartlarla yeniden kiraya verildiği tarihe kadar boş kaldığı dönem kirasını kiracı davalı ödemekle yükümlüdür. 20.4.1988 günlü bilirkişi raporunda kiralananın, 20.9.1984 tarihine kadar kiraya verilebileceği belirtilerek bu döneme ilişkin kira alacağı tesbit edilmiştir. Bu dönemde davacının kiralanandan herhangi bir menfaat elde ettiği iddia ve isbat edilmediğinden kiralananın daha yüksek bedelle kiraya verilmesi nedeniyle kiralayanın yeni sözleşmeyle elde ettiği yarar BK.nun 252. maddesinin 2. fıkrası gereğince mahsup edilemez. Bu durumda bilirkişi raporunda bulunan miktarla sınırlı olarak davanın kabulü gerekirken olaya uygun düşmeyen gerekçe ile reddi usul ve yasaya uygun düşmemektedir. Hükmün bu nedenlerle bozulması gerekir.
SONUÇ : Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan sebeplerle davacı yararına ( BOZULMASINA ), istek olursa peşin harcın iadesine, 9.5.1990 gününde oybirliğiyle karar verildi.