Müteahhitin inşaata hiç başlamaması-fesih için ücret talep etmesi.

Saygıdeğer meslektaşlarım değerli görüşlerinizi paylaşmanızı rica ederim.
28.05.2021 tarihinde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandı. İcra dosya borcu nedeniyle taşınmazdaki haciz 27.06.2022 tarihinde kaldırıldı.

Sözleşmenin maddeleri:
1- İnşaat süresi işbu sözleşmenin tanzim edildiği tarih olan 28.05.2021 tarihinden itibaren 18 aydır.

2- Müteahhit sözleşmenin imzalanması müteakip arsa sahibinin arsayı boş ve inşaata başlamaya engel olmayacak şekilde yükleniciye teslim tarihinden itibaren 6 ay içerisinde inşaata başlamaz ise arsa sahibi işbu sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir. Bu taktirde müteahhit arsa sahibine vermiş olduğu kira bedelini, proje bedelini, ruhsat ve şantiye kuruluş masraflarını kesinlikle talep edemez.(Bugün itibariyle 27.06.2022’den itibaren 9 ay geçti)

3- Yüklenici firma belirlenen süre içerisinde inşaat ruhsatını alıp işe başlamaması veya süresinde bitirememesi durumunda arsa sahibine arsa rayiç bedeli kadar tazminat ödemeyi kabul eder.
Arsadaki müstakil ev kentsel dönüşüm kapsamında olup yıkım yapılmış müteahhit inşaat ruhsatı için başvuru yapmış fakat 2. Maddeye göre gecikme söz konusudur ve hala inşaat ruhsatı alınmamıştır.
Müteahhit hakkında savcılığa intikal etmiş olan nitelikli dolandırıcılık,tehdit ve hakaretle ilgili suç duyuruları bulunmaktadır. Adi yazılı sözleşmelerle başka inşaatlarındaki daireleri birden çok kişiye satmaya çalışmaktadır. Sözleşmeyi karşılıklı feshetme talebimizi yaptığı masraflar karşılığında(20.000 TL sözleşme bedeli+emlakçı komisyonu+yıkım masrafı+proje srasında ödenen ücretler) kabul etmektedir.

1) 2. Maddeye dayanarak sözleşmeyi feshettiğimizi ihtar edip asliye hukukta fesih davası ve gecikmeden kaynaklanan tazminat davası mı açmalıyız? Sözleşme feshedilmeli mi yoksa sözleşmeden dönülmeli mi? Sonuçları ne olur?
2) İdari yoldan fesihte son 1 yıllık sürenin başlangıcı taşınmazdaki haczin kalktığı tarih midir yoksa farklı bir tarih midir?

meslektaşım merhaba. Benzer bir dava aldım ve geçtiğimiz günlerde kazandım.
Benim olayımda da inşaat ruhsatı 9 ay gecikilerek alınmıştı.İhtarname ile pasif aynen ifa istedim lakin verilen sürede ödenmezse sözleşmeyi fesih edeceğimi bildirdim. Cevap gelmedi.
HMK 403 ile acele tespit yaptırarak işe halen başlanılmadığını delillendirdim. Akabinde asliye hukukta davamı terditli açtım. O zamanlarda kat karşılığı davalarında yeterince bilgim olmadığı için davada asli talebimi pasif aynen ifa(sözleşmeyi ayakta tutarak) kabul edilmezse fer'i talebimde sözleşmenin fesihini talep ettim.(Sözleşmenin fesihini talep ederek belirsiz tutmak ilk etapta iyi oluyor çünkü o zaman inşaata devam etme gayesi yinede olur mu olmaz mı belli değildi.) Araştırmalarım sonunda inşaata hiç başlamamış veyahut inşaatın yapılış oranı yüzde 90'nın altında olduğu taktirde(Somut olaya göre istisnaları olabilir. Örneğin yüzdesi düşebilir.) Sözleşmeden dönüleceğine ilişkin içtihatı birleştirme kararına rastladım. Bu karar uyarınca feri talebe dönerek sözleşme hiç doğmamış gibi iadeler sağlanacaktır. Ancak bu halde dahi sözleşemeye dayanarak tazminat, alacak, kira v.b talepleri yöneltmenizde bir sakınca olmaz. Dava kazanıldı lakin bilirkişi raporu ile tapu harçları yüksek oranda çıkıyor meslektaşım. Bu hususta müvekkiliniz sözleşmenin fesih edilebilmesi için aşağı yukarı 25 bin tl giderler silsilesinden geçebilir. Kaldı ki tazminatlar dahil olunca bu husus fazlası ile artacaktır.

Benim tecrübe ettiklerimden yola çıkarak anlatmış olsamda bu türde 2 davam oldu. Dolasıylada başka meslektaşlarımızın bilgi ve yanıtları ile daha doygun bir cevap alacağını düşünüyorum.

Meslektaşım ayrıntılı cevabınız için teşekkür ederim, peki sizce açacağım geriye etkili fesih davasında sözleşmede yazan arsa rayiç bedeli kadar tazminat dışında yazılı delil olmasa da menfi zararların tazminini talep etmek mantıklı olur mu?sözleşmenin imzalanması ve yerine getirilmemesiyle ilgili olarak kaçırılan tekliflerle ilgili talepte bulunulur diye duymuştum.

Meslektaşım araştırmalarımda bahsettiğiniz menfi zarar kalemi talep edilebildiğini gördüm. Ancak dava tipi itibari ile ilk defa açmamdan mütevellit bu işe girişmek istemedi. İspat açısından sıkıntı yaşamaktan tereddüt ettim. Tabi terditli açmış olduğumdan ötürü kademeli olarak tüm taleplerim reddedildiği taktirde karşı tarafa vekalet ücreti çıkacağından ötürü aslında denemek istemiştim.

Nitekim kira kaybı da sözleşmede bulunmasa bile içtihatlar ve doktrinsel olarak menfi zarar olup talep halinde verilmesi lazım gelen bir tazminat. Bence buna paralel düşünce ile talep edilebilir. Sorduğunuz tazminat tipini yine de başka meslektaşlara danışmanız iyi olacaktır. Sağlıcakla kalın