Bk 261 Uyarınca Kira Sözleşmesinin Feshi-Tahliye İstemi ve İcra Takibi

Sayın Meslektaşlarım,

İştirak halinde maliklerden birinin gayrımusakkaf bir taşınmazın kiralanmasına ilişkin yaptığı kira sözleşmesinin yine kendisi tarafından feshi ve taşınmazın tahliyesinin talep edildiği davada; BK. 261-262 maddeleri anlamında ihtardaki süre ve prosedüre uyulduğunu farzedelim.

1- Davalı kira sözleşmesini akdeden kiralayanın paydaş olduğundan bahisle kira sözleşmesinin geçersizliğini ileri sürmesi durumunda "Kiralayanın malik olması zorunlu değildir ve kira sözleşmeleri, şahsi hak doğuran sözleşmeler olarak kendi tarafları arasında hukuken geçerlidir." ve "Malik olmayan kiralayanın tahliye davası açma hakkı vardır" ve "262'deki şartlar gerçekleşmiştir başkaca sebep aramaya da gerek yoktur' denilmekle; bu iddia çürütülebilir mi? İştirak halindeki mülkiyette tasarruftlardaki ittifak şartını nasıl değerlendirmek gerekir? Diğer paydaşların muvafakatlarının alınıp, eksikliğin (?) giderilmesi şart mıdır?
2 - Fesih ihtarının usulüne uygun gönderildiği ve yine süresinde davanın açıldığını düşünecek olduğumuzda "ödenmeyen kira bedelleri ve kira sözleşmesnin sonuna kadarki(yeni dönem dahil edilmeden) muaccel hale gelen kira bedellerini" haciz - tahliye talepli olarak istemiş olmanın kira sözleşmesinin devamını gerçekleştirmeye yönelik olduğunun, davacının tahliye iradesi bulunmadığının söylenmesinin akıl, izan, idrakle bağdaşır tarafı var mıdır?

Saygılarımla...

Alıntı: Yazan devision Sayın Meslektaşlarım, İştirak halinde maliklerden birinin gayrımusakkaf bir taşınmazın kiralanmasına ilişkin yaptığı kira sözleşmesinin yine kendisi tarafından feshi ve taşınmazın tahliyesinin talep edildiği davada; BK. 261-262 maddeleri anlamında ihtardaki süre ve prosedüre uyulduğunu farzedelim. 1- Davalı kira sözleşmesini akdeden kiralayanın paydaş olduğundan bahisle kira sözleşmesinin geçersizliğini ileri sürmesi durumunda "Kiralayanın malik olması zorunlu değildir ve kira sözleşmeleri, şahsi hak doğuran sözleşmeler olarak kendi tarafları arasında hukuken geçerlidir." ve "Malik olmayan kiralayanın tahliye davası açma hakkı vardır" ve "262'deki şartlar gerçekleşmiştir başkaca sebep aramaya da gerek yoktur' denilmekle; bu iddia çürütülebilir mi? İştirak halindeki mülkiyette tasarruftlardaki ittifak şartını nasıl değerlendirmek gerekir? Diğer paydaşların muvafakatlarının alınıp, eksikliğin (?) giderilmesi şart mıdır? 2 - Fesih ihtarının usulüne uygun gönderildiği ve yine süresinde davanın açıldığını düşünecek olduğumuzda "ödenmeyen kira bedelleri ve kira sözleşmesnin sonuna kadarki(yeni dönem dahil edilmeden) muaccel hale gelen kira bedellerini" haciz - tahliye talepli olarak istemiş olmanın kira sözleşmesinin devamını gerçekleştirmeye yönelik olduğunun, davacının tahliye iradesi bulunmadığının söylenmesinin akıl, izan, idrakle bağdaşır tarafı var mıdır? Saygılarımla...

1- Kira sözleşmesini yapmak için malik olmak gerekmediğine göre, kiracının bu yöndeki itirazı dinlenmez. Kira sözleşmesinin geçersizliğini sözleşmeye icazet vermeyen diğer paydaşlar öne sürebilir.

2- Tahliye davası ile birlikte veya ayrı olarak, kira alacakların icra takibine konu etmek mümkündür. Dava devam ederken, yeni kira dönemi de başlamış olsa aynı şey geçerli olup; "kiralayanın sözleşmeye devam etmek istemesi yönünde iradesinin olduğu" iddia edilemez. Fesih iradesini, davadan önce keşide ettiği ihtarnameyle iletmiştir.

Yapılan kira sözleşmesi hakkında biraz daha fazla bilgi verilirse, konuyu belki başka yönleri itibarıyla da değerlendirme imkanı olabilir.

Kira bedelini ödemede temerrüt sebebiyle tahliye davası, sözleşmenin geçersizliği sebebine dayalı olarak red ile sonuçlandığı takdirde, müdahalenin men'i istenebilir durumdadır.

Aşağıya, gerekçesi itibarıyla tartışma konusu olabilecek bir karar ekliyorum.

Saygılarımla.

T.C. YARGITAY
14.Hukuk Dairesi

Esas: 2007/702
Karar: 2007/1933
Karar Tarihi: 28.02.2007

ÖZET: Kiralama işlemi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından burada bütün paydaşların oybirliği şartı aranmalıdır. Bundan ayrı 1.11.1996 günlü kira sözleşmesi birden çok paydaş varken sadece iştirakçi maliklerin bazıları tarafından yapıldığından geçersizdir. Geçersiz olan bu sözleşme davalıya bir hak sağlamayacağından davacının mülkiyet hakkına dayalı isteminin kabulü yerine orta yerde geçerli bir kira sözleşmesi varmış gibi davanın yazılı olduğu şeklide hükme bağlanması doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir.

(4721 S. K. m. 692, 683) (YİBK 27.11.1946 T. 1943/28 E. 1946/15 K.)

Dava: Davacı tarafından, davalı aleyhine 22.5.2006 gününde verilen dilekçe ile müdahalenin men'i istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 23.11.2006 günlü hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davacı tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Karar: Dava, mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi istemiyle açılmıştır.

Davalı zamanaşımı savunmasında bulunmuş, taşınmazda sözleşme ile kiracı olduğundan ve tahliye için temerrüt ihtarı da gönderilmediğinden, kira sözleşmesinin biteceği 1.11.2006 tarihine kadar tahliyesi istenemeyeceğinden açılan davanın reddini savunmuştur. Mahkemece kira ilişkisinin varlığı ve kira süresi dolmadığından davanın reddine karar verilmiş, hükmü davacı temyiz etmiştir.

Davalının dayandığı 1.11.1996 başlangıç tarihli kira sözleşmesi davalı ile dava dışı Yaşar, Mustafa ve Mahir Ç. arasında yapılmıştır. Kira sözleşmenin yapıldığı tarihte kiralanan 829 ada 6 parsel tapuda 1/2'şer pay olarak davacı ile kira sözleşmesin yapanların miras bırakanı B. Adanalı adlarına paylı mülkiyet rejimine tabi olarak kayıtlıdır. Görülüyor ki, taşınmaz paylı olarak kayıtlı olduğu halde tüm paydaşların katılımı olmaksızın üstelik elbirliği mülkiyeti maliklerinden bir kısmı tarafından kiralanmıştır.

Kiralama işlemi Türk Medeni Kanunun 692.maddesi uyarınca olağanüstü tasarruflardan sayıldığından burada bütün paydaşların oybirliği şartı aranmalıdır. Bundan ayrı 1.11.1996 günlü kira sözleşmesi birden çok paydaş varken sadece iştirakçi maliklerin bazıları tarafından yapıldığından 27.11.1946 tarih 28/15 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince geçersizdir. Geçersiz olan bu sözleşme davalıya bir hak sağlamayacağından davacının mülkiyet hakkına dayalı isteminin kabulü yerine orta yerde geçerli bir kira sözleşmesi varmış gibi davanın yazılı olduğu şeklide hükme bağlanması doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 28.02.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

Kira sözleşmesinden kaynaklanan "tazminat" davasında ise Hukuk Genel Kurulu, konuyu aşağıdaki karar uyarınca çözümlemiştir.

T.C. YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

Esas: 2004/13-461
Karar: 2004/532
Karar Tarihi: 13.10.2004

ÖZET: Davacı ile davalılardan M. S. arasında taşınmazın kiralanmasına ilişkin 1.7.2000 başlangıç ve yine 25.1.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmeleri yapıldığı tarafların ve mahkemenin kabulündedir. Kiralayanın mutlaka malik olması şart değildir. Kira sözleşmesi şahsi hak doğurur ve taraflarını bağlar. Taşınmazda iştirak halinde mülkiyet bulunması nedeniyle pay ve paydaş çoğunluğunun bulunmaması, taraflarına şahsi hak doğuran kira sözleşmesinin hukuken yok sayılmasını gerektirmez. Mahkemece davacı ile davalılardan M. S. arasındaki kira sözleşmeleri ile tarafların diğer belge ve delilleri gözetilerek uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekirken, sözleşmeleri geçersiz sayarak hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

(818 S. K. m. 249, 262) (743 S. K. m. 629, 630) (4721 S. K. m. 701, 702)

Taraflar arasındaki "tazminat" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kartal Asliye 1. Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 2.10.2002 gün ve 2001/170 - 2002/750 sayılı kararın incelenmesinin davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 23.10.2003 gün ve 2003/11487-12545 sayılı ilamı ile, (...Davacı, davalıların hissedar olduğu taşınmazı otopark olarak kiraladığını, davalılardan F. S. in 3. şahıs aleyhine açtığı tahliye davası sonucu işyerinin yıkıldığını, tespit yaptırdığını, zararı olduğunu ileri sürerek şimdilik 2.500.000.000 TL. nın faizi ile ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece davanın reddine karar verilmiş; davacının temyizi üzerine Dairemizin 24.4.2003 tarih 2003/716-5015 karar sayılı ilamı ile onanmış, davacı karar düzeltme istemiştir.

1- Temyiz ilamında belirtilen gerektirici nedenler karşısında usulün 440. Maddesinde sayılan nedenlerden hiçbirisine uygun olmamasına göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer karar düzeltme isteklerinin reddi gerekir.

2- Davacı ile davalılardan M. S. arasında taşınmazın kiralanmasına ilişkin 1.7.2000 başlangıç ve yine 25.1.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmeleri yapıldığı tarafların ve mahkemenin kabulündedir. Kiralayanın mutlaka malik olması şart değildir. Kira sözleşmesi şahsi hak doğurur ve taraflarını bağlar. Taşınmazda iştirak halinde mülkiyet bulunması nedeniyle pay ve paydaş çoğunluğunun bulunmaması, taraflarına şahsi hak doğuran kira sözleşmesinin hukuken yok sayılmasını gerektirmez. Mahkemece davacı ile davalılardan M. S. arasındaki kira sözleşmeleri ile tarafların diğer belge ve delilleri gözetilerek uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekirken, sözleşmeleri geçersiz sayarak hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava tazminat istemine ilişkindir.

Davacı N. T. vekili, davalıların paydaşı bulundukları taşınmazın davacı tarafından 1.7.2000 tarihinde altı aylık kira sözleşmesiyle, otopark-yıkama yeri olarak kullanmak amacıyla kiralandığını, sonradan yeni bir sözleşmeyle kira süresinin 27.12.2002 tarihine kadar uzatıldığını; davacının kiracı sıfatıyla taşınmazda otopark ve yıkama yeri için gereken yapılaşmayı sağlayıp, belli bir müşteri potansiyeli oluşturarak işini devam ettirirken, davalılardan F. S. in dava dışı A. B. isimli bir kişi hakkında icra takibi yaptığını, sonuçta yine bu kişi hakkında kiralananla ilgili 1999/101-329 sayılı tahliye kararı aldığını; davacı bu ilişkiye göre üçüncü kişi durumunda olduğu halde, tahliye esnasında davacının işyerinin boşaltıldığını, üstelik kararda yıkıma ilişkin hüküm bulunmadığı halde işyerinin de davalı tarafça yıkıldığını, bu haksız fiili durum nedeniyle davacının işyerini en azından kira süresinin biteceği 27.12.2002 tarihine kadar işletmekten mahrum bırakıldığı için kazanç kaybına uğradığını; işyerinin bir parçası olarak davacının oluşturduğu yıkama yerinin yıkılması sonucu tüm yapı ve malzemeleri ve cihazların kullanılamaz hale geldiğini ileri sürerek; fazlaya dair hak saklı kalmak kaydıyla şimdilik 2.500.000.000 TL. nin tazminatın faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı F. S. vekili, taşınmazın adi ortaklık ilişkisini de içeren bir sözleşmeyle davalı Fikri tarafından dava dışı A. B. a kiraya verildiğini, daha sonra bu kişi hakkında tahliye kararı alındığını, tahliye kararına üçüncü kişi olarak davacının değil, taşınmazı davalı Mustafa'dan kiraladığını ileri süren dava dışı E. Ltd. Şti. nin itiraz ettiğini, bu itirazın İcra Tetkik Merciince kaldırıldığını, tahliye kararının infaz edildiği, bu aşamada davacının devreye girdiğini, gerçekte bu üçü arasında organik bağ bulunduğunu, taşınmazın tahliyesini engellemeye çalıştıklarını, ellerinde var olan ve her zaman düzenlenmesi mümkün bulunan kira sözleşmelerine itibar edilemeyeceğini, böyle bir sözleşmeye dayanılarak da tazminat istenilemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı M. S. vekili, taşınmazda davalıların ve dava dışı üç kişinin %20 payları bulunduğunu, ancak taşınmazın kontrolünü ve gelirini daima kendi elinde tutmaya çalışan davalı Fikri'nin 1992 yılında A. B. a hem taşınmazı kiraya verip, hem de adi ortaklık anlaşması yaptığını, Ahmet'in taşınmazı tahliye etmesinden sonra davalı Mustafa'nın davacı ile 1.7.2000 tarihli kira sözleşmesini imzaladığını, ancak, davalı Fikri'nin, zaten tahliye edilmiş olan taşınmazla ilgili olarak tahliye kararı alıp, hukuka aykırı şekilde davacının tahliyesini sağladığını, davacının mağduriyetinden söz edip, yeni bir sözleşme yapılmasını istemesi üzerine tahliye tarihinden 12 gün sonra aralarında 25.01.2001 başlangıç tarihli yeni bir kira akdi yapıldığını, ancak davalı Fikri'nin gönderdiği araçlar ile davacının taşınmazdan yeniden çıkarıldığını; tahliye işlemi hukuken geçerli olmamasına rağmen, davacının tahliye kararına karşı hiçbir işlem yapmadığını, taşınmazda işlerini sürdürmesi mümkün iken buna da yanaşmadığını, bu durumda davalı Mustafa'nın olaylarda kusuru bulunmadığını, zarardan sorumlu tutulamayacağını savunarak davanın reddini istemiştir.

Yerel Mahkemece verilen; davacının, M. S. ile aralarındaki 1.7.2000 tarihli kira sözleşmesinin özel şartlar 5. maddesindeki hükme aykırı olarak, taşınmaz üzerine sabit nitelikte yıkama yağlama yeri gibi eklentileri yaptığı, dolayısıyla, bunların yıkılmasından dolayı uğradığı zarardan davalı Mustafa'nın sorumlu tutulamayacağı; esasen, kiralanan taşınmazın iştirak halinde mülkiyet hükümlerine (elbirliği mülkiyeti) tabi olması ve tüm paydaşların birlikte hareket ederek kira sözleşmesi yapmalarının gerekmesi karşısında, davacının dayandığı kira sözleşmesinin birlikte kiraya verme şartlarını taşımadığı için geçersiz bulunduğu; davalı Fikri'nin ise, kendisinin tarafı olduğu başka bir kira sözleşmesine dayanarak aldığı tahliye kararını mahallinde uygulattığı, taşınmaz üzerindeki muhdesatın bu sırada zabıtaca yıkıldığı, kanunların uygulanması yolu ile bir hakkın teslimi sırasında doğan zararlardan davalıların sorumlu tutulamayacakları gerekçesine dayalı, davanın reddine dair karar, Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.

Bu noktada, dava konusu uyuşmazlığın temelini oluşturan maddi olgunun açıklanmasında yarar görülmüştür:

23 parsel sayılı, tapuda tarla olarak kayıtlı 1999 metrekare yüzölçümlü taşınmazın, davalılar ile dava dışı başka ortakların elbirliği mülkiyeti altında bulunduğu; bu taşınmazla ilgili olarak davalı F. S. ile dava dışı A. B. Arasında 1.8.1992 başlangıç tarihli, "İşletme ve ortaklık sözleşmesi" başlıklı, arsa üzerindeki açık otoparkın işletilmesini konu alan süresiz bir kira sözleşmesinin düzenlendiği, daha sonra davalı Mustafa ile dava dışı E. Tic. Ltd. Şti. arasında 2.9.1995 başlangıç tarihli, bir yıl süreli başka bir kira sözleşmesinin yapıldığı; nihayet, davacı ile davalı M. S. arasında 1.7.2000 başlangıç tarihli, altı ay süreli; ardından da 25.1.2001- 27.12.2002 tarihleri arasındaki dönem için kira sözleşmelerinin düzenlendiği; davalı F. S. tarafından 1 .8. 1992 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayalı olarak, kira alacakları için A. B. hakkında, 22.10.1998 tarihinde İcra takibi yapıldığı; borca itirazı inceleyen Kartal 2. İcra Hakimliğince, 1.8.1992 günlü sözleşme bir kira sözleşmesi olarak nitelendirilip, taşınmaz iştirak halinde mülkiyet (elbirliği mülkiyeti) hükümlerine tabi bulunmakla birlikte, alacaklı F. S. in salt kendi payına düşen kira bedeli için takip yaptığı benimsenmek suretiyle itirazın kaldırılmasına, takibin devamına, kiralananın tahliyesine hükmedildiği; 17.6.1999 gün ve 1999/101-329 sayılı olup, temyiz edilmeyerek 16.8.1999 tarihinde kesinleşen bu karar uyarınca tahliye için 14.12.1999 günü mahalline gidildiği, borçluya 25.12.1999 gününe kadar süre verildiği; E. Ltd. Şti. nin, yukarıda değinilen 2.9.1995 tarihli sözleşmeye dayalı tahliyenin durdurulması isteminin de reddedildiği; sonuçta 18.1.2001 tarihli tutanakla taşınmazın tahliye edildiği, davacı tarafından yaptırılan muhdesatın tahliye kapsamında yıkıldığı; davacının "Ben bu otoparkı M. S. den kiraladım. Kira kontratım vardır" şeklindeki beyanının tahliye tutanağına geçirildiği, ancak, takibe dayanak oluşturan kira sözleşmesinden daha önceki bir tarihten itibaren kiracı veya işgalci olduğuna dair belge gösteremediği gerekçesiyle bu beyanına itibar edilmeyerek tahliyenin gerçekleştirildiği, toplanan delillerden anlaşılmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki, 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi'nde (md.629 ve sonrası) "iştirak halinde mülkiyet", 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nda da (md.701 ve sonrası) "elbirliği mülkiyeti" olarak adlandırılan; ortakların belirlenmiş paylarının bulunmadığı, her birinin ortak malın tamamına yaygın bir hakka sahip oldukları mülkiyet türünde, kural olarak yönetim ve tasarruf işlemlerinde tüm ortakların oybirliği gerekir (743 sayılı Türk Kanunu Medenisi md. 630; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 702). Tüm ortakların oybirliği bulunmaksızın, yönetim ve tasarrufa ilişkin olarak ortaklardan bir veya birkaçı tarafından yapılan işlemler, diğer ortakları bağlayıcı nitelikte değildir.

Somut olayda, ortaklardan davalı M. S., davacı ile yukarıda sözü edilen 1.7.2000 ve 25.1.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmelerini kiralayan sıfatıyla tek başına imzaladığından, bu sözleşmeler, taşınmazın kendisi dışındaki ortaklarını bağlamaz.

Ne var ki, Özel Daire bozma ilamında da belirtildiği üzere, kiralayanın malik olması zorunlu değildir ve anılan kira sözleşmeleri, şahsi hak doğuran sözleşmeler olarak kendi tarafları arasında hukuken geçerlidir. Dolayısıyla, davalı M. S., davacı ile kendisi arasındaki bu kira sözleşmeleri çerçevesinde, davacıya karşı, kiralayan sıfatıyla yükümlülük altındadır.
Borçlar Kanunu'nun 249/1. maddesi hükmü uyarınca; kiralayan, kiralananı sözleşmeyle amaçlanan kullanım şekline uygun olarak kiracıya teslim ve sözleşme süresi boyunca da bu halde bulundurma yükümlüğü altındadır. Bu yükümlülüğüne aykırı davrandığı takdirde, kiracının bu yüzden oluşan zararını tazmin sorumluluğu gündeme gelir.

Somut olayda, davacı ile davalı M. S. arasındaki kira sözleşmelerinden ilki 1.7.2000 başlangıç tarihli ve altı ay süreli olup, bu sözleşmedeki kira süresi 1.1.2001 günü sona ermiş, daha sonra da 25.1.2001- 27.12.2002 tarihleri arasındaki dönem için yeni bir sözleşme düzenlenmiştir. Her ne kadar, yukarıda açıklanan tahliye işlemi, ilk sözleşmedeki kira süresinin bitiminden sonra ve ikinci sözleşmenin imzalanmasından önce 18.1.2001 günü yapılmış ise de; sözleşmelere konu kiralanan arsa niteliğinde ve bu yüzden de 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un kapsamı dışında olup, kira ilişkisinin Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümlerine tabi bulunması; Borçlar Kanunu'nun 263. maddesinde öngörülen şekilde kiralayanın bilgisi ile onayı çerçevesinde kiralananın davacı tarafından kullanılmasına devam edilmesi karşısında anılan kira sözleşmesinin belirsiz bir süreyle yenilenmiş sayılmasının zorunlu olması karşısında; tahliye tarihi itibariyle, davacının, yenilenen belirsiz süreli sözleşme uyarınca taşınmazda kiracı durumunda olduğu kabul edilmelidir. Tahliyeden yedi gün sonra 25.1.2001 başlangıç tarihli ikinci sözleşme düzenlenmek suretiyle de, ilk sözleşmenin yenilenmesiyle oluşan, belirsiz süreli kira ilişkisi, belirli bir tarihle sınırlandırılmıştır.

Açıklanan bu duruma göre, 18.1.2001 tahliye tarihinden önce 2.1.2001 tarihi itibariyle, taraflar arasındaki kira ilişkisi belirsiz süreli hale gelmiş ve sözleşmenin feshedilebilmesi Borçlar Kanunu'nun 262. maddesinde düzenlenen şekilde, taraflardan birinin önceden bildirimde bulunması koşuluna tabi olmuştur. Eş söyleyişle, davacı kiracının kiralananı tahliye etmesi, davalı kiralayan M. S. in anılan hüküm çerçevesinde, önceden fesih bildiriminde bulunması koşuluna bağlanmıştır. Davalı M. S., bu nitelikte bir bildirimde bulunduğunu savunmuş değildir.

O halde, tahliyenin fiilen gerçekleştiği tarih itibariyle, davacının kiralananı kullanmaya en azından yasal bildirim süresi kadar devam edebileceği, tahliye nedeniyle bu hakkından ve kullanımın kendisine sağlayacağı gelirden mahrum kaldığı açıktır. Dolayısıyla, bundan kaynaklanan zararının tazminini davalı kiralayan M. S. den isteme hakkına sahiptir.

Davacının dayandığı kira sözleşmelerinin tarafı olmayan diğer davalı F. S. e gelince: Bu davalının kiralayan durumunda bulunduğu 1.8.1992 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca taşınmazı kullanan A. B. un, davacının tarafı olduğu sözleşmenin düzenlenmesinden önce, kiralananı Eylül 1999 tarihinde tahliye ettiği, dosya kapsamından ve özellikle tanık olarak dinlenen A. B. un 2.10.2001 günlü oturumda tutanağa geçirilen sözlerinden ve yine anılan davalı vekilinin bu sözlerle ilgili aynı oturumdaki açıklamasından anlaşılmaktadır. Buna göre, davalı F. S. in, kendi kiracısı A. B. hakkında aldığı tahliye kararını infaz ettirdiği tarihte, taşınmaz A. B. un değil, davacının kirası altındadır. ü halde, bu davalı, aldığı tahliye kararını, kendi kiracısınca boşaltılıp, başkasının (davacının) kullanımına geçen, dolayısıyla artık kiralayan sıfatıyla hak sahibi bulunmadığı taşınmazla ilgili olarak infaz ettirmiştir. Bu infazın, kanunun tanıdığı bir hakkın kullanılması (kesinleşmiş bir ilamın gereğinin yerine getirilmesi) olarak nitelendirilmesine hukuken olanak yoktur.

Bu durumda, dayalı F. S. in davacıya karşı haksız eylemde bulunduğunun ve dolayısıyla davacının, varsa, bu yüzden oluşan zararının tazminle yükümlü olduğunun kabulü gerekir.

Her ne kadar, Özel Daire bozma kararında, davalı F. S. in hangi hukuksal nedene dayalı olarak davacıya karşı sorumlu olacağı konusunda herhangi bir açıklama yapılmamış ise de; Hukuk Genel Kurulu'ndaki görüşme sırasında, bu eksikliğin bir maddi yanılgıdan kaynaklandığı, davalı Fikri'nin yukarıda belirtilen şekilde bir sorumluluk altında bulunması gerektiği Özel Daire sözcülerince açıklanmış; Hukuk Genel Kurulu'nca Yerel Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmesi halinde, bu yönün de bozma nedeni yapılması gerektiği ifade edilmiştir.

Hal böyle olunca, Yerel Mahkemece yapılması gereken iş, davacı ile davalı M. S. arasındaki kira sözleşmelerinin hukuken geçerli bulunduğunun; 1.7.2000 başlangıç tarihli, altı ay süreli ilk kira sözleşmesinin, kira süresinin bitiminden sonra Borçlar Kanunu'nun 262. maddesi çerçevesinde belirsiz süreli sözleşmeye dönüştüğünün, 18.1.2001 tahliye tarihinde bu sözleşmeye dayalı kira ilişkisinin devam etmekte olduğunun; dolayısıyla davalı kiralayan M. S. in sözleşmeden kaynaklanan, kiralananı kira süresinin bitimine kadar kiracının kullanımına elverişli halde.bulundurma yükümlülüğüne aykırı davranma; diğer davalı F. S. in ise haksız eylem hukuksal nedenlerine dayalı olarak, davacının eldeki davada varlığını ileri sürdüğü zararlarını, kanıtlama koşuluna bağlı olarak tazminle yükümlü bulunduklarının benimsenmesi; zararın türü, gerçekleşme biçimi ve miktarı gibi yönlerden davacının tüm delillerinin ve varsa davalıların karşı delillerinin eksiksiz şekilde toplanması, gerektiğinde bu yönden uzman bilirkişiden veya oluşturulacak bilirkişi kurulundan tarafların, yerel Mahkemenin ve Yargıtay'ın denetimine uygun, dayanakları gösterilmiş rapor ve ek rapor alınması, bütün bu incelemelerin ortaya koyacağı uygun sonuç çerçevesinde bir karar verilmesidir.

Yerel Mahkemece, sonucu itibariyle aynı yöne işaret eden Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken; eksik incelemeye ve davacı ile davalı M. S. arasındaki kira sözleşmelerinin hukuksal nitelikleri ve geçerlilikleri konusundaki yanılgılı değerlendirmeye dayalı önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 13.10.2004 gününde oybirliği ile karar verildi.

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

Elbirliği ortaklarına miras yoluyla intikal eden taşınmaza ilişkin tahliye davasında, Yargıtay 6.Hukuk Dairesi, dava esnasında diğer mirasçı/mirasçıların muvafakatinin sağlanmasının mümkün olmasına rağmen, ihtar yönünden bu eksikliğin tamamlanmasının mümkün olmadığı görüşündedir.

T.C. YARGITAY
6.Hukuk Dairesi

Esas: 1999/2312
Karar: 1999/2344
Karar Tarihi: 16.03.1999

ÖZET: Açılan dava sonradan diğer mirasçının muvafakati sağlanarak dava açma ehliyeti yönünden tamamlanması mümkün ise de temerrütten açılan bu davada esas eksikliğin ihtar yönünden tamamlanması mümkün bulunmadığından ihtarın sonuç doğurucu nitelikte olmadığının kabulü ile davanın reddine karar vermek gerekirken bu husus üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

(6570 S. K. m. 7)

Dava: Mahalli Mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

Karar: Dava temerrüt sebebiyle aktin feshi ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece istem gibi karar verilmiş ve hüküm davalı vekili tarafından temyiz olunmuştur.

Dosyada mevcut kira sözleşmesi davacı C.K.'un murisi O.K. ile davalı arasında yapılmıştır. Kiralananla ilgili tapu kaydında da O., C. ve N.'nın müşterek malik oldukları görülmektedir. Kiralayan O.K.'un 26.1.1997 tarihinde vefat etmekle geriye mirasçı olarak C.K. ve F.K.'a bıraktığı veraset belgesinden anlaşılmıştır. N. ve C. kiralanana iştirak halinde malik olduklarına göre bu yerle ilgili açılacak davalarda mecburi dava arkadaşlıkları söz konusudur. Herne kadar C. tarafından açılan dava sonradan diğer mirasçının muvafakati sağlanarak dava açma ehliyeti yönünden tamamlanması mümkün ise de temerrütten açılan bu davada esas eksikliğin ihtar yönünden tamamlanması mümkün bulunmadığından ihtarın sonuç doğurucu nitelikte olmadığının kabulü ile davanın reddine karar vermek gerekirken bu husus üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Hükmün yukarıda açıklanan nedenle BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 16.3.1999 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

6.HD'nin 1999 tarihli yukarıya alınan kararını, sonraki tarihli bir düzenleme olan TMK m.702/4 çerçevesinde yeniden yorumlamak gerekebilir.

TMK m.702 ve gerekçesi aşağıya alınmıştır :

Madde 702 - Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir.

Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir.

Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz.

Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır.

Gerekçe : Yürürlükteki Kanunun 630 uncu maddesini karşılamaktadır.

Maddenin ilk üç fıkrası yürürlükteki hükmün tekrarından ibarettir. Arılaştırılmak suretiyle kenar başlığıyla birlikte yeniden kaleme alınmıştır.

Maddeye 1984 tarihli öntasarı da olduğu gibi yeni bir dördüncü fıkra eklenmiştir Bu yeni fıkra kaynak Kanunda mevcut değildir. Bu yeni fıkra ile ortaklardan her birinin, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabileceği, bu korumadan da bütün ortakların yararlanacağı kabul edilmiştir. Yeni eklenen bu fıkra ile uygulamada duyulan ihtiyaç karşılanmakta, yürürlükteki Kanun karşısında içtihatlar ile çözülmesinde güçlük çekilen bir sorun giderilmekte, elbirliği mülkiyeti kurumuna yöneltilen eleştirilerin en önemlisini giderecek bir hüküm kabul edilmektedir. Elbirliği mülkiyeti ortaklardan her biri ortaklığa giren hakları dava yolu ile veya diğer yollarla koruma yetkisine sahip olacaktır. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır, fakat davacının davasını kaybetmesi diğer ortakların haklarını etkilemez.

Saygılarımla.