Eksik yapının tamamlanması için kat irtifakı sahipleri ne yapabilir?

Merhaba sayın meslektaşlarım.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yüklenicinin iflas edip kaçması üzerine ileriye etkili olarak feshedildi. Yapının yüzde 65'i tamamlanmış durumda. Yapıda, yükleniciden bağımsız bölüm satın almış 3 dükkan ve 9 daire sahibi ile 11 daireye sahip 8 arsa maliki (yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış olan kişiler) olmak üzere toplam 20 paydaş var. Bağımsız bölümler üzerinde kat irtifakı kurulu.

8 arsa maliki, diğer daire ve dükkan sahiplerinden kişi başı 30'ar bin TL olmak üzere toplam 360 bin TL toplayıp, kendileri de üzerlerindeki dairelerden 3'ünü vererek yeni bir yükleniciye inşaatı tamamlatmak istiyorlar. İşin değeri bu. Diğer daire sahiplerinden 7 tanesi buna tamam diyor ama 2 daire ve 3 dükkan sahibi para vermek istemiyorlar.

Bu durumda, fikir birliği içinde olan kat irtifakı sahipleri, kat mülkiyetinde olduğu gibi bir genel kurul oluşturup, binanın eksik kalan bölümünün tamamlanması için, arsa maliklerinin 3 dairelerini yükleniciye devredeceği, diğer her bir pay sahibinin ise yükleniciye 30 bin TL para vereceğine dair bağlayıcı bir karar alabilirler mi? Veya genel kurul oluşturmak dışında, bu parayı bağımsız bölüm sahiplerinden talep etmenin başka bir yolu var mıdır?

634 sayılı Kanun'un kat irtifakı ile ilgili hükümleri yeterince açık ve ayrıntılı düzenlenmemiş. Beni aydınlatacak bir Yargıtay içtihadı da bulamadım.

Değerli yardımlarınız için şimdiden teşekkürler.

Alıntı: 634 sayılı Kanun'un kat irtifakı ile ilgili hükümleri yeterince açık ve ayrıntılı düzenlenmemiş. Beni aydınlatacak bir Yargıtay içtihadı da bulamadım.

Sayın meslektaşım,

Faydası olur umudu ve tapuya tescil edilmiş olması gereken Yönetim Planının incelenmesi önerisiyle...

"...Dava dilekçesinde,... ili ... ilçesi ... ada ... parselde bulunan ve 4 bloktan oluşan yarım inşaat için 23/03/2014 tarihinde olağanüstü kat malikleri kurul toplantısı yapılıp inşaatın tamamlanması için taşeron firma ile anlaşma yapılmasının kararlaştırıldığını, kararın toplantıya katılmayanlara iadeli taahhütlü mektup ile bildirildiğini, kararın kesinleştiğini, hesaplamalara bağlı olarak davalı payına düşen miktarın tahsili için... 7. İcra Dairesi'nin 2014/10702 Sayılı dosyasından takip yürütüldüğünü, takibin devamı için iptaline ve tazminata karar verilmesi istenilmiştir.
Mahkemece davanın kabulüne,... "
20. HD.E.2017/4158, K. 2017/9681, T. 20.11.2017

Kahve molası...

Alıntı: Yazan Av. Hulusi Metin Sayın meslektaşım, Faydası olur umudu ve tapuya tescil edilmiş olması gereken Yönetim Planının incelenmesi önerisiyle... "...Dava dilekçesinde,... ili ... ilçesi ... ada ... parselde bulunan ve 4 bloktan oluşan yarım inşaat için 23/03/2014 tarihinde olağanüstü kat malikleri kurul toplantısı yapılıp inşaatın tamamlanması için taşeron firma ile anlaşma yapılmasının kararlaştırıldığını, kararın toplantıya katılmayanlara iadeli taahhütlü mektup ile bildirildiğini, kararın kesinleştiğini, hesaplamalara bağlı olarak davalı payına düşen miktarın tahsili için... 7. İcra Dairesi'nin 2014/10702 Sayılı dosyasından takip yürütüldüğünü, takibin devamı için iptaline ve tazminata karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne,... " 20. HD.E.2017/4158, K. 2017/9681, T. 20.11.2017 Kahve molası...

Kat mülkiyetine geçilmemiş olduğundan, mahkemece reddine, " ya derse" ?

Kat irtifakı sahibinin hakları:
Madde 17 – Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazı-
lı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini,
karşılıklı olarak isteme ve dava etme hak6kına sahiptirler.

(Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi
aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti
yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.

Madde 26 – Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mül-
kiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendile-
rine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaş-
tırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/13 md.) Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine
düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay
içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifa-
kının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine
karar verir.
Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılama-
ması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle
yükümlüdür.

Alıntı: Yazan Mehmet Mustafa ÖZÜNVER Kat irtifakı sahibinin hakları: Madde 17 – Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazı- lı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hak6kına sahiptirler. (Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır. Madde 26 – Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mül- kiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendile- rine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaş- tırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/13 md.) Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifa- kının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir. Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılama- ması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.

Ne güzel ve tamam, o zaman; Hulusi Metin Bey Üstadımızın beyan buyurduğu gibi, işe devam. Kolay gelsin.

Alıntı: Yazan Av. Hulusi Metin Sayın meslektaşım, Faydası olur umudu ve tapuya tescil edilmiş olması gereken Yönetim Planının incelenmesi önerisiyle... "...Dava dilekçesinde,... ili ... ilçesi ... ada ... parselde bulunan ve 4 bloktan oluşan yarım inşaat için 23/03/2014 tarihinde olağanüstü kat malikleri kurul toplantısı yapılıp inşaatın tamamlanması için taşeron firma ile anlaşma yapılmasının kararlaştırıldığını, kararın toplantıya katılmayanlara iadeli taahhütlü mektup ile bildirildiğini, kararın kesinleştiğini, hesaplamalara bağlı olarak davalı payına düşen miktarın tahsili için... 7. İcra Dairesi'nin 2014/10702 Sayılı dosyasından takip yürütüldüğünü, takibin devamı için iptaline ve tazminata karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne,... " 20. HD.E.2017/4158, K. 2017/9681, T. 20.11.2017 Kahve molası...

İlginiz için teşekkürler. Gönderdiğiniz Yargıtay kararından yola çıkarak yaptığım aramada, 20. Hukuk Dairesi ile 12. Hukuk Dairesi arasında bu konuda yorum farkı olduğunu gördüm. Şöyle ki; 12. HD'nin 12.03.2015 T, 2015/3844 E, 2015/5733 K sayılı kararında,

"... kat irtifakı kurulan binanın tamamlanması hususunun görüşülmesi ve karar alınması için kat irtifakı sahiplerinin olağanüstü toplantıya çağrıldığı, 17/09/2011 tarihli toplantıda tüm blokların ve inşaatın kat malikleri tarafından arsa payları oranında masraflara katılmak sureti ile yaptırılıp bitirilmesine karar verildiği,

... takibe dayanak yapılan kat irtifakı sahipleri kurulu kararından da anlaşıldığı üzere alacak, inşaatın tamamlanması için gerekli bedeldir. Bu durumda, henüz kat irtifakı (sanırım kat mülkiyeti denmek istenmiş, zira kararın başında, binada kat irtifakı kurulmuş olduğu ifade edilmiş) kurulmayan gayrimenkulün yönetiminde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri geçerli olmaz.

634 sayılı Kanun'un yöneticinin görevlerini düzenleyen 35. maddesinin birinci fıkrasının i bendinde, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır.

O halde mahkemece, 634 sayılı Kanun'un 17/son maddesindeki şartların oluşmaması nedeniyle Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanamayacağı, aynı kanunun 35/i maddesi gereğince 1521 ada 52 parsel yönetiminin takip ehliyetine sahip olmadığı gerekçesiyle şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir." hükmüne yer verilmiş.

Bu durumda, bir risk alıp kat irtifakı sahiplerince olağanüstü genel kurul yapılarak tüm irtifak sahiplerine arsa payları oranında inşaat giderlerine katılma yükümlülüğü getirilmesi ve ödeme yapmayanlar hakkında icra takibi başlatılması; yargı merciilerince 12. HD'nin görüşü şeklinde karar verilmesi durumunda ise vekaletsiz iş görme hükümlerine göre dava yoluna gidilmesi sanki en olası seçenek gibi görünüyor. Zira Sayın Mehmet Mustafa ÖZÜNVER'in de paylaştığı 634 sayılı Kanun'un 26/2 maddesi hükmünün uygulanması fiilen çok zor. Hiçbir irtifak hakkı sahibinin, anlaşmazlık çıkaran 2 daire ve 3 dükkanın bedelini ödeyerek bunları devralacak maddi gücü ve dahi iradesi yok. Bu yüzden, irtifak hakkı devri yerine para alacağının dava edilmesi için çaba gösterilmesi gerekmekte.

Bu açıdan da bir yorumda bulunursanız çok sevinirim.

Alıntı: Yazan Benjamin176 ...Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yüklenicinin iflas edip kaçması üzerine ileriye etkili olarak feshedildi. Yapının yüzde 65'i tamamlanmış durumda. Yapıda, yükleniciden bağımsız bölüm satın almış 3 dükkan ve 9 daire sahibi ile 11 daireye sahip 8 arsa maliki (yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış olan kişiler) olmak üzere toplam 20 paydaş var. Bağımsız bölümler üzerinde kat irtifakı kurulu. 8 arsa maliki, diğer daire ve dükkan sahiplerinden kişi başı 30'ar bin TL olmak üzere toplam 360 bin TL toplayıp, kendileri de üzerlerindeki dairelerden 3'ünü vererek yeni bir yükleniciye inşaatı tamamlatmak istiyorlar. İşin değeri bu. Diğer daire sahiplerinden 7 tanesi buna tamam diyor ama 2 daire ve 3 dükkan sahibi para vermek istemiyorlar...

KKİS'ne göre yükleniciye devredilecek bağımsız bölümlerin arsa payları toplamı X %65 (imalat oranı) ile
Yükleniciden satın alınan (3 dükkan + 9 dairenin) arsa payları toplamını karşılaştırdınız mı?
Fesih sonrası tasfiyede hata mı var?

Sayın Benjamin176

Alıntı: Bağımsız bölümler üzerinde kat irtifakı kurulu.

Alıntı: "...... takibe dayanak yapılan kat irtifakı sahipleri kurulu kararından da anlaşıldığı üzere alacak, inşaatın tamamlanması için gerekli bedeldir. Bu durumda, henüz kat irtifakı (sanırım kat mülkiyeti denmek istenmiş, zira kararın başında, binada kat irtifakı kurulmuş olduğu ifade edilmiş) kurulmayan gayrimenkulün yönetiminde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri geçerli olmaz."

1. Kat irtifakının ne şekilde terkin edileceği KMK'nın 49. maddesinde gösterilmiştir.

2. " Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir." (KMK.m.1/2)

3. "Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur." (KMK.m.3)

4."Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar." (KMK.m.10)

Saygılar

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz KKİS'ne göre yükleniciye devredilecek bağımsız bölümlerin arsa payları toplamı X %65 (imalat oranı) ile Yükleniciden satın alınan (3 dükkan + 9 dairenin) arsa payları toplamını karşılaştırdınız mı? Fesih sonrası tasfiyede hata mı var?

Sayın Av. Nevra ÖKSÜZ

İlk bakışta hata var gibi görünüyor ama aslında yok. Şöyle ki; davacı arsa sahipleri, yüklenici ile KKİS yaparken yan taraftaki komşuları ile anlaşıp arsalarını birleştirmişler. Komşuları olan kişi yüklenici ile ayrı bir sözleşme yapmış. Yani birleşen iki arsa üzerinde tek bir bina inşaatı söz konusu.

Konu zaten teferruatlı olduğu için bir de bu komşu meselesini araya sokarak soruyu iyice karmaşık hale getirmek istemedim. Bu komşu, kendi sözleşmesini feshetmek için dava açmamış ama zaten yükleniciye, sözleşmesi gereği devretmesi gereken tüm bağımsız bölümleri devretmiş ve yüklenici de bunları satmış. Onun arsa payına düşen bağımsız bölümleri çıkarırsak hesap doğru oluyor.

Burada ana sorunumuz, kat mülkiyetine dair hükümlerin kat irtifakına ne ölçüde uygulanacağı. Şayet 12. HD'nin yukarıda paylaştığım kararı gibi bana göre fazlaca sığ ve yanlış bir yorum neticesinde inşaatı tamamlamak için kat irtifakı sahipleri kurulundan karar çıkartıp tüm bağımsız bölüm sahiplerinden para toplama şansımız olmaz ise;

1- Ya binayı tamamlamak isteyenlerden daha fazla para alarak sonrasında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre diğer bağımsız bölüm sahiplerinden para tahsil etme yoluna gideceğiz ki bana göre riskli bir yöntem,

2- Ya da son çare olarak 634 sayılı Kanun'un 49/3 maddesi hükmüne göre kat irtifakını sona erdirip paylı mülkiyete geçecek ve sonra ortaklığın giderilmesini isteyeceğiz ki bildiğiniz üzere bunda da binanın yüzde 50 bedelle satılması riski var.

Bu noktada sizin düşüncelerinizi de öğrenmek isterim. Kat irtifakı konusu Türk hukuk sistemindeki en fazla boşluk içeren konulardan biri olduğu için yoruma da fazlasıyla açık