vakıflara ait taşınmazların kira bedeline itiraz usulü

Müvekkil, mülkiyeti Vakıflar Bölge Müdürlüğü’ne ait taşınmazda 8 yıldır kiracı olarak oturmaktadır.Kirası her yıl kurumun gönderdiği artırım ihbarnamesiyle arttırılmaktadır.Bu yıl sonunda mutad olduğu üzre müvekkile artırım ihbarnamesi gelmiş ancak yeni kira döneminde aylık kira bedeli % 90 oranında arttırılmıştır.Kira artışının fahiş olduğu apaçıktır, kaldı ki o semtteki benzer işyerlerinin kirası da o kadar yüksek olmayıp yeni belirlenen bedelin çok altındadır.2003 tarihli tebliğe göre ‘Vakıf taşınmaz malların kira artış oranları ile kiralama işlemleri hakkındaki usul ve esaslar VGM tarafından belirlenir.’ Ancak kurumun bu konudaki takdir yetkisi sınırsız mıdır?
İhbar edilen kira bedeline itiraz usulü nedir?6570 sayılı yasanın geçici 6. maddesi göz önüne alındığında 30 gün içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne itiraz edip hükmen kira tespiti istemeyi düşündüm ama acaba sözkonusu madde işlevini yitirdi mi yorumlayamadım.Konuyla ilgili Yargıtay kararları da eski tarihli….
Cevap verecek meslektaşlarıma şimdiden teşekkür ederim.
Saygılarımla….

Söz konusu tebliğin hukuken bir geçerliliği yok. Keza İdare'nin sürekli yaptığı "biz 6570 sayılı yasaya tabi değiliz, ihale kanununa göre kiraya veriyoruz" iddiasının da. Yargıtay'ın Vakıflar İdaresi tarafından kiraya verilen yerlerin 6570 sayılı yasaya tabi olduğuna dair çok açık kararları var ve konu adli yargıya intikal ettiğinde de Vakıflar İdaresinin bu savunmaları dikkate alınmıyor. Uzun lafın kısası, müvekkilinizin kiralayanın Vakıflar İdaresi olması hukuki durumunuzda hiçbir değişilik yapmıyor, kiralayanınız "Ahmet Bey" olsaydı hangi durumda olacaksanız, hukuken o durumdasınız.

Bu nedenlerle esasen Vakıflar İdaresinin tek taraflı kira belirleme hakkı da yok. Diğer tüm kira sözleşmelerinde olduğu gibi eğer sözleşmede bir artış şartı varsa bu artış şartı uygulanır, artış şartı yoksa veya kira tesbit davası vs. ile hükümsüz kaldıysa, kiralayanın kiracıya sulh hukuk mahkemesinde kira tesbit davası açarak kiranın Mahkemece belirlemesini sağlaması gerekir. Nitekim Vakıflar İdaresi de uzun yıllardır bu prosedürü işletiyor ve kira tesbit davaları ile kiralar belirleniyordu.

Ancak son 2 senedir, Vakıflar İdaresi hukuka aykırı şekilde kiraları tek taraflı belirlediğini iddia ediyor ve daha önemlisi yine hukuka aykırı şekilde onun belirlediği kirayı yatırmadığınız takdirde kirayı kabul etmiyor. (Kiraların Vakıflar Bankasına yatırılmasını şart koşuyor ve Vakıflar Bankası da kurumun belirlediği miktarın altını yatırmaya çalışırsanız hukuka aykırı şekilde yatırılan parayı reddediyor). Bu özel bir bankacılık işlemi olduğu için EFT vs. yapmanıza da izin verilmiyor. Amaç sizi temerrüde düşürmek.

Bu esasen apaçık şekilde alacaklının temerrüdüdür ve bu gerekçeyle adli yargıya başvurursanız Sulh Hukuk Mahkemeleri tediye mahalli tayin ediyor ve kiranızı buraya yatırabiliyorsunuz. Vakıflar İdaresi tediye mahallinin tayinine de aynı gerekçelerle ("biz 6570 sayılı yasaya tabi değiliz") itiraz ediyor, ancak bu itirazları da reddediliyor.

Dolayısıyla buraya kadar herşey lehinizde.

Ancak bu noktadan sonra Vakıflar İdaresi yeni bir strateji uygulamaya başladı ve bu şekilde -tamamen kendi kusuru ve haksız davranışı ile- ihtilaf yaşadığı kiracılar için Kaymakamlığa işgal şikayetinde bulunmaya başladı. Bu şikayetten birşey çıkmaz diye düşünebilirsiniz ve tamamen de haklısınız. Netice olarak elinizde NOTER TASDİKLİ kira kontratı, mahkemenin kiracı olduğunuzu ve alacaklının temerrüde düştüğünü ispatlayan Tediye mahalli kararı var ve üstelik 3091 sayılı kanunun 4. maddesindeki süre şartı da duruma uymuyor. Dolayısıyla kaymakamlığın başvuruyu reddetmesi gerekiyor değil mi? Ama hayır, kabul eden kaymakamlıklar var maalesef! Olsun biz de idari yargıya gideriz diyorsanız, gidersiniz ama tahliyeyi önleyemezsiniz, zira aynı kanunun 13. maddesi gereğince bu kararlara karşı yürütmenin durdurulması isteyemiyorsunuz.

Bu bilgilerin ışığında nasıl hareket etmek istediğinize siz karar veriniz.

Sayın Admin,
Müvekkil tarafından imzalanan şartnamede ....müteakip yıllar için uygulanacak kira artışı, DİEce yayımlanan ÜFE oranında emsal ve rayiç bedelden aşağı olmamak üzere yapılacaktır. denilmektedir.

Müvekkil 2013'ün ilk kirasını %12 artışla bankaya yatırmıştır ve banka da (bana da sürpriz oldu) kirayı kabul etmiştir,
VGM, artırım ihtarnamesinden sonra bir ihtarnama daha yollamıştır.İhtarnamede:
artışın emsal ve rayiç değerler gözönüne alınarak yapıldığı,mütevelli ile imzalamış oluğu kira sözleşmesi eki özel şartları x maddesine göre mukavele müddeti sonunda ertesi yıl için o günün şartlarına uygun kirayı kiracı kabul edip yeniden mukavele yapacak, aksi halde taşınmazı terk edeceğine dair hüküm bulunmaktadır, Kirayı kabullendiğinize dair taahhütname imzalamadığınız takdirde işgalci sayılacağınızdan 2886 s.k.75.maddesi gereği tahliyeniz sağlanacaktır. demektedir.

Bu aşamada yapılacak şey nedir?
Yargıtay 6. h.d. 3.4.2007 gün 2007/2255-3717 sayılı kararında
Hazine ve Belediye dışında kalan diğer kamu kuruluşları taşınmazları 2886 Sayılı İhale Yasaı hükümlerine göre kiraya verilmiş olsabile bu yasanın 75.maddesinden yararlanamazlar
demektedir.
Tahminime göre tahliye davası dahi açmadan, 75. maddeye göre tahliye isteyecekler.
Şu aşamada kire tespit davsı açmakta hukuki yararımız olduğunu düşünüyorum.
Bu davada forumlarımızda yaptığım araştırma neticesi kiracı açısından ihtarname şartı olmadığı kanaati edindim.
Ancak yeni kira dönemi başladı.Dolayısıyla kira tespit davası açsam da , hükmedilecek kira bu kira dönemi için geçerli olmayacaktır diye düşünüyorum.
Kiracı sonuş olarak artış yaparak bankaya yatırdı.
Temerrüde düştü mü düşmedi mi?
Bu aşamada nasıl hareket edilmeli?
Saygılarımla

Sayın çözümhukuk,

Yukarıda da arz ettiğim üzere durumun ne olduğu, kimin haklı olup, kimin haksız olduğu çok da önemli değil.

VGM, benim yukarıda anlattığım yola gideceğini açıkça belirtmiş. Siz istediğiniz davayı açın, istediğiniz hukuki işlemi yapın, eğer onların istediğini yapmazsanız tahliyeniz için Kaymakamlığa başvuracaklar. Kaymakamlık da yerden göğe haklı olsanız ve durum 75. maddeye hiç uymasa dahi kuvvetli olasılıkla tahliye kararı verecek. Bu karara açacağınız idari davada da yürütmeyi durdurma isteyemeyeceğiniz için 15 gün sonra işin içine icra dahi girmeden polis marifetiyle eşyalarınız kapının önüne konulacak.

Bu noktada yapacağınız hukuki işlemin veya açacağınız davaları 2 sene sonra kazanmanızın bir önemi var mı?

Vermeniz gereken karar şudur: Mecur sizin için tahliye edilmeyecek kadar değerliyse, haklı olmanıza rağmen VGM'nin istediği kirayı ödeyeceksiniz. Eğer riske girerim diyorsanız, o zaman Kaymakamlık yoluna gidildiğinde Kaymakamı ikna edebilmek için bastıracaksınız (ki hukuktan anlamadıkları içinde çoğu zaman başarılı olamayacaksınız) ve bilahare hukuka aykırı tahliye nedeniyle İdareden veya kiralayandan tazminat isteme yolunu tercih edeceksiniz. Bu iki seçenek dışında bir yolunuz olduğunu düşünmüyorum.

Müvekkil riske girmeyip sözleşmeyi imzalayacak.
Peki sözleşme imzalandıktan sonra uyarlama davası açması konusunda ne düşünürsünüz? Kira emsal ve rayiç bedelin çok üstünde sonuç olarak...Müvekkilin bu sözleşmeyi baskı altında imzalayacağı apaçık!

Alıntı: Yazan çözümhukuk Müvekkil riske girmeyip sözleşmeyi imzalayacak. Peki sözleşme imzalandıktan sonra uyarlama davası açması konusunda ne düşünürsünüz? Kira emsal ve rayiç bedelin çok üstünde sonuç olarak...Müvekkilin bu sözleşmeyi baskı altında imzalayacağı apaçık!

Bu örnekte uyarlama davasının şartları olduğunu düşünmüyorum.

Ancak BK 38/2'deki şartların oluşacağını ve BK 39'daki haklarınızı kullanmanızın mümkün olacağını düşünüyorum.

Öte yandan bu hakkı kullanmayı denerseniz de bence üç sorunla karşılacaksınız:
1- Adli yargıyı Kaymakamlıkların hukuka aykırı şekilde tahliye kararı verdiği noktasında ikna etmeniz kolay olmayacak. Uygulamada böyle örnekler var ancak kaymakamlığın bu şekilde karar ihdası apaçık hukuka aykırı olduğundan, bu örnekleri bolca bulup dosyaya eklemezseniz adli yargı hakiminin uygulamanın bu şekilde olduğuna inanması kolay olmayacak. Dolayısıyla hakim "niye kendinizi tehdit altında gördünüz ki, İdare sizi Kaymakamlığa şikayet etseydi bile nasıl olsa talebi reddilirdi" diye düşünebilir. (ki normal şartlar altında bu düşünce son derece haklı bir düşüncedir ve şartların normal olmadığını ispat etmek bu davada size düşecektir)
2- BK 39'daki hakkınızı kullanmaya kalkıştığınızda İdarenin yine aynı şikayeti yapmayacağının ve yine aynı hatalı kararla tahliye tehdidi altında kalmayacağınızın garantisi yok.
3- Olaki ilk şikayette yeni imzaladığınız sözleşmeye dayanarak bu tehdidi savuştursanız dahi, sözleşmenizin süresinin 1 yıl sonra biteceğini unutmamak gerek. Sözleşme süresi bittiğinde bu defa size yeni sözleşme dahi önerilmeyip doğrudan tahliyenizin talep edilmesi söz konusu olabilir.

Bu üç riskle mücadeleye hazırsanız, evet bence de BK 39 gidilmesi gereken yoldur.

Ben 3.ihtimali hiç düşünmemiştim Sayın Admin!