Ortak Alana Bakim Yapilmamasi Sebebiyle Bağimsiz Daireye Gelen Hasardan Kat Malikleri Yönetiminin Sorumluluğu

Öncelikle herkese merhaba, önüme gelen bir dosyayla ilgili değerli fikirlerinizi bekliyorum.
Müvekkil 2016 yılında bir apartmanın bodrum katından kiraya vermek için ev satın almış. Ev, depo/sığınak olarak kullanılan ortak alanın yanında bitişik konumda. Ortak alana gerekli bakım ve onarımlar yapılmadığı için müvekkilin evine sürekli bu alandan su basıyor ve 4 yıl içinde evinin duvarlarını, yerlerini, kapılarını 3 defa yaptırmış ancak fatura vs. yok elinde. Hatta ortak alana dalgıç pompa kurulması gerektiğini öğrenmiş kendi cebinden yaptırmış ancak geçen yıl fişi çekildiği için aynı sorunlarla tekrar karşı karşıya kalmış. Defalarca yönetici ve diğer kat malikleriyle şifahen görüştüğü halde hiçbir şekilde ilgilenilmemiş.
Kat malikleri kanununa göre ortak alanların bakım ve onarımından yönetici kat maliklerinden arsa payları oranında avans toplamak suretiyle sorumlu. Ancak kat malikleri yönetim kurulunda bu soruna ilişkin herhangi bir karar alınmamış şimdiye kadar.
Daire Eylül-Mayıs aylarında kullanılamaz hale geliyor ve şuan mahvolmuş durumda. Yönetici ilgileneceğini söyleyip birkaç defa geçiştirmiş. Müvekkilin zararı büyük, hem dairede oldukça fazla hasar var hem de bu sorunlar sebebiyle daireyi kiraya veremediği için yoksun kaldığı kira gelirleri var.
Şimdi bu durumda nasıl hareket etmek gerekir, ilk önce apartman yöneticisine olağanüstü kurul toplayıp bir karar alınması için ihtar çekelim diye düşünüyorum, ancak benzer bir durumla hiç karşılaşmadığım için ancak fikir yürütebiliyorum, bu konuda bilgisi olan meslektaşım varsa yardımlarınızı bekliyorum, teşekkür ederim.

Sayın meslektaşım, ortak yer ve tesislerin bakımı korunması onarımı gibi yönetime ilişkin faaliyetler kat malikleri adına yönetici tarafından resen yerine getirilir.ortak yer ve tesislerin yönetimine ilişkin herhangi bir masraf gerekiyorsa yönetici kat maliklerini olağanüstü toplantıya çağırmalı ve gerekli avansın ödenmesi için gerekli kararın alınmasını sağlamalıdır. Ortak yer ve tesislerin yönetimi sırasında bu ortak yer ve tesislerden ister kat maliki ister kiracı veya kat maliki olmayan 3.bir kişi herhangi bir şekilde zarar görüyorsa veya zarar görme tehlikesi altında ise yönetici vakit geçirmeksizin gerekli bütün önlemleri derhal almalı,bakım,onarımı yaptırmalı elinde yeterli parası olmasa dahi gerekli olanı bizzat yapmalı veya yaptırmalı dır.yani yönetici yeterli paramız yok diyerek sorumluluktan kaçamayacağı gibi genel kurulu toplayalım da oradan bir karar alalım da demeyecektir.uygulama da karşımıza çıkan en güzel örnek ise çatının akması yani çatı katına su sızdırmasıdır.yani böyle bir durumda yönetici hemen çatıyı tamir ettirecek ve parası olmasa bile kat maliklerini borç altına sokacaktır.özetle genel kurulu toplamak karar almak avans toplamak gibi işlemlerle uğraşmayacaktır.
Olayınız da müvekkiliniz hem yöneticiye hem de kat maliklerine başvurmuş ancak herhangi bir sonuçta alamamıştır. Yapılacak iş kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı sulh hukuk mahkemesinde dava açmaktır.
Açılacak olan dava da bağımsız bölümde meydana gelen mevcut zararın davalı dan tahsiline,
Bağımsız bölümün zararının önlenmesi için ortak yerde yapılacak gerekli bakım tamirat, tadilatın davalı tarafından yapılmasına ve bunun içinde davalıya hüküm ile birlikte uygun bir süre verilmesine şeklinde olmalıdır

Davanızın yasal dayanağı ise kmk m.33 dür.ayrıca yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu da olduğundan eğer kat malikleri sizin açtığımız dava sonucunda müvekkilinize tazminat ödemek zorunda kalırlarsa bu zararlarını yöneticiden talep de edebileceklerdir(vekilin özen gösterme ve sadakat borcu).

Hakimin kararı tazminat ödeme(eda) ve yapma borcuna (tamir onarım bakım gibi) ilişkin olarak 2 asli edime ilişkin olacağından İcra emri tebliğine rağmen yönetici hakimin yapma borcunu yerine getirmez ise icra marifetiyle siz borçlunun nam ve hesabına yapacak sonrada harcadığınız masrafları herhangi bir karara gerek olmaksızın aynı icra dosyasından tahsil de edebilirsiniz. Kolay gelsin.

Verdiğiniz cevaplar için teşekkür ederim meslektaşım, çok yardımcı oldunuz. Dosyalarınızda başarılar, iyi çalışmalar dilerim.